常州恐龙园地产项目前期研究调研报告（49页）.ppt

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1、常州恐龙园地产项目 前期研究调研报告,目录,第三部分：商圈调研,第一部分：消费者消费行为调研,主体报告,项目说明,第二部分：企业用户调研,3,研究目的,了解常州主力消费人群的特征和习惯 了解恐龙园周边现有人口数、住宅、商业、交通分布的情况及未来发展情况 了解常州周边道路、交通、CBD区域目前的分布情况及未来2-3年的规划 了解常州主力商圈的分布情况，包括业态、租金及一些相关的信息,为常州恐龙园的后期建设提供有效的支持和建议,研究设计,研究对象和样本量：,具体被访者条件：,4,采用调研人员实地走访，结合观察与询问的方式，了解商圈的具体情况，调研人员会在事后将收集的信息记录下来,商圈调查：,主体报

2、告,主体报告,项目说明,第三部分：商圈调研,第一部分：消费者消费行为调研,第二部分：企业用户调研,6,消费概况-花费,*备注： 基数 = 当地消费者150人 G1.请问，您每月在服饰鞋帽、日用品、食品、餐饮、娱乐上的消费支出各是多少呢？(横向单选),消费者在各项消费上的花费均控制在500元以内； 消费者在日用品/食品方面的支出最高，而在娱乐方面的支出最低。,7,消费概况-主要交通工具,*备注： 基数 = 当地消费者150人 A6/B5/C7/D5.请问，您前往购买服饰鞋帽和日暖和品食品、餐饮、娱乐时的主要交通工具是什么？(单选),公交车是消费者出行消费的主要交通工具，其次是自备车、步行； 选择

3、步行的情况中以购买日用品/食品的情况居多，选择自备车则以娱乐和餐饮消费情况居多。,8,消费概况-时间花费,*备注： 基数 = 当地消费者150人 A7/B6/C8/D6/E10.请问，您前往经常购买服饰鞋帽和日暖和品食品、餐饮、娱乐场所路上所需花费的时间是多少？(单选),消费者前往各项消费场所所花费的时间主要集中在6-20分钟的时间段,其中在购买日用品/食品上花费的时间最短；,Mean(分钟) 17.4 13.69 15.01 17.6,9,服饰消费习惯-购买场所选择,*备注： 基数 = 当地消费者150人 A2.请问，您选购服饰鞋帽主要去哪里？(单选) A3.请问，您在选择购买服饰鞋帽的地点

4、时，主要关注的是什么？(复选) A4.请问，对于周边的服饰鞋帽购买场所，您感觉主要不满意的地方是哪里？(复选),大部分的消费者更倾向于去购物中心和独立专卖店选择购买服饰鞋帽； 产品品质的好坏是消费者在选择购买时最关注的因素，其次会关注款式；而消费者对现有周边购买场所不满因素的表现并不突出，主要是感觉选择太少。,选择因素,主要购买场所,周边不满因素,10,服饰消费习惯-购买偏好,*备注： 基数 = 当地消费者150人 A1.请问，您选择服饰鞋帽品牌的要求是怎样的呢？(单选) A5. 请问您喜欢的服饰风格是怎样的？(单选),一半左右的消费者对服饰鞋帽的品牌有要求，其中，绝大部分的消费者对国内品牌有

5、需求； 绝大部分消费者均喜欢休闲的服饰风格。,品牌偏好,风格偏好,11,日用品/食品消费习惯-购买场所选择,*备注： 基数 = 当地消费者150人 B1.请问，您主要在哪里购买日用品/食品？(复选) B2.请问，您在选择购买日用品/食品的地点时，主要关注的是什么？(复选) B3.请问，对于周边的日用品/食品购买场所，您感觉主要不满意的地方是哪里？(复选),选择因素,主要购买场所,周边不满因素,大卖场和超市是消费者选择购买日用品/食品最主要的场所； 产品种类齐全是消费者选择在大卖场和超市购买日用品/食品最主要的因素；而对现有周边购买场所的主要不满是因为产品种类太少。,12,日用品/食品消费习惯-

6、购买频率,*备注： 基数 = 当地消费者150人 B4.请问，您多少时间会去买一次日用品/食品？(单选),消费者购买日用品/食品的平均频率为每周1.9次，有一半以上的消费者每周1-2次对日用品/食品进行采购。,Mean: 1.9次/周,13,餐饮消费习惯-消费原因,*备注： 基数 = 当地消费者150人 C1.请问，您去餐馆的最主要的原因是什么(复选),聚会是消费者去餐馆就餐最主要的原因。,14,餐饮消费习惯-餐饮场所选择,*备注： 基数 = 当地消费者150人 C4.请问，您最为喜欢的餐馆形式是哪一种？(复选) C5.请问，您选择餐馆的主要标准是以下哪一项？(复选) C6.请问，对于周边的餐

7、饮场所，您感觉主要不满意的地方是哪里？(复选),选择标准,餐馆形式偏好,周边不满因素,消费者外出餐馆就餐以中餐为主； 味道好是消费者选择餐馆时最主要的选择标准；而对现有周边餐馆的不满并不突出，主要感觉有些餐馆不干净、卫生不好和没有特色。,15,餐饮消费习惯-就餐频率,*备注： 基数 = 当地消费者150人 B4.请问，您多少时间会去买一次日用品/食品？(单选),消费者外出去餐馆就餐平均为每周1次不到； 其中，25-35岁消费者外出就餐频率最高，每周1.43次。,Mean(次/周) 总体 0.98 25-35岁 1.43 36-45岁 0.88 46-55岁 .061,16,娱乐消费习惯-出入娱

8、乐场所频率,*备注： 基数 = 当地消费者150人 D1.请问，您是否出入以下娱乐场所？(单选),茶座是消费者最常出入的娱乐场所之一，其次是一些休闲运动和KTV。,17,娱乐消费习惯-人均花费,*备注： 基数 = 当地消费者150人 D2.请问，您在出入的娱乐场所中人均一次性消费大致为多少？(单选),高档娱乐场所（SPA，夜总会）的单次人均消费金额最高，均超过130元，其次是酒吧； 消费者经常出入的娱乐场所中，KTV的单次人均消费花费最大。,54.38 79.82 61.96 109.56 63.31 70.8 121.05 134.29 69.17 156.67 人均消费(元),18,娱乐消

9、费习惯-娱乐场所选择,*备注： 基数 = 当地消费者150人 D3.请问，您选择娱乐场所的主要标准是什么？(复选) D4.请问，对于周边的娱乐场所，您感觉主要不满意的地方是哪里？(复选),选择标准,周边不满因素,消费者选择娱乐场所的主要标准是“环境好”，其次是服务好； 而对现有周边娱乐场所的不满并不突出，部分消费者感觉这些场所情不够好、服务不好、人气不足等。,19,旅游消费习惯-旅游类型,*备注： 基数 = 当地消费者150人，旅游消费者100人。 E1.请问，您最常会选择去哪里旅游？（包括商务旅游）？(复选),市内游、省内游和国内游是目前常州和常州附近消费者的主力旅游方向； 来常州旅游的消费

10、者较常州当地消费者更倾向于省内旅游。,20,旅游消费习惯-旅游频率,*备注： 标*处数字表示基数太小，在统计上不具任何意义，仅供参考； E2.请问，您每年去以下地方旅游的频率是？(单选),消费者在自己所在城市旅游的频率最高，平均每年8.81次。,基数= 102 99 98 11* 1*,Mean 8.81 1.7 1.68 0.86 0.5 (次/年),21,旅游消费习惯-人员选择,*备注： 基数 = 所有消费者250人 E3.请问，您通常会选择和谁一同出游？(单选) E4.请问，您通常出游时的人数会控制在多少？(单选),旅伴选择,人数选择,消费者出游主要以2口和3口之家的小家庭为主流，其次是

11、与同事等小范围的旅游。,22,旅游消费习惯-花费,*备注： 基数 = 最近一年内有旅游经历的消费者135人 E6.请问，您最近一年内单次在旅游、旅游购物、旅游餐饮上的个人人均花费大概是多少？(单选),消费者过去一年内用于旅游上的人均花费为1265.56元； 消费者在旅游中人均购物花费为541.85元， 而其中有47.4%消费者在旅游中的花费少于200元； 消费者在旅游中用于餐厅吃饭的人均花费在432.22元。,1265.56 541.85 432.22 人均消费(元),23,恐龙园-游客来源,*备注： 基数 = 所有消费者250人 E7.请问，您有没有去过恐龙园？(单选) S5.请问，您是从哪

12、个城市来常旅游的呢？,当地消费者去恐龙园游玩情况,恐龙园游客来源,绝大部分的常州当地消费者均去过恐龙园游玩； 而在恐龙园游玩的游客中，常州本地消费者占了13.8%，而江苏省内周边城市的消费者是恐龙园游客的主要来源，占到70%。,基数=所有当地消费者150人,基数=所有恐龙园旅游消费者100人,江苏省内游客,24,恐龙园-时间花费,*备注： 基数 = 所有消费者250人，当地消费者150人，恐龙园游客100人； E10.请问，您在前往恐龙园的路程共花费了您多长时间？(单选) E11.请问，您在前往恐龙园所花费的时间是否能够接受？(单选),路上所花费的时间,对恐龙园路程接受程度,大部分当地消费者前

13、往恐龙园所需花费时间集在30分钟左右，而外地游客则需花费大量的时间； 一半以上的消费者均表示前往恐龙园所需花费的时间能够接受，并表示可以接受，但也有少数外地游客表示路程太远，不能接受。,25,恐龙园-周边配套设施的需求,*备注： 基数 = 所有消费者250人； E8.请问，您希望恐龙园有哪些配套设施？(复选) E9.请问，您为什么希望它有这些配套设施呢？(复选),希望的配套设施,需要这些配套设施的原因,餐厅和小卖部是消费者最希望有的配套设施，其次是商场和一些娱乐设施； 当地消费者更希望周边多一些商场最新户外游戏设备和卡拉OK等； 消费者需要这些配套设施的主要原因是希望更方便，能更放松的玩。,当

14、地消费者: 46.3% 旅游消费者: 24.6%,当地消费者: 44.4% 旅游消费者: 7.7%,当地消费者: 30.6% 旅游消费者: 10.8%,26,恐龙园-认知渠道,*备注： 基数 = 所有消费者250人 E12.请问，您是从哪些渠道知道恐龙园的呢？(复选),亲友介绍和电视广告是消费者知道恐龙园的主要渠道。,27,媒体习惯,*备注： 基数 = 所有消费者250人 M1.请问，您获取信息的途径是哪一些？(复选),电视是消费者获得信息最主要的渠道，其次是口碑、报纸和网络等传播方式。,28,消费者基本特征,婚姻状况,职位,单位性质,个人月收入,家庭月收入,教育程度,主体报告,主体报告,项目

15、说明,第三部分：商圈调研,第一部分：消费者消费行为调研,第二部分：企业用户调研,30,企业用户-旅游/商务活动频率,*备注： 基数 = 当地企业32家； A1.请问，您所在单位大约多久会组织一次旅行或是商务活动？(单选),Mean: 1.5次/年,企业组织旅游/商务活动的平均频率为每年1.5次，大部分的企业基本是每年组织1次到2次的旅游/商务活动。,31,企业用户-旅行/商务活动情况,*备注： 基数 = 当地企业32家； A2.请问，您公司外出旅行或者商务活动的地点一般都是在以下哪些地方？(复选） A6.请问，您公司是否有组织去过常州中华恐龙园进行游玩或商务活动？(单选),企业商务活动通常会选

16、在交通较为方便的场所，如：公司内部、市内的一些娱乐场所等； 而企业组织旅游活动则基本上都会选择国内及周边的一些著名景点，如：江苏周边的南京、苏州、无锡和扬州的一些景点，浙江的安吉、千岛湖和杭州等； 当地企业组织去恐龙园游玩/商务活动的比例为37.5%。,单次平均花费 82296.88 16290.63 (单位：元),组织去恐龙园旅行/商务活动情况,组织去恐龙园旅行/商务活动情况,32,企业用户-旅行/商务活动地点选择关注因素,*备注： 基数 = 当地企业32家； A3.请问，您公司选择这些地方做为旅行或者商务活动地点的原因是什么？(复选),企业在选择旅行或商务活动的地点时会综合考虑环境、档次和

17、方便的因素； 同时，在商务活动地点的选择上，一半以上的企业已经成为一种固定的习惯； 而在旅行上，企业更多的还需要全面，追求新的、好玩的地方。,33,企业用户-对恐龙园大型会所兴趣度,*备注： 基数 = 当地企业32家； A7. 若是常州中华恐龙园建一个大型会所，中间有，请问以下哪个选项最符合您的想法？（单选） A8. 请问，您不考虑去的具体原因是什么？,绝大部分消费者对恐龙园建大型会所均表示一定程度的感兴趣，仅有1家企业“可能不会考虑”； 而不考虑的原因，主要是感觉比较远。,对恐龙园建大型会所的感兴趣度,路程比较远,若在常州中华恐龙园周边建一个大型的温泉会所，里面有健身房、乒乓球等娱乐设施，还

18、有能够提供美食和歌舞表演的餐厅，能提供休息、美容美发、spa等的休闲设施，当然里面还有一个以恐龙为主题的图书馆。,恐龙园大型会所概念,34,企业用户-对恐龙园创意公园区办公兴趣度,*备注： 基数 = 当地企业32家； A9.若是常州中华恐龙园周边有一个创意产业办公园区，若让您选择是否去那里办公，请问以下哪个选项最符合您的想法？（单选） A10. 请问，您不考虑去的具体原因是什么？,有14家企业表示会考虑去创意公园区办公，但也有18家企业对去创意公园区办公未表示感兴趣，其中4家企业表示肯定不会去； 而不考虑的原因，主要是感觉路程太远，交通不方便；其次是感觉恐龙园周边人气不足，不适合商务办公的环境

19、；还有部分企业因为购买下了办公用房，因此不会再考虑在其他地方租房。,对去创意公园区办公的感兴趣度,不考虑的原因,路程比较远：路程太远，业务联系不方便，上下班交通不方便 人气不足：整个环境不适合商务办公，且周边商圈人气不旺 公司自己产权房：公司自己买下的办公用房，不会出去租房,35,企业基本特征,企业性质,公司规模,Mean:30.3人,主体报告,主体报告,项目说明,第三部分：商圈调研,第一部分：消费者消费行为调研,第二部分：企业用户调研,37,本次商圈调研主要针对以下八处商业中心展开：,本部分报告说明,调研内容： 主要涉及商业中心的主要业态分布和租金情况,延陵西路商业街,晋中路商业街,新北区商

20、业街,莱蒙都会,南北大街步行街,迎春路步行街,武进新区,文化宫区域,38,南北大街商业街 南起广化桥，北至延陵西路，总长600米,迎春路商业街 L型商业步行街，总长700米,延陵西路商业街 东起和平路，西至怀德南路，长1000米左右,晋陵中路商业街 延陵西路至青果巷段,莱蒙都会商业街 早科坊18号,新北区商圈 沿通江大道，自上江中 路至河海中路,商圈具体位置,39,东起和平路，西至怀德南路，长1000米左右； 常州市最主要的一条商业和交通干道。,各商圈具体情况-延陵西路商业街,主要有四种业态构成，分别为购物（约10000平方米）、酒店（约15000平方米）、餐饮（约1000平方米）、娱乐（约2

21、000平方米）和商务楼。大型商场和商务酒店/写字楼为主： 购物主要以泰富百货和新世纪商城代表，还有一些如：苏宁电器、五州手机大卖场、常州金店、常州工艺品商厦等； 酒店主要有良茂国际大酒店等； 同时与之配套的还有一些餐饮、娱乐等设施。,主要业态,泰富百货 B1：鞋帽箱包 1F：化妆品、首饰 2F：少/淑女服饰 3F：精品女装 4F：男装、运动品牌 5F：床上用品、精品运动用品 6F：办公用品 7F：家电,新世纪商城 B1：精致食品城 F1：流行名品馆 2F：新潮淑女馆 3F：都会仕女馆,40,东起和平路，西至怀德南路，长1000米左右； 常州市最主要的一条商业和交通干道。,各商圈具体情况-延陵西

22、路商业街,已入驻商户,服饰,其他,餐饮,酒店,化妆/护肤品,星约人巴西烧烤 大娘水饺 ,自延陵西路至青果巷，全长约600米左右； 是常州市中心城区内餐饮饭店较为集中的街区。,各商圈具体情况-晋陵中路商业街,主要有四种业态构成，分别为餐饮（约1000平方米）、购物（约2000平方米，小型门店）、酒店（约15000平方米）、娱乐（约150平方米）。以餐饮和购物为主 其北段近延陵西路主要以餐饮为主，而南段近青果路则以购物为主； 其南段的购物以零散的四五十平米的非知名品牌的小店组成,主要业态,已入驻商户,服饰,餐饮,酒店,其他： 诺基亚 依灿翡翠 中国移动 ,41,南起广化桥，北至延陵西路，长度不足6

23、00米； 常州市历史最悠久，也是最主要的商业街，主要以购物为主。,各商圈具体情况-南北大街商业街,主要业态,主要有二种业态构成，分别为购物（约2000平方米）、餐饮（约600平方米）。购物为该商业街主要的业态： 购物主要有常州百货商店、首饰城、南大街商业步行街等，整个南大街步行街以服饰为主，附带餐饮。 1F：乐购，运动服饰，小型快餐 2F：品牌服饰 3F：餐饮 常州百货商店主要经营化妆品、服装和餐饮为主： 1F：化妆品 2-3F：女装女鞋 4F：男装 5F：休闲 6F：休育用品、儿童服饰用品,已入驻商户,餐饮,42,化妆护肤品,多利川菜、九龙冰室、大娘水饺、,服饰,其他,阿波罗飙歌城,43,各

24、商圈具体情况-迎春路商业街,主要有三种业态构成，分别为购物（约300平方米）、餐饮（约150平方米）、娱乐（约150平方米）。三种业态大致比例为2：1：1，整条街人气不旺 该商业街是在延陵路周边的商业步行街，主要是以非主流品牌为主； 娱乐主要以零星的小网吧为主。,主要业态,型的商业步行街，近延陵西路，总长约700米； 以购物（非主流小店）为主。,已入驻商户,服饰,化妆品,家居,鱼西美屋家居,其他： 春秋古玩城；,44,各商圈具体情况-新北区商圈,沿通江大道，自汉江路，致河海路； 新北区最主要的商圈，其东侧以商业为，西侧则以居住为主。,主要有二种业态构成，分别为酒店（约25000平方米）、和商业

25、（约24500平方米）。二种业态大致比例为1：1 商业区主要集中于沿通江路，从河海中路至珠江路段，有一个集购物、餐饮、娱乐为一体的时代广场； 除了时代广场之外，通江路上还零星的分布着一些服饰、餐饮、便利店和银行等； 总体来说这个商圈尚未成熟，人气不足。,主要业态,目前以售为主（仅供参考）：平均10-15万/年/100M2,租售价格,45,各商圈具体情况-新北区商圈,沿通江大道，自汉江路，致河海路； 新北区最主要的商圈，其东侧以商业为，西侧则以居住为主。,已入驻商户,服饰,其他,餐饮,麦当劳 味千拉面 豆捞工坊 五月天 丽华快餐 ,颐和会馆 东方丽晶 五星电器 ,酒店,诺源宾馆 河海宾馆 鸿飞大

26、饭店 ,东起西大街、西至早科坊、南至西瀛里、北靠延陵西路，雄居常州经济、地理、交通的黄金坐标点； 是常州市重点旧城改造工程，占地10.2万平米，目前华东地区最大的的商业项目。,各商圈具体情况-莱蒙都会商业区,主要业态是综合性的超大型国际商业街区，集购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、旅游、商务、会展、居住和文化为一体，分A、B、C三个区域分期开发： 东侧（已动工）为总建筑面积达20多万平米的大型商业建筑群，以“人”字型曲线主街贯穿了8个商业单体建筑，在两端主入口处及中轴处分别建有三个大型商业广场； 西侧以住宅、商业、办公、酒店等为主，总建筑面积达30多万平米，规划包括四幢33层、二幢11层的高层景观

27、住宅、高达50层的5星级酒店、写字楼、购物中心等； 拥有地下机动车位约2200、非机动车停车位约2400部、自动扶梯上百部。,主要业态,目前以租为主（网络资料，仅供参考）：平均130元/月/M2,租售价格,46,东起西大街、西至早科坊、南至西瀛里、北靠延陵西路，雄居常州经济、地理、交通的黄金坐标点； 是常州市重点旧城改造工程，占地10.2万平米，目前华东地区最大的的商业项目。,各商圈具体情况-莱蒙都会商业区,目前已经建成的莱蒙都会大型商业广场以经营服饰鞋类、金饰、餐饮、娱乐休闲等为主，具体楼层划分如下： B1 沃尔玛购物广场 1F 星聚广场(休闲饰品、休闲小站) 2F 餐饮 3F 影城、娱乐,

28、主要业态,已入驻商户,2F：思得客、云之味、68批萨、江源道、瀛之味、水天堂、纽文堡牛排、,1F： 服饰：KAPPA、鳄鱼、美特斯邦威、阿迪达斯、真维斯、Esprit、奥康、 餐饮：KFC、永和豆浆、麦当劳、 饰品：老庙黄金 其他：五粮液专卖、国都国际俱乐部、,3F：东方国际影城、巴国布衣、冠军溜冰场、国都国际俱乐部KTV、神采飞扬游乐公园、,47,花园街沿线，武进第一黄金走廊； 常州重点开发新区，汇聚常州开发的潮流。,主要在建的商业设施有易买德，乐购，万达城中城，沃尔玛，泰富城，福克斯，新天地不夜城等。 在住宅和商务楼的供应量也极大。住宅部分包括天隽峰，莱蒙城，财富广场，泰富城等。售价在30

29、00-9000元/平方米。 目前商业仍以原有的街铺为主，在未来两年，会积聚大量的商业地产上市。目前不夜城洽谈中的品牌有,主要业态,各商圈具体情况-武进商圈,地址：常州新北区通江大道398号 房价：单人（1148元/晚）；双人（1286元/晚）；套房（1600元晚）,常州市五星级酒店,49,地址：常州天宁区延陵西路53号 房价：标间（790元/晚）；豪华标间（1900元晚）；套间（1600元晚）；行政套房（2760元晚）,地址：常州市延陵东路666号 房价：高级客房（880元晚）；豪华客房（1180元晚）；商务客房（1980元晚）,地址：常州新区汉江东路2号中华恐龙园旁 房价：标准间（658元晚）；单人间（758元晚）；行政套房（1258元晚）,常州富都商贸饭店,常州大酒店,常州黄金大酒店,常州香树湾花园酒店,