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1、Chapter .1,大势环境分析,NO1：宏观经济分析 NO2：2014年房产政策解读 NO3：土地市场 NO4：楼市研究,1,宏观经济经济总量分析,2009-2013年GDP总值情况统计,国民经济平稳较快增长，初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%；人均GDP达到41826元，相比上年上涨8.7%，经济持续平稳快速发展。,宏观经济固定资产投资,2013年固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资总额高达（不含农户）436528亿元，增长19.6%；但是值得注意的是自2013
2、年10月份起固定资产投资增速放缓。,全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。房地产投资持续高速发展，市场供应量持续增加。,宏观经济全国房地产开发增速,2013年全年全国房地产开发投资保持高速增长；进入2014年起增速开始缓慢下滑，其中2014年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%
3、。,宏观经济进出口总额,2009-2013年全国货物进出口总额,2013年进出口稳中有升。全年货物进出口总额41600亿美元，比上年增长7.6%。其中，出口为22096亿美元，增长7.9%；进口19504亿美元，增长7.3%。进出口差额（出口减进口）2592亿美元，增加289亿美元。进出口贸易稳步增长，对整体经济的发展起到持续拉动的作用。,宏观经济社会消费品零售总额与居民消费价格涨幅,2014年5月份，社会消费品零售总额21250亿元，同比名义增长12.5%。扭转了自2013年12月份以来的下滑趋势，居民消费能力提升对经济发展具有积极地促进作用。,2014年5月份，全国居民消费价格总水平同比上
4、涨2.5%，1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。后期会增加了通货膨胀的风险，对利率与货币政策产生消极影响。,宏观经济人均可支配收入,2013年城乡居民收入继续增加。全年农村居民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；全年全国居民人均可支配收入18311元，比上年增长10.9%。 可支配收入的相应的提升了购买能力，增加了消费，对于经济的稳定发展具有积极的作用。,长沙经济经济总量分析,近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在12
5、%-14%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2013年长沙GDP达到7153.13亿元； 长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过11%，2013年人均GDP达到99570元,人均GDP增长速度为10.85% 实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人；,长沙市近年来经济总量持续稳健增长构建了房地产发展的平台，促进了商务需求，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾。,长沙经济社会固定资产投资,固定资产投资呈现一定周期性，在两年的高速增长后逐步回落，2012年出现新一轮增势,工程机械、生物医药、新材料等产业集群投资强势增长。,工程机械、中成药及
6、生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群实现增加值897.00亿元，比上年增长29.0%，对规模以上工业增长的贡献率达60.6%，比上年提高6.2个百分点；拉动全市规模以上工业增长12.7个百分点。,2013年全年完成房地产开发投资1153.61亿元，比上年增长11.8%。全市商品房销售面积1840.59万平方米，增长20.5%。全市商品房销售额1160.38亿元，其中住宅销售额946.53亿元，增长22.0%。房地产开发投资快速发展。,长沙经济进出口贸易与招商引资,外商直接投资与进出口总额近年来一直保持高位水平，随着长沙十二五规划的深化 执行，未来几年内仍将保持较平稳的增长势头。,201
7、3年全年进出口总额（海关口径）98.93亿美元，比上年增长13.8%。在出口总额中，机电产品32.42亿美元、高新技术产品11.75亿美元，分别占出口总额的52.6%和19.1%；在进口总额中，机电产品18.44亿美元、高新技术产品6.37亿美元，分别占进口总额的49.5和17.1%。 全年利用外资项目（企业）150个。实际使用外商直接投资34.00亿美元，比上年增长14.2%。全年新增实际到位省外境内资金项目282个，实际到位省外境内资金达534.06亿元，增长17.0%。,长沙经济人口增长情况,加速了长沙人口城镇化的进程，商务区、商业区格局随城市扩张变化,2008-2013年长沙城镇人口快
8、速增长，同期农业人口增幅较小，2011-2013年农业人口出现负增长，2013年农业人口比07年减少约7万。,2008-2013年长沙户籍人口保持了年均1.3%以上的增速，2013年长沙户籍人口约677.44万人。,2010年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为18754元和12863元，居民的消费水平逐步提高。 长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市； 长沙经济增长促使2001-2010年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近9%。,商业市场快速启动，消费总量保持高速增长，居民收入及消费支出能力增长潜力巨大,长沙市场消费力强，消
9、费型城市特征明显，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消费水平，推动了商业及商务的发展,长沙经济人均收入及消费性支出,整体经济快速稳步发展，为房地产业构筑良好发展平台，从长远看城市化催生大量需求，周期性市场低迷不能阻碍房地产市场的持续发展。,注：以上数据来自“国民经济与社会发展统计报告”,高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划& “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心,高铁枢纽中心：京深高铁（北京武汉长沙广州深圳），沪昆高铁（昆明长沙-上海），形成以长沙为中心的1日经济圈 “9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江
10、西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。 “3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。,京深高铁,沪昆高铁,高铁枢纽中心 北上广深一日经济圈,“9+2”泛珠三角经济圈中心,城市规划战略地位,长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功
11、能中心 其中，大河西先导区（本项目所属区域）纵向自长沙岳麓高新区、高校区至含浦，从人才培养、产业研发、文化引领的战略高度，加强教育培训、科技创新、成果转化的平台建设，打造具有国际影响的大学城、引领两型产业和技术发展的“硅谷”。,长沙中心 以配套与城市环境为核心竞争力,湘潭、株洲产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后,向心力的产生,到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60至62，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一
12、。 根据湖南省政府公布的长株潭城市群区域规划,长株潭三市融城加速，长沙作为长株潭一体化的核心与主体，中心吸引力将进一步增强， 商业、商务需求增长空间巨大。,城市规划城市群现状,16,3+5城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长沙带来更多的置业人群和商业消费群体。,长沙市城市总体规划(2003-2020)(2010年修订) 根据总体规划，规划区范围由原来的总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城区1200平方公里； 将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发区)纳入规划区范围。 在规划区范围内将构建一个能
13、承载千万级人口规模的大都市区。 根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里，中心城区将承载629万人口。,城市规划长沙总体规划,长沙扩容，构建千万级人口的大都市， 规划区面积4960平方公里，其中中心城区1200平方公里，中心城区将承载629万人口,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展
14、有利于城市群的形成,城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段,公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生多个国际规划区域蓬勃发展,重点区域建设,公共配套,交通配套,洋湖片区100亿元打造为长沙“总部经济区”,2004年,2008年,2010年,2012年,2013年,2014年,2015年,北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”,梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”,金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”,滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”,省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2004年开工2009年开馆,省博物馆、图书馆和音乐厅2007年开工，预计2014年
15、底开馆,武广高铁2005年开工，2009年底通车，2014年至北京段将拉通,城际铁路开工，2009年开工，预计2015年长株潭段开通,长沙地铁2009年开工，预计2013年底2号线开通、预计2014年底1号线开通,武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”,2016年,外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家，其中40家投资兴办 实体企业。,当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2011年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份 已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保
16、险机构逾40家 预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业,城市群战略加速三市融合，长沙综合实力、区域辐射不断上升，外加城市自身规划、公共配套、交通等多方面利好，未来长沙将出现多个新兴商务办公区，为房地产市场的发展开辟更广阔的空间！,2014年政策解读经济目标,“完善宏观调控政策框架，守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。 2014经济增长目标，GDP7.5%，2014居民消费价格水平，CPI3.5%,易居解读： 在上下限管理稳增长保就业的大经济目标下，房地产调控不会过于激进。此经
17、济 目标属于中性偏利好。,2014年政策解读货币政策,“货币政策要保持适度松紧，促进社会总供给基本平衡，适度适时预调微调”,易居解读： 根据对中国房地产市场十几年的发展和调控路径分析可知，除政策外，信贷的松紧程度为影响市场成交的主要力量。虽和去年一样“稳健”的基调，但解读时的适度松紧，预示着2014年货币政策将不会过度宽松，会根据市场情况出现适度宽松的情况，平价跑量可能成为贯穿今年楼市的主基调。,2014年政策解读投资政策,“把投资作为稳定经济增长的关键”,易居解读： 投资在过往经济发展中均发挥了重要的作用，去年两会工作报告提出“投资在促进经济增长中的作用不可低估”，今年更作为稳定经济增长的关
18、键。 把投资演化到房地产市场，那么就是保障性安居工程的建设。今年又在资金保障方面特别提及，在资金方面有中央的支持，后期房企建设保障房的参与度也会相应增加。,2014年政策解读房产调控政策,针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求,易居解读： 此为本届政府首次正式提及房地产调控相关内容，和以往调控相比，“针对不同城市情况分类调控”和“增加共有产权住房供应”为首提。 前半段表述为不同城市调控分化做铺垫，今年不同城市政策收紧和放松将同在。 而抑制投机投资性需求的表述表明“限贷 、限购”等调整手段仍将实行。预计2014年整体调控政策仍将持续，而对于二套及以上房
19、贷仍将继续收紧。 增加中小套型住房供应今年两会特意提出，预计2104年土地出让中对于中小套型的限制将增多，然而，随着单独二胎的放开，未来所需房型结构或将有变化，因此，中小套型的比例和需求在未来仍值得关注。 北京去年推出的自住型商品住房实为共有产权房，今年预计将在更多城市推行。但因为此模式尚在探索阶段，短时期内供应不足以产生大的影响。,2014年政策解读房产税,“推进税收制度改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作”,易居解读： 新一届政府传达了明显的“立法先行”的改革新思路。十八届三中全会提出“加快房地产税立法”，习总书记在提到法律与改革的关系时曾做出指示“先立后破，有序进行”，意味着房产税
20、的实施首先需要通过严肃的立法程序，时间跨度较长，未来悬在楼市上空的一把利剑也将暂时解下。,2014年政策解读限购松绑与降低存款准备金率,沈阳叫停取消限购,定向降准释放宽松预期,全国土地市场土地成交与溢价情况,进入2013 年，开发商亟需补库存，土地市场景气度回升，各地地王频现。火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市城市土地出让依然低迷。2013 年1-11 月，40 大中城市土地成交面积为35292.46 万平米，同比下降4.5%，相对于2012 年土地成交面积同比下降12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。 从土地溢价率可以看出
21、，相对于2009-2010 年土地市场的火爆局面，2013 年土地回暖并没有丧失理性。对比上一轮周期和这一轮周期，我们可以发现2009 年和2010 年土地成交溢价率一度接近60%，而今年溢价率最高仅录得29.7%。这说明开发商的土地购置行为整体趋于理性，战略选择上相对没那么激进。,全国土地市场办公、商用土地增加,2013 年，无论是新开工面积增速还是开发投资增速，办公楼和商业营业用房表现均高于住宅。开发投资方面，2013 年1-11 月，办公楼开发投资同比增长36.0%，比商业营业用房高出8.4%，比商品住宅投资大幅高出16.9%。新开工方面，2013 年1-11 月，商业营业用房新开工面积
22、同比增长15.1%，高于办公楼和商品住宅。 自2010 年针对住宅的调控驱使更多的开发商介入写字楼和商业地产，最终导致当前一些城市的人均商业面积已经达到甚至超过欧美发达国家水平，供过于求的局面特别明显，写字楼亦如此。某些城市甚至存在较大的下跌风险,2013年全市土地供应535宗，面积2201.10万，内六区土地成交200宗，面积957.88万，全市土地成交金额555.92万亿元。沙土地市场大河西为主导，开福区楼面地价最高。 全市楼面地价1545元/，内六区楼面地价1804元/，开福区2566元/成区域冠军。,长沙土地市场2013年土地成交供应基本情况汇总,长沙土地市场2010-2013年土地供
23、销走势,2013年土地供应1061.16万，环比增长35.79%；土地成交957.88万，环比增长23.41%；土地供应和成交双增长。 2013年土地供求比1.11，环比增幅10.04%，供应量大于成交量。,2008年以来长沙内五区楼面地价节节攀升，2013年楼面地价高达2395元/，环比增长30.16%，楼面地价快速上涨，势必推动楼市房价快速上涨。 望城区2013年土地成交楼面地价为837元/，为长沙六区唯一房价地价洼地，为真实反映市区地价走势，只针对性分析内五区。,长沙土地市场2008-2013长沙土地楼面地价走势,2013年内六区土地成交楼面地价开福区以2566元/夺得冠军，其次是岳麓区
24、2528元/。望城区土地成交楼面地价最低，仅837元/。,长沙土地市场2013年长沙六区楼面地价走势,2013年，土地成交以望城区最为火爆，成交宗地高达85宗，成交面积达407.51万。岳麓区以成交67宗位居第二，成交面积达287.79万。,长沙土地市场2013年六区土地成交情况,2013年市内有梅溪湖、洋湖垸、滨江新城和武广新城四大热点板块，其中武广新城以96.56万成冠军，其次是梅溪湖94.17万屈居第二，洋湖垸和滨江新城成交仅高于30万。 洋湖垸以3704元/楼面地价成各板块最贵地价区域，其次是滨江新城3617元/。武广新城楼面地价最低2221元/。,长沙土地市场2013年热点板块土地成
25、交情况,2014长土网013号【成交】,2014.1-5月份长沙经营性土地市场供求情况,编号为2014长土网013号的溁湾镇商住用地由绿地地产集团长沙置业有限公司成功拍得，成交总价281657万元，楼面价达6837元每平米。 这是绿地地产在2014年拿的的第2块地，绿地在长沙地产的版图在持续扩张中。,长沙土地市场房2014年1-5月份土地成交供应情况,房地产市场的持续走热，促进土地成交量与溢价率的不断攀升，不断刷新楼面价记录。同时办公、商业用地面积逐渐增加，各大房企开始关注商业市场。,全国楼市2013年房地产市场概述,2013 年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然
26、期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。1-6 月，全国商品房成交面积51433.33 万平米，同比大幅上涨28.7%， 1-6 月商品房销售金额33376.41 亿元，同比上涨43.2%，其中商品住宅销售金额28215.06 亿元，同比上涨46.0%， 2013 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2013 年1-11 月份，全国房地产开发投资77412 亿元，同比增长19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积110807 万平米，同比增长20
27、.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946亿元，同比增长30.7%；其中商品住宅成交面积98871 万平米，同比增长21.3%，商品住宅成交金额58689 亿元，同比增长31.1%。,全国楼市一二线城市继续领跑，三四线城市危机加剧,从城市来看，三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。 一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011 年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。2013 年1-10 月一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，比2012 年提升2.1%
28、，销售金额占比为45.1%，比2012 年提升3.6%。未来，一二线城市存在巨大的机遇。,全国楼市2014年楼市,长沙楼市房地产开发投资走势,2013年1-11月，长沙市房地产开发完成投资1051.68亿元，同比增长13.52%；其中住宅完成投资699.40亿元，同比增长11.84%，长沙楼市健康持续的发展。,2009-2013年房地产开发投资走势,2013年商品住房供应1303.86万，环比增长29.33%；商品住房成交1202.12万，环比增长27.60%，2014年以来，供应大于成交，市场供大于求；近5年来，供应走势不稳定，今年市场持续低迷，后期各大开发企业区划存货会加剧市场风险。,长沙
29、楼市商品住宅市场供应成交情况,2009-2014年长沙住宅商品市场供求走势,2013年商品住房成交均价6420元/，环比上涨6.17%。 2011年限购以来，房价持续涨幅逐渐缩小，市场稳健发展。,长沙楼市商品住宅市场价格走势,长沙楼市商品住宅市场月度供销走势,供销走势2013年整体供过于求，其中1、2、5、8、9月份需求旺盛，成交高于供应；2014年市场持续低迷，供应连续三个月大于成交。,自2012年起，写字楼市场供应量爆发式增长。截止2014年4月底，长沙优质写字楼库存高达161.83万(约4年去化周期)，写字楼市场处于高饱和状态，市场压力巨大。,2009-2014长沙写字楼市场供求明细,长
30、沙楼市2009-2014办公市场供销走势,2013年办公成交主要集中在开福、雨花两区，合计成交面积28万方，成交均价分别为17159元/平、16033元/平。其中开福区的供求相对合理，但整体成交面积仅18.76万方，整个片区2013年月均去化不足1.6万方。,长沙楼市办公市场2013年区域成交分析,2013年内六区商业市场成交57.46万方，环比去年下降8.72%；2013年内六区商业供应量为154.64万方，环比下跌2.8%；2013年成交均价为20494元/平米，环比上升18.53%，市场处于高饱和状态。,长沙楼市2011-2013年商业市场量价情况,截止至2014年4月，商业总存量高达333.5万方，风险大（去化周期5.5年）；开福区存量47.7万方，占比14.2%，市场压力较大。,长沙楼市商业市场存量情况,2013年各区商业供求比均在3，供远大于求，商业去化压力大；各区成交均价为2万左右，开福区达到3万多；受住宅街区商业供需影响，其余各区商业供需存均出现失衡。开福区36000元/平的高均价已经难以支撑整个片区内商业的去化。,长沙楼市2013年商业市场各区成交情况,城市群住宅、商业、办公市场均存在库存，其中商业办公市场存在库存危机。加之今年市场持续低迷，开发企业销售任务加重，后期进一步加剧了市场风险！,