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1、成都南沿线写字楼踩盘报告,一、,项目调查,南延线写字楼客户分析,小结,调查项目的区位分布,二、,三、,四、,一，本次调查项目的区位分布,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,二，项目调查,曙光国际,复地复城国际,花样年香年广场,花样年福年广场,复地复城国际,曙光国际,花样年福年广场,花样年香年广场,曙光国际,曙光国际基本数据指标,17F-26F 酒店式办公,6F-16F 4星级酒店,1F银行 2F-3F, 餐饮 4F商务、健身中心 5F为空中院馆,6F-26F 甲级写字楼,A幢,B幢,以酒店和写字楼为主，商业主要为与物业配套型的商业。,曙光国际产品业态规划,曙光国际,复地复城
2、国际,花样年香年广场,花样年福年广场,写字楼户型面积区间在180-370，酒店户型面积区间在50-75。 单元楼体建筑呈长条形，因此走廊较长，造成公摊系数过大，达52%。同时造成端头户型的交通不便。 柱子在户型内部分布，会影响使用。,曙光国际产品户型分析,2011-01-06,2011-01-21,2011-06-29,曙光国际推盘节奏,项目进场， 启动推广,前期蓄客，现场可申领1%优惠,正式开盘，写字楼当日均价11428元/平方米,2011-10-28,新批次加推,2012-05-04,新批次推盘。全款优惠5%，按揭优惠1%,项目均价在13000元/ ，写字楼总价区间在200-500万之间。
3、酒店面积较小，价格区间在60-110万之间。两种产品各自对应不同层次客户。 酒店部分，入驻酒店品牌未定，仍在洽谈过程中 销售现场装修一般，中等档次 项目于2011年6月正式开盘。,曙光国际销售现场与销售情况,复地复城国际,复地复城国际基本数据指标,复地复城国际产品业态规划,130米5A甲级写字楼，1822-1933标准层,soho办公楼,甲级写字楼，净高2.6米，95-1500平方米,72000国际商业街,42-47精装酒店式公寓,精装涉外服务式公寓,SOHO办公平面层 单元楼体建筑呈L形，走廊置中，造成公摊系数较小。但造成端头户型的交通不便。 柱子在户型的隔断处分布，设计合理。 户型面积区间
4、在29-103。,复地复城国际产品户型分析,在售精装两居服务公寓 优点： 户型方正，无浪费空间 双阳台设计， 采光通风良好 动静隔离，干湿区分界明显 缺点： 厨房设计狭窄，面积较小 卫生间面积过小,复地复城国际产品户型分析,在售精装一居服务公寓 优点： 户型方正，无浪费空间 明厅设计， 采光通风良好 缺点： 厨房面积小，利用率低 客厅与卧室无隔挡，私密性差,复地复城国际产品户型分析,在售精装一居服务公寓 优点： 户型方正 明厅设计， 采光通风良好 干湿区分界明显 缺点： 浪费空间多 厨房卫生间面积较小 仅有一个生活阳台,复地复城国际产品户型分析,2011-05-09,2011-05-20,20
5、11-06-21,复地复城国际推盘节奏,项目进场， 启动推广,前期蓄客,开盘，写字楼最高价11000元/平方米 最低价9200元/平方米,2012-02-29,二期开盘， 均价11000元/平方米,新批次开盘 最高价14000元/平方米 最低价12000元/平方米,2012-05-23,项目在售写字楼户型面积85103平米，整层面积1300多平米，可打通自由组合，均价9600元/平米。精装公寓在售，户型面积5177平米，均价10700元/平。写字楼全款91折，公寓全款95折。可分期和按揭。 项目于2011年6月正式开盘。,复地复城国际销售情况,花样年香年广场,花样年香年广场基本数据指标,花样年
6、香年广场产品业态规划,1-2层为商铺，3-6层为SOHO,A座14层写字楼,B座14层写字楼,花样年香年广场：位于CBD核心区天府大道西侧，总占地近30亩、总建面约25万，是一个集国际甲级写字楼、精装商务公馆、艺术酒店和精品商业于一体的城市商务综合体。,写字楼户型面积区间在65-2000，公寓户型面积区间在27-115。 单元楼体建筑呈口字形，交通动线合理，但公摊系数较高。 柱子在户型内部分布，会影响使用。,花样年香年广场产品户型分析,2010-09-28,2010-11-03,2010-11-30,花样年香年广场推盘节奏,项目进场， 启动推广,底商开盘320000-48000元/，户型区间3
7、0-188,写字楼开盘，均价11000元/,2011-08-11,新推2号楼低区部分同3号楼,新推10-25楼。户型面积60-1500不等,2012-02-21,花样年香年广场写字楼在售，户型面积60-2000平米不等，可打通自由组合，目前主推10-25楼。均价11000元/平米，全款92折，按揭93折，分期94折。 物业管理费16元/平米月，含中央空调使用费。 预计今年下半年交房。,花样年香年广场销售情况,花样年福年广场,花样年福年广场基本数据指标,花样年福年广场产品业态规划,两栋160米高的甲级写字楼挑高均为5.4米LOFT设计，使用率可达到170%。,41平米61平米的精装公寓； 以及5
8、6间201800的烫金旺铺，包含以餐饮休闲和娱乐等为主题的特色消费区。,花样年福年广场是花样年集团项目以国际一线商务流行趋势理念打造出的极致潮流化的个性商务综合体。,花样年福年广场产品户型分析,在售精装两居公寓 优点： 户型方正，无浪费空间 采光通风良好 动静隔离，干湿区分界明显 缺点： 厨房为开放式与客厅连接 卫生间面积过小,花样年福年广场产品户型分析,在售精装一居公寓 优点： 户型方正，无浪费空间 明厅设计，带休闲阳台， 采光通风良好 缺点： 厨房面积小，利用率低 客厅与卧室无隔挡，私密性差,2011-04-12,2011-05-10,2011-06-10,花样年福年广场推盘节奏,项目进场
9、， 启动推广,前期蓄客VIP 卡免费办理：尊爵卡开盘优惠 10000 ，铂金卡开盘优惠 5000。,花样年.福年广场6月11号排号,2011-07-22,开盘,新批次开盘 最高价14000元/平方米 最低价12000元/平方米,2012-05-23,一期现已售完，二期销售中。 一居室 41,二居室 61,配备全套家具家电，拎包入住，均价11000元/平米。写字楼在售，5.4米LOFT设计，170%使用率，均价13000元/平米。 优惠信息：全款97折，按揭98折，分期99折。,花样年福年广场销售情况,三，南延线写字楼客户分析,客户特征：主要为投资客，既有资金实力雄厚，大多拥有多套多类型物业的专
10、业投资者，也有一些小型投资者。SOHO产品多为投资兼自用客户。 置业目的：投资 置业特征：多次置业、多次投资、首次投资 认知途径：主要来源于广告、朋友介绍、销售电销邀约 关心因素：客户看得见的地方，感受到的地方是目前购买客户的主要关注因素；如：外立面、大堂、电梯、空调、配套和服务。周边交通通达性，配套以及地理位置，开发商品牌等仍是客户关心的重点。等,四，小结,供销两旺仍将是2012年成都写字楼市场的主趋势： 但受供应量激增以及产品同质化的影响，整体价格再上涨难度较大； 城南区域市场是成都写字楼市场的主战场： 由于2011年城南区域新入市项目约8个，以甲级写字楼为主，新增供应量约50万方，另加上2012年上半年新入市的项目。供给量达到82万方。大量的甲级写字楼同期入市，市场产品同质化不断加剧，达到高峰，导致市场竞争态势日趋激烈。 随着成都写字楼市场的发展，产品高配置、同质化现象越发严重： 为在竞争中取得优势，写字楼功能在科技化、智能化、生态化、节能化、高新技术、高新材料等领域明确加剧了其竞争格局。,限购令后住宅市场投资受到了极大的打击，而办公物业受到市场投资客户青睐。成都写字楼物业同商业形成同样的格局，已经成为为成都楼市的投资主流产品;,