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1、,谨呈: 成都高新置业,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归嘉联地产顾问有限公司所有，未经嘉联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,蛰 伏 择 机,目录,天府软件园情况阐述,区域商业市场调查,项目自身情况阐述,项目定位分析,项目运营建议,01区域商业市场调查,目前区域商业市场是什么样的？,区域商业市场调查,1,市场探究,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,区域市场介绍,本区域由处于南城核心开 发组团之一的大源组团 ， 会展中心、天府软件园等 三个部分组成,周边区域环境,借市政府搬迁及南城的大势 所向大源组团聚集一批品牌发
2、 展商的介入，极大的促进区域 的迅速发展,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,未来区域将有大量商业用地供应,现状 目前该区域内商业土地 供应主要集中于天府大道西 侧，近年已有一批商业用地供 应市场； 未来： 在大源组团内规划有大 量商业用地并呈带状分布，预 计未来本区域还将有大量的商 业土地供应市场。,区域商业分析,范围：连接城南新中心和华阳 外围商业组团的重要区域。 现状：目前该区域内商业主要 集中于一点，即世纪城、会展 中心板块，业态以高端专卖店 （奥特莱斯）、高尚餐饮休闲 娱乐店为主，多为会展中心周 边五星级酒店的配套商业； 未来： 在会展经济、酒店旅游 经济的带动下，随着ARMA
3、NI. Dunhill等国际知名品牌商家相 继开业，该区域的商业地位必 将凸现。,区域商业主要集中于会展中心内,酒店商业配套,世纪城商业配套,会展中心商业,会展中心商业,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,区域商业项目-新会展中心,商务总部基地,天鹅湖花园2期,国际会展中心,假日大酒店西楼,水品大厦,歌剧院,洲际大饭店,西蜀廊桥古镇,国际会议中心,休闲天堂小镇,时尚天堂街区,文化广场,新会展项目整体规划图,该项目更多考虑的会展功能与环境营造，缺乏对商业的整体设计,（时尚天堂街区美嘉奥特莱斯实景）,新会展规划的百货购物区,休闲天堂（天鹅湖花园大户型商铺）实景,新会展规划的餐饮、休闲区,新会
4、展规划的旅游民俗文化区,湖畔玻璃景屋,（湖边玻璃景屋实景）,新会展规划的湖畔商业区,会展项目分析结论,1、会展中心内规划有会展、百货、餐饮、休闲等商业业态； 2、会展项目规划时依据会展与环境的需求，缺少对商业规划的思考； 3、新会展商业体量过大，规划和分区有业态的重合； 4、发展商对区域发展的时间预判失误，造成区域商业供需失衡； 5、由于目前区域不成熟，造成会展内入驻商家经营状况较差； 6、项目内仍有大量的商铺存在空置，短期内难以改观。,目前区域内的商业供求失衡,02天府软件园情况阐述,2,天府软件园,软件园处在什么样的大环境中，他拥有什么样的企业？,天府软件园情况阐述,天府软件园-将成为西部
5、软件基 地，中国软件产业园区中一颗耀眼 的明星。,园区概况-天府软件园是西部软件产业的中心,成都市的软件园发展战略中将在 新城规划9平方公里的软件产业 带，而天府软件园是其中的核心 组成部分，它将为四川软件产业 的快速发展奠定良好的基础。,一期经济技术指标摘要,总规划用地：1500亩,总建筑面积：23万,绿地率：45%,建筑密度：22%,停车总数：1311,项目总用地：340亩,容积率：1.02,一期入驻企业约50余家,天府软件园一期聚集众多的国际知名软件企业,天府软件园一期入驻软件企业,天府软件园一期入驻软件企业,知名软件企业的入驻，将为商业部分提供所需的消费群体。,天府软件园一期商业配套,
6、布衣快饭天府软件园A9楼，是园区 引进的配套设施，2005年12月开业。,尚舍咖啡天府软件园A9楼，2006年 10月8日开业。,菜品介绍： 1、6元套餐二荤二素一小菜，米饭、汤 2、8元套餐三荤二素一小菜，米饭、汤 3、小炒自助荤菜5元，素菜3元，米饭、汤 4、点菜服务家常小炒、时令鲜蔬、煲仔类、汤羹类，随配席桌。 5、面食-牛肉面、排骨面、炖鸡面、杂酱面（4元/2两，5元/3两） 抄手、饺子 （4元/2两）,布衣快饭 * 尚舍咖啡,天府软件园一期商业配套,浪淘沙餐厅“本物之味”,浪淘沙餐厅“本物之味”在天府软 件园A1幢综合服务楼开张营业。 餐厅推出商务套餐、特色小吃等经 营项目。“本物之
7、味”的开张，将与此 前已经开业的“巴国布衣”形成良性竞 争。,03项目自身情况阐述,3,二期配套商业,软件园商业配套处在什么样的环境中，他拥有什么样的产品？,项目自身情况阐述,项目所处位置关系,本案处于天府软 件园二期C5-C8 的区域内,二期经济技术指标摘要,总建筑面积：56万,绿地率：35%,建筑密度：18%,停车总数：4068,项目总用地：570亩,容积率：1.62,研发办公：46万,商业配套：10万,本案商业约：1.2万,项目基本概况,根据发展商的介绍软件园二期拟入驻企业约30-40余家,人口约1万余人。,北面临C10-12,南面临C2-C4,西面与独栋楼宇比邻,东面临C9号建筑,项目
8、四至,项目被大量软件企业的办公楼宇所包围,通过对区域的总结，可以看 出项目周边未来将迎来一个 新的发展契机。,项目所处的周边及商业环境,基于目前区域居住的不成熟， 造成区域商业发展受限，区域现有 会展中心的商业同样发展缓慢。,项目产品分析,下沉式商业不符合成都人的消费习惯,项目层层合围难以吸引外部消费群,项目商业呈带状不利于商业规划,项目商业缺乏良好的人流动线设计,商业内街一般不受品质商家青睐,项目小结,根据政府对南城的未来规划，无疑将会促进和带动区域的 快速发展，形成一个高品质住区与科技、软件结合的新兴区域。 但是，在目前区域发展不成熟的情况下，软件园的配套商 业结合自身的特点，消费客群目前
9、仅能锁定软件园内部的商务 人士。所以,我们只能和必须暂时以第一个五年期进行规划,04项目定位分析,1,软件园一期,2,在天府软件园内已入驻或将要入驻的软件企业近百家，大部分均是国际 知名的软件开发企业，商务办公人群约2万余人（估算）。,天府软件园正在强势崛起，成为西部软件中心,软件园二期,备注：根据发展商对二期介绍的估计,项目商业面积约12000平米，均为下沉商业步行街,1,下沉式商业呈带状分布,2,下沉式商业,停车侧下沉式商业,项目短期来看挑战大于机遇，随着区域发展将会得到改善,项目SOWT分析,1、市级商业中心 2、区域商业中心 3、社区商业中心 4、专业商业市场,四种典型商业类型,市级商
10、业中心一般出现老牌的城市绝对中心，这里拥有令人羡慕的人流量，便捷的交通，量大取胜，多以大型百货、商业步行街为主。例：春熙路、盐市口、骡马市。,区域商业中心是随着大型住宅片区诞生、提供日常消费功能，一般是价值量比较小的商品，如超市、餐饮。例：双楠伊藤、九里堤沃尔玛,社区商业是指每个社区所自带的零星商业，提供最常用的便利服务。例：WOWO等小超市、小餐馆。,专业市场是指某种功能产品的集中卖场，一般需要大型物流配合，嘈杂。例：荷花池、富森美家居、金府机电城。,成都商业的四种常见层级,四种典型商业类型,1、市级商业中心,2、区域商业中心,3、社区商业中心,4、专业商业市场,根据产品线指标及区域商业市场
11、，本项目具备以上哪种产品资质？,软件园商业属于何种商业层级,1、园区内人口超过2万余人。 2、园区内商务群体职业特性较强。 3、园区内置配套商业远远超过他们需求。 4、第一个五年期内的定位,商业定位： 园区商业服务中心,服务功能： 满足园区内大量商务群体工作之余的消费、休闲中心。,05项目运营建议,项目商业规划,项目战略思考,商业定位： 园区商业服务中心-小憩休闲街,满足园区内商务群体的办公之后的消费、休闲服务，走大众化的服务路线,运动休闲,餐厅,下沉 庭院,下沉庭院,天井,天井,天井,天井,2,C5-C6,下沉庭院,天井,天井,天井,下沉庭院,1,花地,花地,C7,茶楼,超 市,1号餐厅面积
12、：1000 2号餐厅面积：800 运动休闲: 800 茶楼: 300 书吧: 100 合计: 3000,书吧,前面我司已经感受到高新置业对一期商业品质的追求，在此就不做一一描述,项目商业规划,项目战略思考,通过对区域市场及竞争项目的分析，结合项目自身的特点所规划的商业业态,在五年期内都明显不足以支撑项目的商业体量，那么我们应该如何解决这一问题？ 根据我司专业的经验判断认为，二期配套性商业须进 行整体联动,才能确保商业全面盘活和软件园整体形象的匹配。,自古不谋万世者,不足谋一时; 不谋全局者,不足谋一域,实际上我们的开发管理方已在其宣传画册上明确规划-以城南高新区作为主要聚集区，形成连接武侯区、
13、都江堰市的软件产业带。构想在五年之后，软件产业将成为成都战略的发展平台和支柱产业之一。成都将发展成为本部第一，全国领先，集研发、生产、出口和服务为一体的国际综合性软件产业之都。,核心战略思考,如何借助发展商及软件园区自身优质平台和资源， 进行高效的系统整合，构筑软件园区独有的核心竞 争力，并超脱出目前区域内商业的恶性竞争。,核心战略提出,两个五年规划-构筑软件 园商业独有核心竞争力。 第一个五年以作为满足园区 内商业需求而设立。 第二个五年则提供科技创新 和软件产业链的整合，达到 构建国际行业商业独特核心 竞争力的目的。,进入蓝海,核心战略建议,充分利用自身优势及会展商圈平台， 打造软件和科技
14、创新产业的展会、展示、 展销于一体的三展商业，创造商业核心 价值。,三 展 商 业,展 会,展 示,展 销,借鉴之American-加州技术创新博物馆,位于圣何塞 (San Jose) 的加州技术创新博物馆 (Tech Museum of Innovation) 成立于1990年。自成立以来，就成为了硅谷有名又受欢迎的参观地，并吸引了很多家庭和科技爱好者前来参观访问。每年大约能接待40万参观者。,目前在未对园区消费人群进行深入调查，及获悉项目全面资料 的情况下，只是以商业的特性对项目局部进行了初期规划;由于在 研究规划过程中所遇到的瓶颈,凭借自身的商业嗅觉提出项目未来 的商业模式和构想。,问题,商业布局的具体方案 商业业态的评定 消费者客户进一步研究 招商策略如何安排 ,需要在后续中不断研究明确我们深感责任重大,The End.,