铜陵2011年房地产市场总结及2012年市场预测.ppt

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1、,铜陵2011年房地产市场总结及2012年市场预测,铜冠地产销售公司,2012年2月,市场背景,2011年房地产市场总结及2012年房地产市场预测,经济发展 政策盘点,2011年是“十二五”开局年，但我国经济遭受了最严峻的考验。 虽然已赢得9.2%的GDP增长率，但也为此付出了高昂的代价： 金融风险不断累加、产能过剩 在经济结构转型调整中，中国经济险象环生、艰难前行。,通胀持续高位运行,初步判断明年全年CPI同比涨幅将在3%3.5%之间，通货膨胀不会成为宏观经济中的主要问题； 但从中长期看，推动物价上涨的因素依然存在，如人口结构转换导致的劳动力成本的提升、资源品价格改革带来的资源品价格的上涨以

2、及城市化进程使得土地面积的减少等。,2011年，物价成为最受关注的民生热点和经济指标，11月份我国CPI同比涨幅回落至4.2%，降幅超过市场预期，政策效果初显，但2012年通胀形势依然不乐观，经济发展中经济增长下行压力和物价上涨压力并存。,2011年，我国CPI同比增速一直在高位运行，在一系列紧缩政策调控之下，11月份CPI涨幅才明显回落至4.2%； 而同期人民币一年定期存款利率却只有3.5%，存款负利率致使大量资金逃出银行，过去11个月中竟有3个月居民存款出现了少有的负增长，这些外逃资金吹起了民间借贷市场的泡沫。,预警指数稳中有降，宏观经济降温，价格上涨动力开始减弱，波动预期回归正常,根据1

3、1月底预警信号图显示，2011年10月，除居民可支配收入以外，多数宏观指标开始趋于稳定，货币供应量（M2）连续四个月趋冷，而CPI则出现6月份以来首次由偏热转冷的局面。,宏观经济降温,11月价格水平出现季节性回稳现象 受到经济景气度降低的影响，需求因预期悲观有所改变，价格上涨的动力开始减弱，价格上涨趋势开始改变，价格波动开始回归正常。,中国物流与采购联合会1日发布数据，2011年12月PMI为50.3%，受元旦和春节即将来临节日效应提前释放带动，该指数环比上升1.3个百分点，这一数据好于此前市场预期.,时隔一个月之后，制造业采购经理指数（PMI）重返50%的“荣枯分水岭”上方，显示出当前经济增

4、速回落态势趋于稳定。专家预计今年经济增速不会出现大滑坡，全年或呈现“前低后高”的走势。,未来中国货币政策有继续持续定向微调的空间!,PMI重上荣枯线 今年经济“前低后高”,2011年外贸增速将呈现前高后低走势，全年进出口约3.5万亿美元，增长20%左右。2012年外贸发展面临的主要风险来自于日趋复杂的外部环境。,Tips 1:本币升值挫出口 本币升值降低了我国的出口竞争力，以劳动密集型、低附加值为特征的中国出口企业日子难熬。今年我国海关当月出口额同比增速较2010年明显回落，顺差大幅萎缩甚至外汇占款出现了46个月以来的负增长,进出口增速“高开低走”，热钱流出，外币占款走低,TIPS2：热钱流出

5、 央行数据显示，10月末中国外汇占款余额为25.486931万亿元人民币，比9月下降了248.92亿元，是2007年12月以来首次出现月度净减少。,热钱流出源于外部经济的恶化和内部经济冷淡预期，叠加上信贷紧缩与企业资金链紧张的因素，系统风险上升。,2011年10月份，最高决策层为宏观政策转向定下“预调微调”基调，信贷即做出了有力回应，截至2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。,信贷定向宽松已经不言自明了，但市场流动性难言乐观，相当多行业仍会感到资金饥渴，尤其是房地产行业。,信贷意外放量，定向宽松方针不言自明,部分银行

6、仍有信贷扩充空间 从贷存比角度看，占银行业贷款总额比重约37%的农业银行、建设银行还有工行，三大行的贷存比仍远低于监管比例线；表明目前商业银行仍有较大的贷款增长空间。在现实当中存在的巨大信贷需求下，有放贷能力的商业银行仍会扩大信贷规模。去年11月人民币新增贷款为5622亿，同比多增78亿元。 全民放贷危及金融安全 一边是银行体系内廉价的资金，另一边是银行体系外各种变相的高利贷。存款负利率、资金价格“双轨制”，以及投资渠道单一等原因共同作用，直接导致了危险的资产泡沫。事实上，全民放贷是民间借贷的极端形式，它是一种低效率、高成本、高风险的交易，是社会资源闲置与浪费并存的现象。 信贷增速刚进入常态区

7、间 所谓常态的信贷增长，是指信贷余额同比增长在上一周期中的信贷增长正常波动区；即12%-16%。对应于12-16%的增长水平，相应的新增信贷增长年内仍可有1万亿左右的增长空间。在反通胀的目标下，在信贷增速刚刚活络到正常区间上部的初期，目前15.8%的信贷增速，仍然会再下降。,2012年经济环境预测,主题：外围经济环境的不断恶化和国内通胀压力的逐渐缓解 由于全球经济增速放缓，国内房地产市场趋弱、政策刺激空间有限，2012年国内经济增幅将低于趋势水平。,GDP：2012年GDP增幅将略低于2011年水平，但由于外部环境转好将引导国内需求加强，预计至2013年GDP增幅将开始继续提升； CPI：受到

8、金融环境收紧和经济活动放缓的影响，未来两年内CPI相较于2011年将有所下滑，同时食品价格和商品价格的走势也有助于进一步抑制通胀； 金融：2012年，中国政策制定者将会调整货币政策立场，虽然利率不会调整，但是存款准备金率将进一步被下调。另外，人民币也会继续保持升值趋势，预计美元/人民币在2012年年底将触及6.0的水平。,经济政策走势,经济环境盘点 政策环境盘点,2011年房地产市场总结及2012年房地产市场预测,2011年对于房地产业而言是非常特殊的一年，也是一个“政策年”。对于经历了限购令、利率调整、首付提高等一系列调控政策的“洗礼”，楼市变得扑朔迷离，跑路、怒砸售楼部、高利贷楼市流行语不

9、时翻新！ 面对楼市调控政策的连连发力，房价下跌局势越来越明显，于是，购房者开始放慢脚步、深度观望；房企资金链压力加大。 2011年，都有哪些调控政策震撼着楼市？安徽又落实了怎样的本地化政策、带来了何种效果呢？首先，我们对于2011年政策进行了年终盘点,政策环境/新国八条,“新国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策延续，又是进一步的“加码”； 此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资性需求的抑制更是丝毫不会放松； 预计2012年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉。,全国政策： 根据新“国八条”以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的

10、城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。 京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。 国务院原则批准房产税试点，上海、重庆成为试点城市,本地政策： 铜陵本地没有实行限购令，仅是实行限贷，铜陵本地第三套住房禁止贷款，外地人提供一年社保也可购买。,政策环境/限购令及房产税,限购令主要调控住房需求，遏制投机性购房，但是政策的甄别效果不佳，对于改善性需求也一并打压。,12月14日，中央经济工作会议指出，将推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。,政策环境/金融政策调整,三次加息

11、，七次调整存款准备金率,公积金贷款,铜陵纯公积金贷款首次执行差别化利率，首套房首付三成，执行基准利率；二套房首付六成，利率上浮10%；自新国八条出台后，商业贷款紧缩，但对住房公积金的首付并无要求，现明确提出首套房首付均为三成、二套房首付为六成，贷款难度的增加，提升置业者购房难度。 首套房84，则不能再做第二次公积金贷款。,银行贷款利率,铜陵市的各大商业银行，2011年首套房房贷利率优惠已经全面取消，二套房首付均为六成，部分银行二手房贷款还在基准利率的基础上有一定上浮。,工、农、交、徽等银行对首套房的利率上浮10% ； 个别银行还将购买144平方米以上首套房的首付提至四成； 二套房商贷利率也会因

12、各家银行政策不同而有差异 。,货币政策的不断收紧在打击投资客的同时也阻碍了真正的置业者，年底政府开始出手救市，但效果并不显著。,货币政策放松信号开始释放，2012年或有持续下调可能，但并非银根放松。,交通银行：2012年底前存款准备金率或下调5次,存款准备金率下调明确了货币政策取向的转变，是考虑到当前存款准备金率实际水平较高、外汇占款大幅少增等导致银行流动性偏紧，信贷投放能力受到制约。此次下调有利于缓解银行流动性压力，促进货币信贷合理增长和宏观经济稳定发展。预计2012年底之前，存准率仍可能下调5次以内。 交通银行 连平,货币供应,贷款,外汇占款,1-10月，中国外汇占款总额为25.48693

13、1万亿元，三年来首现下滑。 全球经济增长面临不确定性，同时国际资本因中国经济增速下滑、房地产市场和资本市场萎靡等因素流出中国市场，全球跨境资金流动将呈现出复杂性和不确定性。,10月份新增外汇占款的负增长，为货币政策提供了微调空间和理由。,货币供应量再创历史新高，国内通货膨胀压力依旧,政策环境/金融政策调整,国家政策,3月16日，国家发改委发布商品房销售明码标价规定，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价； 对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。,铜

14、陵政策,铜陵市积极响应国家号召，全面要求开发商合理定价、“明码标价”，并且“一房一价”； 开发商在卖房之前，需向物价局办理商品住房销售价格备案手续，每一套商品住房销售价格都必须有备案，且销售价格只能低于备案价。未经备案的房子不予预售许可。,对商品房明码标价是房地产企业规范化运营的表现，是房地产市场有序发 展的保证，可以很好的遏制某些不良开发商坐地起价的行为。 中国社科院经济研究员曹建海,政策环境/商品房明码标价,“一房一价”的目的是为了规范市场行为，控制开发商乱涨价 ；但实施后与商品房的市场销售情况脱节，从铜陵的楼市的情况来看，效果并不明显。,政策环境/楼市调控“省六条”,2011年3月份，安

15、徽省政府办公厅转发了国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，通知共计6项内容 。,“省六条”是对新国八条的进一步落地，其中地 方房价控制目标、土地出让溢价超50% 需上报等 政策，将成为影响今年本地房地产市场后市走向 的重要政策。 合肥学院房地产研究所所长朱德开,保障性住房作为政治任务在一定程度上抵消了房地产投资的下降，不过，商品房市场低迷仍然损失了相当部分的GDP。,2010.12 中央经济会议 加快推进保障体系建设，加大安居工程建设力度,2011.1.26 温家宝 扩大住房保障制度覆盖面、建立部门负责人问责制,2.21-3月 中共中央政治局 明确十二五保障房建设任务36

16、00万套,5月 下达保障房补助资金,7月21日 国务院常务会议 确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设,8月 金融机构做好公租房等保障性安居工程金融服务,56%,72%,86%,98%,100%,2012年铜陵保障性住房建设任务： 2012年开工建设保障性住房、棚户区改造住房6002套（户），其中新增廉租住房800套，新增公共租赁住房2200套，城市棚户区改造1600户，国有工矿棚户区改造1402户；农村危房改造住房按照中央下达补助资金计划执行；基本建成保障性住房、棚户区改造住房9000套（户），其中竣工5400套（户）。,政策环境/保障房开工,虽然政策接近截止日期，但在当前高层

17、表态调控不放松及房价还未普降的背景下，城市限购如期退出的可能性不大。今年多数城市仍会继续执行限购政策。即使有部分地方政府意愿放松，但是也难敌全国收紧的大趋势。,调控政策期限将到，银监会、住建部、国务院等统一口径坚决不放松,2012年银行新增信贷规模料比今年略有增加，主要会与GDP增速相匹配。阎庆民此前也公开指出，要高度关注2012年如何防范房地产贷款的风险，房地产开发贷款、按揭贷款等都与银行业息息相关。 中国银监会主席助理阎庆民,住建部知会地方政府楼市限购令到期延续,银监会高度关注2012年如何防范房地产贷款的风险,至少有11个城市的住房限购措施，将于2011年年底到期。近期住建部知会地方政府

18、，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。 除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。 国务院副总理李克强,政策环境/近期政策走势,两次试探性“松绑”均失利，地方与中央的博弈进入漫长拉锯战,房地产调控成效逐步显现，部分城市房价出现明显松动，房价下行拐点基本明确。目前房地产调控并不具备放松的条件，今年多数城市仍会继续执行限购政策，可能会有少数城市限购到期后“按兵

19、不动”。,佛山限购“松绑”朝令夕改,2011年10月11日上午11时，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知， 根据该通知，限购政策从引进人才、产权转移年限豁免、本地居民增购一套商品住房、农村流转土地自建房豁免等四方面得以松绑。 不到10个小时后，佛山市政府即宣布暂缓执行该通知，限购松绑昙花一现。,成都限购“松绑”十日叫停,成都房管局2011年11月11日召集当地开发商开会，表达了两条政策变化： （1）放松对购房者的资格审查：开发商可拥有网上签约时购房资格审核权； （2）限购松动：在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。 去

20、年11月22日官方新闻稿则转而宣布：继续执行原有限购政策。,政策环境/近期政策走势,杭州：“人才住房补贴”涉嫌政策救市 杭州经济开发区近日安排专项资金1亿元，用于区内企业员工租房补助和购房补助。申请者必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房，属于首次购房的中高层管理人员一次性补贴10万元。而针对租房，开发区每月给予企业5元/平方米的租金补助。,继成都、佛山试图“松限”而不成之后，北京、南京、杭州等地针对房地产市场的财政补贴、减税优惠、下调首套房贷利率等举措也频频出现。一些地方新规的出台，表明为保证经济稳定，地方正在适度调整限购政策，而这也符合放权于地方进行适度微调的政策语境。,救市出发点：

21、 （1）经开区所属下沙区为杭州市新区，亦是受调控影响最严重的区域之一，土地成交量仅为去年一半，部分在售项目均价接近去年土地成交价，套牢高价地块，将直接影响明后年成交； （2）杭州楼市成交量环比跌幅达57.17%，11月住宅价格同比下跌近5%，杭州土地成交总额累计569.34亿元，同比减少284.52亿元，土地出让金的锐减，直接影响到杭州市保障房建设计划和基础设施配套的跟进,其他”托市“政策 北京：住建委联合地税局下发通知，调整普通住房标准 武汉：从12月1日起，取消对住房单价限制 南京：包括建行、交行、招行、中信银行、光大银行在内的5家银行将首套房贷款利率浮动幅度由之前的基准利率上浮10%下调

22、至5%。,地方政策财政压力大，但政策调整可操作性有限，如高调”救市“或招致限购调整权上收中央。,政策环境/近期政策走势,政策环境/近期政策走势,合肥市商品房面积测算出台新政12月8日起实施，扼杀开发商通过“赠送面积”提高附加值的做法。,地下室不计入容积率,地下室建筑面积不计入建筑密度和容积率；半地下室在室外地平面以上部分的高度不超过1.5米的不计入建筑密度和容积率；半地下室在室外地平面以上部分的高度超过1.5米的，按一定公式计算。,阳台面积不超过总面积15%,居住建筑每层阳台(含各类形式的阳台、入户花园、空中花园、活动平台等非公共活动空间)水平投影面积之和不应超过该层建筑水平投影面积的15%，

23、阳台进深应不大于2.0米，阳台宽度应不大于阳台所连接居室开间宽度(限一个居室)，每套住宅阳台个数应不大于2个。,飘窗太矮也要算面积,飘窗的窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不应小于0.45米，高度不应大于2.2米，进深(自外墙外缘至飘窗外边线)不应大于0.6米。当飘窗窗台高度小于0.45米或进深大于0.6米，且飘窗窗台上方空间的结构高度不小于2.2米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积并计入容积率。另外，露台指无顶盖平台。在房屋登记计算建筑面积时，露台不计算建筑面积。,2012年政策环境预测,近期中央层面除力抓保障房建设外，亦多次表示坚持楼市调控不动摇、进一步巩固楼市调控成果。 2

24、011年11月6日温家宝总理首次提及要使房价回归合理价格。 2011年12月12-14日中央经济工作会议继续强调”要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归“； 从政策面来看，楼市调控政策2012年相对较长的时间内仍将继续保持力度。,基调：政策难现方向性调整 行政干预以时间换空间,未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税实施、保障房建设等长效措施具备更充分的探索空间。,房地产市场, 全国房地产市场 土地市场 商品住宅市场 企业运行 安徽省房地产市场 铜陵市房地产市场 池州市房地产市场,2011年房地产市场总结及2012年房地

25、产市场预测,房地产开发投资增速高位回落； 国房景气指数连续7个月下滑，并且降出景气区间； 新开工和施工面积创出年内新低； 企业资金延续紧张； 市场交易平淡，楼市观望气氛浓厚； 房价下跌范围扩大,2011年房地产市场特征,出让金大幅下降的原因： 1、限购后，一二线城市房屋成交量都明显萎缩，大部分房企加快消化库存，减少土地购入； 2、房企资金困难，目前房企的大部分融资渠道都被收紧； 3、土地供应开始出现郊区化，目前土地市场供需比例失衡，商业地块在今年占比明显增加，而住宅地块明显呈现出郊区化趋势，影响了开发商拿地的积极性； ,土地市场/出让金锐减三成，土地市场骤然降温,宏观调控政策的压力下，2011

26、年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中上海土地出让金1260亿元，位居全国第一，但与去年相比减少16.7%；北京位列第二，同比减少37.9%，降幅非常明显。,楼市入冬，开发商“弃购”土地愈演愈烈，流拍、终止或延迟出让等情况使土地市场的成交量持续下滑。,去年11月，全国主要35个热点城市在土地出让中因各种原因导致的流拍、流标地块达到117宗，流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米。从土地流拍、流标的数量上看，比10月份的22宗，增加了432%。低迷态势可能延续数月。,土地市场/地方频频刺激，拍卖屡屡受挫，地价“跌跌不休“,去年第三季度住宅地价环比负增长的城

27、市从二季度的6个扩大到12个，预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。,土地财政下滑势必会影响到明年地方的财政预算。出于财政压力，现在地方政府对土地市场”冷场“的忧虑比开发商大。”,当面粉贵于面包，土地囤积愈演愈烈,截至去年10月，全国已完成出让但未开工的房地产用地达21.3万公顷。 保利地产的蓟门桥地王项目因超限未动工，或将征缴最高3.52亿的闲置费。随着调控深入，地王的烫手显然不只保利有体会。当面粉贵于面包，不少项目均放慢进度咬牙闲置。,去年年12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.89，比11月份回落0.98点。

28、去年6-12月，国房景气指数连续出现下滑趋势，并跌破景气临界点100，同时创29个月新低。可见，房地产行业的景气程度已经进入“灰色空间”，未来一段时间行业活跃度会比较低。,商品房市场/国房景气指数破临界值，行业活跃度走低,商品房市场/开发投资增速触底，新开工动力进一步减弱,投资： 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。 其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 总体上，2011年房地产开发投资增速依然较高，但到12月份已经是连续第

29、五个月下滑，且增速下滑趋势有所加快，并且触及年内累计投资增速最低点。,供应： 2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0

30、%。 房地产新开工面积增速整体上大不如上年，且波动下行，11月情况反映出新开工动力进一步减弱。,商品房市场/商品房交易延续平淡表现，全国出现房价下滑的范围扩大,成交量： 市场观望情绪浓厚，楼市交易依然不景气 2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点； 其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。 成交额： 交易延续平淡表现，商品房销售连续四五个月下滑 商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点

31、； 其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。,成交价格： 全国出现房价下滑的范围扩大，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月下降0.25%，其中37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与11月相比，12月价格环比下跌的城市数比11月增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。,商品房市场/百城房价连续4个月环比下降，卫星城市房价进入深幅降价区,总体来看，去年12月100个城市的住宅平均价格连续第4个月环比下降，12月降幅与11月基本持平。百城住宅价格下降的幅度和范围继续扩大，一、

32、二线城市大型房企部分项目降价的趋势逐步向三、四线城市蔓延，降价楼盘多以新项目为主。2011年年底，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段花样频出，争取岁末最后冲刺。 交易低迷局势至少将延续到2012年一二季度，何时走出低谷仍有赖于政策松动。,北京、上海、广州、深圳四大城市周边卫星城房价正在进入深幅降价区。其中，环京津的河北香河、固安、燕郊、涿州等地，深圳周边的惠州、东莞等地，房价降幅尤其显著，部分卫星城房价跌幅或达30%-50%。,企业运行/销售不畅、融资受阻，开发企业资金紧张,资金总量：2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，

33、比1-11月回落4.9个百分点。 资金来源结构：从资金来源结构上看，国内贷款比重下降3个点，企业自筹资金上升3个点，其他不变，资金结构整体上没有大的变化。 资金来源情况：国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。 销售不畅，融资受阻，房企资金压力越来越大，因此目前房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数,企业运行/房地产信托增速放缓，信托风险外溢，房企资金缺口将逾千亿，201

34、2年一季度迎来偿债高峰,2011年，在各种信托资金投资领域中，成立规模占比最高的依然是房地产。2011年房地产信托的成立规模为2670 .74亿 元 ，占比为38%。今年到期的很多房地产信托产品是在2010年发行，由于当时房价高涨，信托收益率一般都在15%以上，房地产商融资成本高无疑也加剧了自身的资金压力。,风险外溢或从信托暴露,资金缺口大于08年6月 2011年6月-2012年6月间，在假设明年销售回款和成本投资、应付应收净额不变的情形下，同时不考虑新增银行贷款等渠道带来的资金流入之后，得出115家上市房企未来的现金缺口将达到1329亿元，基本上相当于今年上半年的现金总量，这一缺口比2008

35、年6月时还大； 2012年一季度为首个债务集中到期日 除招保万金之外的115家上市房企，长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内，其中有46%将集中在2012年偿付，而2012年一季度将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中到期日。,前11个月地产类信托占比较高，主要是受地产调控影响，地产商无法从银行和股市取得所需的项目资金，信托成为地产商最重要的融资渠道之一。不过，随着国内房价下跌的预期加强，地产信托风险也正在被投资者和信托公司认知，地产类信托大幅缩水。,企业运行/多数房企年底难达目标，逆势快跑的诀窍在于灵活定价,从各大房企公布的销售业绩来看，除了保利地产、恒大地产、中海

36、地产、中建国际、华润置地外，多家房企目前仅完成年度目标的60%-80%，达标希望比较渺茫；部分房企目前完成不到60%，已铁定难以完成销售目标。,企业运行/全国性房企销售业绩遭遇寒流，全国房企价格策略一致向下,去年，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。楼市调控相对宽松的二三城市一直被大型房企视为避风港，但10月以来，随着降价潮的蔓延，二三线楼市也逐步陷入冰点。,随着楼市进入传统淡季，各地住宅项目出尽百招、力促销售。在未来的一段时间内，住宅深度降价将纷纷展开,各大城市中，上海共有三个项目上榜，海口次之，北京暂无项目上榜。 从本次上榜项目来看，降价后的销量均得到明显

37、改善，富力红树湾开盘当日售出82套洋房，揽金5000万，万科尚源300套房源开盘当晚售罄。,作为此轮房地产调控最后一个坚守价格底线的房企，绿城集团或将于春节前启动实质降价。而绿城的降价促销，标志着全国性房地产企业的价格策略已经一致向下。,企业运行/品牌开发商进入“冬天模式”储粮、储客户、储现金,万科恒大异口同声 年内不购买新的土地,万科“过冬”法则： 现金为王、积极出货、谨慎买地、控制成本,在土地购买上，除跟踪一两年的项目外，公司不会在年内购买新的土地。在南宁、长沙、长春、南京等多个大中型城市推出8.5折认筹、特价房或者送精装修等优惠活动，很明显在为2012年的项目销售做预热。,2012年政策

38、调控继续加大，开发商抢客需等于抢现金，这是房企营销务实之道； 年度销售目标完成率在85%以上的企业，如恒大、招商、中海，如果近期即将新推案项目或者新开盘项目有降价或者优惠活动，应该是为明年销售业绩在做准备； 房企无论是冲2011年四季度业绩，还是备战2012年，这一切都将围绕“储粮、储现金、储客户”展开。,企业运行/跨行企业弃车保帅，退出房地产行业,惨淡的楼市令不少房地产领域涉猎不深的上市公司萌生退意，已经有恒顺醋业、金发科技、西部矿业等跨行业进入房地产的上市公司宣布离开或打算撤离房地产行业。,房地产宏观调控政策实施力度丝毫未见减弱，调控效果逐步显现： 一方面，一线城市房价已基本停涨，降价幅度

39、及范围不断扩大； 另一方面，调控正在促进房地产行业资源整合、优胜劣汰，有利于房地产行业持续健康发展。,调控政策难放松的预期、资金链告急、债务高企等多重因素，导致不少企业主动退出房地产行业，有的企业是部分退出，有些则是全面撤离；有的企业采取项目完全转让的方式，有的则是通过股权转让的方式逐渐剥离房地产相关业务。,房企长期生存法则：土地储备项目运营资金实力等各方面资质较优,企业运行/降价潮初起 龙头加速并购,龙头企业加速并购脚步，行业集中度的增高有助于整体开发水平的提升。,未来房地产行业必然要经过一个“大浪淘沙”的整合过程，能生存下来的房企可能有两类： 一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企； 另一

40、种是具有很强产品或区域特色，在这些领域能力强，能以明显的差异化产品占据某个区域市场的中型房企。,当前房地产投资并不是非常“冷淡”，但回落之势明显； 2011年12月9日召开的中共中央政治局会议在分析研究明年经济工作时提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房地产市场健康发展； 出于资金压力，不少开发商选择降价实现业绩，在一定程度上带动了旗下项目的销售，企业洗牌加速； 为挤出投资投机行为，促进房价回归合理水平，房地产政策将依然保持谨慎态度，房地产开发投资增速也将继续回落。,全国房地产市场运行预测,经济：面对经济下行的挑战，中国的货币政策已经转向 信贷：定向宽松成2012年信贷方向 需求：压抑需求集

41、中释放导致价量交互上行,预测观点1：2012年开年市场有回暖迹象，预计第二季度，全国房地产市场将触底后复苏,2012年全国房地产市场趋势展望,预测观点2：2012年年底在多方因素影响下，房地产将迎来最低拐点，市场开始回暖,2012年全国房地产市场趋势展望,经济：2012，中国仍需面对欧债阴霾：外需回落中国经济增速受影响； 资金：资本外流加剧中国资产价格下跌，输入性通胀减弱; 成交量：全国20个重点城市的总成交量持续回落； 地价：成交多以低价地为主，甚至不乏零溢价地块； 房企：主流品牌房企不看好2012年市场。,房地产市场, 全国房地产市场 安徽省房地产市场 土地市场 商品住宅市场 房企运行 铜

42、陵市房地产市场 池州市房地产市场,2011年房地产市场总结及2012年房地产市场预测,从年初“新国八条”、“一房一价”、“国五条”、限购蔓延至二三线城市等等，到房贷首付和利率上升、信贷紧缩，2011年的安徽省房地产市场伴随着贯穿全年的深度调控也一路低迷。,政策叠加效应显现，开发商资金链脆弱 2011年底各项房地产调控政策的叠加效应已经进一步体现，房地产贷款增长趋缓的局面预计会延续至2012年，甚至有可能出现较大幅度的回落，部分开发企业将面临资金短缺的危机。,供求增速双向放缓，市场库存量消化难度大 投资趋缓直接导致供应增速下降，销售速度的放缓使得市场去化压力大，价格增长缺乏推动力，政策效果逐渐在

43、全省蔓延。,安徽省房地产市场/房地产投资,2011年以来，安徽省房地产月度投资额维持稳定局面，下半年投资额增速与全国基本保持一致，在调控下市场趋于理性。,房地产投资对于安徽省经济的发展显得至关重要，“十二五”期间安徽省平均每年将有85.8万农村人口进城居住，可带动房地产投资565亿元，重点城市房地产发展仍将大踏步迈进； 随着行业的发展，房地产投资也日趋理性，与全国投资形势开始保持一致。,近年来，安徽房地产开发投资快速增长，自2000年以来10年间，增长近25倍，房地产投资每年对安徽省GDP的贡献率约为10%。,安徽省房地产市场/资金来源结构,从安徽省房地产行业资金来源渠道看，自筹资金和其他资金

44、构成房地产开发企业资金的重要来源，二者共占全部资金的90.31%； 存款准备金率的不断提高以及利率的增长使得开发商贷款难度不断加大，由于“限购”政策的持续深入，其他资金的占比也不断缩小，而自筹资金在开发资金来源中的重要性不断提高，部分开发企业不得不寻求信托等渠道进行融资，却也面临着融资成本攀升和系统风险加大的局面。,去年年终，随着金融政策的不断调整，金融机构对于房地产行业的资金支持力度持续下滑，部分开发商不得不寻求其他融资渠道缓解资金链压力。,安徽省房地产市场/住宅新开工面积,在“限购”、“限贷”、调整完善招拍挂等诸多调控政策影响下，安徽省多项房地产指标出现放缓趋势，投资趋缓直接导致供应增速下

45、降。,进入2011年以来，安徽省住宅市场新开工面积增速明显低于上年同期水平，多项调控政策使得多项房地产指标均出现放缓趋势。,安徽省房地产市场/住宅销售情况,住宅市场销竣比的降低反映出市场销售阻力较大，存货量消化时间的延长对于行业发展极为不利，与此同时住宅销售价格增长也出现停滞。,地方政府博弈楼市调控，“对策”迭出结构,芜湖新政救市力度空前 捅破地方明控暗救窗户纸 - 地方政府博弈楼市调控，“对策”迭出。继佛山试探放松“限购令”未果引发关注之后，安徽芜湖又以财政补贴“割肉救市”，走上舆论的风口浪尖。,芜湖新政指出，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契

46、税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。,芜湖市政府昨日出台的“房地产救市新政”，挑动了房地产市场的敏感神经。与芜湖新政相呼应，在楼市调控的问题上，珠三角的二三线城市也是一直跃跃欲试，假如中央政策没有尽快做出反应，不及时叫停，这些城市也许会纷纷效仿。 业内人士认为，此次芜湖新政一定程度上反映了部分地方政府对楼市政策松绑的急切心态。此次芜湖推出的优惠政策尺度较大，若成功施行，或将会有更多城市跟进。部分二三线城市有可能效仿芜湖这一举措，尤

47、其是一些地方经济对房地产业依赖度较高的城市，它们对于房地产市场的回暖有着较为迫切的希望。,房地产市场, 全国房地产市场 安徽省房地产市场 铜陵房地产市场 商品住宅市场 土地市场 池州房地产市场,2011年房地产市场总结及2012年房地产市场预测,全市规模以上工业增加值363.05亿元，累计同比增长13.9%；全社会固定资产完成投资372.6049亿元，累计同比增长31.6%， 其中房地产开发投资91.3641亿元，累计同比增长30.3%，增速较上年有所下降；房地产投资在固定资产投资中的占比走势相对稳定，基本保持在20%左右。,住宅市场/新增供应分析,伴随着中国经济的持续发展，铜陵市固定资产投自

48、2000年以来，每年均保持在20%以上幅度的递增，但2010年到2011年增速仅有2.85%。,铜陵房地产市场投资规模呈现逐年递增的发展势头，房地产市场发展迅速，房地产投资占固定资产比例有限，但2011年增速急剧下滑。,2004-2010年，铜陵市房地产销售经过了2个波峰和波谷，总体保持跟经济政策和经济走势一致的曲线，2011年全年较2010年上升3.06%。市场整体商品住宅存房量呈“V”型姿态，2004年-2009年空置商品住宅房源不断减少，而2010、2011存房量猛增，2011年更是达到历史新高86.7万。,住宅市场/新增供应分析,铜陵市历年施工面积增长平稳，2011年激增，受宏观政策影

49、响，存量房猛增达86.7万。,铜陵市历年施工面积增长平稳，受国际金融危机影响，2009年施工面积呈现负增长姿态。而2011年施工面积激增，前10个月，就达到惊人的523.2万。,住宅市场/量价分析,供求：2011年，铜陵商品房预售面积128.38万平米，预售套数为13347套，其中住宅类预售面积99.55万平米，预售9558套；总销售面积67.54万平米，销售套数为6594套，其中住宅类销售面积54.95万平米，销售5494套，供销比为1.9:1。,2011年铜陵市新增住宅9558套，共销售套5494套，供应远大于成交。,去化率刚过半已成为历年来之罕见，在高库存量的压力下，开发商不得不将降价战持续下去； 按目的成交态势，消化如此多的库存量至少需要近一年的时间。 库存量对开发商造成了巨大的压力，令铜陵的房价已出现轻微的浮动，但是最令开发商难过的还是购房者的观望情绪。,住宅市场/量价分析,铜陵市房地产市场整体价格走势较为平稳，商品房价格年均增长率为11.95%，为较为合理的价格走势。,2011年下半年，新盘源源不断的房源持续进入市场