宿迁四季青服装批发市场初步问题及攻略67P.ppt

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1、一、宿迁宏观环境对四季青服装批发市场的影响 二、宿迁商业环境对四季青服装批发市场的影响 三、宿迁四季青服装批发市场战略方向界定 四、宿迁四季青服装批发市场攻略,目 录 / DIRECTORY,宿迁宏观环境对四季青服装批发市场的影响,1、城市概况,2、经济环境,3、产业规划,4、城市规划,5、宏观小结与影响,1）区位、规模、行政规划、人口,地理位置： 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬338-3425，东经11756-11910之间。 属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。 总体呈西北高，东南低。 行政规划： 1996年7月经国务院批准，设立地级宿迁市。 市政府驻地宿城区。 下辖宿城区

2、、宿豫区、宿迁经济开发区、湖滨新城和 苏州宿迁工业园区，以及沭阳县、泗阳县、泗洪县三个县。 全市总面积8555平方公里，为江苏省第4位。 人口：2007年末总人口531.53万，为江苏省第7位。 目前宿迁人口构成特征： 市区人口比例还较低； 乡镇人口城市化明显； 外来人口比例偏低，以本地人为主。,宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。 宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、主城区和宿城新区。 老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心； 宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区； 宿豫区曾经是宿迁

3、的一个县，2004年行政区域调整成为宿豫区，整个区域的建设正处于起步阶 段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。 (1) 宿城区 宿城区下辖14个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，区域面积854平方千米，人口82万。是宿迁市的主城区。已经形成了纺织服装、机械电子、木材加工、食品饮料等四大主导产业。宿城新区建设快速推进，核心区城市轮廓基本显现，城市功能逐步完善，将成为一个新兴的行政、文化、商贸和生活区。 (2) 宿豫区 2004年3月撤宿豫县设区，下辖16个乡镇，总面积1176平方公里，总人口64万人。宿豫交通便利，京杭大运河纵贯南北，宁宿徐、徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿新一级

4、公路等构架起了快速便捷的交通络，西距观音机场60公里，东离京沪高速公路50公里。宿豫工业渐成体系，初步形成食品、纺织、建材、化工、机械、包装、新能源等七大类支柱产业，江苏省宿豫经济开发区、省级张家港宿豫工业园区、宿迁市彩塑工业园区。宿豫新区建设突飞猛进，行政区、商贸区、三产区、教育区、居住区、工业区初具规模，建成区面积已达36平方公里。,2）城区构成,(3) 宿迁经济开发区 1998年11月经省政府批准设立的省级经济开发区。开发区位于宿迁城区南侧，规划面积105平方公里，建成区面积45平方公里。 (4) 湖滨新城 2006年2月经宿迁市人民政府批准设立，是中心城市的重要板块,享受省级开发区待遇

5、。目前纳入统一规划和管理的区域面积116平方公里，人口5.6万人。湖滨新城开发区由生态旅游产业园、职业教育产业园、高新技术产业园、软件和服务外包产业园、现代农业产业园、体育休闲产业园和嶂山森林公园保护区七个部分组成。 (5) 苏州宿迁工业园区 苏州宿迁工业园区是省委省政府帮助宿迁实现更大突破战略决策所采取的重大措施，由苏州宿迁两市共同建设，主要依托苏州工业园区实施。项目位于宿城新区内，规划面积13.6平方公里，首期开发启动2平方公里。,3）城市交通,宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。 公路: 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新

6、长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。 航空: 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔 埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里， 空港优势非常明显。 水路: 京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航 2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的 新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。 铁路: 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年 建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴 建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级 公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。,

7、宿迁宏观环境对四季青服装批发市场的影响,1、城市概况,2、经济环境,3、产业规划,4、城市规划,5、宏观小结与影响,2010年宿迁市地区生产总值为1015.21亿元， 同比增长13.7 %；人均GDP“突破” 3000美元; 2010年宿迁市人均GDP达3200美元，比上年提升 700美 元左右，仅用一年时间就实现了从2000美元 向 3000美元的突破，比省内其它地市普遍少用2-3年。 自从宿迁1997年设立地级市以来，城市经济呈现 持续增长。在进入新世纪以来更加呈现较快的发展 水平。,宿迁总体经济在江苏省内，依然处于较低水平；和长三角区域各城市相比，依然较为落后。,1）地区生产总值,但从江

8、苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展较为落后。 我们从以上统计数据可以看出： 1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。 2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。,2）产业结构,第一产业的比重下降，二、三产业比重上升，产业结构不断优化。,宿迁在经济发展中： 第一产业所占的总体比重不断下降；第二产业的比重稳定增长；第三产业所占比重也在不断增长。 三次产业结构在2002年实现“一二三”向“二一三”转变的基础上，2004年转变为“二三一”，与全省同构。,根据人均GDP、城市化水平、产业结构来综合衡量宿迁的工业化进程，可分为两个阶段： 1996年2

9、005年：工业化准备期及工业化初期。1996年三次产业结构为47.7：30.8：21.4，城市化率为10.1%，农业经济占绝对主导地位。2004年工业经济上升到主导地位，工业增加值占GDP的30.5%，标志全市经济步入工业化起点。到2005年，全市人均GDP912美元，三次产业结构为25.6：45.0：29.4，工业比重达32.3%，分别超过一产和三产，城市化率达31.5%，初步判定全市经济已从农业主导型向工业主导型转变，进入工业化初期。 2006年2008年：工业化初期向中期迈进时期。2006年，全市人均GDP1184美元，三次产业结构为23.6：44.8：31.6，工业占GDP的比重上升到

10、34.3%，城市化率达到 32.4%，比建市初提高22.3个百分点。进入2008年，全市人均GDP达1973美元，三次产业结构为20.4：46.6：33.0，工业增加值占比上升到36.8%，城市化率为34.1%，人均GDP即将突破2000美元，一产比重即将低于20%，表明宿迁市正由工业化初期向中期迈进。,2010年支柱产业优势明显。全市酿酒食品、纺织服装、木材加工和机械电子等四大支柱产业完成增加值195.51亿元，占全市规模以上工业增加值的69.2%。,宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。,3）社会消费品零售总额, 2010年宿迁社会消费品零售总额286.74亿元，较去年增长19.1

11、%。增长速度较快。 2010年宿迁居民消费结构升级，吃、穿、用类商品旺销。上半年，服装鞋帽、针纺织品类实现零售额1.5亿元，增长53.5%；日用品类实现零售额1.0亿元，增长54.6%；金银珠宝类、化妆品类和家俱类分别实现零售额5324.2万元、3488.9万元和1360.6万元，同比分别增长79.2%、67.7%和53.4%。 全年城市居民人均消费支出9256元，增长15.6%，恩格尔系数由“十五”末的40.0%降到37.2%。 但同江苏省内发达城市相比，宿迁的整体消费能力仍然有限。 经济水平的相对低下，限制了当地的消费品市场的活跃程度。体现在房地产市场的是房价增长幅度迟缓。项目销售周期加长

12、。,宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。,宿迁城镇居民可支配收入绝对数值呈增长态势，2010年城镇居民人均可支配收入达到12757元。 根据统计数据结合实地考察情况： 1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕。 2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。 3、宿迁市居民储蓄观念仍为主，消费、投资型观念还没有形成主流。,4）居民收入分析,宿迁宏观环境对四季青服装批发市场的影响,1、城市概况,2、经济环境,3、产业规划,4、城市规划,5、宏观小结与影响,1）产业园发展,重点建设发展“七区” 根据宿迁市国民经济和社

13、会发展第十一个五年规划纲要： 坚持工业向园区集中的方针，努力打造区域经济发展的龙头。进一步完善开发区和工业园区的整体功能，真正实现“特区模式、封闭运行”的社会化管理体制和自主经营、自负盈亏的企业化运作机制。不断强化市经济开发区、骆马湖现代生态农业示范区、沭阳工业园区、泗阳工业园区、泗洪工业园区、宿豫工业园区、宿城工业园区等载体功能，发挥其在全市经济社会发展中的强大支撑作用。 重点发展“十园”经济。根据产业基础、发展定位和特色优势，重点发展和壮大： 木材加工业：沭阳县扎下镇、桑墟镇、贤官镇；泗阳县临河镇、众兴镇；宿城区陈集镇、洋河镇； 白酒酿造：宿城区洋河镇、泗洪县双沟镇、沭阳县沂涛镇为重点区域

14、的； 现代包装：宿豫区井头乡为重点区域的； 粮食加工：泗洪县孙园镇、城头镇为重点区域的； 纺织服装：宿豫区顺河镇、宿城区龙河镇为重点区域； 茧丝绸加工：宿豫区侍岭镇为重点。,积极建设“四纵三横”产业带。 合理的工业布局是彰显区域特色、实现工业经济可持续发展的重要保证。按照“立足淮海，呼应徐连，策应沿江，接应长三角和环渤海经济圈”的区域定位，根据城市总体规划、交通、能源、通讯等基础设施条件、水资源分布状况和产业发展基础，大力建设： 沿京沪高速、京杭大运河、宁宿徐高速、新长铁路等四条纵贯南北的产业带； 和沿宿淮盐高速、宿沭一级公路和泗洪、泗阳、沭阳一级公路等三条横跨东西的产业走廊，努力构建“四纵三

15、横”产业新格局。,2）大力培育产业集群,宿迁宏观环境对四季青服装批发市场的影响,1、城市概况,2、经济环境,3、产业规划,4、城市规划,5、宏观小结与影响,规划期限 新一轮城市总体规划期限为2003-2020年。 城市化水平 至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。 市域城镇规模等级结构 一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。 二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。 三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。 四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人

16、口1-3万人。,1）宿迁市城市总体规划(2003-2020)概况,2）宿迁市市域规划,城区总体布局：通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构： 1、老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。 2、市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 3、宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。 4、宿城新区综合性生活片区。 5、市经济开发区全市主要的工业生产基地。 6、骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。,中心城市功能; 徐州都市圈南部重要节点，东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导、生态环境优良的园林化城市。宿迁市域政治

17、、经济、文化中心，技术创新、制度创新的中心。以绿色农业、观光农业为基础，大力推进农业产业化进程。 中心城市规划范围: 1、规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。 中心城市性质: 东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。,宿迁宏观环境对四季青服装批发市场的影响,1、城市概况,2、经济环境,3、产业规划,4、城市规划,5、宏观小结与影响,1）宏观小结与影响小结,通过对宿迁宏观环境的：城市概况、经济环境、产业规划和城市发展规划的分析，我们初步了解： 宿迁升级为地级市，才经过14年的加速发展阶段；由于经济基础的薄

18、弱，目前宿迁的GDP、三产产值、人均收入水平，虽然较以前有较大、较快的增长，但是目前与江苏省内其他城市和长三角区域的对比，仍然处于较低的水平； 宿迁的人口构成中，本地人占有绝对比例； 而在社会各个阶层中，改革开发后通过经营企业、个体经济发展起来一批具有较好经济条件的高收入群体，从而形成宿迁收入水平差距较大的现状。反映在房地产市场，则是高端置业群体和中低收入群体，目前宿迁中产阶级群体比例非常少； 发展经济，提升人民生活水平，成为宿迁目前的重点目标； 发展轻工业和乡镇特色经济，以重点园区作为主要突破点； 宿迁的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；从宿迁居民消费结构中可以看到

19、，2010年宿迁居民消费结构升级，吃、穿、用类商品旺销。 服装鞋帽、针纺织品类、日用品类、金银珠宝类、化妆品类和家俱类均有超过50%以上的增长。 宿迁城市规模也在快速扩大，旧城改造和新城建设日新月异；在这种需求下，房地产行业近年来也迎来了较快的发展。,2）宏观小结与影响对四季青服装批发市场的影响,近期影响（不利）从以上小结可得出，宿迁市仍然处于城市化发展进程起步阶段，城市较小，城区人口较少，收入水平差距较大；因此整体消费力过低，消费层次单一，导致本项目差异化发展难度增加，间接影响本项目目前消费客流。 长期影响（不利）根据宿迁市发展规划及现阶段状况，宿迁生活、办公及商业中心移至西面宿城新区已成必

20、然，这将导致本项目地段将进一步被弱化，距城市核心区距离增大。,宿迁商业环境对四季青服装批发市场的影响,1、商业概况,2、已建项目,3、在建项目,4、交易市场规划,6、商业小结与影响,5、商铺租金售价,宿迁商业主要分布在幸福路上，贯穿老商业街区； 新商业街区，内部西湖路、楚街发展较成熟且成规模；,1）商业概况商圈分布,老商业中心 集中在幸福路上，以人民商场、时代广场等为代表，总体量约为12.7万。,西湖路,幸 福 路,未来商业中心,城市新商业圈 霸王举鼎，楚街等，现有体量约31.8万。,霸王举鼎商圈。,4）商业概况商业统计,零售与专业批发市场 义乌国际商贸城（146万平米）、楚街1期（15000

21、）、霸王商城（10100）、淮海建材城（31000）、发展大道综合楼（93000）、四季青服装、中青国际家具、红星美凯龙家具。 大中型生活超市 苏果超市（西湖路苏果平价店1-3层）、普玛特超市（幸福中路普玛特购物中心1-3层）、时代超市（金佰年2-3层）、大润发超市。 电器专业店 数码广场（宿迁新闻中心整1层）、五星电器（老百货大楼2-3层）、宏图三胞（幸福中路）、苏宁电器（复康路西湖路1-2层，幸福南路黄运中路1-3层）、国美电器（时代广场3层）。,1）商业概况商业体量,已建的四个营业商业项目总量为16.55万； 已筹建的商业超过7个，总量超过50万 ，分布在距离市中心1.5公里范围内； 在

22、售楼盘的沿街商业，视项目大小从2-5万不等，总量约15-18万； 即将入市的金鹰项目以及宝龙项目，商业体量超过50万。,商业体量待供应量大，供过于求情况非常明显。,宿迁商业环境对四季青服装批发市场的影响,1、商业概况,2、已建项目,3、在建项目,4、交易市场规划,6、商业小结与影响,5、商铺租金售价,2）建成项目调查幸福街,幸福街 总体感觉缺乏合理的规划，店招户外形象比较杂乱，商业设施比较落后，宿迁一百的服饰品牌也比较匮乏，电影价格是一线城市的1/4-1/3左右，宿迁没有麦当劳。,2）建成项目调查楚街,苏北最大的古商业街-楚街 于2001年规划起建到2004年11月8日建成，是旅游特色街区，是

23、宿迁第一条集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化于一体的特色商业步行街，被人民日报社等单位评为“中国最具文化特色的商业步行街”。楚街总建筑面积68500平方米，有店面500余套。,2）建成项目调查霸王举鼎商圈,万源商厦 除办公楼外还有家具大世界、工商银行和大药房，形象稍差。 楚龙大酒店 涉外三星级标准，酒店建筑面积达13500多平米。拥有房间110间。设有中西餐厅、KTV包厢，演艺吧、会议室、洗浴中心等，饭店菜肴以淮扬风味为主，兼集川粤菜系，但卫生、装修环境，食品均一般。,城宇新都 会由两幢高层组成，总建筑面积约5.8万平方米，一层全部售出，二、三层主力商业（约8000平米）对外招商项目为餐饮、

24、休闲、娱乐业为主，目前已经引进了格林豪泰、咖啡管和MOTEL 168正在装修中。 中兴君临国际广场 项目各类指标：总用地面积：15941.9平米，占地面积：4478平米建筑面积：38373平米， 容积率：2.41 商务小户型（SOHO）建筑面积：6749平米 酒店式公寓建筑面积：15084平米 标准写字楼建筑面积：15208平米 商务宾馆建筑面积：1322平米 停车：地上165辆，地下48辆（3472平米）,国泰百货 项目定位为高品位、高档次、高质量。是集购物、居住、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的综合性广场。 大型商场一个（B1F-4F，建筑面积3万平米）；商业街3条（3F-5F,建筑面积4.

25、86万平米）。 2006年3月26日停业至今（因毛伟国&毛丹艳卷款潜逃，目前正在重组）。,2）建成项目调查国泰百货,大润发 江苏宏业置地有限公司开发大润发超市及皇冠国际公寓街区项目。小区用地面积81亩，建筑面积8万余平米，35000平米的超级卖场”大润发“已于2008年9月底登场。,2）建成项目调查大润发,宿迁商业环境对四季青服装批发市场的影响,1、商业概况,2、已建项目,3、在建项目,4、交易市场规划,6、商业小结与影响,5、商铺租金售价,3）在建项目调查凯林瑞巴黎都市,凯林瑞巴黎都市 占地70.8亩，总开发面积约17万平米，集购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游、运动七大主题于一体，项目包括

26、高档住宅区、现代化写字楼、酒店式公寓、商务酒店、临街商铺、多条景观商业街和一个立体式休闲广场，以销售为主。 紧靠发展大道为26层近100米的酒店式公寓，1-4层定位为大型高档餐饮、酒店、休闲KTV、酒吧等，5-26层是极具时尚气息的45-60平米之间的酒店式公寓。,3）在建项目调查金鹰天地,金鹰天地&购物中心 项目北起洪泽湖路，南至西湖路，总用地面积约440亩，包括金鹰天地广场和购物中心项目。总规划建筑面积为60万平米，商业约20万平米，住宅约40万平米，为集金鹰大型百货精品店、高档餐饮、品牌专业经营步行街（店）、滨河休闲风光带以及高尚生活居住小区为一体的综合性开发项目。,宿迁宝龙城市广场 位

27、于宿迁市新旧城区的结合部，东临古黄河、南接规划大连路、西至规划道路，北至西湖 路；青年路将项目分成2号、5号两地块，总占地面积约350亩，现下规划建筑面积约44万。 本项目拟建成宿迁首个集现代综合Shopping Mall、滨河风情商业街区及高端住宅社区为一体的大型综合项目。 建 筑面积约13万的Shopping Mall包含时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及 休闲游乐设施。 临古黄河的地块将打造宿迁首条古黄河风情特色商业街区，面积约10万，主要包含各类特色餐 饮、夜总会、酒吧、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所，填补城市休闲商业、景观商业、体验商业的

28、空白。 “国际社区”部分为宿迁首创情景洋房与高层住宅两类产品为主，面积约21万，通过国际级的设计和景 观配套，打造宿迁高尚文化生活社区。 本项目建成后，将为宿迁市民提供集高端居住、购物、餐饮、休闲、游乐 为一体的高档场所和高端服务。,3）在建项目调查宝龙城市广场,3）在建项目调查宝龙城市广场,3）在建项目调查宝龙城市广场,宝龙24街业态分布图,3）在建项目调查中豪国际星城,中豪国际星城 是宿迁义乌国际商贸城的配套高档住宅项目，位于宿迁市发展大道西侧，威海路北侧，宿迁市新城区的黄金地段，地处霸王举鼎商业圈核心区位。项目总建筑面积79万平米，共计将建设108余幢高层与小高层。 项目一期工程规划占地

29、6.6万平米，总建筑面积19万平米，总计建造高层、小高层高档商住楼13幢。项目二期占地6.67平米，总建筑面积15万平米，共计13栋高层小高层。,江苏中豪置业有限责任公司投资兴建的义乌国际商贸城项目位于宿迁市老批发市场，北至西湖路、南至厦门路、冬至富康大道、西至发展大道。 项目规划占地面积3000亩，总建筑面积146万平米，总投资达26亿元，主要建设宿迁义乌国际商贸城以及物流中心、专业街、步行街、商业中心、配套社区等。,3）在建项目调查中豪国际星城,建筑设计为北京奥运会鸟巢设计参与者、国际级设计大师朱培先生，称本设计50年不落伍。 项目将建成宿迁市最大、最时尚的现代化商业综合体。项目的主楼将建

30、成苏北第一高楼，总高约40余层。 总地上建筑面积约为28.5万平米。但确切的商业面积（非办公）目前无法计算，表现在： 西北角综合楼的酒店商业裙房面积不清楚，暂估b1F-5F共计约4万平米。 沿街商业门面：13275平米。 商业步行街内街店面：54472平米。,本表数据仅供参考，并不作为最终建设依据,宿迁商业环境对四季青服装批发市场的影响,1、商业概况,2、已建项目,3、在建项目,4、交易市场规划,6、商业小结与影响,5、商铺租金售价,城区布局 20082015年期间，在宿城区建设两个大型的工业消费品市场：宿迁义乌国际商贸城和洋河国际酒都商贸城；两个生产资料市场：淮海建材城、耿车再生塑料批发市场

31、；三个农副产品市场：宿迁粮食综合批发市场、南菜市农副产品市场和骆马湖水产品批发市场。,4）交易市场规划规划布局,宿迁市商品交易市场重点项目（20082015）单位：亩/万平方米/亿元,宿迁商业环境对四季青服装批发市场的影响,1、商业概况,2、已建项目,3、在建项目,4、交易市场规划,6、商业小结与影响,5、商铺租金售价,一级商圈：老商业中心幸福路沿线，租金120270元/ /月。 底商售价12万。,三级商圈： 楚街商业街及各项目底商，楚街租金25-50元/月；住宅底商10-15元/月。,一级,二级,三级,二级商圈：西湖路与黄河中路，租金 60-110元/月不等。 底商售价约8千元/ 。,5）宿

32、迁商业租金售价,商业分布,商业规模,商业租售,商业潜力,主要以老城区的幸福路为主，其次为西湖路、黄河中路沿线。,供应量大，供大于求情况非常明显。,目前西湖路售价略低于幸福路老商业中心， 未来如成为新的商业中心，租售价格必将远高于老商业区。,从目前市场来看，特色的、大型的、高档的商业空间较大。,商业市场：供应量大；风险较大；租售价格高；高档商业正逐步完善,5）商业小结与影响小结,5）商业小结与影响对四季青服装批发市场的影响,影响（非常不利）从以上小结可得出，宿迁商业供量已经供大于求，且基本集中在宿迁新城，与本项目距离较远；众多商业项目的开发将快速弱化本项目的商业地位，并且更将影响到本项目未来的二

33、次销售。,宿迁四季青服装批发市场战略方向界定,1、SWOT分析,2、战略方向界定,1、低端市场被宿迁义乌商贸城占据，目前义乌商贸城二期精品商业街已经开始招商，若果，在其招商满员后，本项目将承受更大冲击； 2、中档市场被街铺及小市场分剐 3、高端市场在建中，且供大于求 4、从长期看，未来核心区规划发展与本项目地段相反，如若将来宿迁核心区从幸福街迁移，本项目将更加难以为继。,1）SWOT分析,S-优势,W-劣势,0-机会,T-威胁,1.目前项目仍有较高知名度；（负面影响目前反而较大） 2、具有宿迁唯一专业服装批发市场独特性优势；（但目前由于定位原因优势不明显）,1、本项目目前经营状况及市场内外部形

34、象对市场投射的不利影响较大较广； 2、目前经营户、消费者均对本项目失去信心； 3、本项目定位脱节，市场杂乱，处于无序管理； 4、如若在市场返租期内重整旗鼓，本项目将无法挽回;,内外受困，优势缺乏， 机会在哪 ？,2）战略方向界定思路,天时：目前不利，长期更不利； 地利：目前不利，长期或许有利（周边商业及楼盘带动），但项目已无时间等待； 人和：消费者、经营户、管理层信心缺失；,人和：可以改变,天时：无法改变 地利：无法改变,2）战略方向界定重新定位,要“人和”首先要消费者认同,重新定位市场，符合消费群体,宿迁消费者需求： 服装是穿给自己和别人看的，特别是欠发达地区， 要买的实惠、穿着时尚流行；

35、（二期提报将对终端消费者做细致调查）,流行&实惠&中档,市场特性： 服装批发市场，其特性及区域环境限制，无法进入高端市场；,产品渠道：杭州四季青 （让本项目案名实至名归）,方向：打造一个有时尚流行的中档服装综合批发市场。,结论： 宿迁时尚地标广场。 （如衢州的米兰服饰城）,市场差异化： 宿迁市场除品牌服饰外，其他市场或街铺服装款式时尚流行不多；,市场竞争： 低档市场被义乌商贸城占据；与其和大体量市场竞争，不如与销售中档服饰的小商户竞争,突出本项目体量及渠道优势；,2）战略方向界定案名重构,原案名：四季青服装批发市场,新案名：宿迁杭州四季青服饰批发广场,宿迁四季青服装批发市场攻略,1、提升信心，

36、重树形象,2、全盘销售，全身而退,1）提升信心，重树形象新多角竞合关系定位,消费者,经营户,政府,管理者,开发商,市 场 产品利益,合作机制消费者、经营户、管理者、开发商、政府都因为兴旺的市场，从中得到各种的利益；因此产出合作机制，政府应减免税收以培养市场，开发商应创造良好的经营环境以改善市场；管理者应管理好市场秩序，并帮助经营户活动更好的产品以兴旺市场；经营户应尽心经营，以创造财富； 竞争机制消费者、经营户、管理者、开发商、政府又因政绩、税收、管理费、租金、产品性价比等因素产出制衡及良性竞争，从而达到市场繁荣。,2）提升信心，重树形象消费者信心重树,目前本项目外立面形象破败，整体色调与市场商

37、业形象不符；需重新设计装修，从而达到颠覆消费者心中负面影响的目的，从而使项目浴火重生。,A、硬件设施问题解决外立面,2）提升信心，重树形象消费者信心重树,A、硬件设施问题解决广场及停车位,广场上的旗杆及喷水池处于市场正门前，正好阻挡了客流及车流的进入，同时旗杆、喷水池及龙柱等装饰于项目整体形象不符，也无助于市场的兴盛，建议统一装修时去除； 市场自行车、摩托车及汽车停车位需按需求比例规划；尽量提供停车位，以聚集市场人气；,2）提升信心，重树形象消费者信心重树,A、硬件设施问题解决正门及副入口,目前项目正门过小，与项目规模不符，同时也不利于消费者的进入及宣传，建议统一装修时改大，同时建议将广场le

38、d移至大门上方，用以广告宣传及烘托市场气氛，达到吸引客流的目的； 项目侧门过多，无法达到客户回流，建议减少副出入口，可以用增大副出入口的方法解决人流问题；,建议侧面修建直达地下室的出入口，以增加地下室人流；,2）提升信心，重树形象消费者信心重树,A、硬件设施问题解决导视系统及人流东线,本项目体量庞大，且各区域间无明显特征，因此需要一个良好的导视系统用以引导； 本项目市场内部有大量经营死角，需部分整改、从而改善人流动线，达到留客的目的；,2）提升信心，重树形象消费者信心重树,A、硬件设施问题解决 内部装修,经过新的制定的区域规划调整，对内部区域进行划分及整改，如玻璃隔墙的取消，公共广告区域的统一

39、管理；吊顶的维修及清理等（也包括导视牌及人流动线的安排）； 内部装修的主要目的同样在于颠覆本项目在消费者心中的负面形象，起到重树形象的目的。,2）提升信心，重树形象消费者信心重树,B、市场营销问题解决 市场形象及标识,本项目重新定位后，需建立统一风格的系统化形象标识，用于广告宣传、导视牌、活动展示等对外形象；从而达到打造品牌，维系客户的目标；,2）提升信心，重树形象消费者信心重树,B、市场营销问题解决 持续性消费引导,除市场的培育前期需要大量的广告活动轰炸外，其持续性的消费引导也将长期进行，如在节假日进行商品拍卖、文艺演出、现场组织演唱比赛、满xx元增送购物券等方式进行持续性消费引导。,2）提

40、升信心，重树形象消费者信心重树,B、市场营销问题解决广告覆盖,区域广告围杀：在项目周边3000米内采用道旗、路牌、横幅等进行广告封杀，重点要针对于幸福路商圈与本项目的直接的真空地段，有序的将幸福街客流引到本项目； 城乡广告覆盖：采用购物卡、手机短信等方式配合有效活动，将广告覆盖到城乡； 项目自身广告灌输：项目内外墙体广告需统一管理及出租，不但能增加市场收入，还能起到很好的宣传作用；,3）提升信心，重树形象经营户信心提升,A、内部管理问题解决 租金及租凭管理,市场租凭及租金需进行有序统一管理及规划，在招商时需进行有序引导，在业态规划时需在个业态铺位数目及地段上留有余地，做到业态间可互为转化，灵活

41、变通，防止各业态区域间杂乱无章；导致市场业态混乱；,对于市场管理费用需仔细测试，按计划投放费用，以减少市场经营开支；（电费、人员工资、营销费用等）,市场费用管理,经营户管理及引导 对于经营户的管理，要制定合理的管理制定，做的有据可依，有理可说；同时执行上要 做到赏罚分明，公平公正。 同时，对于经营户经营问题，管理上要承担起引导作用，积极为经营户解决货源，可以邀 请有经验的经营户或本公司专业人员给新入 行的经营户做市场指导,学习讲座等；,3）提升信心，重树形象经营户信心提升,A、内部管理问题解决 租金及租凭管理,市场租凭及租金需进行有序统一管理及规划，在招商时需进行有序引导，在业态规划时需在个业

42、态铺位数目及地段上留有余地，做到业态间可互为转化，灵活变通，防止各业态区域间杂乱无章；导致市场业态混乱；,对于市场管理费用需仔细测试，按计划投放费用，以减少市场经营开支；（电费、人员工资、营销费用等）,市场费用管理,经营户管理及引导 对于经营户的管理，要制定合理的管理制定，做的有据可依，有理可说；同时执行上要 做到赏罚分明，公平公正。 同时，对于经营户经营问题，管理上要承担起引导作用，积极为经营户解决货源，可以邀 请有经验的经营户或市场专业人员给新入 行的经营户做市场指导,学习讲座等,安保及保洁,项目内外均要做到卫生整洁，维系好项目良好印象，安保应该做的有效的打点机制；经常巡逻，以全保市场安全

43、，并组织电工定期检查项目电路，以确保消费安全；,3）提升信心，重树形象经营户信心提升,B、招商问题解决 我们公司经营市场经营管理多年，拥有大量的客户资源，对本项目的招商拥有信心及实力。,C、前店后厂模式引导,要彻底解决市场竞争力问题，必须对经营户进行前店后厂引导，在此方面，我公司可作为顾问，为有需求的经营户进行操作上的实际引导及帮助。,宿迁四季青服装批发市场攻略,1、提升信心，重树形象,2、全盘销售，全身而退,2）全盘销售，全身而退,在本项目招商满后，稳定持续经营周期1-2年后，开设有计划分批开盘销售；在 意识的放开经营户炒铺的情况下，此时市场物业售价将达到较高水平，再加上地 价的增值，开发商基本可以在售罄后轻松脱身而出。,