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1、南市三角地块项目市场定位及收益分析报告,报告内容,页码,区位分析 用地范围 商业平面生成过程 总平面图及指标 剖面图 各楼层平面图 体量分析 人视效果,第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析,南市三角地位置,南市地块,区位分析,区位分析,总平面图及指标,一层平面 11,297（未含公交场站3000）,二层平面 12,180,一、二层平面图,零售,零售,零售,零售,零售,零售,零售,次主力店,次主力店,售票区,影院,零售,零售,零售,影院上空,影院上空,三层平面 12,391,四层平面 10,123,三、四层平面图,会所,餐饮,餐饮,
2、会所 (SPA),屋顶绿化,餐饮,会所 (SPA),五层平面 12,391,六层平面 9,001,五、六层平面图,地下一层平面,地下二层平面,地下一、二层平面图,地下三层平面,地下四层平面,地下三、四层平面图,第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析,竞争分析 本案周边商业市场概况 典型项目分析 各业态营业额市场依据 本案定位分析,现有商业竞争分析 天津现有大型商业汇总,现有商业竞争分析,天津现有商业市场分析 目前天津现有大型百货商业供应量共计149.5万 以南京路、滨江道、和平路为代表的商业中心带是天津的传统商圈，新兴商圈包括南市商
3、圈、东马路商圈、南站CBD商圈、西站商圈等等，与传统商圈相比，新兴商圈客流较小，商业培育期较长 目前，天津中高档商业多为百货形式，中低档商业有购物中心形式 百货商场的经营方式使得天津商业业态单一，餐饮、娱乐、休闲功能不突出,潜在商业竞争分析,天津潜在商业市场分析： 未来几年大型商业供应量达到63.7万平米 未来项目定位均为中高档以上，商业档次提升趋势明显 各个项目商业形式均是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心，预示着消费者对购物环境的要求在不断提高，标志着天津购物模式的升级,竞争项目,竞争分析小结,竞争分析小结 本案位置处于和平路商圈和东马路商圈的交界处，能享受传统商圈带来的客流及缩短商
4、场培育期的利好，但同时周边商业密集，竞争压力明显 未来几年商业供应量大，其中距离本案最近的大悦城项目，地理位置劣于本案，体量较大达12万，预计2011年底开业，届时要对其进驻品牌进行研究分析 本案应对方法 研究竞争对手的品牌组合方式，做到差异化定位，保留消费者喜欢的品牌，同时引入一些在北京已流行的品牌和新鲜业态，保证品牌落位准确，缩短招商时间。 在招商政策制定上，对主力店商户和优质品牌给予一定优惠条件，严格控制过渡性店铺的进驻标准，为经营期的收益作保障,本案周边商业市场概况,1,2,3,4,8,7,5,6,本案,9,10,出售型物业,出租型物业,本案周边商业市场概况,出租型百货商场,本案周边商
5、业市场概况,出售型商业,出售型商业典型案例富力中心,富力中心商业共计三层，全部为地上商业，共计12000 ，单层面积为4000，单个商铺面积为100 ，半层起售。,海信广场,海信广场,商业布局,伊势丹百货,伊势丹百货,商业布局,新世界百货,经营分析 服装：10-25%扣点； 品牌餐饮娱乐：3-5元/天； 地上四层餐饮：管理费（60元/月）+12%-20%； 花车：4000-4500元/辆/月； 屈臣氏：5元/天,新世界百货,商业布局,乐天百货,各业态营业额市场依据,珠宝、钟表、饰品类,服装类,各业态营业额市场依据,服装类,各业态营业额市场依据,运动服饰类,各业态营业额市场依据,餐饮类,各业态营
6、业额市场依据,本案定位分析 顶级商业,本案各楼层业态,各业态面积,备注：以上各数据由CAD图计算得出,本案定位分析,主力店：以高端男女服饰为主，如LEE、YES、W. 、Ochirly、翠贝卡、柯罗巴、郎姿、OBEC、OFOUN、RENEEW 等 次主力店：以中高端男女服饰为主，如玛斯菲尔、TEENIE WENNE、ADIDAS、LEVIs、Apple、闲云、M2、百思图、ONLY等 。 零售店铺：经营的品牌可以多元化组合，如服装、鞋帽、饰品等，品牌的可选择性也相对宽泛。 餐饮：本案定位五层全部为餐饮，结合本案顶级百货的定位，建议引入品牌餐饮， 如必胜客、水果捞、巴黎贝甜等，最好能够引进尚未进
7、入天津流行 餐饮品牌，如汉堡王、鹿港小镇、茶马古道、满记甜品、中8楼等特色餐厅，以吸引客流。,估算方法 本案营业额及扣点分析 市场租金估算 市场售价估算,第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析,估算方法 评估方法、比较案例、比较因素选择,三角地块商业属于大体量集中式顶级商业，我司将选择同类或类似产品进行价值对比，利用市场法进行评估 各业态营业额及扣点估算方法 选取案例 进行分析取值 租金及售价估算方法 租金比较案例选择：海信广场，伊势丹百货，乐天百货 坪效比较案例选择：海信广场，伊势丹百货，新世界百货 售价比较案例选择：君临天下商业
8、、富力中心商业、环球金融中心商业 比较因素选择：区域因素、个别因素 区域因素包括：商圈繁华度、交通便捷度、 个别因素包括：建筑面积、建筑房龄、建筑设计、配套组合、商业组合、管理水平、内部装修、停车情况,本案营业额及扣点分析 主力店,由图表分析，高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在5000元/，扣点范围在23-25%。 考虑市场风险保守估算，主力店铺只收租金不扣点，固定租金4元/天。,选取前文典型商家进行扣点分析,本案营业额及扣点分析 次主力店,选取前文典型商家进行扣点分析,由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在3800-4300元/，扣点范围在22-25%。 由
9、此假定本案次主力店月单位面积营业额可在3000元/，考虑市场风险保守估算，扣点比例取18%，不计固定租金。,本案营业额及扣点分析 零售店,由图表分析，零售品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在1750-3500元/，扣点范围在18-25%。 由此假定本案零售店铺月单位面积营业额可在2000元/，考虑市场风险保守估算，扣点比例取16%，不计固定租金。,选取前文典型商家进行扣点分析,本案营业额及扣点分析 餐饮,由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场， 单位面积租金可在10元/左右 假定本案能引入部分新进流行品牌，水平与必胜客持平，考虑市场风险保守估算，假定本案餐饮部分租金5元/天，不扣点。,选
10、取前文典型商家进行扣点分析,市场租金估算,根据市场比较法测算，本案整租租金可与乐天百货持平在3元/天,市场售价估算,本案1-4层商业自持若干年后出售的价格， 运用市场比较法进行定价的案例为君临天下商业、富力中心商业、环球金融中心商业的一层售价 如左表所示，经比较法计算得出本案商业一层的当前入市价格为75000元/，考虑市场风险保守估计本案售价，一层售价为50000元/，二层售价为35000元/ ，三、四层售价为25000元/ ，五、六层及地下一层售价为20000元/ 本案若整体出售，预估当前入市价格25000元/ （地上部分）,营业额（扣点租金）增幅估算,海信广场2007年4月开业，定位为顶级
11、奢侈品店，是目前天津市场上最高端的百货商场，经过3年的培育期，2010年营业额达到10亿元，2009年和2010年营业额年度涨幅在30%左右，海信广场2011-2013年的营业额目标是突破20亿 为规避市场风险保守估计，本案营业额（扣点租金）年度增幅按5%计算,租金增幅估算,天津优质商铺租金自2008年的420元/月，2010年的530元/月，08-10年三年租金涨幅高达26%。 鉴于本案整体体量较大，保守估算三年租金涨幅为5%,元/月,第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析,测算相关说明 收益分析,测算相关说明 测算方案,测算方案
12、 方案一：周期五年 经营方式一：2014年6月开始运营，1-4层先自持（保留相应数量车位），其余部分于当期出售，1-4层自持至2019年6月后全部出售（包括车位） 经营方式二：2014年6月开始运营并全部自持，至2019年6月全部出售 方案二：周期三年 经营方式一：2014年6月开始运营，1-4层先自持（保留相应数量车位），其余部分于当期出售，1-4层自持至2017年6月后全部出售（包括车位） 经营方式二：2014年6月开始运营并全部自持，至2017年6月全部出售,测算相关说明 计算依据,产品市场价格源自市场分析部分的相关数据。 本项目的规划设计方案及相关的经济技术指标。 天津市土地管理、城市
13、建设、房管部门规定的有关税费标准。 土地增值税的征收办法是销售完毕后清算。 土地使用税按照本案所在土地为二级土地缴费 计算经营方式一时，1-4层的相应车位数量按总建面配比计算，车位所对应面积按车位数量占比计算，1-4层及相应车位的投资额和剩余面积的投资额按建筑面积配比分摊 租赁收益由基本租金和扣点租金组成，基本租金= 租金*经营面积，扣点租金=平均扣点租金*经营面积，经营面积=建筑面积*实用面积比率 本案中实用面积比率为55%,测算相关说明 统计口径说明,说明一：关于收益测算 根据商家品牌及谈判合约的不同，商场内部对各个商家收取租金的方式有所不同，收取租金方式包括固定租金加扣点租金、固定租金或
14、扣点租金取高值、只收取固定租金、或只收取扣点租金的方式； 在本案的测算中，考虑到主力店的特殊性，不计其扣点租金，只收取固定租金部分；餐饮部分按照天津餐饮市场惯例，只收取固定租金部分 由于尚未确定进驻品牌，在测算过程中次主力店、零售只收取扣点租金，不计固定租金，会所及影院只计固定租金，不计扣点租金 说明二：关于可经营面积 本案测算各业态面积均为可经营面积，即可经营面积=建筑面积*可经营面积比率，本案中可经营面积比率55% 测算表中的“单位面积固定租金”及“单位面积扣点租金”中的“单位面积”均指单位可经营面积,测算相关说明 统计口径说明,说明三：关于市场数据 本案在计算扣点租金时，基础的计算数据是
15、单位面积月度营业额，该部分数据来自于我司百货市场类的数据库 由于本案进驻品牌尚未确定，本案在选取单位面积月度营业额时，进行了品牌甄选，选择的均是在天津百货市场上接受度高且营业水平较好的品牌作为参照的,测算相关说明 物业经济指标,可经营面积,可经营面积计算说明 CAD计算可经营面积为44788.41 按照实用面积比率计算本案可经营面积为40855.6 以上两者之比为1.1，将CAD计算面积按1.1倍等比例缩小后得左图所示可经营面积图表 经营方式一下的车位分配说明 车位分配：1-4层：310个；剩余：190个 车位面积分配：310个车位分摊地下车库面积：31019，剩余面积：19081 总投资额分
16、配：1-4层及相应车位分摊的投资额：71200万元；剩余分摊投资额：43800万元,测算相关说明 各类税费及定价,各类税费,定价,测算相关说明 2011年各业态自持租金计算,经营方式一,测算相关说明 2011年各业态自持租金计算,经营方式二,收益分析 周期五年 经营方式一,2014.6-2019.6自持1-4层商业及部分车位,收益分析 周期五年 经营方式一,销售收入,收益分析 周期五年 经营方式一,收益分析 周期五年 经营方式二,2014.6-2019.6全部自持,收益分析 周期五年 经营方式二,2019.6出售,收益分析 周期五年 经营方式二,收益分析 周期三年 经营方式一,2014.6-2017.6自持1-4层商业及部分车位,收益分析 周期三年 经营方式一,销售收入,收益分析 周期三年 经营方式一,收益分析 周期三年 经营方式二,2014.6-2017.6全部自持,收益分析 周期三年 经营方式二,2017.6销售收入,收益分析 周期三年 经营方式二,收益分析,Thanks for your attention,Wish you a good day!,