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1、地产服务 投资管理 资产及商业管理,2013年01月17日,德思勤深圳,谨呈：银川市汇丰祥商业控股有限公司,银川国际商贸城租赁方案,商家承租能力分析,银川市典型商业及项目周边商业调研分析,租金定位参考依据,项目租金定价,CONTENTS 目录,租赁模式,一、租金定位参考依据说明,项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。 本项目的租金定位参考依据主要如下： 考虑项目的本体条件 本项目为已运营物业，需考虑已签约入驻商户租金水平 参考银川同类市场及项目周边市场的租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平,二、市典型商业体及项目周边商业调研分析,银川市典型商业体及项目
2、周边商业调研大致分为三种类型： 百货了解百货业的扣点标准、经营状况 购物中心了解购物中心的租金水平、交租方式和经营状况 商业街了解商业街的租金水平、交租方式和经营状况,银川市百货扣点率状况,项目,品类,银川市购物中心租金状况,项目,楼层,银川市商业街租金状况,街名,租金,项目周边商业市场租金情况,小结,银川市各商圈的繁荣度差异性较大，随着区域的不同，租金水平差距比较大。传统商圈租金水平最高、租赁市场相对活跃；万达商圈和拉普斯商圈处于市场培育期，逐步成熟；丽景商圈的发展相对比较缓慢，零售市场发展滞后。 银川市百货基本采用联营扣点模式，扣点率根据不同品类的而定，基本在5% - 25%之间。 银川市
3、购物中心非百货类 ，通常采取纯租金模式，成熟商业项目租金水平在60-260之间。 银川市代表性的商业街的租金水平，基本在40-250元/平米/月之间。 总体而言，相对国内1-2线城市，银川市商业市场繁荣度不高，商业市场发展进程相对缓慢。,三、商家承租能力分析,根据德思勤多年在深圳、广州、武汉、长沙等城市的商业市场的调研的数据显示，各 类业态的承租能力存在一定的市场规律。 本次从以下几个业态进行分析： 餐饮 服装 休闲娱乐 生活配套 3C数码家电,餐饮类租金承受能力,餐饮类业租金承受能力在业态中处于中低水平。 餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的12.05%，能接受租金为35元
4、/平米/天的商户所占比例较大，占总量的57%，能承受租金为5-10元/平米/天以上的商户占28%，能承受租金为10元/平米/天以上的商户仅占2.95% 。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色。各商业体对餐饮类的比重逐渐从18%调制25%左右。,服装类租金承受能力,服装类业态，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到58%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的12%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。,休闲娱乐类租金承受能力,从休闲娱乐业态来看，以承受3元/
5、平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的56%，可接受35元/平米/天租金水平的商户占41.7%。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。 目前娱乐休闲的面积比重都在加大，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售，创造更多的利润。商业体引进休闲娱乐业态可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，同时由于其拥有较高的吸引力，可以增加动线中小型店铺的曝光率。,生活配套类租金承受能力,生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。承受
6、租金为3元/平米/天的商户占总量的51.8%，能接受租金为35元/平米/天的商户所占比例占总量的35.2%，能承受租金为5-10元/平米/天以上的商户占9.15%，能承受租金为10元/平米/天以上的商户仅占3.85% 。 生活服务类中，彩票店和24小时便利店的承租能力比较强，好的地段和位置租金贡献率高时可达10元/平米/天。,3C数码家电类租金承受能力,3C数码家电类整体承租水平比较弱，以承受3元/平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的72.35%，可接受35元/平米/天租金水平的商户占23%，可接受5元/平米/天以上租金水平的商户占4.65%。 品牌体验中心及家电精品店的承租能力比较强。
7、,小结,在购物中心中，宜根据不同业态制定不同楼层引进策略，以符合购物中心整体的 租金定价的方案。 根据不同业态在购物中心之中所发挥不同的功能，分别相对应的引进主要位置、 次要位置、和边角位置。统筹全盘、盘活死角，促进整体坪效和租金贡献率。 本章节的研究分析，将对本方案的租金定价提供一定的参考依据和借鉴作用。,四、项目租金定价策略,本项目的租金定价要求的遵循市场规则，参考市场价格。采取类比量化定价法，筛选 与本项目具有可比性和参照性的项目，主要从以下几个内容进行类比： A、项目周边环境 B、项目规划及建筑 C 、项目配套设施 D 、营销管理手段 通过以上因素的类比，经济测算，从而制定出项目的租金
8、水平。,项目类比量化租金定价,本次选取银川市具有代表性的购物中心与本项目进行类比，在此基础上，还将与绿地21世纪纳入本次类比范畴。 本项目经过重新定位、重新包装、市场细分之后，摈弃了之前采取的签“10返5”、“签5返3”这种租赁模式，区隔市场同质化所惯用的恶性竞争手段，在降低招商门槛的同时，也降低了项目的商业档次和形象，更对商业项目的发展造成一定的负面影响。 本次所定的租金表面价格，与之前免租政策比，可能会略低，然而实际租金收益，应该高于免租政策的租金收益。基于万达广场、亲水广场、阅海新天地所处商圈成熟较高，在权重租金取值时，取其最低值参照，而绿地21世纪与本案距离最近，可比性最强，权重比值加
9、大考量。,备注：本权重租金值不包括主力店和次主力店。,详阅此表,项目类比量化租金定价,鉴于目前丽景商圈尚处于市场培育期，众多大体量的商业项目“约定成俗”采取免租政策，对租赁市场带来一定负面的影响因素。 本案虽在同商圈内，没有竞争对手，但同处于大商圈内的“市场培育期”，在宏观策划上，宜采取“放水养鱼”政策，给予承租商户一定的租金优惠措施，“共存互荣”。特建议在权重租金值的基础上打8.8折优惠，即 40*88%= 35 元/月。,楼层定价策略,注：参照市场常规楼层差定价规律，通过系数差拟定本案的楼层租金价格。 （本方案不含主力店和次主力店）,小结,本案类比银川市购物中心及商业街的平均租金水平，通过
10、量比类化定价制定租 金。本案制定租金定价时，应从结合银川商业市场的经营状况，及充分考量丽景街商 圈租赁市场的现状，从实际出发，先“放水养鱼”培育市场，后旺场，做热人气。 银川国际商贸城， 本案非主力店类的平均租金建议为35元/平米/天。 楼层定价从1F-4F分别为50、38、28、25元/平米/天。,五、租赁模式,购物中心合作模式包括： 商铺租赁、联营扣点、保底扣点、自营、包租（商铺租赁+联营扣点）、加盟、品牌输出等几种模式 本项目体量比较大，所处商圈不成熟，以租赁纯租金为主要合作方式。对于零售、餐饮、娱乐休闲中能带动人气、提升项目品质的品牌，采取灵活的合作模式。具体如下： 1、部分快时尚品牌
11、及各业态中的典型品牌，建议用抽成模式； 2、电影院采取抽成及租金两者取其高，餐饮娱乐休闲以纯租金为主； 3、部分高端会所、SPA、高端餐饮采用加盟或合作经营（品牌输出）或联营模式；4、对一线高端品牌的经销商采取低租金加分成或自营、贴装补的合作方式。 注：具体各品类合作模式详见银川国际商贸城租金价格表,装修补贴政策：对可以提升项目形象、聚集人气的国际一线品牌，在招商洽谈中，可以酌情采取装修补贴政策。根据实际谈判情况筛选以下模式。 装修补贴有时是为了使租赁条件更加吸引人而将其纳入租约协议中，它是由业主补贴可能进驻的承租户，完全依据业主认为购物中心需要这一零售商的程度而定，装修补贴的模式有如下几种：
12、,代垫补贴：由于出租方整体先行装修所有摊位，而由承租零售商在未来承租期中除基本租金与百分比租金外，另行摊还。 完全补助：出租方负责所有装潢，承租户只要将其商品置入展售即可开始营业。 部分补助：租赁空间局部已由出租方完成，补助金额与方式则按两者间的租赁契约履行。 额外补助：出租方提供的补助额度超出承租户装修所需，这些额外的补助可提供给承租户添购 其固定设备及商品。 由百分比租金折减：出租方同意部分装修支出可由其百分比租金折减，而其营业额从什么标准起可开始折减，则视两者间的协议。,各类商户合作模式,各类商户合作模式,各类商户合作模式,各类商户合作模式,各类商户合作模式,各类商户合作模式,总结,回顾
13、整篇报告，我们在定价策略上，打破市场惯例，区隔我们与竞争对手的招商策略，通过项目的重新定位，结合一系列的营销推广工作铺排，以合理的市场价格介入市场，大肆渲染“新银川、新中心、新商圈”推广主题，拔高项目的形象，破旧迎新，奠定银川商贸城在银川商业市场的新引擎地位。 我们重申项目仍处于市场培育阶段，本方案更多是从将项目重新盘活的技术层面去思考，租赁方案讲究务实，可操作性，必须清晰了解银川市商业的宏观大环境，在此基础上制定方针策略。“放水养鱼”等扶持政策，必不可少。后期招商执行过程中，根据实际招商情况，可能会对本案做一些必要的修正和微调。,Thank you！,德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。,Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.,预祝项目取得圆满成功,