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1、1,高攀项目市调及产品建议（二稿）,2,地块分析 区域分析 2.5环-3环铁路沿线典型项目 本项目产品定位建议,3,一、项目自身分析,4,1、地块区位好城南2.5环,本项目位于城南2.5环旁，属于核心城区,5,2、地块地块形状及规划指标,本项目由3个地块构成。 净用面积：12756.96，约19亩； 地块面宽（临街面）：约174米，地块东侧进深约84米，西侧进深约78米 容积率：4.0 航空限高：88米； 建筑覆盖率：20%,地块特点： 1、用地不规整，3个地块构成； 2、地块面积小，临街面宽； 3、大面宽、小进深,1,2,3,约78米,约174米,约84米,6,3、地块四至,地块四至特点：
2、1、项目北面临干道，易受到噪音影响； 2、三面临住宅小区，除东侧城南驿站较新（2006年交房），其余二者均是较为老、旧的小区。,7,4、地块周边环境简析,火车南站、地铁对本项目的影响,1. 成都是全国5大铁路枢纽，南站规划为城际铁路站点，未来将成为人们出行的主要方式，必然改善、提升南站片区的档次与形象，项目周围环境将得到较大改善； 2.本项目距离火车南站约670米，距离地铁1号线站点（火车南站）约690米，该站点以后将与火车南站连通，以后本项目出行将非常方便；,8,高架桥、铁路、机场路东延线对本项目的影响,1.本项目距天府立交约120米，其隔断了与桐梓林片区的联系； 2.本项目距铁路90米，隔
3、断了与站南板块的联系； 3. 紧邻机场路东延线，距科华路立交约160m，本项目到机场往返十分便捷； 4.三者对本项目均会形成噪音影响,新希望板块,桐梓林板块,科华北路板块,东湖板块,站南板块,9,5.1餐饮、娱乐丰富成熟,5.2休闲购物娱乐配套齐全,人人乐,伊藤洋华堂,王府井,国美电器,万千百货,好百年.百安居,万达影城,大世界家乐福,欧尚,宜家,富森美,迪卡侬,苏宁电器,健身广场/KTV,凯宾斯基大酒店,人人乐,10,5.3教育配套完善,5.4医疗配套满足需求,11,本项目的优点与不足,优 点,不 足,1、项目的区位好城南2.5环； 2、地块临街面款（约174米），商业口岸较好； 3、项目周
4、边的生活、医疗、教育等配套均较完善； 4、火车南站规划为城际铁路站点，将改善、提升该片区的档次与形象，项目周围环境将随之得到明显改善； 5、项目到火车南站、地铁1号线站点（火车南站）的距离均较近，该站点以后将与火车南站连通，以后本项目出行将非常方便； 6、紧邻机场路东延线，项目到机场交通便捷。,1、用地面积小（19亩）； 2、项目四至环境较陈旧，对本项目入市无帮助 3、项目临近铁路、高架桥、2.5环，噪音影响明显； 4、天府立交与成昆线隔断本项目了与桐梓林片区、站南板块的联系；,12,二、区域分析 区域一手房 区域二手房,13,区域一手房调查,万科金色海蓉,双发金英汇,魏玛圈子,14,1、区域
5、在售住宅的分布,金英汇,金色海蓉,魏玛圈子,科华南路,人民南路,二环路,火车南站东路（2.5）,区域在售项目3个：双发金英汇、万科金色海蓉、魏玛圈子,15,2、项目分析金色海蓉,项目基本信息,本期（二期）基本信息,项目定位：舒适型套二或套三。,16,产品情况,产品形态：塔楼、3梯5户或6户； 户型配比：套二605套，约占70%，套三约为30% 畅销户型：套二销售情况好,户型简析,户型建筑面积均偏向舒适，套二90，套三120； 卧室、客厅、卫生间均能直接采光 客厅开间3.6m，主卧开间3.3m以上，居住舒适度较高。 有较大的赠送面积，室内简装，增加产品价值。,17,自身配套,以自住为主，占比约8
6、0% 多数是周围上班的年轻人； 多数首次置业，基本靠父母资助买房,周围生活配套：万达广场、王府井 自身配套：人人乐、太平洋影城,项目客群,金色海蓉特点,1、项目规模大，占地82亩，体量28万；,2、户型偏向舒适型；,3、90套二是主力，约占70%；,4、项目自身具备较好的配套，购买客群多为首次置业,18,项目基本信息,3,1,2,产品情况,产品形态：塔楼，2梯6户 户型配比：套二是主力户型，约占54%，套一、套三各占23% 畅销户型：套二表现好，已销售170套,2、项目分析金英汇,19,户型简析,户型均较紧凑，客厅开间3.9m，主卧开间3.3m以上， 均有赠送空间，增加产品价值； 卧室、客厅均
7、能直接采光,配套与客群,自住、投资约各占50%； 主要来自城南、项目周边； 年龄主要集中在30-45岁，收入较高,周围生活配套：王府井 自身配套：2800（4层）商业楼,20,金英汇特点,1、项目规模小，15亩；,2、户型偏向紧凑；,3、 6873套二是主力，约占55%；,4、购买客群自住、投资约各一半,21,魏玛圈子,本期基本信息,项目基本信息,22,一期产品情况,产品形态：塔楼 户型配比：套二占比最大，约75%，其中78-84约占50% 销售程度：套二表现相对较好，11月27日开盘至今，不足1月，已销售约52套。,80,54,户型情况,户型功能性有欠缺，次卧面积小，面宽窄（2.6米）； 部
8、分户型具有赠送空间，增强了项目的性价比； 部分户型的客厅无法直接采光。,23,项目配套,项目周围上班的年轻人为主，多数是首次置业； 自住为主，占比约70%,项目客群,周围生活配套：万达广场 自身配套：自身配置5000商业，尚无具体定位。,魏玛圈子特点,1、项目用地小22亩，容积率高7.8,3、 72-84套二是主力，约占75%,4、购买客群以自住为主，多是首次置业,2、土地商业兼容住宅，住宅5万，办公、商业6.5万,24,5、区域一手房的特点,产品特点,客群特点,1、城南及附近客群上班的年青人为主； 2、经济实力一般； 3、购买目的以自住为主，存在部分投资需求；,25,6、三者与本项目的关系,
9、相关距离均是对本区域卫星图的测距获知,区域在售项目中，魏玛圈子与本项目的最具可比性,26,7、魏玛圈子的借鉴性,区域内魏玛圈子与本项目的可比性最高,魏玛圈子的产品定位具备可参照性,27,区域二手房调查,28,1、区域二手房租金（元/月）,18-22,30-33,32-35,40-45,从二环到铁路，片区内住宅、公寓的租金、售价均呈现逐步降低的态势，本项目周围二手房的租金、售价区域内最低，租金约18-22元/月，售价约7000-8000元/。,2、区域二手房售价,11000- 14000,9000- 11000,7000- 8500,29,3、投资、自住区域,投资,自住,自住,对二手房中介走访，
10、新希望片区中，投资相对偏少，自住相对较多。 投资主要集中在靠近写字楼的区域，主要是以商鼎国际、丰德国际、华尔兹广场、曼哈顿等4个项目。其原因在于： 1、4个项目均距写字楼近，步行10分钟即到； 2、均小户型为主：套一或标间；,4、区域二手房主力户型,新希望片区二手房中，小户型较少。仅商鼎国际、丰德国际、曼哈顿二期、华尔兹广场等4个项目以套一/标间户型为主，而其他项目以大户型为主。,因本地块周围二手房的设计、交房时间均较早，户型多以套二、套三户型为主。如长寿苑（03年交房）（套二为主）、城南驿站（06年交房）（套二为主）、君悦领地（06年交房）（89-159套二、套三）等。,30,4、项目所在区
11、域二手房特点,1、本项目周围房屋距写字楼集中区相对较远，以自住为主；,2、本区域本项目周围二手房主要以60-80套二为主；,3、本项目周围的二手房租金、售价均位于区域最低水平。,31,三、2.5环-3环铁路沿线代表项目简析,32,1、中粮祥云国际社区,一期信息,项目定位高端 全是大户型 临铁路户型以160-230为主,33,3、维多利亚公寓,2、中海名城三期,临铁路的户型以85-95 套二为主,临铁路的户型以89-95 套二为主,34,4、上锦雅筑,大户型,中小户型,结合前文分析，铁路沿线住宅靠铁路的主力户型有以下2种方向：,代表项目,中粮祥云国际社区,上锦雅筑、魏玛圈子、中海名城、维多利亚公
12、寓,临铁路的户型以78-87 套二为主,35,5、临铁路侧的主力户型,5个铁路沿线的项目，临铁路侧的主力户型多数是80-95套二。,36,3、铁路沿线不同产品定位方向分析,上表分析可见，铁路沿线住宅定位方向的高低主要与项目所在区域、用地规模、购买客群等三方面相关。,37,6、本项目是否具备打造高端定位方向的条件,本项目不具备打造铁路沿线高端住宅的条件，适合打造中低端定位方向,38,四、本项目产品定位建议,39,本区域一手房产品的特点,铁路沿线住宅定位特点比较,临铁路侧的主力户型多以80-95套二为主,本区域二手房产品的特点,项目周围二手房以60-80套二为主,以上三方面呈现的共性特点，均以套二户型为主，面积段60-90；结合区域在售一手房的户型占比：套一约占10%，套二约占65%，套三约占25%，,40,基于以上条件，我部建议本项目的产品定位：,备注：我部已挑选了部分户型，待后续一并提供给方略,