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1、莱茵达申花路项目前期定位报告 华坤道威整合营销机构 2009-12 目 录 2、项目土地属性分析 1、杭州宏观房地产市场分析 3、区域房地产发展分析 4、竞争市场分析 5、项目定位 杭州房地产总体运行情况 土地市场分析 近期政策法规情况 地块现状分析 发展趋势分析 土地属性汇总 申花板块发展历程 申花板块现状 申花板块发展趋势分析 杭州高端市场总体成交分析 竞争市场分析 项目定位及户型配比建议 PART1 n 杭州房地产总体运行情况 n 土地市场分析 n 近期政策法规情况 宏观房地产市场分析 一、杭州宏观房地产市场分析 l 杭州房地产总体运行情况 l 土地市场分析 l 近期政策法规情况 08-
2、09年杭州住宅新增供应 p 去年由于受到金融危机影响以及宏观调控影响，杭州房地产市场总体供应量偏少，仅在奥运会 期间和传统“金九银十”的旺季出现一波供应小高峰，供应量基本都超过50万方。 p 09年房产市场迅速回暖，自3月份开始，市场供应大幅增加，特别是4、5、6、7这四个月， 供应面积均超过100万方，其中5、6两个月供应面积超过150万方，创下近年杭州房地产市场的 供应之最。目前杭州住宅供应仍处在较高水平。 09年截止到10月底 成交面积统计 p 去年杭州房地产成交一直在低位徘徊，除五月份因受到万科打折促销的影响，成交面积达到 36.4万平方米外，其余单月成交均未突破30万平方米。 p 0
3、9 年从3月份野风现代城大幅降价开始，成交量便扶摇直上，3月份成交突破50万平方米，在 随后的5月份更是达到惊人的108.3万平方米，虽然目前成交量比起5、6月份有所下滑，但仍处在 高位。 09年截止到10月底 成交套数与成交均价统计 p去年杭州房地产市场整体低迷，成交量较少，仅在五月份受到万科打折促销影响，单月成交套数突破3000 套。到第四季度后大部分房地产商开始降价销售，因此房产价格出现下跌，但销量仍然未见起色。 p09年3月份野风现代城的大幅降价，拉开了市场回暖序幕，成交量开始不断攀升，同时价格也随之上涨。由 于上半年刚性需求集中释放，市场需求开始减少且价格上涨过快，进入6月份后销量便
4、开始出现下滑，但价格仍 在上涨。 09年截止到11月底 存量房源统计 p 杭州09年1月份时存量房源还有2万余套，但经过上半年的火爆热销，存量房源下降速度 非常快，特别是在4、5、6三个月，成交屡创记录的同时也加快了存量房源的大幅减少。 p 进入10月份后可售房源进一步减少，目前存量房源在5000套左右徘徊，虽然相比前几 个月，现在存量房源下降速度减缓，但房源紧缺的状况仍然没有根本改变。 09年截止到11月底 l08年和09年的房地产市场可谓是“冰火两重天”，08年受到国际金融危 机影响以及国内宏观调控影响，房产市场一直在低位徘徊，特别是进入 下半年后，许多开发商开始打折销售项目，成交均价一路
5、走低。 l进入09年后，由于国家采取一系列救市措施，扩大了信贷规模，加上 08年一直被压抑的刚性需求者集中爆发，同时也带动了改善性需求者， 以上综合因素使得房产市场快速回暖。 l目前，杭州可售房源不断减少，刺激了房价继续走高，成交量虽然开 始下降趋势，但相对于历史同期仍在高位。 小 结： 各区域成交套数 p09年1月至今，杭州最热门的版块是滨江区和江干区，这两个版块成交均超过10000套，其次是成交接 近10000套的下沙区，从中可以看出09年杭州成交套数最多的区域都属于传统市中心区域，价格相对较低 。 p滨江区和下沙区房源的主力客群多为刚性需求者，江干区的九堡板块也主要面向这部分人，上半年刚
6、性 需求者的集中释放，使得这三个板块成为热门，板块内项目的成交套数也一路走高。 p进入下半年后，房产市场回暖加快，众多改善性需求者开始入市，江干区的钱江新城板块和西湖区随之 启动，这两个区域也成为了下半年的热点板块。 09年截止到10月底、下同 各区域成交均价 p 09年杭州成交均价最高的三个板块分别是“上城区” 、“西湖区”和下城区。 p 上、下城区为传统老城区，房价一直处在高位，西湖区离市中心较近，加上该区域内有西 溪湿地风景区，排屋别墅项目较多，是杭州高档低密度住宅的聚集地，因此价格较高。 p 离市中最远的“下沙区”成交均价最低。 成交房源单价分布 p 就杭州主城区目前的价格体系而言，地
7、段略有优势（如位于市区或西溪等地）的楼盘单价至 少在14000 元/以上，根据经验判定，14000 元/以上单价段的产品基本面向改善型客户。 按此经验标准可以发现，在09年成交的房源中，改善型价格段的成交房源比例较为有限，只有 28%左右，约占总量的四分之一多一些。 p 14000 元/以下的中低价房源则占据了绝对主力（尤其是12000 元/以下的低价房源）。 因此在09杭州房地产市场中，首次置型需求是市场主力军。 成交房源面积分布 p 自06 年政府强力推行的90/70 政策以来，杭州房地产市场上便以小户型房源为主，而目前 市场则是刚性需求者为购房主力军，两大效应相互叠加，使得09年成交房源
8、以90方以下户型 为主，其比例占总成交房源的近50%。 p 与此同时，120-180方之间的改善需求住房也有30%的比例，改善性需求也正在渐渐释放 。 p 180方以上的大户型豪宅成交比例仅为7%。 小 结： l滨江区和江干区是目前最热门的版块，此外下沙区和西湖区成交也比较 多； l在区域成交价格中，传统的城市中心板块上、下城区，西湖区成交均价 最高，而离市中心较远的下沙区成交价格最低。 l改善型价格段（单价在14000以上）的房源成交约为28%， 14000以下 的中低价房源则占据了绝对主力； l此外，在成交面积段的分布中，90方以下户型最为活跃，其比例占总成 交房源的近50%，而180方以
9、上的大户型房源成交比例仅为7%，因此可 以推断出，在09杭州房地产市场中，首次置业型客户是市场主力军。 一、杭州宏观房地产市场分析 l 杭州房地产总体运行情况 l 土地市场分析 l 近期政策法规情况 杭州近几年土地出让情况 p截止12月份，09年杭州共出让各类土地4896亩，可建筑面积872万方，土地出让数量 和可建筑面积均创出历史新高，土地出让量非常巨大。 p由于09年出让土地数量非常巨大，可以预见未来两年内杭州房地产市场供需矛盾将会得 到一定程度缓解。 09年截止到12月4日 杭州近几年土地出让楼面价情况 p自05年以来，杭州出让土地价格不断攀升，年均增长幅度在24.3%-34.8%之间，
10、增长幅 度非常大。 p08年由于经济危机的原因，杭州出让土地楼面价增幅回落了近10个百分点。进入09年后 ，房产市场的火爆使得土地市场价格再创新高，同时楼面价增幅也开始企稳。 p 事实上，杭州09年住宅土地成交主要是自6月份开始，截止到12月上旬，整个 土地市场，天价迭出，纪录迭破，成交量和成交额也屡创新高。 p 截止目前，09年杭州共出让住宅土地约234.3万方，新增宅地可建建筑面积为 约583万方，按每套房100平米的标准来计算，未来一到两年，可增新房供给约为 5.8万套。 杭州09年住宅土地出让成交情况 时间 09年住宅土地成交汇总 宗数 面积 (亩) 可建建筑 面积() 金额 (亿)
11、09年1-5月 357.6844785.38 09年6-12月 583515.55833072541.98 09年截止到12月4，下同 杭州09年住宅土地分布情况 p 09年住宅出让土地主要分布在拱墅区和江干区两大区块，拱墅区出让土地 主要集中在祥符、申花、半山一带；江干区出让土地主要集中在九堡、三堡 、丁桥一带，未来这些地区将成为住宅供应的主要区域。 p 土地出让价格最高的地区主要在上城区，下城区等老城区，其中上城区出 让土地楼面价格已突破20000元/平米；下沙、滨江等离市中心较远区域土地 价格相对较低。 区域土地数量出让面积建筑面积楼面价 拱墅区20690548168682111197
12、江干区1974417717232648015 下沙区8349590980885.96948 西湖区4244271515095.89811 下城区464074172731.115088 上城区261003123540.222473 滨江区115165363966542 小 结： l09年杭州土地供应量非常巨大，截止12月上旬，已出让各类土地4896 亩，可建筑面积872万方；09年杭州土地出让数量和可建筑面积均创出历 史新高。 l截止12月份，09年杭州共出让住宅土地约234.3万方，新增宅地可建建 筑面积为约583万方，按每套房100平米的标准来计算，未来一到两年， 可增新房供给约为5.8万余
13、套。 l09年住宅出让土地主要分布在拱墅区和江干区两大区块，从整个杭州来 看，主要集中在城北区域。未来一到两年，这两大板块将成为住宅供应的 主要区域。 一、杭州宏观房地产市场分析 l 杭州房地产总体运行情况 l 土地市场分析 l 近期政策法规情况 浙江GDP前三季度同比增长7.7% ，12月CPI或转正 浙江省统计局、国家统计局浙江省调查总队公布了前三季度浙江省经济运行情况。前三季度，全省GDP为 15828亿元，比去年同期增长7.7%，增幅比一季度和上半年分别回升4.3和1.4个百分点。具体来看，第一 产业增加值为694亿元，增长1.8%；第二产业增加值为8161亿元，增长4.5%；第三产业
14、增加值为6973亿 元，增长12.5%，房地产业的增加值为20.1%。 人均可支配收入前三季度，城镇及农村分别增长8.0%和6.6% 政策支撑下的扩内需效应，一定程度上刺激着人们的消费欲望，不断增长的城乡居民收入为此提供了基本 保障。前三季度，全省城镇居民人均可支配收入为18924元，农村居民人均现金收入为9431元，分别比去 年同期增长了8.0%和6.6%。 杭州9月份居民消费价格总水平(CPI)延续负增长，同比下降1.3%。 9月杭州CPI继续低位运行，杭州的消费市场却创出新高。 金融危机后，浙江经济复苏明显，在GDP、人均可支配收入同期增长的同时， 并未出现通货膨胀迹象，经济运行良好，居
15、民购房能力增强。 杭州经济情况 【09年5月后出台的房产相关政策】 相比2008年的“政策”猛药，2009年出台的政策仅算得上 是“调理”，政策出台的频率、力度，远不及2008年。 出台时间类别文件主要内容点评 2009-5- 1 物业 杭州市物业服务收 费管理实施办法 杭州提高前期物业费 物管不得强 收装修保证金 查漏补缺了一些之前存在的漏洞，如一些物业 公司将楼道照明、地下车库照明等费用放到了 公共能耗费用中,另行向业主分摊等，有利于维 护业主的利益。 2009-5- 19 公积 金 关于促进杭州市房 地产市场健康稳定发 展的补充意见 1、最高额度提高到80万元 2、80万元贷款可获1.4
16、万利息补 贴 3、二次贷款不再有面积限制 有利于减轻广大职工购房的首付压力，解决城 市中低收入家庭住房问题，拉动内需，刺激住 房合理消费，贷款额提高提振买房信心, 使买房 用公积金越来越普遍 2009-6- 4 地下 车库 杭州市区地下空间 建设用地管理和土地 登记暂行规定 1、地下停车库不得长期租赁 2、使用权可以抵押更便于融资 3、土地出让金缴纳标准下降了 10% 4、居住区车位首先满足车主需求 地下空间拥有了产权证。杭州市进一步降低地 下空间开发门槛，为民间资本参与停车场(库)建 设突破了政策困局。 2009-6- 22 二套 房贷 银监发 200959号 文件关于进一 步加强按揭贷款风
17、险 管理的通知 要坚持贷款标准，严格借款人资 格审查 ，审慎评估借款人风险 ， 确定合理的贷款利率 通知并未对首付比例、贷款利率作出明文规定 ，各大银行在这次通知出台后，银行并没有统 一上调为基准利率的1.1倍，优质客户仍可享受 房贷利率7折等幅度优惠。 09年房产政策汇总 【09年5月后出台的房产相关政策】 出台 时间 类别文件主要内容点评 2009 -6-22 二套房 贷 银监发 200959号 文件关于进 一步加强按揭贷款 风险 管理的通知 要坚持贷款标准，严格借款 人资格审查 ，审慎评估借 款人风险 ，确定合理的贷款 利率 通知并未对首付比例、贷款利率作出明文规定， 各大银行在这次通知
18、出台后，银行并没有统一上 调为基准利率的1.1倍，优质客户仍可享受房贷利 率7折等幅度优惠。 2009 -8-5 公积金/ 杭州暂停执行公积金“差额 贷款”，有公积金贷款未还 清客户不能再申请公积金贷 款 对同时购2套住房的购房者来说将增加其购房压 力，一定程度上抑制囤房现象，刺激房源的流通 。 2009 -9-26 土地 关于集约用地的 通知 1、土地闲置满两年的将依 法无偿收回；2、土地闲置 满一年不满两年的，需交纳 20%的土地闲置费；国家还 将对闲置土地征收增值地价 。 在这一政策下，囤积土地以期升值的利润将大大 减少。持有大量土地储备的开发商必须加速开发 ，这将一定程度上缓解供给的不
19、足，并促使这类 开发商在近几年加速释放利润。 2009 -10-6 加息无文件 澳大利亚央行宣布加息 专家 称我国近期不会加息 这意味着全球经济刺激政策的退出机制已经成为 现实 ，但美国和欧盟等国家效仿的可能性较小。 09年政策汇总 09年房产政策汇总 出台时 间 类别文件主要内容点评 2009- 10-13 公积金 贷款 杭州市公积金网发布了一则 办理住房公积金组合贷款 还贷 提取按月转账业务 公告 将住房公积金组合贷款的提取从 “年年提”变为“月月提”。 此举可以增加贷款人的财务自由度，把 原本准备用来还贷的部分资金投到收益 更高的领域里。 2009- 10-22 二套房 贷 银监 会主席
20、刘明康明确表示 ，要严格执行“二套房贷” 政策不动摇 。 要求商业银行要不折不扣地落实 与借款人“面谈”、“面签”制 度，并将开发商、项目公司和母 公司的授信统一起来，实施并加 以监管。 针对房贷层面的调整政策，监管部门此 次再次出手收紧二套房贷政策，是为了 从源头防范风险，进一步挤压楼市泡沫 ，抑制投资冲动。 2009- 10-27 住改商 杭州市政府批复了市工商局 关于进一步支持大学生创 业放宽经营场 所准入的请 示。 对以大学生公寓、居民住宅或商 住两用的高层建筑作为创业经营 场所，并符合相关条件的创业者 ，杭州允许其办理工商登记证。 让住宅办公变成了可能，政策性的松动 也弥补了很多创业
21、者的资金不足，更有 利于创业。 2009- 11-14 治理囤 地政策 十部委进行抑制部分产能 过剩和重复建设引导产业 健 康发展第二次联合信息发 布。 国土资源部规划司司长董祚继在 发布会上表示，国土资源部对开 发商囤地行为的政策和惩罚措施 将很快出台。 国家希望通过税收措施，把土地增值部 分返还给社会。 09年房产政策汇总 出台 时间 类别文件主要内容点评 2009- 10-13 突破用 地计划 报批督 查 “抑制部分行业产 能过 剩和重复建设，引导产 业持续健康发展”第二 次部门联 合信息发布会 上国土资源部规划司司 长董祚继表示。 对于一些地方以扩大内需为名，违反国家产业 政策和供地政
22、策，审议 修改土地规划，擅自突 破用地计划和标准，清算产能过剩项目的，要 督促地方政府纠正整改，对问题严 重的报批国 家总督查，整改期间暂 停审批。 此举可以增加贷款人的财 务自由度，把原本准备用 来还贷的部分资金投到收 益更高的领域里。 2009- 11-19 首套房 贷 多家银行收紧首套房贷 建行总行日前向全国各地分行发出通知，对于 贷款购买首套普通住房的客户，要享受7折利率 优惠，只能是建筑面积在140平方米以下的普通 住宅，并且首付达到四成以上；如果首付两成 ，只能享受8.5折利率优惠。 如今，市场的回升速度之 快已出乎大家的意料。在 二套房贷收紧政策已无法 压制楼市虚火的情况下， 银
23、监会为了防范金融风险 完全可能取消首套的7折优 惠利率。 相比08年，今年的楼市发生了翻天覆地的变化，地王的频繁出现、房价的节节高涨、新开房源 的开盘即售罄都显得过于疯狂；6月后，二套房贷及公积金贷款收紧、土地集约用地等政策接 连出台，针对开发商囤地、首次及二次置业群体的收紧政策已经渐渐展开。 08年下半年，受金融危机影响，杭州楼市陷入“冰点”，每天成交仅30、40套，为带动内需、解决关系民生的住房困境 ，杭州市政府发布了关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见 ，共计24条。其中政策涉及购房入户、税费补 贴、二套房贷、公积金贷款等方方面面。 在救市政策的带动下，08年积压的刚需在09 年呈
24、现井喷式爆发，市场回暖速度超乎想象, 成交均价也节节高走 “24条”中最关键是的税收和落户政策，其中税收政策明确了截止时间，自政策发布之日起至2009年12月31日止。而 购房入户政策则并未明确截止时间。 24条中关于税收的优惠举措： 1、实行购买商品房契税、印花税补贴； 2、实行存量房交易税收补贴 ； 3、全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项行政事业性收费； 同时，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。 【24条关于税费减免优惠政策将到期】 杭州24条优惠政策情况 p面对即将到期的房地产优惠政策，作为主管房地产的住房和城乡建设部
25、，目前已经基本确定不对“续期” 提出“主张” 。 p为了赶上政策“末班车”，二手房市场将很有可能再次出现一波交易高峰，而对于尚未限定期限的首套房 贷优惠、购房入户等措施是否在明年停止，目前有关方还未明确表态，但仍不乏有购房者出于对政策的担 忧将及早出手。 政府高层表态 28日至29日,国务院总理温家宝到上海、江苏考察工作,温家宝在上海要求“抑 制投机性购房,促进房地产业健康发展”。 温家宝在上海要求“抑制投机性购房,促进房地产业健康发展”的重要指示，所传递出 的明确信息应当引起人们的高度重视，从中可以看出目前房产宏观政策的导向。 其一，抑制投机性购房，可预防高房价下滋生资产泡沫和潜在风险。 其
26、二，抑制投机性购房，可预防高房价危害内需启动和阻碍经济增长的转型。 其三，抑制投机性购房，可预防高房价影响城市化进程的推进，从而冲击经济 增长。 其四，抑制投机性购房，可预防高房价带来盲目和过度投资，造成资源浪费和 产能过剩。 温总理关于制投机性购房的讲话主要有以下几点原因： l09年的房地产政策主要以调整为主，特别是进入下半年以来，由于楼市的 突飞猛进，国家相关部门已经着手调整相关优惠政策，如收紧首套放贷，提 高首付比例等。 l08年杭州在楼市萧条时期出台了“24条”房产优惠政策，其中涉及税费减 免补贴，购房入户等，目前“24条”面临到期，目前已基本确定对其不“续期 ”，因此未来相关购房优惠
27、政策将会取消。 l近期，温总理到长三角考察，明确要求“抑制投机性购房,促进房地产业健 康发展”，充分表明了政府高层对于目前房产市场过分繁荣的担心以及对于 投资性购房的态度，预计后期将会对此出台相关政策。 小 结： 房地产市场经过08年的寒冬后09年全面复苏，成交量和价格屡创历史新高。同时，原 先高企的可售房源存量经过09年的快速去化目前已跌破5000套，可售房源紧缺的局面促 使价格在仍在高位徘徊。 09年，西湖区和江干区是成交房源最多的区域，这与今年上述区域所开楼盘较多有密切 关系。此外，上城区、下城区、西湖区等中心区域成交价格最高，而比较偏远的下沙等 区域成交价格较低。 从价格和面积段来看，
28、09年成交房源主力价格集中14000元/平米左右，面积主要在90 方以下，整体市场还是以首次置业型客户为主，改善性住房客户所占比例约为三分之一 。 09年杭州土地出让将创出历史记录，出让土地主要集中在“拱墅区”和“江干区”。据统计 ，09年（1-12月）出让宅地共计234.3万方，新增宅地可建建筑面积为约583万方，按 每套房100平米的标准来计算，未来一到两年，可增新房供给约为5.8万余套。 09年房产政策以小幅调整为主，由于目前房产市场火爆，因此政策开始逐步收紧，如收 紧房贷，提高首付比例等，杭州去年颁布的“24条”购房优惠政策也即将到期，此外，政 府高层明确表态抑制投机性购房，预计未来房
29、产政策将会有进一步收紧。 宏观市场研究结论 PART2 n 地块现状分析 n 发展趋势分析 n 土地属性汇总 项目土地属性分析 二、项目土地属性分析 l 地块现状分析 l 发展趋势分析 l 土地属性汇总 编号地块名称 面积（平方米） 建筑密度/绿 地率 容积率 占地面积建筑面积 杭政储出 20098号 拱墅区庆隆地区A- R21-05-2地块 3580510025428%/30%2.8 1、地块建筑控高75米以内。 2、90方户型不少于52.5。 3、公建总量控制在总建筑面积的10%以内。 4、地块内附设公厕一处。 庆隆地块基本指标 东至永明树脂、南至沁园路、西至益乐路、北至浙江华盛建设(和睦
30、基地)。 沁 园 路 益 乐 路 永 明 树 脂 杭州苏堤环保实业有限公司 温 州 华 顺 地 块 浙江华盛建设 (和睦基地) 万家花城 萍 水 东 路 8 35805 m2 项目四至 地块周边配套 交通配套私家车交通萍水路、丰潭路、莫干山路直达市区、交通十分便利。目前地块周边的主 要道路基本成形。 公共交通K91、K37、K73、沁园路东站（K151、K808） 地铁2号线、5号线（规划中） 教育配套浙大紫金港校区、祥符中心小学、保俶塔实验学校 商业配套 项目周边500米内： 新武林商业中心（已开业）、银泰百货、富强商业广场(和城广场、总征地面积达3.24万平方米 ，用地面积2.52万平方米
31、)(欧尚二期) 项目周边1000米外： n物美大卖场（古翠路与文一路交叉口附近）目前已有。 n杭州深国投资商业中心（规划建设用地面积1.82万平方米，总建筑面积约6.5万平方米）届时 有西蒙精品百货和时代华纳影视中心等进驻 医疗配套省立同德医院（古翠路） 浙大医疗中心（规划） 银行各大银行均有 其他配套整个申花板块南面的西南侧为翠苑住宅区、西面是省直机关的居住区政苑小区东面，是城北的 和睦住宅区；不远处，即是浙大的紫金港校区，这些小区配套交通都比较完善。 万家花城橡树园欣盛地块政苑小区 拱苑小区西铭苑 各类工厂区域 庆隆地块周边住宅情况 庆隆地块 万钧地块 华顺地块 保利地块 莫干山路 申花路
32、丰潭路 项目地块 萍水东路登云路 庆隆地块周边交通情况 沁园路 庆隆地块周边配套情况 银泰百货政苑农贸市场 和城广场 新武林商业中心 和睦医院 百安居 五星电器 项目地块 小 结： l项目地块总建面约10万方，体量一般，受到“90/70”政策所限。虽经相关部门批准，限 制有所放宽，但90方以下小户型仍不得低于总户数的52.5%。 l目前周边配套一般，但随着和城广场等已经立项项目的落实，周边配套总体上较为完 备，庆隆地块相比周边项目来说属于闹中取静，位置上没有座落于片区商业广场旁边， 但又存在于合理的步行距离之内。 l目前私家交通路网以基本完备，公共交通一般，但规划有地铁2号线、5号线，未来会
33、有极大的改善。 l从地块周边的居住情况来看，随着万家花城、芳满庭等楼盘的交付及政苑小区等，已 具备一定的居住氛围。 l目前地块周边工厂较多是项目的主要不利因素，但根据规划这些基本要搬迁。 庆隆地块现状分析 二、项目土地属性分析 l 地块现状分析 l 发展趋势分析 l 土地属性汇总 萍水路未来规划情况 萍水西路它以与古墩 路交汇处为核心的浙 大紫金港商业中心， 地铁二号线与五号线 三坝地铁站路经此地 ，地面商业规划以写 字楼、商业快速服务 中心为配套。 萍水路中段是未来区域 商业中心。除现规划的 银泰、欧尚等商业配套 外，还有大量尚未开发 的商业用地，供地后劲 充足，估计商业体量面 积将超100
34、万方。 未来萍水东路确 定是一条可以与 上海徐家汇肇家 浜路比繁华的街 。区。 本项目 萍水路 “萍水路”是项 目所在版块横贯东 西的主干道，未来 板块内商业及各类 配套均沿萍水路布 局。 项目位于萍水路 中央地带，未来 可就近享受区域 繁华配套。 庆隆地块 沃尔玛 浙大紫金港校区 浙大医疗中心 紫金广场和睦医院 物美 汽车北站 欧尚 银泰 政苑农贸市场 新武林商业中心 地铁2号线 快速公交2号线 五星电器 百安居 地铁5号线规划站口 申花板块交通及配套圈 项目所在版块未来将 发展成为大城西区域 继翠苑商业中心及西 城广场后又一个片区 商业次中心及居住中 心。 板块未来发展分析 大城西区域 翠
35、苑 商住圈 申花路 板块 西城 广场 申花板块将拥有 l在现有楼盘交付后，板块的居住氛围及居住环境将明显改善 l紧邻浙大紫金港校区，浓厚的人文环境。公务员、教师、高素质的新城西人将是居住人群 的主流，板块整体居住人群素质高 l完善的、高档次/高标准的商业配套，成为城西新的商业中心之一 l优质的教育资源，成为新的学区板块 l快捷的交通（地铁二号线、文一快速路） l高标准的医疗配套（浙大医疗中心，华东最大） l此外，据悉板块内除热电厂外，其他工业企业外迁（具体时间不详），居住环境将更好。 板块未来发展趋势 未来，居住环境明显改善，氛围浓厚；生活配套齐全，档次高；教 育资源丰富，交通更加便捷，是城西
36、又一商业及居住中心。 09年之后： 二、项目土地属性分析 l 地块现状分析 l 发展趋势分析 l 土地属性汇总 城市角色 板块角色 申花板块，城西新兴热点板块 城市规划 片区文化、商业次中心之一 产业构成 大型商业，教育产业，现代高科技服务业 配套设施 文脉属性 无 教育配套 重点中小学、浙大紫金港 商业生活配套 未来商业配套多且档次高 娱乐休闲配套 未来会较多且档次高 医疗配套 省立同德医院（古翠路），浙大医疗中心（规划） 交通条件 公共交通 公交线路众多，快速公交，地铁二、五号线 私家车交通 私家车交通便捷 交通拥堵 略有拥堵 交通噪音 一般 环境景观 景观及质量 无，目前周边多为工厂，环
37、境一般 距离景观区距离 有较远距离（西溪湿地） 距离农民房距离 较近 空气质量 一般 项目土地属性汇总 l未来城西商住中心区之一， 规划起点高，生活配套齐全， 商业档次高。 l道路通达度良好，公交众多 ，未来规划有两条地铁。 l周边项目陆续交付，居住氛 围日渐浓厚。 l区域内名校众多，人文环境 良好。 l项目周边工厂房较多，附 近无良好景观资源。 l项目两面临路，噪音嘈杂 ，环境较差。 优势 不足 项目土地属性汇总 PART3 n 申花板块发展历程 n 申花板块现状 n 申花板块发展趋势分析 区域房地产市场分析 三、区域房地产市场分析 l 板块发展历程 l 板块现状 l 未来发展趋势分析 20
38、06年之前。 n板块状况： 农民房+荒地+工业区 板块内农民房及荒地遍地，周边有大量工厂， 板块内稍微象样点的住宅即是政苑小区等经济 适用房。 n板块配套： 严重缺乏 当时的配套主要依托于政苑小区的商业配套。 但当时已规划有完整的高档次的商业配套。 06年区域房地产概况 当时板块整体环境较为杂乱，住宅多 为农民房，档次较低；虽然当时已规 划完整配套，但各项配套仍然严重缺 乏。 n板块楼市： 项目少+价格低+品牌度不高 随着板块规划的进行，自2003年开始板块内出让商品房用地 。其中03年和04年（万家花城一期）各出让了一宗，05年出 让了三宗（西城美墅、橡树园和万家花城二期）。当时成交 的楼面
39、地价除华立地块（目前为西城美墅）达到5023元/方之 外，其他地块普遍在2300-3500元/方左右。 板块内的开发商基本为杭州本土二线品牌，如广宇、华立、 旅游等。 当时板块内启动项目仅西城年华。在06年之前处于前期规划 阶段。 此外，距离板块较近的项目耀江文鼎苑在售，当时均价8500 元/方。 06年区域房地产概况 耀江文鼎苑，目前已经交付入住 板块形象差板块形象差 项目少项目少 价格低价格低 品牌度低品牌度低 无居住氛围无居住氛围 配套缺乏配套缺乏 06年之前的申花板块 三、区域房地产市场分析 l 板块发展历程 l 板块现状 l 未来发展趋势分析 2006-2009年。 n板块情况： 商
40、品房大量开发，板块价值迅速提升 l20062009年，随着万家花城、芳满庭、橡树园、西城美墅等多个商品房项目的建 设，板块价值快速提升，是近几年杭州发展速度最快的板块之一，良好的规划是支撑板 块快速发展的，目前售价在1600020000元/平米，比较2007年时上涨了一倍多。 l板块整体环境得到改善，2009年至2010年，申花板块将迎来楼盘交付的高峰期，居 住氛围进一步改善，同时，各项规划也已经在落实中，板块蓝图越来越清晰。 06-09年区域房地产概况 06-09年区域房地产概况 保小申花分校（09年开始招生 ） 新武林商业中心（08年营业） n板块配套： 随着商品房的开发，板块内配套开始由
41、规划逐步变为现实 l路网初步形成、交通配套逐步完善。 l规划的商业配套，部分已开始动工甚至营业；新武林商业中心（08年 年中营业）、沃尔玛（在建）、银泰（2013年营业）、欧尚（在建） l优质的教育资源汇集于此，部分学校于09年开始招生 l幼儿园：申花路幼儿园(西湖区公办甲等幼儿园)、 闻裕顺幼儿园(西湖区甲级幼儿园) l小学：保小申花分校、文一街小学塘北分校，学军小学紫金港分校 l初中：保俶塔实验学校申花路分校、塘北中学 n板块楼市： 西城年华 橡树园 西城美墅 芳满庭 万家花城 协安上郡 丽阳苑 l价格快速上涨，成交良好 2007年4月万家花城首期上市时均价仅7800元/平米，到了08年1
42、月则上涨到了13000 元/平米，之后2008年底由于杭州市场价格回调板块价格在10000元/平米左右，目前二 手房售价在16000-22000元/方左右 成交情况良好，目前板块内楼盘基本售罄 l楼盘档次中低端 前期项目基本走大众化、经济型路线，户型以90方为主，部分110-140方左右的户型 ，楼盘整体品质不高。 l板块原客群特征 首次置业者为主，少量改善型需求。 经济条件一般，对周边环境不太注重，但比较看重周边配套。 06-09年区域房地产概况 06-09年区域房地产概况 申花板块典型项目情况 申花典型项目户型配比汇总 n申花板块主要项目基本都受到 “90/70”政策影响，因此户型面积都
43、比较小，多集中在80-90方面积段，90 方以下户型占总体比例的53%。 n此外，120-140方户型也占到总比例 的28%。 n140方以上大户型非常少。 面积段 上市 套数比例 60-80方20212% 80-90方72341% 90-120方22313% 120-140方49328% 140-160方111% 160-180方91% 180-200方91% 200方以上754% 合计1745100% 06-09年区域房地产概况 若本项目规划中小户型，除商品房 外，还需与板块内的二手房竞争 06-09年区域房地产概况 序号出让时间 建筑面积（ 平米） 中标单 价（元/ 方） 中标单位 形成
44、项 目 最近一次 开盘 目前价格（元/平 米） 目前销售状态 杭政储出 200432号 2004年6月 15日 1803132399 滨江集团万家花 城 2008年3月 二手房挂牌价 17500-22000 售完并交付入住 杭政储出 200552号 2005年9月5 日 962062806 杭政储出 200511号 2005年3月 30日 758235023 华立集团（后转给 广宇） 西城美 墅 2009年5月17000基本售完 杭政储出 200551号 2005年9月5 日 718583577浙江旅游房产橡树园2009年4月17500基本售完 杭政储出 200615号 2006年7月 31日
45、 713914524浙江华元房产芳满庭 2007年11 月 二手房挂牌价 18000-21000 即将交付入住 杭政储出 200650号 2006年12月 31日 677925089 浙江世贸房产、浙 江协安、浙江博凯 置业 协安上 郡 2009年10 月 17000基本售完 n板块楼市： 2004年2006年公开出让的宅地与形成项目一览 06-09年区域房地产概况 n板块二手市场： 板块楼盘二手房挂牌价一览 小区主力面积（平米）主力价格区间（元）主力总价范围（万元） 万家花城89-14617500-22000155-320 西城年华89-13616000-21000140-280 芳满庭80
46、-14618000-21000145-320 文鼎苑89-14219000-24000175-325 政苑小区112-15716000-22000180-350 l从目前版块内楼盘二手房的挂牌价看，基本上在20000元/平米左右。 l挂牌房源面积与之前新盘供应面积相同，90方左右户型为主，部分110140房源。 06-09年申花板块 商品房大量开发 配套逐步得到落实 商品房销售良好， 价格快速攀升 二手房挂牌价接近2万 板块价值迅速放大与商品房 较低的定位形成鲜明对比， 板块价值需要进一步放大， 就需要在产品定位及品质上 有所突破。 板块楼盘品质较低；户型以90方为主，其 次110140方的经
47、济型户型为主 三、区域房地产市场分析 l 板块发展历程 l 板块现状 l 未来发展趋势分析 09年之后。 蒋村及文教区 西溪 申花 闲林 三墩 l目前城西蒋村与文教区可开发土地已非常少，从近几年出让土地看， 仅有雅戈尔工商大学地块。 l申花和西溪板块是城市发展的自然外延区域。 从城市发展的角度，申花板块是 城西自然外延首席区域 n城市发展： 有望进一步提升板块价值有望进一步提升板块价值 地铁二 号线开建 大型高端商 业项目营业 生活配套 进一步完善 路网基本 建设完毕 09年之后。 n板块配套： 序号出让时间 建筑面积 （平米） 中标单价 （元/方） 中标单位 杭政储出 200824号 200
48、8-9-27975076082温州华顺 杭政储出 20098号 2009-6-181002548778 省二轻、 南京莱茵达置业 杭政储出 200915号 2009-6-301629009933欣盛房产 杭政储出 200916号 2009-6-301329009855欣盛房产 杭政储出 200955号 2009-10-108229411627万钧置业 杭政储出 200956号 2009-10-105318011000保利房产 l08年以来至今，申花板块仅出让了六宗地块（均未形成项目），这部分地块的供 应量总计约63万方（包括本项目10万方），板块内供应量较大，竞争较为激烈。 l楼面价在万元左右
49、，预示着未来板块楼盘定位较原先楼盘会有明显的提升。 09年之后。 n板块楼市： 08-09年以来公开出让的宅地统计 09年之后。 p自进入09年后，申花板块土地楼面价出现了较为明显的增长，据统计 ，申花板块09年出让宅地（包含本项目）平均楼面价为10240.6元/平 米。 p楼面价破万预示着未来申花板块项目价格将会进一步上涨，突破原来 的价格体系，如按照国土资源部的调查数据，未来申花板块项目销售平 均价将在25000元/平米左右。 n板块状况： 注：国土资源部曾在注：国土资源部曾在0909年年7 7月份发布一份针对全国月份发布一份针对全国620620个个 房地产项目的地价比重调查资料，据抽样调查统计，杭房地产项目的地价比重调查资料，据抽样调查统计，杭 州平均地价占销售价比为州平均地价占销售价比为41.63%41.63%。 09年之后。 n板块内典型二手房项目价格 p根据口碑网二手房价格