2012年烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告（78页）.ppt

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1、朱雀山国际生态养生文化村策划报告,2012年5月,朱雀山老年公寓开发可行性研究,1,2,烟台市房地产市场现状,养生养老项目基本模式,社会老龄化现状,养生养老项目案例,前言,朱雀山国际生态养生文化村立项分析,目录,2,朱雀山生态旅游度假区位于莱山区南部，距市区约15公里，莱源路、208省道贯穿南北，地理位置优越，交通十分便捷。区内群山连绵，星罗密布着多个水库、温泉，风景丽人。度假区以建设国家4A级旅游景区、成为面向全国、辐射日韩的北方著名休闲度假胜地为目标，打造“生态+文化+休闲+宜居”，具有浓厚旅游休闲度假特色的综合体。 根据片区的地理环境，在度假区内建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义，可以

2、开辟一个人和自然充分和谐的养老、养生场所。,前言,3,4,烟台市房地产市场现状,养生养老项目基本模式,社会老龄化现状,养生养老项目案例,前言,朱雀山国际生态养生文化村立项分析,目录,4,“老吾老以及人之老， 幼吾幼以及人之幼”,“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。 在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”,5,国务院颁布的 中国老龄事业发展“十二五”规划,“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”,6,近年来，房产市场风起云涌，大小开发商竞相攻城略地大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不

3、可能一直兴盛，至2010年起，调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是随着限购、限贷的出台，各地房地产市场逐步进入严冬 ,7,然市场如何发展？,商业地产 旅游地产 城市综合体 老年地产 养生养老地产 ,市场前景？模式优劣？运营管理? 异常困惑！,8,占先机者，得优势 顺时势者，得发展,9,先机 时势,我国已进入老龄化阶段，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展,从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场,10,因此，作为目前欲跨行业拓展的实力企业， 是绝佳的机会 进军,养生养老地产项目,11,他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！,台湾长庚,北京

4、太申祥和山庄,云南金曦卧云仙居,北京东方太阳城,北京燕都世界名园,上海亲和源,12,台湾长庚养生文化村 是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念养生文化村。这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户。村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生）、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动、宗教活动。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。村里还拥有完整的社区功能。,13,云南卧云仙居 云南金曦（国际）老年俱乐部有限

5、公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。 卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。,14,北京太申祥和山庄 太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。 专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价

6、；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受免费专属一居室套房的居住权。,15,16,烟台市房地产市场现状,养生养老项目基本模式,社会老龄化现状,养生养老项目案例,前言,朱雀山国际生态养生文化村立项分析,目录,16,我国老龄市场现状分析,17,实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会,通常，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。,国家统计局最新统计数据显示，截止2011年底，中国60岁以上人口总数已经达到1.85亿，占总人口的13.7%，比上年末提高了0.47个百分点。预计到2015年底，中国60

7、人以上人口将达到2.21亿人，80岁以上人口达到2400万。中国老龄化已经进入快速发展期。,18,养生项目行业前景极佳,19,我国老龄人市场2010年已突破万亿,目前我国每年养老产业和服务的发展相对滞后，为老年人提供的产品不足一千亿元,目前我国老龄人 市场的年需求缺 口约5千亿,老龄市场需求缺口巨大,以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。,居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。,20,老龄人消

8、费 潜力巨大,中国老龄科学研究中心 的一项调查,城市老年人口中，有42.8%的 人拥有储蓄存款,退休金一项2010年， 达到8383亿元,退休金到2020年 为28145亿元,退休金到2030年， 为73219亿元,老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔,老龄人群消费潜力巨大,21,中高端养生养老机构严重不足,与传统观念的矛盾 一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪。,养老地产未形成规模效应 很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地

9、产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.,现有产品层次过低 “挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造,国内养老地产现状 “不温不火”,22,万科的“健康养老地产”发展计划已经启动。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3至5年的时间。王石表示，与公益性养老物业不同，万科所从事的养老物业面向的是中高端消费群体，以盈利为目的。预计在明年，万科将在北京推出其首个“活跃长者住宅”。这种住宅的建筑形式设计得宽敞明亮、造型丰富、空间尺度宽阔，以应对老年人较敏感和易产生孤

10、独感的心理，且在无障碍设计、转角防撞保护、电灯照射角度等细节设计上更加细致。,养老地产正在成为地产商和保险资金下一阶段争夺的重点,万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老地产项目。,23,保险资金也在积极进入养老地产 泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目，预计将于2013年至2014年建成。中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批

11、量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。,养生养老地产未来的市场前景不可限量，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场需要升级。,24,山东人口老龄化问题严峻,我省人口老龄化处于加速发展期，2010年60岁以上人口1413万人，占14.75%，高于全国13.26%的水平，65岁以上人口占总人口的9.84%，高于全国8.87%水平。山东老年人口在全国按规模排在第一，从全国来看，大约十个老人中山东占一个。”,根据预测，山东省每年60岁以上老年人口增速为70万以上。到 2015年65岁以上老年人口总量将达1147.8万人，约占总人口的 11.7% ；2020年达到

12、 1503.6万人，占总人口的 15.0% ，2030年2125.5万人，占总人口的21.3%。,山东人口老龄化问题,25,而据最新统计，到2011年底，全市60岁以上老年户籍人口总数已达到126.34万人，占全市总人口的19.38%，较1990年增长了近一倍，比2010年底增长了6.6万余人，增长了1个百分点。烟台市人口增长逐年加快的趋势，预计到2015年，老年人口将增加到148万人，占总人口比重达22.7%；到2020年将达到181万人，占总人口比重将达到27.7%，平均每4个人中就有1位老年人，人口老龄化形势严峻。 另外，在人口老龄化的同时，烟台市老年人口也在逐渐呈现出高龄化和空巢化。至

13、2011年底，全市百岁以上老人的比例为73.73/百万，80岁以上老人的比例为3.22%；截止2011年底，全市共有老年人家庭55.79万个，其中纯老年人家庭（空巢家庭）32.05万个，占57.43%，人口小型化环境下空巢老人日益增多,人口老龄化、高龄化、空巢化问题对经济社会发展的影响日益突出。 从各县市区情况看，烟台市老龄化程度最高的县市区是莱州市，60岁以上老年人口占总人口的22.17%；其次是，牟平区21.14%、海阳市21.06%，最低的是开发区13.86%，老龄化区域发展不平衡现象也比较明显。,烟台市人口老龄化问题,26,烟台现有养老机构状况,普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，

14、远远不能缓解养老床位的需求; 档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已; 服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求; 服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力; 缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大型养生养老国际型机构;,27,佛光山景（温泉）花园总占地36万平米，建筑面积 17万，容积率0.54，建筑密度仅为18%。小区依坡地原基，顺势而建，以五层电梯精装小户型和3+2花园别墅为主要建筑形式，并规划有创新型三层花园洋房，天际线优雅舒展，好似琼楼玉宇落入凡间。小区户型面积从58到100，配备有

15、地板式采暖、医护型电梯，紧急呼叫系统等。社区内设五大景观节点，根据地势自然高差，设有跌水和瀑布等景观。项目全面引进国际高端养生设施配套，依照老年人生活习惯量身定制，进口绿色建材，可直接拎包入住。,烟台高端养老项目举例龙口佛山光景,28,单耳山休闲度假旅游开发项目位于牟平区玉林店镇，由北京水韵生态科技有限公司和烟台银星房地产有限公司联合开发，总投资7.5亿元，分为单耳山新村开发、生态养老地产项目、生态旅游观光项目和生态农业项目四个板块，致力于打造烟台首家顶级的无障碍生态养老社区。项目建成后，这里将成为牟平区乃至整个烟台市休闲度假旅游的一个亮点。,烟台高端养老项目举例牟平单耳山养老项目,29,烟台

16、高端养老项目举例开发区磁山颐生苑项目,位于开发区磁山温泉公园内的磁山颐生苑,以“替天下儿女尽孝,为天下父母解忧”为理念,首创全程化、带产养老模式,依托磁山的山水景观、历史文化,以居家式、租住式、安养式、度假式四种养老模式,以环境养生、文化养生、服务养生为特色,集医疗救护、护理保健、家政服务、文化休闲等服务功能于一体,为老年人制定了有针对性的全程化养老服务打造一个寄情自然、放飞心情、益寿延年的高品质养生社区。,30,31,烟台市房地产市场现状,养生养老项目基本模式,社会老龄化现状,养生养老项目案例,前言,朱雀山国际生态养生文化村立项分析,目录,31,养生养老文化社区 集养老、医疗、生活、娱乐等功

17、能于一体大型社区 会员制高档敬老院 一般是将俱乐部与敬老院相结合。 异地养生养老模式 异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老 度假基地连锁度假养老 基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品 分时度假养老模式 是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念 以房养老 “以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式 其它模式 如养老连锁超市等,现阶段养生养老基本模式,32,养生养老房产项目swot优劣势分析,33,房地产企业自身在资本整合、

18、土地资源综合开利用能力、物业的建设运营管理经验等方面的具有明显优势,大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化,本模式在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。,养生养老房产项目定位,34,附、某养生项目服务内容,35,附、某养生项目服务内容,36,养生养老房产项目赢利模式,销售养生别墅、老年公寓产权收益 销售养生别墅、老年公寓使用权、入住权收益 养生酒店经营收益 养生酒店入住权、经营权转让收益 养生酒店物业产权销售或物

19、业持有增值收益 养身活动开展经营收益 养生器械、保健品经营销售收益 养生俱乐部经营收益 社区配套物业经营管理或经营权转让收益,37,普通房产与养生房产项目赢利能力对比,对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。,38,养生房产项目营销模式,主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。 通过销售养生别墅、老年公寓产权发展会员获取会籍。 通过销售养生别墅、老年

20、公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。,39,40,烟台市房地产市场现状,养生养老项目基本模式,社会老龄化现状,养生养老项目案例,前言,朱雀山国际生态养生文化村立项分析,目录,40,进入2012年以来，由于房地产市场的低迷冷淡，部分开发商推迟了产品的入市计划，六区月均供应量维持在440万方左右。随着天气的转暖，房地产市场也逐步好转，四月份供应量出现环比增长1.9%。,41,进入2012年以来，更多的开发商采取了以价换量的促销方式，全市成交均价逐步走低并出现同比2.5%的负增长率。,42,43,烟台市房地产市场现状,养生养老项目基本模式,社会老龄化现状,养生养老项目案例,前言,朱雀山国际

21、生态养生文化村立项分析,目录,43,近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起来研究时发现：中医理论鼻祖黄帝内经蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基上衍生出来的中医学理论体系和现代医学的治病机理不同，中医按照“时间、空间、人”把大环境以及个体的整体进行辨证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形神统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。 烟台是胶东半岛重要的旅游城市，是联合国人居奖的获得者，是全国著名的宜居城市，每

22、年接待大量的外地游客来此度假。随着居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，人们对于生命质量的需求和认识水平有了很大的提升。健康生态养生项目正是综合考虑地理优势和环境特点因时借势确立，以传承推广中国传统养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。,项目背景,44,朱雀山位于烟台市莱山区中心城区南部丘陵地带，距市区约15公里，莱源路、208省道贯穿南北，地理位置优越，交通十分便捷，是莱山区南部大开发重点项目“朱雀山生态旅游度假区”所在地，总规划面积23.5平方公里。 区域内群山连绵、植被资源丰富、温泉众多、景色丽人，以建设国家4A级旅游景区、成为面向全国、辐射日韩的北方著名休闲度假胜地

23、为目标，拟打造“生态+文化+休闲+宜居”四位一体、具有浓厚旅游休闲度假特色的综合体。,实景照片,46,优美的生态环境、绝好的空气质量、健康的温泉养生、便捷的交通条件、良好的发展前景朱雀山，对于养老养生社区的打造具有得天独厚的先天与规划优势。,养生酒店+养生康复中心+养生俱乐部+养生别墅+老年公寓+社区商业配套,业态定位：,居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务,功能定位：,有经济实力的离、退休教师、干部老人群体; 为父母购买用来养生养老的高级金领、白领人士; 有养生需求的部分金领、白领阶层。,客层定位：,养身、养心、养生 集老年

24、公寓和会员式养生院于一体的综合养生养老社区,形象定位：,47,功能配置,48,物业形态及功能配置,49,规划意向图,50,1. 老年公寓以多层电梯洋房为主，养生别墅以独栋、双拼或连排形式出现； 2. 公寓以紧凑房型，一房和二房为主。 一房一厅一卫（40-60）、二房一卫（60-80）为主， 二房二厅二卫（80-95）房型，少部分的三房二厅（120-140）或二房二厅（90-120之间） 养生别墅以200-300微型别墅为主,51,52,占地面积：300亩（20公顷） 容积率：1.2 建设成本预估：3000元/,项目开发假定条件,本项目总投资约72000万元，全部投资由项目承办单位自筹及申请银行

25、贷款解决； 建议采用滚动发展的开发方式，即把先期部分居住预售款作为其他自筹资金用于项目后期的开发建设。,朱雀山国际生态养生文化村投资规模及收益,52,本着稳健性原则，并适当考虑物价上涨等因素，项目基本销售价格确定如下： 老年公寓平均销售价格为6000元/平方米； 养生别墅平均销售价格为9000元/平方米； 商业暂不考虑出售；,53,53,54,Page 54,54,模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社

26、区； 构筑养生养老核心理念 以环境养生、营养养生、运动养生、科学知识养生、文化艺术养生、医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念； 以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准； 将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造； 通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。,主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。 通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。 通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。,朱雀山国际生态养生文化村运营模式,55,1、能极大缓解当地老年养老床位紧张

27、的状况，替当地政府分忧、为老龄人人谋福； 2、促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲场所； 3、改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充； 4、安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难； 5、可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任； 6、多功能一体化的服务模式，为生态养生项目提供规范性经营和与国际接轨的样板和参照，为行业发展探索质量和经营管理意义将更加深远。,朱雀山国际生态养生文化村社会效益,56,、本项目地理位置优越、交通便利，自然环境质量较好

28、，周边开发程度低，资源类型丰富，利于开发多种旅游房地产项目，项目可填补烟台市区无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营； 2、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行； 3、建议项目多渠道争取、利用政府各项政策支持扶持，特别是获得政府相关配套扶持，可以获得土地、税收、基础配套服务收费方面的费用减免； 4、建议项目在执行过程中要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，以最快速度收回投资。同时加强与第三方合作和项目招商引资工作，多层次解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得

29、良好的经济效益和社会效益。,项目结论与建议,57,附：北京东方太阳城项目简介,58,北京东方太阳城项目,项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。 建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。 项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。,59,60,太阳城一期,太阳城二期,太阳城三期,61,东方太阳城项目一期,欧式风格，塑造田园式社区。,62,东方太阳城项目二期,建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。 户型面积

30、：单元面积从70至230平米不等。 配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。,63,东方太阳城二期,联排,独栋,四合院,欧式风格，创造和谐的生态社区,64,东方太阳城二期,建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。 规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。,65,东方太阳城三期,欧式风格，

31、延续前两期惬意、高尚的生活品质。,66,东方太阳城三期,建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。,67,东方太阳城畅销户型,公寓户型,四室两厅两卫,三室两厅两卫,两室两厅一卫,68,排楼户型,东方太阳城畅销户型,69,独栋别墅户型,东方太阳城畅销户型,70,四合院户型,东方太阳城畅销户型,71,东方太阳城装修标准,东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）,72,73,东方太阳城装修创新

32、,1、采用液压蝶式无机房电梯，这样不但节省了建设专门的电梯机房的投资、减低噪 音， 还降低了电梯的运行成本和后期维护费用。 2、社区内自建污水处理站，实现全部生活污水的净化处理后回收利用。一方面可防止 降 水不充分而导致绿地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社区的生态环 境更 为环保，运做高效。 3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，整个退休生活社区设计了运行成本低 廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存于社 区湖面，用来进行社区内绿化灌溉。 4、对社区内大面积的湖水、溪流等水系的处理，采用生态水质净化系统。经过生物技 术处理后的湖水，可以减少和预防出现一般水

33、系中富营养化的问题，同时也可使社 区的水系处于良好的生态群落的循环之下，保存了社区良好的自然面貌。 5、水源热泵中央空调系统，为二期25万建筑平米的公建和居住单元确定选用水源热泵 集中供暖、制冷提供了完备的第一手的技术和运行资料。 6、电磁门锁、门禁一卡通系统将为居民的出行及社区的物业管理提供了极大的便利。 7、紧急呼叫系统连系布置于主卧室和起居式的固定呼叫按钮和可移动呼叫按钮保持着 每单元与社区呼救援助中心的热线联系。 8、自备深井供水系统； 自建的压缩天然气站等。,74,东方太阳城相关配套设施,商业街,高尔夫球场,俱乐部,75,东方太阳城客群年龄及职业,专项调查数据显示，目前北京东方太阳城

34、的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。,教育程度较高的职业明显成为购房的主体，专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的58.34%，这充分说明这四类客群是中国老年住宅消费的中坚力量。工人、服务人员和普通工作的购房者占目前项目居住人口的三分之一，为35.42%，普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。,76,东方太阳城项目点评,规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。 市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。,77,“老龄化”是一个全球性的难题，同时也是企业的商机。随着老年人的越来越多，老年住宅的需求也越来越大，这是住宅朝阳产业，同时也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。谁能捷足先登，谁就能最先分享到这块美味的蛋糕。,谢谢！,78,