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1、金门商业广场后续发展初步建议,通过与开发商的前期沟通，本报告主要集中解决以下三个问题：,1、一期5层怎样招租？ 2、1-4层租金怎么收？ 3、项目二期如何规划？,CONTENTS 目录,一、项目属性界定 二、业态发展建议 三、执行推广策略,项目现状,项目属性界定,1,项目现状分析,经过前期一系列的营销推广与招商动作，项目已初步具备一定的市场认知度，但目前整体商业运营效果并不理想，市场期望值较低。,项目现状分析,1F,2F,3F,4F,从项目一期经营状态来看，项目商业主要以小商品商业市场为主，业态分布杂乱，商业特色性不足，在吸引人气方面存在一定的瓶颈，商业空置率较高，从目前项目规划格局来看，后续
2、商业发展前景并不明朗。,项目区位分析,项目位于主城区范围之内，距石路商圈约2公里左右，距观前商圈约5公里左右，大区位优势较为明显； 项目处于主城区边缘区位，目前区域商业氛围一般，客群导入明显不足，周边社区客群尚难以完全支撑项目一、二期商业体量； 石路、观前商圈在提升区位价值的同时，一定程度上也对项目商业后续业态的发展形成了一定的拦截效应。,关键词：大区位优势、区域商业边缘化,项目属性分析,区域属性,项目属性,主城区的区位优势使得项目远景持续看好，但短期内来看，一期商业经营不利以及石路观前商圈的影响使得区域商业边缘化现象趋于明显，项目商业发展瓶颈凸显。,位于主城区范围之内，区位优势明显 区域客群
3、提供了一定的消费力支撑 区域商业边缘化现象,18年经营权，存在一定的销售瓶颈 紧邻快速干道，交通可达性良好 项目一期小商业业态经营一般，对后期商业发展不利,项目SWOT分析,项目核心问题的提出,大区位，小环境,如何突破区域发展瓶颈，最大化挖掘区域发展价值？,项目核心问题的提出,大规划，小业态,如何优化商业业态，完成一期的整体运营，在此基础上，推出项目二期，实现项目的最大价值？,项目SWOT分析,2,业态发展建议,苏州商业规划,规划格局： 苏州新的商业规划格局为“三核两副、两轴三带”。整个苏州市区仍被分为四个层次：古城圈层、内城圈层、中心城圈层以及外城圈层。 “两副”即为相城商业服务功能区和吴中
4、商业服务功能区； “两轴”则为东西商业发展主轴和南北商业发展次轴； “三带”则是环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲商业带。,本案,在苏州经济以及房地产市场快速发展的影响下，苏州整体商业发展前景良好。项目位于苏州商业发展的东西轴线上，良好的商业轴动线为项目后期发展提供了一定的基础支撑。,苏州各商圈布局,苏州目前基本分为8个商业圈，分别为：石路、观前、南门、湖东、湖西、元和、狮山核心商业圈。 多商圈格局使得苏州目前各商业业态都大同小异，客群分流现象较为明显。,关键词：多商圈格局,苏州业态综合分析,苏州大型百货市场主要集中在传统的商圈中心，从经营状况上来看，除地段良好
5、、消费者认知度较高的百货经营良好外，其它的百货业经营情况相对一般。 本项目毗邻石路商圈，且区位认知度不高，人气不足，本项目二期如果打造成大型百货业则面临较高的市场风险。,苏州百货业分析,苏州大型超市分布,苏州目前大型超市分布较为密集，平均1.21.5公里就有一个，且经营状况良好； 本项目距何山路大润发约2公里，距三香路家乐福约1.5公里； 本项目周边住宅小区相对较多，项目二期打造超市卖场具备一定的市场空间。,苏州主题专业市场分析,苏州目前主题市场，除了赛格电子城，蠡口家具城经营状况较好之外，其余主题市场经营状况一般。 介于本项目只有18年租赁权，因此考虑主题特色市场必须要有一定的特色性和差异性
6、。,苏州经济型酒店分析,苏州经济型酒店分布,苏州部分经济型酒店一览,苏州商务型酒店主要集中在古城区，分布在观前、石路附近，面积集中在15-20m左右，平均150-200套左右； 园区酒店整体档次相对较高，商务型酒店主要布局在人流较多或者快速干道附近； 本项目紧邻快速干道，且项目处于主城区的区位优势，使得项目后期规划时经济型连锁商务酒店也具备一定的发展空间。,苏州小商品市场分析,从苏州小商品市场经营状况来看，除传统的小商品市场以及中翔小商品市场经营较好外，其余经营情况一般； 本项目小商品市场面临的竞争将主要体现为主城区范围内的小商品市场竞争； 一般来讲，小商品市场一般经营13F。,典型案例分析,
7、苏福路大润发,目前苏福路大润发是苏州大型超市人气氛围最好几家之一，大润发对面是德合小商品市场，与我们项目极为相似。 大润发与德合小商品市场互补，通过人气互补以及业态互补达到二者共赢；,本项目也可借鉴这一模式，通过大型主力店聚集人气，导入人流，带动小商品市场的发展，通过小商品市场业态为大型主力店提供业态补充，从而提升项目整体的价值发展前景。,项目商业条件分析,受项目规模以及区域发展特性的影响，项目将主要以区域型商业为主。,项目核心问题解析,如何突破区域发展瓶颈，最大化挖掘区域发展价值？,如何优化商业业态，完成一期的整体运营，在此基础上，推出项目二期，实现项目的最大价值？,策略方向,优化一期商业业
8、态，引进特色主题型商业，带动项目商业整体租金水平； 通过商业规划，带动一期整体商业，形成业态互补，提升项目整体价值。,项目业态发展建议,从自身属性来看,项目大区位优势明显，且紧邻快速干道，交通可达性良好，且项目周边住宅小区较多,从项目现状来看,项目业态分布较为杂乱，空置率较高，人气较为稀缺 ，有效需求导入不足。,从项目发展来看,鉴于项目只有20年租赁权，后续发展存在一定的瓶颈，且项目毗邻石路商圈，业态空间发展受到一定程度的抑制。,项目一期商业建议,项目空置率较高，且2F以上空置率达60%以上。,小商品市场一般13F，4F以上人流动线向上存在较大瓶颈。,12F的商业店铺经营至关重要，影响整个项目
9、的消费预期,我司建议将4F商铺搬到13F，降低小商品商业经营区的空置率，提升商业氛围； 将45F重新包装，引进主题特色型商业，聚集人气。,项目一期商业建议,综合以上考虑，我司建议将45F打造成“都市休闲驿站”，通过引进游乐场，亲子乐园、美食广场等特色主题业态聚集人气，可以配置专门的电梯，直通45F，从而完成45F的招租，并通过这些主题特色型商业带动13F的租金。,游乐场,亲子乐园,美食广场,健身运动馆,二手交易市场,SPA馆,项目1-3F规划修改建议,目前项目1-3F由于运营管理问题，目前店面的很多货物陈列在走廊上，严重影响项目形象。 由于项目已收取业主三年租金，重新规划的建议是不可行的。因此
10、： 我司建议： 1、在门口等显眼位置重新规划，提高项目自身档次。 2、对业主们的经营提供培训和帮助，改变目前杂乱情况。,建议对商家进行统一规范化管理，强化管理队伍，可以在租赁合同中添加条款，约束业主们对 整体环境的影响。提高项目自身档次，给人们带来享受的购物空间。,项目二期商业建议,项目一期小商品市场整体运营效果一般。,毗邻石路商圈，但区位认知度一般，前期已投入大量推广。,项目二期规划要能为一期商业带来新的发展前景和价值预期。,二期商业建议引进大型特色主题型商业主力店，在提升区域价值的同时，也为项目一起发展导入有效人流： 超市：华润、好又多等 主题型卖场：宜家、美克美家等,执行推广策略,3,考
11、虑到项目只有18年的租赁权，项目一期整体运营效果较差， 因此我司建议，项目整体运营策略为： 招商先行，销售跟进 通过遵循1)主力店铺商家2)次主力店商家3)品牌店4)中小商铺的招商顺序，逐步推进招商机会。通过招商带动项目租赁权的销售，注意招商过程中的业态控制，从而最大化挖掘项目的商业价值。,招商渠道选择,1、商业联盟：诸如同业公会、全国工商联合会、连锁行业协会、民间商会他们都具有庞大的客户资源。 2、国内外中介代理公司与策略招商团队：诸如高力国际、商达利等专业招商团队，拥有长期经营的商家客户。 3、国内外连锁企业：知名品牌主力店的直接招商，例如星巴克咖啡、耐克体育用品专卖店、屈臣氏、KFC/麦
12、当劳等。 4、主题商业：对区域知名商业进行有重点的招商，此类招商纳入重点客户市场范畴，通过目标市场的细分和筛选来锁定客户。 5、有影响力的特定人物：各行业的意见领袖，例如行会的龙头，政府官员等。,招商活动，创造话题,a、经营研讨会 举办商业经营投资讲座，邀请专家、学者主讲，吸引一些意向客户参加。 b、主力店签约会 与意向主力旗舰店签订合作计划，举办记者招待会，配合媒体宣传炒作。 C、投资研讨会 经营投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。可由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，可以介绍松江区的投资环境和利用外资的政
13、策，达到间接宣传本项目的效果。,项目执行策略,1、确定二期的业态，优化一期业态组合 2、确定招商的优惠条件。 3、二期主力店的确定，招商团队进行洽谈和联系。 工程越慢对项目招商越有利 主要联系大型超市，首选宜家、麦德龙等面向全国客户的大型特色主题超市卖场。,媒体宣传策略,精准渠道，圈层营销 媒体宣传侧重点：主要针对二期主力店以及一期特色人气商家入驻 效果一：扩大项目在苏州的知名度，提升项目影响力。 效果二： 提升一期业主对项目的信心以及项目发展潜力的预期。 最大化挖掘区域价值，提升投资者对区域的认知度，最终实现项目租赁权的快速销售。,项目发展思路,带动,二期主力店的引进,一期商业业态优化,一期业主的信心和经营,带动,带动,一期经营状态好,项目整体的进一步发展,以上只是针对金门商业项目的初步建议， 更详细的内容需要进一步沟通确认。 谢谢！,