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1、2006-9-14,上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）,谨呈：协和集团,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,项目研究工作阶段划分,项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研,项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出,2006/8/22,第一阶段 项目整体定位与发展战略,第一阶段 思路形成,2006/9/1,2005/9/15,第一阶段 市场调研,20
2、06/9/21,研究内容,成果,上海康城前广场市场调查报告 上海康城前广场初期沟通,上海康城前广场商业项目定位中稿,3,报 告 思 路,二、风险和机会,三、出路,一、目标设定,4,协和集团目标,地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出； 打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。,把未用的指标全部用足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。 以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。,5,短期内实现利润最大化 促进协和商业地产的市值影响力,指标最大化,世联对目标的理解,利润最大化,6,项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心,项目紧邻莘松路，唯一一条
3、进入道路，双向二车道； 项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。,500m,乐购,500m,巴比伦,莘 松 路,项目,生 春 九 路,场 东 路,项目区位,本项目,地铁1号线莘庄站,车程闲时15分钟，忙时20-40分钟,7,容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。,规划用地面积：72，418平方米，实际用地面积约为43，838平方米。 地上总建筑面积166，481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。 地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。,项目技术指标
4、,莘 松 路,已建,已建,绿地,销售中心及样板房,高压线， 地上不能 上盖建筑,8,项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能,项目资源,云间水庄,晶苑四季御庭,丽水馨庭,欧风丽景,绿洲比华利,龙祥公寓,达安圣芭芭花园,十二橡树庄园,浅水湾,同润加州,绿洲香岛,万科白马,莘闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。 区域人口： 康城居民入住后约为3.77万人 。周边别墅区居民约为4-5万人。,9,第二部分,二、风险和机会,区域商业分析,宏观市场分析,闵行商业分析,项目本体分析,10,按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和,宏观市场,2
5、005年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。 上海商品销售毛利率不断上升，从2003年的16.56上升到2005年的20.16；城市居民人均消费支出不断上升，从2003年的1.1040万元增长到1.3773万元。,上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。,数据来源上海商业统计年鉴,11,传统商业区域继续引领市场，郊区商业
6、增长迅速。,宏观市场,连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。,传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。,数据来源上海商业统计年鉴,12,莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。,闵行商圈,便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。 莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。 七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐
7、全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；,莘庄,七宝,13,南方商城/家乐福,华联吉买盛,麦德龙,易初莲花,大润发,易买德,百安居,乐购,世纪联华,农工商,乐购,乐购,龙城购物中心,易初莲花,石头.剪刀.布,家得利,九百家居,农工商,锦江乐园,热带风暴,好爱广场,家得利,日用大卖场是闵行的主要商业形式,目前闵行有18家大卖场，2006上半年实现社会消费品零售额24.44亿元，比上年同期增长21.2%。 新开卖场七家：易初莲花七宝店、浦江店、乐购莘松店、家乐福七宝店、好又多虹桥店、易卖得梅陇店。2006上半年零售总额3.86亿元，对区域零售额增长的贡献
8、率为3.6%。,闵行商圈,14,位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键,闵行商圈,莘庄区域 5家,七宝.虹美区域 5家,春申区域 4家,数据来源：市场调查,15,南方商城是整个闵行区域的购物中心,闵行商圈,南方购物中心在的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主力店，满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要。一百二十余家品牌特色专卖店，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电脑等多个方面。休闲娱乐包括：中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心。药店、邮局、银行、旅行社、书城、美容美发等等一系列社区服务项目，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱
9、乐为一体”的经营定位，已成为闵行地区人气最旺的购物中心。,16,莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区,闵行商圈,闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，,17,南方商城/家乐福,华联吉买盛,麦德龙,易初莲花,大润发,易买德,百安居,乐购,世纪联华,农工商,乐购,乐购,龙城购物中心,易初莲花,石头.剪刀.布
10、,家得利,九百家居,农工商,锦江乐园,热带风暴,爱好广场,家得利,消费向东，消费习惯分为三大圈层,第一圈层：日常消费 就近的大卖场，购物班车510分钟； 第二圈层：日常购物南方商城，闵行区域唯一商业中心； 第三圈层：周末购物及休闲娱乐 徐家汇、虹桥,人口消费特征,徐家汇,第一圈层,第二圈层,第三圈层,18,每月在闵行卖场消费总额为500-800元。,人口消费特征,摘自闵行商业市场调查报告,。,。,。,超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所 闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。 购物地点的时间基本在30分钟以内,品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消费地点的
11、首要因数 食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。 二口或三口之家, 个人收入3000-6000元/月为主流,摘自闵行商业市场调查报告,19,人口消费特征,摘自闵行商业市场调查报告,特征一:消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。 由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后 采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区 满足生活用品采购的主要来源。,特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程 由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、 七宝、古美均形成各资的
12、商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。,特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。 由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。 主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。,20,莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一,区域商业,地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地. 人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口万人，其中常住人口约万人，外来人口万万人。预期未来五年将达到万人。,21,莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业
13、体系,区域商业,中心商业区： 1.莘庄老镇中心商业区 主要项目：莘松路、沪闵路 “十字 型”路口新建的块状 集聚型“综合 商业商务”。 规划面积：万平方米。 2.上海莘城中心商业区 主要项目：“仲盛商业中心”和 地 铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中 心”：总建筑面积约万平方米 社区商业: 南为华联吉买盛区域、西为农工商区 域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪 联华区域、东北为华润万佳区域。 现代商贸走廊: 七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街 区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和
14、功能、第三产业特色、多业态多功能集聚、条状块状相结合的“闵行大道”。,上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要- 未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优势，形成一个“镇中心商业区社区商业体系现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。,莘庄老镇商业中心,上海莘城商业中心,社区商业,商贸走廊,22,莘松路铁路以西路段，商业的发展完取决于住宅的拉动需求。,区域商业,莘闵板块商业主要分布三个区域，全部为满足居民日常消费为主。 乐购（莘松店）：二层卖场，一层好美屋，一家酒店及餐饮KFC等满主周边
15、居民日常生活用品采购需求，中档。 巴比伦商业广场：三层。一层中介、美容美发、宠物店；二层茶坊、咖啡店等；三层餐饮。满足周边居民日常生活配套消费需求，中档。 莘闵生活广场：一层农工商层，二层空缺，三层足浴，四层KTV满足莘闵别墅区中低档居民日常生活，档次较低。,乐购卖场,巴比伦广场,莘闵生活广场,23,道路是阻隔板块商业发展的重要瓶颈。,区域商业,沪杭高速、二条铁路，基本阻隔了板块与周边区域的联系，孤立缺乏互动效应，使板块商业的消费局限于板块内的居住人口，缺乏外来人口导入。 莘松路双向二车道，成为目前进入莘闵板块唯一道路，且短期内不会改善。这将直接制约商业的发展和外来消费人口的导入。 目前板块的
16、商业主要为板块居民日常消费为主。无高档商业设施。,本项目,道路范围内人口消费,24,小结,竞争严峻,1.商圈集中，形式雷同,2.各自为营，互动性弱,3.住宅拉动，需求单一,闵行商圈主要集中在莘庄和七宝，形式基本以日用大卖场为主。 位置和经营档次是决定大卖场经营状况的关键。,由于商业形式单一，闵行各大卖场依靠自身生存。加上闵行众多 道路的阻隔，各个板块商业难以形成集合效应，形成各自为营的局面。,闵行的商业市场主要由于住宅拉动。由于购房人口大量导入，引发了 大量对生活日用品的需求，下班到大卖场采购，周末市中心商场采购 是居民消费的主要模式。,25,本项目属于区域型社区商业中心,本项目区域人口约10
17、万人，由于交通的限制，区域外人口难以导入，区域性社区商业中心,本项目 介于 两者之间,项目属性界定,2019/6/23,26,商业规模的确定,莘闵区域人口10万人，按照国际人均商业面积1平方米/人的标准，区域商业体量应该为10万平方米,一般城市居住区商业设施指标,城市居住区规划设计规范,国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1 (商业面积：住宅面积),目前新闵有的商业面积约为5万平方米，剩余的体量为：,项目商业容量 10万-5万5万平方米,27,商业规模的确定,在目前及可预见的周期，符合市场容纳量 本项目合理的规模是5万平方米,理性 分析 理性 分析,剩余10万平方米怎么办？,是继
18、续做商业？ 面临的风险？,还是另谋出路 ？有何机会？,28,地块可用面积小，限制条件大，需要寻求内部变化,项目分析,需要建成的公建建筑面积为8070平方米,康城一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建设中。建成后将成为容纳约3.77万人口的大型居住区 ； 目前社区内部配套商业比较稀缺，居民日常消费通过购物班车/社区班车解决；目前前广场地块除一块为集中绿地外，其他均为已建物业（一为会所、一为商业综合楼、一目前为售楼处和样板房）,2019/6/23,29,【SWOT】,30,如果商业的市场容量只有5万平方米,剩余10万平方米指标如何?,闵行规划科科长语录-规划批准的原则: 该配的配足, 类型
19、可以不局限商业,但不要超过总体指标; 一定要征求小区业主的意见,他们同意我们就同意; 把多数指标建在争议小的地块,争议大的地块尽量考虑少建、不建,“,”,31,第三部分,二、风险和机会,三、出路,一、目标设定,32,闵行小户性市场全线红,【市场声音】,闵行小户型销售火爆,闵行经济性酒店入住率高,闵行中端办公物业稀缺,1,2,3,万科朗润园，万科假日风景的“蚂蚁工房”，均价达到12000元/平方米，开盘便抢购一空； 松江九亭上海青年城，7月份开盘以来销售套数446套，实现均价 8610元/平方米； 70，90平方米国家政策，抢时机就是占先机。,莫泰168，锦江之星、泰姆24H宾馆的入住率达到80
20、。尤其是周六、日，入住率达到100。 康城及周边的居民非常多，如全部入住，访客的住宿将有较大需求。,目前办公物业在售的仅有四个。价格均价8000-10000平方米，尤其小面积的办公物业在闵行 需求较高。,详细见附件：闵行小户性、酒店、办公调查,2019/6/23,33,【产品定位】,项目区位,项目地块,商圈,人口,处于闵行新闵板块 别墅区和居住区聚集 拥有一定的人口支撑,地块小，面积大，15.8万建筑面积 限制条件多，只能向高向密发展。,非中心,大体量，高密度,不在核心商圈。板块内商业没有形成互动 商圈消费模式单一，市场容量有限,市场容量有限,外来人口导入困难，区域内消费人口有限 区域内纯商业
21、需求有限,人口消费单一,突破区域价值,实现整体价值,跳出商圈,挖掘其他需求,能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。,2019/6/23,34,【产品定位】,产品解构图,街区商业 （ Street Mall ）,商业,集中商业 （ shopping Mall ）,仓储式购物中心,主题式/服务式购物中心,传统式购物中心,2019/6/23,35,Urban units complex 都市单元综合体,【产品定位】,2019/6/23,36,【整体定位】,“HOPSCA” 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPI
22、NGMALL+CONVENTION +APARTMENT (酒店+办公+公园+购物中心+商会+住宅),HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。,2019/6/23,37,源起：HOPSCA于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 HOPSCA的特征： 特征一： 高密度，集约性 特征二：整体统一性 特征三：功能复合性 特征四：土地使用均衡性 特征五： 空间连续性 1.平面的连续： 2.立面的连续： 3.空间的连续： 特征六：内部、
23、外部联系完整性 一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。,HOPSCA在巴黎,HOPSCA在纽约,HOPSCA在东京,2019/6/23,38,【获利模式】,2019/6/23,39,【产品矩阵】,2019/6/23,40,3.5万酒店式公寓,1.5万商业街,+,3.5万商业体,4万酒店式公寓,0.8万公建,3万办公,+,+,3万公寓式酒店,【物业比例】,2019/6/23,41,【物业比例】,2019/6/23,42,各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物
24、中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52：18：30,各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态,【商业】,我们的商业形式商业街+集中商业,2019/6/23,43,【商业】价值分析,商业街：铺面沿价值最大面开发设置。在转角处可设置高档餐饮主力店，拉动整体街区档次。 购物中心：由于面积较大，必须满铺。因此入口处必须设置大型标志性建筑，吸引消费人口导入。内部必须设置无导向性.循环不息人流动线。实现各个商业价值面积最大化。,BIOCK1,BIOCK2,2019/6/23,44,【商业】地下与入口,P入口,人流步行入口,下沉式人流主入口方向，提升地下商业价值。,商业橱窗展示，与对面商业街联成
25、一体,2019/6/23,45,【主题购物中心】定位,以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式购物中心,以日常生活购物消费为主导主力消费需求,配以娱乐、餐饮,成本低，参与性的娱乐体验点兴奋点,2019/6/23,46,【主题购物中心】,基本原则： 80%持有经营，20出售； 招商先行，设计可以通过招商情况调整； 优先考虑2-3家大型品牌主力店进驻，带旺商气； 引进经营管理公司，进行后续经营管理。,“,”,2019/6/23,47,【主题购物中心】,购物中心的人流动线,2019/6/23,48,【主题购物中心】,购物中心的布局模式,购物中心的平面布局,循环是商业体的人流生生不息
26、的最好方式,2019/6/23,49,【主题购物中心】中庭,2019/6/23,50,【主题购物中心】,立面的处理,入口的标志,2019/6/23,51,【主题购物中心】,电梯的形式,2019/6/23,52,【商业街】,Folded street适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的“Folded street”，使街区生动活泼 观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台,直通街概念,2019/6/23,53,【商业街】,以品牌餐饮为带动,以高档社区休闲配套精品店为主要业态,SPA会馆,康体健身,宠物医院.7-11,社区配套,麦当劳汽车餐厅,精品川菜,
27、2019/6/23,54,【商业街】,时尚都市体验,有会员制或俱乐部服务,提供店铺装修设计顾问服务,主题特色店,2019/6/23,55,【商业街】,消解购物街单一功能, 实现真正休闲聚会功能 形成共同兴趣人群的聚会交流地点,休闲娱乐体验,2019/6/23,56,【酒店】,以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在 1000-1500元/平方米。 可先联系酒店，经济型品牌连锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。,公寓式酒店,2019/6/23,57,【写字楼】“SVO（服务式写字楼）”,以最小面积100 发售，创业者承受得起的写字楼。为新锐公司服务，将他们从
28、琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。,SVO是独立的,2019/6/23,58,SVO是自由的,最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。,SVO是专业的,专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。,SVO是节约的,不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益,【写字楼】“SVO（服务式写字楼）”,2019/6/23,59,【公寓】,面积约为50-70平方米
29、，以一房和小两房为主。低总价，未来的都市主义生活享受。提供精装修菜单，单价在1000-1500元/平方米，实现“CONDO”生活。,精装修公寓,2019/6/23,60,理性型_Rational Model,生活独立,但又亲密,生活区和工作区分开,有双洗漱洁具体现亲密生活,男主角=投资分析师/女主角=医生,【公寓】,2019/6/23,61,感性型_Sensitive Model,一切布局以围绕两人亲密享受为前提,一切细节均被放大,距离感几乎不存在,男主角=软件工程师/女主角=美容师,【公寓】,2019/6/23,62,现代型_Moden Model,周末夫妻,前卫/独特/有个性,最好自己DI
30、Y,男主角=摄影师/女主角=设计师,【公寓】,2019/6/23,63,【公园】-运动休闲主题,2019/6/23,64,【开发节奏】,NO1:现金牛+明星公寓+商业街,NO2:现金牛+痩狗办公+主题购物中心,NO3:明星酒店,属于同一区域，地块各项条件齐全。公寓短平快，迅速回笼资金。商业街销售之前， 主力商家必定先进驻，营造商气，购物中心的招商同时开展。,属于同一区域，可同时开发。利用购物中心带动办公的销售。随着招商工作的不断 开展，大型商家进驻，推出限量黄金商铺，短期引爆。,由于酒店的使用年限较短。最后推出明星产品，避免与公寓发生冲突。从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。,201
31、9/6/23,65,【经济测算】,2019/6/23,66,还是另谋出路 ？有何机会？,2019/6/23,67,大型商业地产在中国成功的关键,NO1:商业定位一定地址，二定规模，三定主力店,NO2:规划设计人流动线.视觉通透.交通体系.主力店的设计要求,NO3:后期经营招商.经营管理.持续能力,地址考虑尤为关键，交通.是否在人口聚集区.人口的消费能力和规模及未来增长潜力是关键。辐射范围和辐射人口规模决定商业的总体规模。国外，十万平方米以内叫做“最佳规模”，15万平方米以上的商业，最少要有10家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。,人流动线中一个单一的通道是最好 ，最好生生不
32、息。视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望 。卸货区域是尽量在地下 ,私家车和送货车都不要和人在一个平面上交叉。招商之前，先和主力店进行对接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷载高度和卸货的要求 。,商铺是只租不售的全部销售的商铺存活率非常低。招商完成后，艰巨的任务刚刚开始，如何持续经营管理，是商场未来不断盈利的关键。商业只有在经营中才能实现价值。商业项目，一般的要有三年的培育期，最低也需要两年的培育期。需要有充足的资金和技术准备。家以上的主力店的组合。主力店的选择和商业的主题直接相关。,2019/6/23,68,商业地产的环节,商业投资商业规划商业经营,如果本项目计划建成大型商业体集中出
33、售， 实现的可能性非常小， 如果一定要选择，可以 从商业地产的环节中寻求突破,2019/6/23,69,大型集中商业的出售模式,2019/6/23,70,产权返租模式,1,操作方式客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店,产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：,解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营
34、的矛盾。,建设部房地产销售管理办法规定：2001年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,2019/6/23,71,案例：常兴天虹商场,楼层：15层。 主力店：天虹 发展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8%（低于三年期国债3.37%） 与天虹租约：15年 年租金增长率：2% 现状：在售，分期或一次性付款,资料来源：国土局网站销售公示。,发展商保留1层高租金楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。 现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售率约占推出部分的47%。 此项目现仍返租，但已经不能作按揭。,2019/6/23,72
35、,店中店销售模式,2,操作方式发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例赛格电子市场,缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾,2019/6/23,73,基金整售模式,3,操作方式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。,2019/6/23,74,整售的适用条件,1、已投入使用并收益稳定的商业 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心
36、购买 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10以上。,来源：亚信行总经理萧福泰访谈,解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。,2019/6/23,75,嘉德置地的“中国商业地产基金”计划,2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产项目的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国
37、际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将达到28家，然后把这些项目打包成“中国商业地产基金”计划在新加坡上市。进展情况： 2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%； 2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦； 月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的综合用地地块； 月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、两栋甲级写字楼。,2019/6/23,76,项目信托方式,房地产项目信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产项目信托个案中，出现了金融和房地产销
38、售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。,2019/6/23,77,信托的适用条件,一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批； 四、银监会出台的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。,项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我
39、们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测。,2019/6/23,78,案例1万科十七英里,2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。 该贷款资金由新华信托发行“新华信托万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集。 信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购买权和购房价格的高折扣率。,2019/6/23,79,案例2百仕达.红树西岸,2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托计划（ 2年期
40、）开始发行，计划发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。 客户投资80万元购买信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。（折后价不低于1.5万元/平方米） 信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起或单独转让，也可以只保留信托权益，购房优惠则过渡给受让人。,2019/6/23,80,四种模式的对比,2019/6/23,81,【两种方案对比】,方案一：都市单元综合体“HOPSCA”豪布,经济利益:短期实现利润,持续实现利润. 土地资源利用:形成集合效应,土地利用最大化 品牌及社会效应:成功开发,产生巨大的社会效应和品牌影响 可行性:政府.业主.开发商三方利益能够统一.,机会风险,方案二：15.8万整体商业整体出售-建议采用信托模式,经济利益:如果采用信托可以实现短期利润,如果自行销售无法实现 投入成本大,回收资金时间长. 可行性:政府.业主.开发商三方利益较难以统一,风险机会,世联建议选择方案一,2019/6/23,82,END,