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1、,金昌的方向 大瑶的榜样,城市规划及项目产品规划分享,1,长沙集合地产 2013-11,长沙集合地产金昌项目专案组,2,报告纲要,浏阳规划,项目解读,大瑶规划,浏阳经济,浏阳市隶属长沙市，位于湖南东部偏北，处于长沙、株洲、湘潭三市“金三角”地带，距省会长沙60公里，距黄花国际机场40公里，距京珠高速公路50公里，是国家两型社会试验区长株潭城市群的组成部分。东邻江西省铜鼓、万载、宜春；南接江西省萍乡及湖南省醴陵、株洲；西倚省会长沙；北界岳阳市平江。浏阳市地域东西宽105.8公里，南北长80.9公里，总面积5007平方公里。市辖辖4个街道、26个镇、7个乡，总人口约140万，市政府驻关口行政中心。
2、,浏阳市,【城市区域】,县级市，是隶属长沙的东部工业新城,行政区划：浏阳市辖4个街道、24个镇、9个乡、333个村、80个社区。 根据浏阳市十二五规划，将浏阳城市化进程重新定位：浏阳市共分为：城区、浏东新区、浏南新区、浏西新区、浏北新区、工业新城。 城区：淮川街道办事处|荷花街道办事处|集里街道办事处|关口街道办事处|溪江乡|太平桥镇 浏东新区：沿溪镇|官渡镇|大围山镇|古港镇|永和镇|张坊镇|小河乡|高坪镇|三口镇|达浒镇 浏南新区：大瑶镇|文家市镇|金刚镇|中和镇|杨花乡|澄潭江镇 浏西新区：镇头镇|普迹镇|枨冲镇|柏加镇|葛家乡 浏北新区：沙市镇|社港镇|龙伏镇|淳口镇 工业新城：永安镇
3、|洞阳镇|北盛镇|蕉溪乡,【城市区域】,市辖4个街道、24个镇、9个乡,浏阳生态环境优越，山清水秀，景观众多，森林覆盖率达65%，拥有举世闻名的浏阳河，矿产资源丰富，水电充足，有大围山国家森林公园、浏阳河风光带、道吾山、石柱峰等风景名胜。 市区位于浏阳河中流，境内三水围绕，河网密布，其中浏阳河穿城而过，捞刀河，南川河亦从境内左右蜿蜒流过。东部的连云山，大围山，九岭山等山脉呈东北-西南走向，使浏阳市三面环山，岭谷相间，对北方寒流起到了良好的阻滞作用。因此浏阳境内气候宜人，土地肥沃，加上境内至今保护完好的广袤的原始森林覆盖，使其境内动植物种类繁多，生物多样性和生物链保护良好。,【城市区域】,全国卫
4、生城市、湖南省文明城市，城市环境优美，宜居,湖南,江西,湖南,浏阳,公路交通 目前与长沙城区主要通过319国道、长永高速相连。 长浏高速开通，长沙至大瑶仅约1小时。,【交通特征】,国道、高速、城铁，立体交通布局加快区域经济一体化进程,浏阳融入长株潭3+5城际铁路网：3+5城际铁路网采用“一竖二横”放射加半圆形网络构架，“一竖”为岳阳-长沙-株洲-衡阳，“二横”为：浏阳-长沙-益阳-常德、醴陵-株洲-湘潭-娄底，“半圆”为汨罗-益阳-娄底-衡阳。浏阳正处于“第一横”东端。 根据长株潭城市群城际轨道交通网规划（2009-2020）规划，其中包括长沙-浏阳线在内的7条城际铁路。长沙至浏阳城际铁路里程
5、为65公里，长沙到浏阳的时间将控制在20到30分钟之间。,【交通特征】,城际铁路,在全国县域经济百强县（市）排名中，湖南省长沙三小龙中长沙县、浏阳市、宁乡县3个县（市）全部跨进了全国百强，望城因改县换区未参与排名；浏阳市位居全国第64位，中部第3位，湖南省第2位，竞争力状态为相对稳定。同时发布的2011年 度湖南省县域经济强县市，浏阳排名第2， 仅次于长沙县。,【经济地位】,长沙三小龙之一，全国百强县（全国第64位，中部第3位，湖南第2位）,市域经济稳步增长。2011年全年实现地区生产总值683亿元，增长15%；完成财政总收入41.8亿元，增长25.8%，其中地方一般预算收入17.5亿元，增长
6、31.8%；固定资产投资351亿元，增长25%； 社会消费品零售总额143亿元，增长18%；城乡居民人均可支配收入达23810元和12520元，分别增长12%、16.5%； 金融机构存贷款余额达248亿元和182亿元，分别增长19.2%、25.6%；万元GDP能耗同比下降4.5%；三产业比重调整为8.2：70.4：21.4。 全年引进项目160个，其中过亿元项目27个，到位资金96亿元（其中外资1.2亿美元）。市域经济基本竞争力居全国百强第64位。,【财政来源】,财政收入来源主要依靠来源于花炮产业和工业产业，财政来源健康稳定,浏阳三产业结构不断优化，生物医药、电子信息、健康食品、机械制造、休闲
7、旅游、现代农业等新兴产业和传统花炮产业竞相发展。,【财政来源】,工业产业发达，第三产业比重偏低,2012年，全市农民人均纯收入15719元，比上年增加2526元，增长19.1%；农民人均可支配收入15301元，比上年增加2394元，增长18.6%。 2012年，全市城镇居民人均可支配收入27345元，比上年增加3225元，增长13.4%；城镇居民人均生活消费支出17838元, 比上年增加1290元，增长7.8%。,【居民收入】,全市农民人均可支配收入高于长沙市（15057），城镇居民与长沙市（30288元 ）差距不大,浏阳市近5年人口自然增长率平均值为0.57%。对比湖南省统计局2011年5月
8、公布的第六次人口普查结果：全省常住人口为65683722人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的64395273人相比，十年共增加1288449人，增长2%，年平均增长率为0.2%，浏阳市人口自然增长率是全省平均增幅的近3倍。,【浏阳人口】,人口总量不断增长，年均约增7000人，年均增长0.57%，增幅高于全省平均水平,浏阳市各项事业迅速发展，产权制度改革、金融安全、城市建设、经济环境优化等工作在全省独树一帜，被誉为“浏阳现象” ，城市发展基本可以用前述提到的头衔进行概况。,长沙东部工业新城,一市两区三组团搭建城市骨架,全国卫生城市,长沙四小龙之一，全国百强县,优秀旅游城市,全国社会
9、治安综合治理先进县（市）,中国烟花之乡、医药名城、蒸菜之乡,湖南省文明城市,14,报告纲要,浏阳规划,项目解读,大瑶规划,浏阳经济,城市性质 ：长株潭地区的重要次中心城市，全市政治、经济和文化中心，以生物医药、旅游和服务业为主导的山水园林式的花炮名城。 城市职能 ：（1）全国花炮产业基地之一和花炮出口基地，国际花炮中心之一。（2）长株潭大都市区中的重要次中心城市。（3）长株潭大都市区的东方花园，发展旅游业最有潜力的基地之一。（4）浏阳市域的中心城市，承担着全市政治、经济和文化教育中心职能。（5）中心城区主要产业以烟花、服装、食品、医药、名优特产加工和观光旅游业为主，以及新增电子、软件开发等新兴
10、产业。（6）全市区域范围内各个工业园区的生活基地，生态型、适居性强的居住园区所在地。,【城市整体规划发展】,长株潭次中心城市、工业新城、花炮名城、医药名城,城市规模 ：（1）人口规模：通过预测和分析，参考长沙总规，最终确定规划期（2020）内城区人口为35万人。远景（2020以后）城区规划人口为50万人。（2）用地规模：规划中期（2010）城区总用地面积为24平方公里，人均用地指标为92.31 m2/人。远期（2020）城区总用地面积为34.92平方公里，人均用地指标为99.77 m2/人。远景（2020以后）52平方公里，人均用地指标为104 m2/人。,浏阳整体城市规划发展,2020年城市
11、规模35平方公里,城市总体结构 ：浏阳市城区空间结构框架为“一市两区三组团” 的组团结构。 一市即浏阳市，两区即生态宜居的城区、繁荣宜业的工业新城。三组团即浏阳城区、工业园区、大瑶新区。,浏阳整体城市规划发展,一市两区三组团的组团结构,18,报告纲要,浏阳经济,浏阳规划,项目解读,大瑶规划,19,从浏阳市看大瑶区位，是浏阳对接长三角，辐射湘赣的桥头堡。 随着长浏、大浏、岳汝高速公路的建设以及浏阳河新农村示范走廊的建设，浏阳市域发展格局将发生很大变化，由原来的“Y”字型发展轴向“十”字型发展轴转变，战略重心由原来单中心浏阳转变为“一市两城四中心镇”的结构。 从浏阳市域来看，大瑶位于浏阳的最东边，
12、离江西最近，交通比较便利。在长株潭一体化战略下，大瑶是实现浏阳与长三角对接，辐射湘赣的桥头堡，将成为区域性次中心城市，战略区位显赫。 因此，大瑶拥有绝佳的区位优势，将为大瑶的蓬勃发展赢得先机。,【城镇整体规划发展】,大瑶： “一市两城四中心镇”未来的吸金区域,20,从浏阳市域来看，大瑶位于浏阳的最东边，离江西最近，交通比较便利。在长株潭一体化战略下，大瑶是实现浏阳与长三角对接，辐射湘赣的桥头堡，将成为区域性次中心城市，战略区位显赫。 因此，大瑶拥有绝佳的区位优势，将为大瑶的蓬勃发展赢得先机。,大瑶整体城乡规划发展,辐射湘赣的桥头堡,21,“一主”为城市主体 城市主体指河东城区集中联片发展区域，
13、2020年城市建设用地124平方公里，城市人口146万人。规划强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。 “两次”为河西新城和星马新城 河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建设用地65平方公里，城市人口65万人，规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。星马新城位于城市主体东面，2020年城市建设用地64平方公里，城市人口53万人，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。 “四组团（中心镇）”为暮云、捞霞、高星、含浦组团 暮云组团2020年城市建设用地12平方公里，城市人口9万人，规划利用
14、其区位优势，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施；捞霞组团2020年城市建设用地20平方公里，城市人口14万人，规划建成水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量的工业基地；高星组团2020年城市建设用地16平方公里，城市人口14万人，规划为综合性产业区及置换外迁工业基地；含浦组团2020年城市建设用地9平方公里，城市人口9万人，规划为大学城的远期发展用地以及与大学城配套的生活居住用地。,22,规划将镇域城乡空间分成“中心镇区社区村”三级结构，形成以镇区为中心的“一心两轴，协调发展”的空间格局。 一心：指镇区，包括南川社区、汇丰社区、崇文社区、天和社区和强盛村部分用地。 两轴：指1
15、06国道和319国道发展轴，上升村、三元村、南山村和南阳村位于106国道发展轴，强盛村和李畋村位于319国道发展轴上。,【城镇整体规划发展】,大瑶： “一心两轴，协调发展”,生态生活区,商业商务片区,生活居住片区,23,承担的历史使命 大瑶应依托区位与现有产业优势，主动响应国家政策要求，肩负起建设两型社会的重任，形成西有工业新城、东有大瑶镇的格局，走产业化道路，打造循环、生态型示范区，成为城乡一体化建设的光辉典范,大瑶整体城乡规划发展,现状分析,地理位置与规模 大瑶镇位于浏阳市南端，历来是萍、浏、醴三市边界人民进行商品贸易的重要集市，以花炮产业为主导产业。西距浏阳市城区20公里，南距醴陵50公
16、里，东距萍乡市50公里。106国道、319国道、省道310穿境而过。辖6个行政村，4个社区，镇域面积为73.78平方公里。2008年末全镇共有17283户，59568人。,24,大瑶镇城乡一体化总的战略目标是：抓住机遇，加快发展，率先发展，协调发展，全面提升区域整体竞争力。以“新型工业化、新型城市化”为抓手，以“花炮产业为龙头，进一步做强花炮产业，进一步优化人居环境，重点突出产业、生态、人文，将大瑶建设成为资源节约型和环境友好型，体现花炮文化和时代特征，城乡统筹协调发展的花炮产业城。,目标一,全国综合改革试点镇，成为湘赣边界的区域性次中心城市。,目标二,花炮产业发展的示范镇，建设成为国际花炮及
17、原辅材料交易中心。,目标三,城乡人民率先共同致富、实现全面小康社会和和谐社会的示范镇，成为浏阳东进的“桥头堡”。,目标四,城乡一体化建设和“两型社会”建设的“先锋”，成为城乡一体化建设的典范和社会主义新农村建设的样板。,大瑶整体城乡规划发展,总体目标,25,根据大瑶城乡空间组织，大瑶应改变目前分散发展的状态。强调集聚和协调分工，采取集中与相对分散相结合的分片网络发展，公共设施居民向镇区集中，花炮企业向各村转移，原辅材料及花炮机械向园区聚集，形成中心镇区中心村（三元村）基层村三级构成的镇域城乡一体化的完整居民点体系。,大瑶整体城乡规划发展,城乡居民点体系规划,26,一心,三轴,五区,即大瑶镇区，
18、是大瑶镇的政治、经济和文化中心，花炮及其原辅材料等相关产品科研开发集散中心。,一主两次“树枝”形产业发展轴线，分别为G319发展主轴和两条东西向发展次轴。,西南部花炮产业区：主要包括南山村及南阳村，以花炮产业为主；,西北部花炮产业区：主要包括三元村及上升村，以花炮产业为主；,中北部花炮产业：主要包括汇丰社区，依托汇丰花炮园发展花炮产业；,东南部花炮产业及林业产业区：主要包括李畋村，保留李畋村境内的花炮企业，利用山地资源优势发展果林、经济林等山林经济产业。,团结水库休闲产业区：依托团结水库、天子坡水库优良的自然环境，重点发展生态休闲产业。,大瑶整体城乡规划发展,“一心、三轴、五区”的产业空间布局
19、结构,27,大瑶镇的未来,大瑶整体城乡规划发展,房地产及住宅业,在18届三中全会及中央经济会议中明确了未来城镇发展的方向： 全国将有一批经济较发达的县（镇）将转型为市（县）的趋势，而大瑶镇政府政务公开网公开未来的发展方向得知：大瑶镇或在15-20年转型为大瑶县。,在充分考虑大瑶镇人口增长及城市化趋势基础上，结合镇区新的总体规划，依托中心镇区，围绕满足生活、旅游接待、花炮及原辅材料商务的需要，大力发展大瑶镇房地产业。积极发展建筑装饰、物业管理和配套服务等相关产业。,房地产及住宅业,大瑶是浏阳南部的经济重镇，未来巨大的生产力需要加载更多人力，从而促进房产行业发展。,28,大瑶整体城乡规划发展,近期
20、建设,花炮文化主题广场（即花炮文化街）的建成或将带动整个大瑶镇的经济发展,29,报告纲要,浏阳经济,浏阳规划,项目解读,大瑶规划,30,【项目属性】浏阳南乡，大瑶新城中心，首席城市综合体,核心价值体系,区域价值,地段价值,项目价值,全国小城镇示范镇 浏南重镇 大长沙生活圈 花炮之乡，世界花 炮贸易集散中心,新城中心 高端配套 发展潜力 交通优越,17万平米综合体 欧式风情建筑 全配套街区生活 浙商实力,31,【区域价值】,大瑶，地处湘赣两省三市（萍、浏、醴）结合处，是浏阳南部重要的政治、经济、文化中心，也是中国优秀乡镇、中国农村改革与发展综合试点镇、中国小城镇建设示范镇、中国经济发达镇行政管理
21、体制改革试点镇、长沙市城乡一体化建设规划的五个区域中心小城市之一。 以花炮产业为主导，是世界是最大的花炮及材料集散中心。,全国小城镇示范镇，世界花炮贸易集散中心,32,【区域价值】,319国道、长浏高速、规划中的城际铁路无缝对接浏阳、长沙。 20分钟至浏阳城区，50分钟通达黄花机场，1小时直达长沙。,大长沙，1小时都市生活圈,33,【地段价值】,北拓南延，浏阳第三城，新城中心，潜力所在,浏阳正在构建成“一线三城”的腾飞格局，而大瑶正是三座最具发展潜力的市镇之一。 2011-2015年，大瑶重点开展北拓南延计划，几年后，一座面积10平方公里、聚居10万人的中等县级规模城市将在大瑶崛起。届时当人们
22、再次把目光转向大瑶的时候，将会以一座大城市的眼光重新审视它。,迎宾大道,34,【地段价值】,华天、通城、广场、风光带，高端配套一应俱全,广场,通程,华天,本案,三元河风光带,35,【地段价值】,长浏高速入口,本案,浏阳二中,花炮大道,新城大道,迎宾大道,浏阳、长沙,浏阳,G319,规划城际铁路,浏阳、长沙,浏阳、长沙,花炮文化步行街,良友路,琅珊路,四星路,文家,江西,金刚,烟花王朝,烟花王朝,大瑶 公馆,金富 豪庭,规划商住用地,规划公园,三元河,烟花商贸城,规划汽车站,规划商住用地,大瑶派出所,李畋小学,通程商业广场,李畋 广场,李畋庙,美食阁,华天酒店,规划道路,农业银行,长浏高速,农商
23、银行,中国银行,花炮大市场,大瑶中心卫生院,大瑶镇政府,农商 银行,瑶发街,规划项目,思邈路,长沙 银行,建材市场,大瑶 宾馆,G106,百姓 广场,大瑶国土所,和平路,李畋路,瑶文路,农商 银行,老城商圈,花炮文化博博物馆,新城商圈,规划商住用地,广电客服中心,国家电网,规划道路,路网完善，四通八达,36,【地段价值】,规划前景，公园、名校近在咫尺,至2015年，大瑶在继续推动新城建设的同时，实施文化统领、商贸驱动、园区支撑、生态提质战略，将大瑶发展成建成区10平方公里、拥有10万人口、经济总量过100亿元、财政总收入超10亿元的湘赣边次中心城市。,李畋小学,本案,三元河风光带,烟花创意公园,李畋小学,37,【项目价值】,欧式异域风情建筑群,大瑶首个纯欧式异域风情建筑群，17万平米超大规模，5万平米商业配套，以领先市场的设计理念，为南乡人民缔造一种全新的生活模式。,38,【项目价值】,全配套都市街区生活,中国花炮文化步行街、三元河风情商业街、一站式商贸城、酒店式公寓、办公及展示,Thanks！,39,