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1、名润时代广场营销思路,本案重点解决问题,营销背景 南川市场现状 项目现状,营销思路 项目利益最大化营销思路 营销思路执行办法 难点解析及解决之道,PART 1,营销背景,南川住宅市场 南川商业市场 项目现状,南川主要在售楼盘基本情况,5,6,南川宏观市场现状,市场淡,销售缓,贷款难,主要竞争对手分析,7,8,泽京香格里拉西苑基本信息,香格里拉西苑,香格里拉西苑,9,香格里拉-西苑 南川第一个引入体验式营销的项目，由昔日南川住宅项目标杆开发商打造，试图再造一个南川富人区。,目前均价4500元/ 最近一次开盘销售率仅25% （推出房源254套，销售64套）,南川市场 竞品分析,走进香格里拉西苑,南
2、川市场 竞品分析,景观示范区,南川市场 竞品分析,格调售房部,南川市场 竞品分析,精装前室、样板间,14,同邦国际城,项目简介： 项目地处重庆南川区二环路中段 开发商：重庆同邦房地产开发有限公司 开发建筑面积：166567.58 项目特点： 10000中央主题公园 小区配套齐全 简欧外立面,同邦国际城,15,目前在地段位置上与名润时代广场最接近的项目，位于新城与老城的交界处，距开项目仅200米。项目重新诉求区域与小区配套,目前均价4350元/ 最近一次开盘销售率仅35%,恒安世纪花城,项目简介： 项目地处重庆南川区南部新区高速公路入城口 开发商：重庆恒安实业有限公司 开发建筑面积：412635
3、 项目特点： 结合地形，合理布局，凸显山地建筑特征 小区配套齐全 引进戴斯大酒店,恒安 四季花城,17,位于高速路口，体量大，将引入南川最好的酒店-戴斯酒店（四星）。由于位置略偏，在戴斯酒店开业前一直以低价跑量，收效甚微。,目前均价4300元/ 最近一次开盘销售率70%,2011年1月,住宅市场小结,18,竞品项目均为居住型项目，社区配套齐全，居住性舒适。 市场在售项目房源充足，市场去化速度明显放缓，开盘去化率30%左右； 目前南川在售项目多为高层，主力面积段在70-130平方米，主力均价 4200元4500元/平方米。 2011年多个新项目集中上市销售，市场需求量持续递减。 竞品楼盘下阶段集
4、中在2012上半年开盘，由于本案住宅预计开盘时间在2012年3月，将会对本案形成巨大的压力。 后期供应充足，预计2012年上半年将新增供应量近40万方，后续市场激烈。,存量足,去化缓,价格稳,起跑先,竞争大,2010年 南川去化量 约48万平米,2011年 南川去化量 约56万平米,2011年 南川供应量 约92万平米,2012年住宅市场压力巨大,商业市场调研业态,商业个案分析,21,位置：钟楼街临街门面（距项目30米） 租金：临街门面200-150元/，内铺60-80元/ 特点：小型集中商业、位置好、召示性好、人流量大、档次低。,商业个案分析,22,位置：市政广场对面（距距广场30米） 租金
5、：临街门面150元/ 面积大小：15-25 特点：步行街入口、灵散、位置好、人流量超大、档次低。,商业个案分析,23,位置：盛丰源商业街（距距广场200米） 租金：临街门面110-130元/，二楼40-60 面积大小：一楼10-25，二楼80-500 特点：中等规模主题式集中商业，步行街模式、初具影响力。档次较低。,商业个案分析,24,位置：市政广场旁边（距广场20米） 租金：临街门面150元-200/ 面积大小：15-65 特点：老牌商业街，入驻有南川目前档次最高的众多品牌。,潜在项目供应,花山怡园,金山丽苑,城市之光,九都尚品,上海城,天河苑,坤罡龙都,马瑙城地产,马瑙城地产,康田地产,恒
6、安地产,名润广场,商业市场调研后期供应,商业市场调研后期供应,南川主城区2012年至2013年其间， 商业供应量约20万方，后期供应量较大。 其商业产品形态以社区临街门面为主，商业定位低。,目前南川商业环境且落后，仅有鼓楼广场一个城市核心商圈，并且商圈内商业业态规划不健全。 目前南川品牌商家业态单一布局分散，没有形成品牌堆积效应。城市缺少具有号召力与足够影响力的商业聚合平台。 南川商业销售情况良好，市场正处于青黄不接阶段 。临街门面售价为10000-30000元/平米 南川商业租赁情况较好，核心位置商铺皆为满铺。预计项目位置，临街层租金临街层平均租金为200元/。 南川未来商业供应量较大对项目
7、有一定的威胁，但各商业物业档次不高，均以社区商业为主，对项目影响不大。,商业市场小结,档次低,销售好,供应足,项目现状,29,工程 初见成效,30,招商 静待签约,31,蓄客状况,在无任何推广及销售节点配合下 每周新到访客户：10组左右 每周新来电客户：5组左右,PART 2,营销思路,项目解读 利益最大化思路 营销执行 难点及解决之道,项目基本情况,项目核心价值三大主力支撑卖点： 中心地段 国际级8万平米一站式商业航母综合配套 南川地标，第一高楼150米超高层,34,核心价值解读,卖点梳理项目整体,1、地段:中心的中心 政治中心 经济中心 商业中心 文化中心,35,卖点梳理项目整体,2、国际
8、级商业航母综合配套 8万方一站式休闲娱乐购物中心，国际一线城市成熟商业模式 餐饮+娱乐+休闲+购物，4大业态，千余种产品，万余商家，满足全市人民所有生活所需 2万方百货主力店，填补南川高端商业空白 5000平大型超市，满足日常生活所需,36,卖点梳理项目整体,3、南川地标 第一高楼 150米超高层建筑，南川第一高楼，开创南川城市建筑新高度，绝对的地标，无上的尊荣！中央豪宅，据此定格！,37,卖点梳理住宅,核心价值：中央豪宅，特权人生南川无人不知的地标建筑，南川人向往的中心区域，一个城市的顶级示范项目，身份象征，财富标志，代言一座城市的居住荣耀。 地段价值城市中心、政治中心、商业中心；南川传统中
9、心富人区，紧临河滨景观带，位于南川重要交通节点通达全城。,38,卖点梳理住宅,配套价值内：8万方国际级商业航母综合配套；外：医院、学校、农贸市场等市政配套完善。 产品价值创新户型设计、超高层地标建筑、11500平米的空中花园中庭超大赠送面积、完全人车分流、电梯直入车库、56米超宽楼间距、240mm自动保温墙体、智能一卡通门禁系统、5#楼双层中空玻璃,39,卖点梳理商业,核心价值：全新商业模式，南川商业升级换代国际级一站式休闲娱乐购物中心，统一招商、统一管理、统一推广 区位价值南川商业中心鼓楼坝广场，覆盖巨大市场需求，辐射周边14镇17乡 品牌商家主力店、超市、电影院形成源源不断的财富磁场 业态
10、组合和布局南川首个内街购物中心、各楼层业态规划互补共赢 投资价值面积划分灵活、低总价、高增值，其他商圈类同物业五年增值150%，五年稳定回报40% 品牌价值开发商在重庆主城拥有多个知名商业项目,40,卖点梳理商业,7.产品价值 十字金街全临街回路式通道，无死角设计，人流循环利用 全明采光商街内，挑空20米，打造两个阳光中庭 多中心多个高端品牌商家分散至商街各个角落 景观广场1000平米入口景观广场，让每次购物都心情愉快 中央空调配置无论大小，每个店铺统一赠送中央空调 单层电梯超10部每个角落都通达便捷迅速转换,41,在当前的市场环境下 如何实现项目利益最大化？,战略上先住宅后商业，战术上穿插搭
11、配，最成熟的时候推出溢价能力最强的产品,用住宅持续热销保证项目现金流，不断刺激市场制造热度，提升项目城市影响力。 利润空间最高的住宅与商业标杆产品，在销售条件最佳时推广迅速实现利益最大化。 最后推出的标杆产品，为住宅5号楼和商业L1层。,结合主力店开业，分两次强推高溢价产品,结合2012年6月超市开业、10月百货开业，推出LGL2L1商业的销售。,借势主力店开业前各商家的推广，顺势推出可销售商业。 可规避主力店开业后各种不确定性因素，给销售商业带来负面影响。 每次商业推出，高低价值产品搭售，拉高价格预期，形成相互挤压效应，为项目带来利益最大化。,用好招商双刃剑,精减餐饮层主力商家（目前预留的主
12、力餐饮商铺共10户左右）。 严格筛选，选用在大重庆范围内有影响力的商业。 减少带租约销售面积，降低后期销售难度。 用最少的成本，为项目还来最大的溢价空间,商业化整为零,控制总价，降低购买门槛，扩大客户基数，形成热销氛围 提高销售单价，实现利润最大化。 提升销售速度，降低存货风险。,推售节奏,7.21 4#开盘,5.1销售中心 交付使用,4,5,6,9.8 3#开盘,5.19 LG/L2开盘,4.21 6#开盘,2011年,2012年,12.24 样板间开放,1.6 2#开盘,5.26 L3开盘 持续销售期,3.26 5#开盘,9.29 L1/ L4开盘,11.24商业 交房,3.17 主力店签
13、约活动,2012.42012.7 持续推广活动,11.09 启动 招商,10.1 百货/影院开业,4,2013年,1.10 客户 回访,2.23 集中 推广,各楼栋（层）预估单价,其 中 住宅 约 4.17亿元 商业 约 4.33亿元 主力店 约 1.38亿元 其他 约 0.47亿元,本项目总销目标金额 约10亿元,项目总销售目标,目标资金分解,其 中 住宅 约 1.76亿元 商业 约 2.31亿元 主力店 约 1.38亿元,2012总销目标金额 约5.45亿元,项目总销售目标,52,2012年销售回款计划,完成销售目标，达成项目利益最大化之前提,解决6大营销难点,营销难点解析,亮相一年有余，
14、由于工程进度缓慢，沉默至今，如何起势再掀风云？,解决之道： 以三大主力店签约事件，集中线上推广，迅度引爆 借大型活动之势，升华项目形象高度 缩短推广周期，强化推广力度，速战速决,推广 难点,南川传统商业总价高，去化速度较慢，如何实现快速度、高溢价？,解决之道： 发动群众：除三楼餐饮业态外，其他商铺面积化整为零。一方面，变投资商业地产是财富阶层专属，为全民投资产品。另一方面，面积小、租金总价低，租赁方更容易存活。低总价、小面积、易买好租。 城市包围农村：先城镇推广做足影响力，后下到乡村深入基层为第二波销售开拓渠道。,商业难点,营销难点解析,面对数量多、总体量大的集中商业，如何解决客户运营顾虑建立
15、购买信心？,主力店,商业难点,目前前期信心已经建立，后期顾虑尚未解决。急需引入一家专业商业管理公司，解决客户在物业管理、运营上的后顾之忧。,前期信心,认购,营销难点解析,商业管理公司,后期保障,+,+,3楼两高一大（楼层高、总价高、面积大）如何解决？,解决之道 头羊效应：招入两到三家主力餐饮，强化整个三楼运营信心。 投资保障：主力餐饮用带租约的方式销售，补贴部分租金提升吸引力，租金金额由三楼其他销售面积溢价获得。 各个击破：改专统短期集中销售为长期分散零售。,商业难点,营销难点解析,如何应对新城迅速崛起的众多住宅项目？,推广上： 强化南川在变 中心不变的传统属性 以商业影响力提升住宅价值 南川第一个高增值物业 销售上： 销售前期集中销售住宅， 在新羽翼未丰之时，南川人城本位观念尚在之际，迅速出清现金流产品。,住宅难点,营销难点解析,前期客户众多，卖场空间狭小，以何种方式升级VIP卡、开盘？,升级VIP卡方式 以短信方式通知 限量500张 先到先办 预留30张VIP卡,销售 组织 难点,开盘方式 集中异地开盘（体育馆） VIP金卡序列号为选房顺序 大客户优先,营销难点解析,广告设计展示,61,62,售楼处内展板,63,工商银行通道灯箱,64,户型海报,65,商业手册,66,THANKS,