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1、守正 | 出奇 新港天城2015年营销思考 ,2015年市场预判,14年市场回顾：政策,2014年上半年楼市调控从严，下半年多重利好政策入市，政策适度放松,苏州目前库存777万方，出清周期回落至12个月,14年市场回顾：苏州市场,市场预判：政策,2015年上半年政策微调为主，楼市走势趋稳,2014年末降息将一定程度上缓解开发企业的资金压力，同时也将影响购房者入市的意愿，这或将成为未来一段时间房价企稳的因素。然而绝大多数房企的业绩完成情况并不理想，回款情况不容乐观，该情况预计将持续到2015年年中。,2015年下半年整体供求出现转机，楼市渐暖,2015年下半年房地产企业经过一定时期的调整，走出资
2、金压力的困境。同时2015年下半年市场库存回归常态，部分开发商可能为了更高的利润率，选择蓄势涨价，导致楼市价格进一步上涨。,市场预判：政策,吴江市场,从上半年的“不景气”到下半年的“政府大力救市”，吴江成交量在四季度稳步提升,吴江市场,2014年吴江楼市集中开发年，随着越来越多大型开发商的进驻，不仅楼市库存量逐渐增加，也使得楼市竞争更加白热化；要缓解吴江市场供大于求的状态，最重要的是人口和资金的双重导入。 目前吴江楼市阶段性饱和已经出现，可供选择的楼盘更多，2014年以来，太湖新城在城市建设与东太湖生态旅游度假区的“双核驱动”下，已逐步成交吴江楼市的焦点区域。 各楼盘在2014年的价格调整为消
3、费者低价入市提供了基础，预计2015年楼市销售将稳步上扬。,2015年楼盘竞争加剧，聚焦太湖新城,【市场产品客群】 综述,热度板块依旧在苏州湾东太湖，朗诗以科技特色撑起城南价格，提振市场信心，可借势。 上半年，趋稳补缺；下半年，价格有提升可能。,市场：,刚需客户在选择时，意向变得不那么忠诚，对品牌的仰慕还是被购买力羁绊。所以，如何表达项目性价比尤为重要。 相比2016年交付的项目，现房更具诱惑力； 相比频频出事的品牌开发商，本土国企的诚信与实力更具备优势； 事实胜于雄辩，一期业主评价，更容易被置业者信赖。,产品价值：,1、现房说服力 2、国企实力 3、自有配套生活便利、4号线轨道盘升值潜力 4
4、、入住业主口碑,说白了，就是四大点：,成交客户分析（新明阳596） 90平方米以下：63城南15城北6松陵8开发区14乡镇10苏州5外地5 100-125平方米：227城南51城北13松陵21开发区22乡镇98苏州13外地9 139-144平方米：256城南48城北21松陵12开发区12乡镇131苏州9外地23 160-170平方米：31城南7城北4松陵4开发区1乡镇12苏州0外地3 复式190-280平方米：19城南2城北3松陵3开发区1乡镇5苏州5外地0 【刚需小户】年轻新吴江人 预算有限 餐饮娱乐消费旺盛 新事物接受度高 【改善大户】乡镇 住好点 预算充足 挑剔目光 需要被尊重及专业级置
5、业观念洗脑,客群分析：,【刚需客】价格敏感，容易被大势和意见领袖左右，无时间参与持续型活动，更在意直白诱惑。 【改善客】有置业经验，相对理性，若将本案列入置业名单，显然更看重性价比。,客群洞察,市场上半年，趋稳补缺；下半年，价格有提升可能。,产品实景现房、实力国企、自有配套、轨道潜力、业主口碑。,客群：刚需小户，新苏州，预算有限，餐饮娱乐消费旺盛新事物接受度高； 改善大户，乡镇，住好点预算充足，需要被尊重及专业级置业观念洗脑。,洞察：刚需小户，刚需客价格敏感，无时间参与持续型活，更在意直白诱惑； 改善大户，相对理性，若将本案列入置业名单，显然更看重性价比 。,守正 | 出奇,线下活动方案化整为
6、零，灵活变通。户外高炮化身为即时促销信息发布平台，双月更换。 上半年小户低价策略跑量，下半年品质大户改善需求。 以品质为主要方向，在诉求和画面上以新奇为主。,化整为零，灵活变通 半年小户，半年改善 守正品质，诉求出新,推广策略,线上热点话题、事件，借势突破发声； 线下双周暖场，到场礼新奇不贵，成交礼注重实惠。,线上国企大牌 肯定表达； 线下调动乡镇大宅客户推荐积极性，老带新，双向实惠。,上半年小户出奇,下半年大户守正,线上：【眼见为实 羊羊得意】实力国企，实景现房，6万方自有配套，轻轨潜力盘，城南领头羊，样样都得意。 线下：每周暖场 直白利诱 【送金条送一个月，国企就这么实在！】,线上：【大牌国企 让你往大了享】 实力国企 良心价格 生活本应往大了享 线下：大牌国企带你耍大牌 【一线大牌 零元拍】,上半年 小户现房优势 国企担当 吴江良心 品质楼盘 实在价格,下半年 抢收性价比大户 53号楼王推出 趁楼市利好，全户型抢客,1、沙里淘金 2、真人大富翁 3、超市大赢家 4、跨界营销吴江美食 天城荟萃（点评网合作，合作商家餐饮抵值券礼品）,双暖场备选方案,诉求建议,新港天城 6500元/起 国企！轻轨现房！就这么任性！ 6361 6888,新港天城 6500元/起 纯现房！良心价！ 6361 6888,新港天城 现房6500元/起 谈钱不俗气！ 6361 6888,