夕阳人群，朝阳产业-高端养老公寓五个方案79P.ppt

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1、当代资产 2010.11,夕阳人群，朝阳产业 高端养老公寓五个方案,PART 1 市场定位方案,1 人口结构分析 2 国内养老地产市场分析 国外养老地产市场分析 市场定位 客户定位 产品定位,快速老龄化阶段,加速老龄化阶段,第一批 婴儿潮,第二批 婴儿潮,婴儿潮后代,Soures:CEIC、goldman research,人口结构分析,2008年中国人口年龄架构图 数据来源中国人民共和国国家统计局,人口结构分析,资料来源：中国老龄科学研究中心,国内养老地产市场分析,S,P,T,E,in China,Politics,Economy,Society,Technology,家庭养老为基础、社区养

2、老为依托、机构养老为补充（9073）： 90%家庭养老、7%社区养老、3%机构养老（国务院2006政策） 中央政策支持力度弱：国家对于养老地产方面的扶持政策仅限于福利性机构，对于商业化运作的养老地产土地、税收、金融支持政策极少。 个别地方政府有扶持：有个别项目获得地方政府在获取土地成本和银行利率优惠方面的支持。 宏观指引性文件已出：在“十五”、“十一五”均出具发展养老事业的宏观指引性文件，但缺乏可操作性的指引细则。,人口结构的变化 ，居家养老的观念也在发生着变化： “养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击；小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升 ；“4：2：1”的供养关系不断增

3、加。 社会上的“空巢家庭”逐渐增多:目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30 ;未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90 目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化：目前的中青年人也将逐渐进入老年，他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求,整体购买意向强，购买能力有限：意向消费人群占目标人群2/3以上，但具备商业化养老公寓消费能力的仅局限于不足5%的富裕人群。 后期运营收益较低：现在市场化运作机构多面临亏损状况，入住率需达70%上才能达到盈亏平衡点。进入理想运营状况后收益率也低于10%。,发展历程,养敬老院,传统家居养老形式,养敬老院

4、与家居养老并存,老年商品住宅产生,老年商品住宅发展初步阶段,以普通家庭住宅 作为养老设施,需要即时良好的医疗服 务，减轻子女负担,提供专业服务人员， 便利的医疗设施,养敬老院未被人们所完全接 受，家居养老仍为主要形式,老年人养老需求心理对于 养老设施的品质要求提升， 养老观念发生改变,以东方太阳城、北京太阳城 的建设为标志,老年住宅项目数量小，发 展还处于摸索阶段,政策预期 金融税收,国内养老地产市场容量,市场购买力和每年的消费能力 已开放市场量,（6）小结： 1）从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，老年地产大有可为； 2）从老年

5、公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明老年地产在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高； 3）在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，但支付方式不一，以此，需结合老年人的收入情况，开展灵活多样的支付方式。,公共支出？设立假设情景，当政策实施后“以房养老”消费能力的提升，住房置换,（1）政策支持力度弱 在政策方面，相比于发达国家，我国政府和社会对老年住宅建设重视和支持力度不够。目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年住宅和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。老年住宅也属于社会养老范畴，由于国家政策没有全面到为，有的优惠政策也没有落实，老年住宅市场

6、的消费环境不成熟，包括相关法律、法规不健全，消费的配套服务差，消费者的权利不能得到保证等因素，也制约了消费。 房地产作为抵御性很强的一个行业，地方政府的影响很大，许多地方将老年住宅建设等同于一般房地产开发，按普通房地产市场化运作，制约了老年住宅的发展，还没有对老年人住宅的政策性引导措施和相应的扶持政策。这样一来，老年人住宅完全市场化的开发成为房地产开发商的市场行为，其必定要考虑项目整体的经济性。由于老年人住宅需要保证项目整体设计满足老年人的特殊需求，同时还需要有较多的社区服务性设施，医疗、文化设施等公建在项目中所占比例较大，这些因素都导致国内老年人住宅的售价高于同类普通住宅，而并不像美国的老年

7、人住宅那样是比普通住宅便宜的。,（2）现有老年住宅价位偏高，布局不合理,（3）传统养老观念与国外差异大 我国老年人重视家庭的价值，眷恋传统的家庭合居模式，对长期居住环境和邻里关系有深厚的情感，这种子孙同堂的传统观念一定程度上制约了老年住宅的发展。,（4）现有老年住宅租售方式单一 不同的购房付款方式，对消费者来说资金压力不同。老年住宅消费者尤其如此。现有的老年住宅要么是一次性付款（银行按揭贷款对象不包括老年人），要么是租赁。很多老年人对于一次性支付全部购房款都有困难，这实际上限制了潜在用户的购买。,而在国外已有成熟多样的租售方式。如“以租换租”、“以旧换新”等房屋置换形式，利用“差价养老”，一举

8、两得；“倒按揭”是人寿保险的一种做法，老年人取得银行或保险公司合同后，由银行或保险公司进行支付；老年养老会员制可以通过缴纳押金享受长期居住和分时度假的待遇；还有销售老年人寿龄房产权（根据老年人年龄决定购买房屋的产权年限，可以降低购房成本）等多种方法解决普通老年人的入住门槛。,国内养老地产市场容量,购买力：从购买力角度来看，一是现在许多老人都是从工作岗位上退休下来的， 手中有维持基本生存的养老金; 二是我国的社会保障体系越来越完善， 社会医疗保险解除了很多老年人的后顾之忧; 三是随着经济高速发展， 人民收入普遍增加，子女也就有更多的钱去孝敬父母。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪

9、一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。 因此，如果老年人愿意选择这种养老方式的话，是有购买能力的。 购买意向：从购买意向上来分析，在“计划生育”的浪潮下，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代承受的压力很大，如果今天的父母们还把养老的希望寄托在儿女们身上可能是不太现实的。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关

10、心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。传统的家庭养老和消费观念已不再适应日益增长的老年人对晚年居所消费的要求， 许多60-70岁的老年人养老观念已发生明显改变， 具有强劲的需求。,国内养老地产发展趋势,国内常见模式 合居模式：老人与子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有诸多因素：如子女住房困难、父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念的影响等。这种居住模式对社会、家庭和老人有很多优越性，并仍将延续。但是，现代社会生活的多样性、代际之间的不同生活习惯以及家庭人际关系的错综复杂，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。 独居模式：老人独立居住。现代都市生活方式的影响和城

11、市住房的日趋宽松，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，纯老人家庭不断增加。这种家庭模式更适应现代生活方式，相互间干扰少，使家庭关系简单化，对有生活自理能力的老年夫妇和承担社会家庭双重压力的已婚子女都比较理想。但是，当老人年龄增大、自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便就突出反映出来。 毗邻模式：与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受到欢迎的居住模式。但是，由于居住地点、居住环境的限定，往往居住双方必须有一方做出牺牲和让步。为照顾子女上班、孩子上学，做出牺牲的往往是老人。 借助老年服务设施：老人选择适宜的老年性服务设施安度

12、晚年。这在我国并不普遍。在老年福利设施养老的大多是孤老户或生活不能自理而子女又无力照顾的老人。因传统的观念，很多老年人宁愿自己生活不便也不愿住进福利院。但随着传统的养老责任向社会转化，为减轻子女和家庭的负担，越来越多的老人走向老年公寓或养老院，从而促进了城市居住社区老年服务设施的迅速发展。由于制度、管理以及设计等方面的因素，目前的老年设施仍存在较多问题。,1)从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。 我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，,2）市面上现有的老年公寓品质层次较低。一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小

13、，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年住宅相去甚远。,据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米。如将此比例推至全国， 那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。,（6）小结： 1）从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，老年地产大有可为； 2）从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明

14、老年地产在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高； 3）在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，但支付方式不一，以此，需结合老年人的收入情况，开展灵活多样的支付方式。,（三）小结 开发和运营老年房地产要充分考虑老年人希望交流与精神陪护的心理特征；同时，要根据老年人的消费特征，合理定价、理性营销。,更多的政府支持，包括土地划拨、政府补贴、税费征收等方面，如果有条件，我们有意向建立起大型的专业养老社区,4、老年公寓市场的发展呈现以下趋势 1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节 针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜

15、，采用不同的开发模式。 绿地21城孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。 2）注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅” 一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”。它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅

16、正引导新的居住理念，形成新的消费行为。 以北京楼市最近出现的澳洲康都的“亲情社区”项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。,3）将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品 由于国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧、空气清新、人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性、开放性的老年

17、公寓、老年别墅和康体中心等。 吴中区于2006年已经制定了吴中区现代服务业规划，将在苏州西山临太湖地区规划一高端老年产业带，建设老年公寓、老年别墅及老年康体中心等高端老年住宅产品。 海南的“阳光城之椰风海韵”，是海口第一家专业化、高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。“阳光城养老社区”位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发、海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康复人群、中老年休闲养老人群、中老年度假养老人群、老年产业投资性人群。根据不同的人群，在小区的房屋功能设计和服务项目上都有所区别，以适应

18、各类老人的需要。整个小区将居家养生、养老、度假、疗养、投资等功能高度提炼与浓缩，使之变成一种以养生养老为核心，兼具多功能用途的产品，重新定位了海南作为中国养老胜地的全新意义。 4）建设针对中老年人市场的医疗、生活、安保等服务功能齐全的小户型房 截至2006年11月，南京江北的内阁、城南德宏图-上福园、仙林的康桥圣菲、江宁的湖人国际公寓等楼盘推出的小户型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子里，而是想拥有自己的天地。很多有经济实力的老年人，都选择绐自己买一套面积较小、总价较低的公寓颐养天年，同时把原来住的3室l厅或2室2厅的大

19、房子让给子女住。 顺应老年人的购房潮，苏州、南京的小户型楼盘正在打“老年牌”。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型房有需求。因此，具备完善的医疗、生活、安全保护、无障碍等服务功能的小区内的小户型房必将成为老年人购买公寓的另一选择。,国外养老地产发展趋势,日本、欧洲重视福利养老 美国提倡商业模式,日本模式 日本也非常重视老年住宅建设。近年来推行较广的是新型的“银发住宅”。“银发住宅”每套面积约4060平方米，分一室户和两室户两种。迁入的条件是60岁以上的老年夫妇或单身老人。费用按居住16年计，签约时一次付清，如提前死亡，可按年退还费用。“银发住宅”的居室，都配有厨房和浴室，一

20、切电器设备均从安全考虑，房间还设有生活节奏传感器，如屋内一定时间没动静，生活节奏传感器即可发报警，服务人员会及时赶到，观察情况。考虑到老人和邻居间的交流和健康管理，“银发住宅”的公共场所配有健身器、多用途大厅、温水游泳池、娱乐室、食堂等；在膳食方面，食堂提供营养菜单，老人也可以自己做饭，在健康管理上，每晚都有护士或助手值班，医院每周一次派医生上门服务，也可由老人根据情况自行决定。,市场定位,产品定位,哪些类型： 郊区、公寓（近医院） 当代社区综合体的概念与养老综合服务的吻合 MOMA的舒适度正是老人所喜欢的,城中心也可以考虑 老年人关注产品的哪些点 承接类似政府的经济适用房的养老社区 改造项目

21、，尤其是临近优势医院项目周边的 养老地产合适社区综合体产品线，满庭春与上品格的配套缺乏,老年房地产的横向产品结构大致分为以下五类： 成本型老年地产、康复型老年地产、交流型老年地产、富豪型老年地产、休闲型老年地产。,成本型老年地产：核心是成本优势与环境基础，即，在最好的环境下，离城市设施尤其是老年需要的配套设施比较近，但价格又不是非常贵。这类老年住宅属于非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。一般情况下是子女给老年人买养老安居的房子孝敬，或者老年人自己买，环境好、成本低，老年人肯定愿意。成本型老年地产开发的关键在于配套与条件、策划与

22、政策、土地与信贷，既有好的环境条件又能利用政策优惠拿到价格便宜的土地，才能实现低成本、高品质的老年地产开发。 康复型老年地产：即在康复中心或医院附近修建的老年住宅，主要针对富有活力，生活基本自理，但有一定医疗和康复需求的老人。一个比较经典的案例是由残疾人基金会创办的在北京的康复医院。开发商用康复医院建分院的名义在北京拿到一片土地，部分用于建康复医院的分院，旁边的大部分土地都用于建老年公寓。因为建在康复医院旁边，大量需要一定医疗或康复服务的老年人都愿意来，老年公寓因此非常火爆。这类老年地产开发的关键在于配套与条件、策划与政策，即功能嫁接与市场开发。 交流型老年地产：即老年社区，其实就是针对老年人

23、想要教育、交际等活动的心理。坐落于北京市顺义区潮白河畔的大型老年社区东方太阳城就是一个很好的案例。为了丰富社区生活，东方太阳城成立了乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部等，为业主们创造相互交流的平台。社区内还拥有一所老年大学，课程设置形式多样，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程。交流型老年地产开发的关键在于策划与政策、运营与管理，即分类开发、聚焦服务。 富豪型老年地产：主要针对企业家等上层人士自身或其家人。这类老年地产开发的关键在于设计与工程、运营与管理，核心是住宅的品质与品牌，因为购买富豪型老年住宅的人注重生活的品质与身份的彰显。 休闲型老年地产：即

24、用于度假、休闲、娱乐的老年住宅，一般位于风景优美、设施完善的旅游区。例如海南有较多这类老年地产，尤其是北京301医院进驻海南后，很多外地尤其是东北的老人买下海南的休闲住宅用于度假。休闲型老年地产开发的关键在于售楼与出租、配套与条件。,客户定位,老人的类型： 收入 。 当地企业家，不愿意迁移的人群,随着近年改革开发给民众积累的巨大财富，许多成功人士也慢慢步入老年，另外再加中国传统孝道根深蒂固的影响，愿意为父母花大钱颐养天年的中产以上阶层不在少数，高端老龄产业消费市场存在巨大商机。而在所有的消费品中，适宜的老年人居住、生活的老年住宅产品则首要考虑的最核心问题。,收入高思想也比较开化的老人、儿女均不

25、在国内的老人（儿、来中国工作或学习的外籍人士的父母。,PART 2 概念设计方案,1 业务模式 2 运营模式 盈利模式 金融模式,业务模式,产业链里面 最有可能的资源整合者：保险、专业养老社区运营商（现主要都是国外的）,网络支持平台,1、个性化家政服务 1)家务服务。社区服务中心可以定期派遣服务人员前往老年人的住所，帮助他们做琐碎的家庭杂事。服务人员通常是由受过训练的下岗女职工来做的。她们的责任是收拾房间、买菜做饭、伴陪老人以及看护刚刚出院或不能自理的老人，照顾老人洗澡穿衣、服药等等。专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合性服务。工作时间可以是每天几个小时，每周几次，或一周七天每天24小时。

26、2)家庭保健服务。社区保健医生或护士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。在有些社区，家务和保健服务结合在一起。服务人员可以一身兼两职。 3)送饭上门。是人们经常说的“轮子上的饭菜”。这种服务提供一顿午餐给住在家里的老人或不能买菜做饭以及需要此类帮助的高龄老人。老人们不仅可以享用每周五天营养配餐，而且志愿送饭的人也可以借机登门看望老人。“轮子上的饭菜“会给老人的生活带来了全新的变化。送饭上门使得很多需要养老设施照料的老人能够选择生活在家里，实现“居家养老”。 4)定期探望。也可以称作组织起来的邻居线。这个服务项目是组织社区志愿者、居、家委

27、会工作人员、中、小学生定期探望“空巢家庭“的老人和住养老设施的老人。探望者与老人一起可以做些老人们喜欢或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看电视，聊天或一起做手工业等等。一般来说探望者事先得到专业人员的培训和辅导，使他们懂得老人的需求并且愿意作为一个好的倾听者。对于没有亲人和朋友在身边的老人，探望者对老人就显得更加重要。定期探望这一服务项目将会大大丰富老人们晚年的精神生活，使他们感到社会的关怀，感到晚年生活的意义，有益于老人们的身心健康。 5)电话服务。很多独居的老人害怕自己在家病了或伤了没有人知道。通过每天确定的时间打电话给独居在家的老人，确认老人安然无恙，从而帮助减轻老人们的焦虑和及时发现

28、问题。如果确认的时间老人打算外出，他或她一般事先通知电话确认服务的志愿者。如果在确认的时间老人家里的电话没有应答，而且老人也并未事先打招呼，则立即会有人到老人家去检查。电话确认服务可以监督老人的健康状况，提供连续的与老人的接触，使老人们感到有人在关心他们。 6) “生活在线”服务。社区服务中心开设几种应急响应呼叫系统，允许老人通过报警和响应系统寻求帮助。“生活在线”服务的定购者可以在手腕上或脖子上带一个钮扣。当钮扣一被按下，“生活在线”中心就会自动接收电话。当收到电话后，“生活在线”的工作人员就会打电话给老人家里。如果没有人应答，他们就会打电话给老人的监护人（比如朋友或亲戚），要求到老人家去看

29、一下。监护人发现情况异常后会打电话给中心寻求进一步帮助。 7) 交通和陪伴服务。有条件的社区可以为老人提供门到门、灵活交通工具的服务，老人们可以选择小轿车、小客车、大客车等车型。这种服务有时称为拨电话搭车。老人们一般提前24小时打电话给中心调度办公室，并且告知用车的时间和地点。司机把老人从家里接出来送去看医生、上诊所、上银行、上商店等等。有的社区提供陪老人外出服务，以保证老人的安全。 8)老年食堂。社区为老年人开设老年食堂，为60岁以上的老人提供饭菜。老年食堂应该设在一个社区的中心地带，为老人提供一顿午餐。除了营养餐以外，包括消费导向、健康和营养信息、咨询、艺术和手工等等。老年食堂不仅满足老人

30、营养的需要，也为老人提供了聚会、交流、交朋友的场所。对老年人来说，有时，聚会比饭菜本身更重要。老人们在这里庆祝自己的生日，度过假期，甚至找到伴侣，举行婚礼。 9)法律服务。老年人所需求的房屋出租、消费者权益保护、准备遗嘱、财产纠纷等法律服务与日俱增。很多老人一辈子都没接触过法律。他们有的觉得打官司太累，而且律师费用太贵，有的害怕同律师打交道，有的并不意识自己的法律权力。社区服务中心为老人开展法律服务，通过老年中心的律师或律师事务所的专职律师，他们可以为老人困惑的问题提供法律咨询，为低收入的老人进行义务法律帮助。 10)再就业服务社区服务中心、老年人才交流中心开设专门帮助那些希望再就业的老人职业

31、或工作介绍的服务项目，这些工作可以是全日制和半日制的。发挥那些有特长身体健康，愿意继续为社会作贡献老人的作用。 11)老人日托中心。如果有的老人不能在家独立居住，但又不愿意去养老设施，去日托中心是个解决问题的好办法。日托中心可以满足比如老人的社交、心理和康复服务、体育锻炼、娱乐活动等各种需要。老人每天可以做班车到中心来，中午在中心一起吃饭，中心提供了对老人方便的照料和服务。 12)咨询服务。老人生活中往往需要通过咨询服务来解决老人遇到的各种问题，诸如个人和家庭矛盾、退休、财政、生活安排、购物消费指导等各种问题，通过社区咨询服务，提高老年人晚年的生活质量，从而使老人的个人权益得到最好的尊重和保护

32、。保护（庇护）服务这一服务通常是由法律服务中心或公共机构来提供，用来保证老人的合法权益。,运营模式,产业链里面,旅游度假疗养服务 每年定期四次组织旅游度假疗养（利用各地连锁五星级老年住宅产品做类似分时渡假TIMESHARE的异地交换平台） 如冬季海南兴隆温泉理疗游、三亚亚龙湾避寒游；夏季青岛、大连避暑游；春秋季苏杭、天目湖生态以及境外游等，并针对性地根据老年人特质安排旅游线路、项目，每次出行可要据情况设定较长的异地停留时间，穿插交流互动活动。,盈利模式,销售+租赁 会员制 以房养老,五星级老年住宅产品经营模式： 以长期租赁为主，通过类似分时度假、全国连锁交换复合模式实现投资人使用权利益的最大化

33、。 转让使用权的方式出售公寓只供老人自身居住，中途不得转让、出租、出售，老人寿终必须退房，退房时根据使用年限返回房款， 收取一定的高级会员费（享受易地交换渡假生活权利）并按月收取租金及服务费 出售后按年期及一定比例回购等,出租价格,中高档养敬老院（交保证金）,商品老年住宅：北京太阳城,1）保障金到期返还 2）每月交水电费、餐费等：约1000元/间/月。,1）会员费到时返还,入会条件： 生活可自理； 入住前一次性交清会员费； 每次入住提前7天预约。,会员有效期： 会员卡使用年限为3年，3年后客户可自行选择延期或退卡 （无息退还客户全部卡费）。,会 员,会员服务折扣： 各级会员可享受服务基本相同，

34、但折扣因级别不同而有所不同。级别越高，折扣越低。,金融模式,保险资金（泰康之家） REITs 保险资金仅允许投资养老物业和经济适用房 加拿大移民购房,融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。 首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。 其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请

35、低息贷款，差额部分由政府补贴。 再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。 最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。 如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷

36、款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。,PART 3 风险预控方案,1 客户风险 2 外部环境风险 组织管理风险 竞争对手风险,客户风险,老年人群的支付能力,一是传统的养老观念。现在大部分的老人仍然存在“养儿防老、儿孙绕膝”的传统思想，即使实际生活中有诸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天伦之乐，倘若从中独立出来，老年人会由于思念亲人而产生孤独感和遗弃感。 二是传统的孝道观念。从子女的角度出发，中国传统文化主张子女要亲自照顾父母才为“孝道”。而长期以来，国人将把父母送入养老院、托养院视为一种不负责任的行为，以致引来遗弃父母的

37、非议。 三是乡土观念。中国人的乡土观念非常强，老年人一般讲究叶落归根，很少有到了老年反而移民的。当然，随着经济的发展，生活格局的变化，在城市中这种观念已经开始淡化。 四是大城市居民的自豪感。在大城市，尤其是京沪这些极度繁荣的中心城市，居民的自豪感是非常强烈的。民间流传着许多俗语：“在上海人眼里，其它地方都是乡下”，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”。这都反映了这种意识。的确无论在市政建设、城市综合服务还是物质文化生活，张家界与这些中心城市的差距是全方位的。所以张家界人眼里的养老圣地，在他们那里不一定得到了解和认同。 五是许多生活中的现实问题。搬家是件大事，老年人的跨城市迁居更是异常的麻烦。而且

38、人到老年智力和体力衰退，适应能力和自我保护能力都会下降，到一个人生地不熟的地方，会面临很多生活上的现实问题，例如：安全问题，社会交往问题，生活习惯问题，休闲娱乐问题等等，这些都会成为老年人移民的障碍。,外部环境风险,保险资金 REITs,组织管理风险,多元化的业务 多元资源整合,竞争对手风险,太阳城 其它40个项目,PART 4 成本概算方案,1 开发成本 2 运营成本,开发成本,是传统公寓的3倍,运营成本,客户满足60%+盈亏平衡点,PART 5 人力资源方案,物业服务 其它业务,PART 6 案例,太阳城 长庚 Senior living,3我国现有老年地产模式分析 （1）“社区+医院+地

39、产”模式台湾长庚养生文化村 是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念养生文化村。 这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，非常受客户欢迎。,模式点评： 台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理； 长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的； 强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至

40、于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势； 透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。,（2）会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄,（3） 以房养老汤山留园养老公寓,（4） 异地养老,1） 异地购房,2） “候鸟式”养老,3） “季节性”养老,4）海外华人回国养老,模式点评： 人们选择“异地养老”，往往基于以下几方面的考虑： 追求更高品质的退休生活。人们往往选择环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市，作为自己“异地养老”的目的地； 异地房价低廉。异地低廉的房价，往往对经济不太富裕的老年人，有着强烈的吸引力。可以较为

41、轻松地解决自己甚至子女（将原住房腾给子女）最基本的安居问题； 生活成本低。“异地养老”即可享受高工资、高退休金，又可以享受到低廉的生活成本； 很多传统的海外华人有着“叶落归根”、归国养老的情结。他们长年漂泊海外，强烈寻求归属感，在温暖的亲情之中，安享晚年； 购房投资。“异地养老”一般需要“异地置业”，而购房本身也是一种投资。 “异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。,（5） 度假养老基地连锁,（6） 分时度假式养老,（7） 辽宁连锁养老超市,目 录,市场定位方案 国内人口结构分析 国内养老地产现状 国外养老地产发展 国内养老地产现状,目 录,Thank you!,