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1、这是一场关于时代的对话， 那些经历过时间洗礼的， 是能看透大时代的契机； 而此刻的湾田， 将与我一起， 触碰这个变革的时代； 湾田国际建材总部基地， 湾田实业将用品质吹响这座城市革新的号角 。,因为，这里， 已然是现在的热点，更是未来的焦点,一个总部一个中心,【对话财富极核对接城市未来】 湾田国际建材总部基地营销策略报告,Hunan.07.2011 中原（湖南）房地产代理销售有限公司事业三部A组,中原对整体目标的理解 中原对市场态势的理解 中原对城市发展的理解 中原对专业市场的理解 中原对项目价值的理解 中原对项目竞争的理解 中原对项目客户的理解 中原对项目运营的理解,报告体系,Analyze
2、 System,整体目标,通过商业地产物流园持续建设，以自持物业为主，做专业的市场和商业运营商，实现主营业务收入持续增长，成为中国Top10的专业市场运营商。,品牌目标,预计2011年12月中旬开始销售，如何做好销售，如何做好招商，最终完成项目目标，将是本报告需要解决的内容,项目目标,本报告以基本目标为重心，进而实现核心目标。,基本目标,品牌目标：通过商业地产物流园持续建设，以自持物业为主，做专业的市场和商业运营商，实现主营业务收入持续增长，成为中国Top10的专业市场运营商,做好招商销售工作,实现品牌跃升,核心目标,开发目标：预计2011年12月中旬开始面试销售，做好销售和招商，为最终完成项
3、目核心目标奠定基础， 。,城市化水平与房地产阶段的关系： 小于30%， 初创期 ，发展缓慢；30%-70%，黄金时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓慢；大于90%， 已经饱和，基本停滞。,长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时期,长沙是中部六省会房价的洼地,长沙连续多年在中部六省会中处于价格低洼，目前仍旧保持较高的价格上涨幅度。说明其洼地效应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。,长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期,城北板块,城南板块,月湖星沙板块,城东板块,金星大道沿线板块,中心区 板块,麓谷板块,麓南板块,各板块的核心价值提
4、炼： 中心板块中央生活区配套价值 城东板块芙蓉区政府、武广线规划、 体育新城 城南板块长株潭融城规划、省政府、天心区政府 麓南板块长潭西线、大学城、湿地生态公园 麓谷板块高新区环境品质 金星大道市政府、空气环境 城北板块新河三角洲、开福区政府 月湖星沙月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区,长沙房产围绕城市中心，呈现四面开花的发展势头！,市府板块,楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六区的契机，将带动城市向北发展热潮,资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理,11年上半年成交量在调控中比10年略有下降,长沙是中部六省会房价的洼地,长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交
5、价格在调控波动出现近一成的上涨。长沙房价在政策调控中平稳上升,长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。 楼市板块格局：楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六区的契机，将带动城市向北发展热潮 长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交价格在调控波动出现近一成的上涨，长沙房价在政策调控中上升平稳。,小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升级换代，必然出现新的升级换代产品，满足不同人士的需求,土地交易是政府经济效益的重要一部分，房地产行业在整个长沙的GDP总量中比重很大，是拉动国民经济增长的一驾马车，是国民经济快速增长的支撑
6、。,2010年，长沙GDP增速跃居中部之首。在经济支撑方面，很大一部分来自于房地产,未来发展趋势判断长沙经济,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,两型社会，掀起新一轮的城市建设，引起房价上涨,货币补贴：长沙住房保障新政“曲线救市”,契税税率下调：给长沙楼市传达积极信息,关键词：两型社会、货币补贴、契税税率下调、公积金异地贷款互通、温柔限购令,长株潭公积金异地贷款实现互通,2011年3月长沙出台温柔限购令,温柔限购令的整体特征： 以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。 限小不限大：在产品方面，以90平米为界限，90平米（含）以下的户型受到限制，90平米以
7、上的户型不在限制范围内。 限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。 限新不限旧：本次限购并未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。,说明：,在国家从严调控房地产的形式下，地方政府对长沙房市总“温柔”待之,“温柔”长沙,房地产政策,2011年上半年全国GDP上涨和一线城市房市的打压，二三线城市成为房市上涨的又一块高地。这种暴涨将促动新的调控政策出台，从严方向不变,一线城市打压,发展趋势政策,兼顾土地效益和民生，各级政府需要寻求房地产调控下的新出路,发展趋势各级政府,值得注意的是：国家出台的各项房地产调控政策，重点针对的是房地产行业中的住宅市场，商业和工业地产未在调控范围,
8、房地产市场过快过热的发展，国家出台了一系列严厉的调控政策，抑制房价过快增长。这就大大的削弱了房地产对地方财政的贡献，地方政府收入减少。,商业和工业地产并不在房市政策的受限范围内(即不限购、也不限贷)，这势必会推动商业和工业地产的发展，创造出大量的税收，弥补地方政府在房市遇冷的情况下受到的损失。,发展趋势重点方向,目前，各级政府设立创业基金、优惠政策、小额快速贷款通道等，积极引导和鼓励创业，引导资金流向实体经济，而实体经济的发展带动着工业地产和商业地产,创业基金，政府引导，优惠政策,资金流向实体经济，飞速发展,商业与工业地产乘势崛起！,发展趋势各项措施,地产大鳄、一线房企纷纷开始转战商业地产，最
9、明显不过万科、保利等大型企业，开始商业地产的战斗,2011年上半年GDP增长9.6%的，楼市也因此迎来更严厉的新一轮调控。 根据国务院部署，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 嗅觉敏锐的民间“炒房团”开始战略转移，与政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲避政策风险新的避风港。 一方面可以避开住宅市场的政策风险； 另一方面，这是与地方政府双赢的模式； 只有工业发展、当地的商业才能发展，住宅市场才会发展起来,发展趋势企业,随着国家宏观调控政策力度的不断加大,住宅市场压力巨大。商业地产所带来的无论是经济效益还是投资价值都在不断被认可。可以预见，商业地产和工业地产的春天来了, 发展趋势
10、 政 策从严方向不变 各级政府寻找出路 重点方向商业地产和工业地产 各项措施创业基金、优惠政策、贷款通道等 企 业逐步转战商业地产,发展趋势研究小结,那么在这样的契机下 湾田项目是否能获得更好的机会呢？ 在寻找实现项目目标的突破之前，我们先必须透彻把握项目内因与外因，并从中寻找实现目标的契机,chance,项目位于“十二五规划”长沙第六区望城核心区域望城丁字镇板块，是未来望城和长沙城市发展的核心区域之一。,作为国家实施“中部崛起”战略的重大举措，长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区承载了湖南省对接产业转移、雄起于中部地区的百年梦想，规划发展举措与建设力度空前。 而在以长沙城与株潭为双核的
11、板块格局中，望城丁字镇板块为避免边缘化，除了主动对接，更应必须另辟发展新径。,项目区位价值规划,于此同时，项目所在区域也定位为长沙北大门、货运枢纽、商贸物流市场集群。将建设为长沙新的大交通、大物流枢纽。,为推进长株潭“两型社会”改革建设和“3+5”城市群建设发展，按照“交通先行、物流依托”的规律，项目所在区域板块建设长沙新的大交通、大物流枢纽具有很强的必要性和现实需求。,区域定位,长沙北大门 货运枢纽 商贸物流市场集群,项目区位价值规划,至绕城高速三环线入口仅1.5公里，距新港万吨深水码头1公里，离长沙新建的火车货运北站不到0.5公里,本项目距离： 长沙市绕城高速三环线入口仅1.5公里 长沙新
12、港万吨深水码头1公里 长沙新建的火车货运北站不到0.5公里,铁路：石长铁路，京九铁路，新货运北站， 500万吨综合货场； 公路：芙蓉北路直通市区，绕城高速北与京港澳高速公路杨梓冲互通，西穿长常；高速：南跨107国道与京港澳高速公路李家塘互通，全线建有月亮岛大桥、黑石铺大桥，设12个互通分别将进出省会的国、省干道相连； 水运：长沙新港（国内河一流的现代化港口 ）：总体规模为建设货运泊位11个，其中千吨级泊位8个，其他泊位3个，港口吞吐能力为490万吨。,项目区位价值交通,霞凝港是目前拥有8个千吨级泊位的我国内河一流的现代化港口，长沙火车北站新址启动开工，中部首批、湖南惟一的保税物流中心长沙金霞保
13、税物流中心，充足仓库以及高效物流配套，有效降低商品流通成本,铁路00万吨综合货场；,霞凝港：拥有8个千吨级泊位，我国内河一流现代化港口。,金霞保税物流中心：中部首批、湖南惟一的保税物流中心。目前已建成6栋仓库及总面积4.5万平方米的堆场。,长沙火车北站：新址启动开工，长沙货运新站主体工程一期的500万吨货运中心站场计划两年建成。,项目区位价值配套,交通流畅，市场形象、档次高，功能配套齐全，集产品交易、品牌展示、仓储加工、物流配送、电子商务、信息推广、商务居住配套等功能于一体创新型服务平台,品牌街区（陶瓷洁具交易中心）,专业MAII（家居生活体验馆),商业+公寓配套中心,建材家居主题公园,石材交
14、易,仓储物流中心,居住配套中心,预留用地（停车场）,6万方,5万方,14万方,14万方,38万方,7万方,项目内在价值规划,规划价值湖南现代物流职业技术学院量身制定物流开发体系，充分发挥项目物流优势，配套规划出高效运作的仓储物流中心,湖南现代物流职业技术学院,湖南现代物流职业技术学院是经湖南省人民政府批准、教育部备案的公办全日制普通高等院校，其前身是湖南省物资学校（创办于1965年）和湖南省石油化工职工大学，是全国唯一一所以现代物流为主导专业的高等职业学院。学院是湖南省2009年度立项并建设的省级示范性高等职业学院，被中国教育评价中心评为“全国最具特色职业院校”。,项目建筑立面及造型价值：青灰
15、色隐框幕墙、褐色穿孔板、米色铝单板，中南地区首屈一指的高品质项目,项目景观价值：中南首创特色公园融于专业市场，不同主题景观入口、水景、柱廊，共同烘托出商业氛围，中南第一个公园化专业市场,通过景观营造凸显场地入口，采用不同主题，入口广场拼花铺装。 雕塑广场形式，配以水景、柱廊，共同烘托出商业氛围。 内部人行空间，设内绿化庭院，配露天休闲座椅，给采购商以公园化的购物环境。,项目车位配比价值：车位配比1：7车位配置，停车方便从容，充分满足经营业主及商务人士、社会车辆的停车需求,市场是多种功能的复合体 ，故考虑装卸车停车场地就近货运电梯，方便货运进出。 停车位配比：一期大致为1:7，充分满足经营业主及
16、商务人士、社会车辆的停车需求。,项目无障碍设计价值：由于场地为南高北低的形式，设计结合地形，在建筑物及场地内均按无障碍要求设计，满足客户出行的全方位思考,由于场地为南高北低的形式，设计结合地形，在建筑物及场地内均按无障碍要求设计，建筑物底层室内外交接处设残疾人坡道，建筑物入口设1:20入口坡道，电梯尺寸均满足无障碍设计要求。在建筑物内的卫生间均设置无障碍厕位。,附加价值：国家实行“建材、家居下乡”政策，将会大力拉动建材消费，为项目提供了附加值,中共湖南省委常委、统战部部长李薇薇在大典上宣布：湾田国际建材总部基地正式奠基,省市县各级主要领导及湾田集团主要领导来到奠基石前，挥锹铲土，将基石复盖,和
17、福建/泉州/邵阳商会/长沙 物流协会签订战略合作协议,望城领导主持项目协调会,民生银行对我集团授信,建材总部基地奠基仪式,建材总部基地招商推介会,和物流学院签订战略协议,董事长向学校捐赠300万元,赞助湖南名人画卷,政府支持,商会认同,机构肯定,社会责任,附加价值成立近1年来，得到了各级政府的大力支持，商会、商家的充分认同，学院、银行的充分信任。,开发商品牌价值：湖南湾田实业有限公司成立于2010年1月，注册资本1亿元人民币。公司致力于商业地产的开发与经营，同时涉及能源、矿业、新材料等领域,能源,矿业,地产,新材料,项目潜在价值： 2015年湖南省建材需求高达2000多亿，为项目发展提供了潜在
18、契机,建材市场需求分析 按中国建筑装饰协会预测：2010年，全国家装二次装修市场产值将达到3000亿元，湖南家装二次装修市场产值约为100亿。那么，仅此家装测算：2010年全国产值约8707亿元，湖南地区产值约314亿元。到2015年，预测全国家装产值将达到23351 亿元，湖南地区产值约842亿元。,建筑业发展迈出新步伐。全省建筑业总产值突破2000亿大关，达到2287亿元，增长25.0%；实现建筑业增加值653亿元，占全省地区生产总值的5.9%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润61.1亿元，增长12.0%。房屋建筑施工面积21203万平方米，增长12.8%；房屋建筑竣工面积8
19、309万平方米，增长1.3%，建筑业的发展，带动建材的大量需求，建材业也得到大力发展。“建材下乡”，有望一年拉动7000亿建材需求。,全球建材湖南区域营销总部,全球建材进入湖南首席枢纽平台 湖南建材专业市场升级示范平台湖南建材交易流通高效运转平台,集产品交易、品牌展示、仓储加工、物流配送、电子商务、信息推广、 商务居住配套等功能于一体创新型服务平台。,【交易功能】,建材家居交易中心,【服务功能】,电子商务平台 信息发布平台,【配套功能】,仓储物流中心 商务配套中心 居住配套中心,【商贸流通领域复合体】,-基于市场竞争思考下的 SWOT分析,优势strength,1.区域交通价值至绕城高速三环线
20、入口仅1.5公里，距新港万吨深水码头1公里，离长沙新建的火车货运北站不到0.5公里. 2.区域配套价值：霞凝港是目前拥有8个千吨级泊位的我国内河一流的现代化港口，长沙火车北站新址启动开工，中部首批、湖南惟一的保税物流中心长沙金霞保税物流中心，充足仓库以及高效物流配套，有效降低商品流通成本 3.规划价值湖南现代物流职业技术学院量身制定物流开发体系，充分发挥项目物流优势，配套规划出高效运作的仓储物流中心 4.项目景观价值：中南首创特色公园融于专业市场，不同主题景观入口、水景、柱廊，共同烘托出商业氛围，中南第一个公园化专业市场 4.项目车位配比价值：车位配比1：7车位配置，停车方便从容，充分满足经营
21、业主及商务人士、社会车辆的停车需求 5.附加值：政府扶持、开发商企业雄厚实力,劣势weak,1.交通通达性较差 2.商业氛围欠佳 3.位置较偏,机会opportunity,威胁threaten,1、区域发展潜力大 2、国家政策利好商业地产 3、建材产业国家扶持 4、周边开工项目较少,1、项目周边的潜在竞争项目,位置较偏、交通通达性差、商业氛围欠佳面对目前现状： 1、精明的商家为什么来这里做生意？ 2、买家为什么买你这里？,思考！,有钱赚！,入驻和运营成本低！,+,消费者多而广,消费者少而精,1、精明的商家 为什么来这里做生意？,未来能够有更多的活动、更多的优惠，并且能够提供给消费者更多的选择和
22、更多的服务。让商家对吸引消费者“来”有信心,1.好礼狂送三重奏 此阶段购房者均有三次机会享受三重大礼，一重见面礼（特制记事薄），二重下单礼（小家电）三重购房礼（名牌手表）。 2.推介购买，现金奖励 对于签约客户，推荐客户前来投资购买，可赠送一定比例的现金返还，以形成良好的口碑效应，从而促进销售。 3.优惠大酬宾，购物新体验 设定优惠品种及优惠条件，让消费者切实感受全新的建材购物新体验。 4.低价风暴，高贵不贵 设立精品一元拍卖区，体验物所超值购物体验。 5.财富大讲堂,有钱赚吸引消费者的内容,广告投放的“巨额”意向计划，给商家对“总部基地”未来在消费者知名度和热度上有信心,报纸广告,的士广告,
23、公交车身,线上,户外（传统专业市场附近）,车站广告牌（火车站、汽车站）,县市户外,县市围墙广告,专业市场分销网络平台,线下,有钱赚传递内容的合适载体,同样的，要让商家对客户获知项目信息后，相信他们能够更方便的“来” “目前位置较偏、交通通达性差”,思考！,通过公交车、项目区间线路购物大巴、道旗、楼顶户外解决问题,有钱赚消费者方便来和容易找,公共交通：公交车,方便来,区间线路购物大巴：北站至本项目,道旗,容易找,楼顶户外,客户怎么放心成交？除了有很好的环境和品牌商家外，一方面，在这里能够获得比别的地方更多的“优惠”（哪怕是她认为）；另一方面，产品的质量和服务有绝对的保障,低价承诺,客户购买项目产
24、品，30天内如发现高于市场价格，项目将低于市场价格双倍反还,先行赔付,客户购买项目产品，如发现产品有问题，经项目进行鉴定非人为随坏后，市场将先行赔付,承诺！,赔付！,有钱赚消费者容易成交,跟踪！,定期跟踪,定期进行售后服务质量跟踪管理，定期回访，提高客户满意度,有钱赚！,入驻和运营成本低！,+,消费者多而广,消费者少而精,1、精明的商家 为什么来这里做生意？,装修公司,a、装修公司的家装、工装的行业宣传媒介； b、定期举办建材与家装公司的产品洽谈会； c、与部分大品牌装饰公司签定战略协议，同等价格优先考虑；如：鸿扬家装、随意居、业之峰装饰等,少而精的消费群体大客户,房地产项目,a、房地产行业媒
25、体宣传房地产网络设置“湾田建材专栏”，进行活动宣传、品牌宣传 b、精装已成为房地产项目发展趋势，可以与本地、外地上升型企业和有一定影响力的企业签订战略精装咨询用材和供货协议,少而精的消费群体大客户,有钱赚！,入驻和运营成本低！,+,1、精明的商家 为什么来这里做生意？,入驻成本,运营成本,租金水平价格低,入驻成本,优惠,a、免租期，第一年免9个月，第二年免6个月 b、对正常营业、按时交水电费管理的费和租金的客户和租金再给予一定折扣的优惠,招商奖励,特殊政策,介绍一个新商家进驻，免一年的物业费奖励,政府支持项目，所给予的其他特殊优惠政策,1,2,3,4,运营成本,管理,a、服务平台，帮助客户走工
26、商税务等各个方面的行政手续 b、人才招聘，与湖南高等学院签订的对口人才输送 C、创建W-BUILD电子商务交易平台，实现“有形市场”与“无形市场”一体化. d、企业管理咨询平台,资金,安保、物流系统,金融服务平台：中小企业（经营户）资金贷款平台，湾田国际建材总部基地作担保.,a、安保系统 b、货物出入放行系统 c、联姻长沙港码头、火车货运北站以及物流企业，构建高效物流配送平台. d、一站式服务平台,1,2,3,小结,解决商家觉得在你这里现在一定有生意可以做而且，让他们相信未来的生意可以做的更大,1、为什么商家要选你这里做生意？ 2、买家为什么买你这里？ 买家“自购自营+投资客”,思考！,有钱赚
27、,入驻和运营成本低,消费者多而广,消费者少而精,租金入驻成本,运营成本,租金水平价格低,优惠,招商奖励,特殊政策,管理平台,金融平台,安保、物流系统,自购自营,投资客户目前市场上，项目重要的目标客群,有钱赚,容易买,+,投资客户：有钱赚让客户觉得“买到”就是“赚到”！,（一）突出未来价值湾田国际建材总部基地财富系列大讲堂 与巨头共同畅谈财富 财富的未来，今天预定 财富今生总部基地的主人 你是否走在时代的前沿 重点灌输： “一个总部一个中心”湾田国际建材总部基地，未来规模和运营将无限美好。想客户宣传和更新项目已引进的各大商家，让客户看到未来的投资价值、并进一步肯定自己的购买决策。,（二）强化“怎
28、么做一个富爸爸！” 买房、买保险、买基金，不如买原始铺！ 原始铺？您还等？ 要买就买原始铺，你信不信，我是信了！ 重点灌输 项目作为300万平米超大体量项目，共分4期开发，买第一期一定是最便宜和最具升值潜力的！,投资客户：有钱赚让客户觉得“买到”就是“赚到”！,投资客户：容易买让客户更轻松的决策和购买,（一）付的少首付5万/10万起买黄金旺铺 化整为零，打造部门产权式商铺 商铺的销售面积可设置为5/10 为一个销售单位 如铺面的面积为100，累计10个销售单位，便可拼成一个团，进行合同签订。铺面的户主将是这10个销售单位的购买客户，他们是这个商铺的共有人，并在合同中清楚表明每个共有人所享有的产权面积,（二）赚得多返租 与客户签订20年得返租协议（具体时间待定） 前面15年（市场培育期）为一个阶段，选择一个比较适中的年回报标准，如8%（待定）。 客户即买即返3年得租金，第45年 ，年回报率仍为8%（待定） 第620年，则采用一个比较具有吸引力的返租形式，如“70%租金收益分红+10%保底回报”,投资客户：容易买让客户更轻松的决策和购买,