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1、2011-1-20, 项目拿地阶段，如何在最短的时间内做出判断？ 作为公司拓展部门及领导层，面对地块时，要做出什么样的决策？ 拿地阶段要回答哪些核心命题？根据哪些问题来开展工作？怎么开展工作？,以上，都需要快而准确的预判。, 项目拿地阶段要回答的核心命题 核心命题分解及项目初步可行性评估,以哥伦布广场品牌系列“无锡洛社新兴路地块”拿地决策为案例。,项目拿地决策思维模式：,一、项目拿地阶段要回答的核心命题（拿地策略“3步曲”） 第1步：地块拿不拿？ 第2步：花多少钱去拿？ 第3步：怎么去拿？,Steps1：地块拿不拿？,“地块拿不拿”的命题基于以下两点分析来解决：, 第1步：地块及周边环境初步实
2、地考察 第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型）,第1步：地块及周边环境实地考察 地块自身物理条件研判 初步判断地块适不适合做哥伦布城市综合体（街区式休闲购物中心）,以哥伦布广场无锡洛社新兴路地块为例：,地块特点及商业限制,地块主要经济技术指标： 宗地位置： 地块位于惠山区洛社镇政府东侧、洛中路北侧 处于洛社镇 镇中心核心位置， 紧靠洛社镇政府、洛社人民广场 建筑物性质为：商业用地 实际出让面积：16252.7平米 规划面积：26004.32 平米 建筑容积率：1.6 建筑密度：50% 建筑高度：6层 绿地率：10% 机动车出入口：未定 土地交付条件：净地,地块条件分析：,位置：项目位
3、于洛社镇政府旁，是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅200米，人口导入方便，地理条件优越； 交通：公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便； 地块现状：项目地块方正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合； 限制条件： 1、沿街展示面窄，项目南北展示面各130米左右，东西展示面各70米左右，按此，本该有400米沿街展示面，但由于东面及北面均不可拆；使展示面较少一倍，只有略200米的沿街面，且失去了东面最好的人流导入市口； 2、西面有高压线通过，需在拿地前予以处理； 3、西北侧为一个小学，在娱乐设
4、施安排上，需要进行回避；,地块及周边环境初步实地考察结论：,洛社地块适合哥伦布街区式休闲购物中心的建设，在销售、招商、经营上成功的机会点较多，核心要点是选好主力店及规避西面、北面的人流阻隔；同时在人民路、新兴路路口打开步行通道，在项目的西面或西北口设置车行入口。,第2步：针对地块开展市场调查（四维一体决策模型）,消费及购买需求 竞争关系 地块条件 商户意向,消费需求：,消费人口：地块周边3公里范围内常住家庭消费人口约14万人，商务消费人口约2万人。周边消费人口足够支撑小型综合体项目的发展。 人口结构：整个洛社有1000多家工业企业，4000户个体，10000多的高端消费人群；本地居民12万人，
5、消费力中等偏高，外来人员8.5万人，消费力中等偏低，人口结构全面，满足综合体全业态的需求； 消费习惯：集中购物需求较多选择市区，随机购物需求主要在镇中，日常消费需求主要集中在菜场、商贸城及4大超市，就项目业态定位及经营宣传而言，需要改变消费者市区消费习惯，满足随机消费需求，优化日常消费品类及品牌。,购买力及需求：,购买人群：洛社4000个中小企业及个体户，产生了最少10000左右的企业主和个体老板、高管，他们是商铺购买的主要人群，另外，堰桥、常州横林镇有部分客户到洛社购买商铺，洛社当地的实力居民是项目购买者的有力补充； 经济实力：通过全市的调研及对私家车、消费习惯的调查，我们认为，洛社经济实力
6、较强，商铺投资能力高，尤其是企业主。 购买需求：目前洛社的投资客偏重于1楼的商铺购买，购买主力单价在1-1.8万之间，主力总价在50-200万之间。,综 合 体：据洛社镇未来发展规划，镇是向东向南发展，随着国道以南的重新规划，镇政府将迁往南区，南区将是洛社未来规划的新城区域，从政治和商业布局角度，也是未来发展的重点区域。目前洛社东南方向天奇城项目已经开业近一年，商铺全部销售，无统一招商，目前一楼空置率50%；锡西商业广场（洛城配套商业)号称50万平方米无锡西部商业中心，一期已经建成，商铺全销售型，无统一招商，目前空置率达到98%，招商困难，从现状来看，两个项目不具备明显竞争，但是结合未来洛社规
7、划，投资者信心，还有项目招商阶段的租金对比等角度，可能对我项目销售、招商形成一定压力。 超 市：洛社麦德龙属于会员超市，与零售超市没有太直接的竞争，如海超市和好又多经营面积都近4000平方米，且距项目都不到一公里，超市竞争较大，如本项目引进的超市面积、品牌相似，则难以形成压倒性竞争优势； 街 区：目前洛社的购物集中在街区，洛社商贸城就是街区式的购物场所，他依托于菜市场，形成了整个洛社的中低端购物中心，另外，人民路和新兴路交界处是品牌店较集中的街区，天奇也是以街区式为主，建筑类似于哥伦布一期，但在商业建筑布局上非常落后； 销售物业：目前销售类商业物业有天奇和锡西商业中心，目前都是尾盘，没有直接竞
8、争，专业市场汇坚国际销售过半，销售较好，将分流投资客户。 未来竞争：通过搜房地图了解到，洛社将有恒隆项目进驻，对未来商业运营将产生一定影响；,竞争关系：,地块条件：,位置：项目位于洛社镇政府旁，是传统的镇中心，离全镇的商业中心商贸城仅200米，人口导入方便，地理条件优越； 交通：公交方面，全镇的各条交通线路几乎都经过项目附近，人口导入没问题，同时人民路南北主干道，新兴路东西干道在项目旁交汇，项目车流导入方便； 地块现状：项目地块方正，地势平坦，土地将以净地交付，对商业建设较适合； 限制条件： 1、沿街展示面窄，项目南北展示面各130米左右，东西展示面各70米左右，按此，本该有400米沿街展示面
9、，但由于东面及北面均不可拆；使展示面较少一倍，只有略200米的沿街面，且失去了东面最好的人流导入市口； 2、西面有高压线通过，需在拿地前予以处理； 3、西北侧为一个小学，在娱乐设施安排上，需要进行回避；,商户意向：,通过招商部了解，哥伦布一期的品牌进驻洛社应该没有问题，在主力店方面，华润万家同意进驻地下，但是面积13000平方米；华润苏果社区店需8000平方米，看地后再给出意向回复；如不考虑大卖场，则地下考虑设置1500平方米左右美食广场、电玩城1000平方米作为人气主力店。,地块开发可行性市场调查结论：,1、地块的区位优势明显，适合哥伦布广场休闲购物中心的建设开发。 2、本镇居民对商业地产的
10、投资意愿强烈，但对镇区商业地产有自己的理解。项目销售抗性一定程度上取决于：建筑形态及业态、定价是否符合本地投资客的偏好。 3、项目短平快入市，高开高走，成功的几率较大。,综合以上分析：该地块可以拿！,Steps2：花多少钱拿？,开发方案 租售比例及价格定位 现金流期望 低价导出,现金流测算：,按最低现金流标准，即扣除保留部分，销售净收入=项目净支出； 即现金流=0（以此来推算极限地价）,开发方案（第一套）：,1、计算容积率总面积：26099平方米；总建筑面积：45299平方米 其中：地上23846平方米，地下2253平方米计容积率； 2、地下建筑：地下2层，地下一层14253平方米为商业，其中
11、12000平方米为主力 店，不计入容积率，另外2253平方米为商业，计容积率；地下二层7200平方米为车库，车库容量地下240个； 3、地上建筑：为街区式，单层建筑面积8127平米，第三层面积7592平方米 4、建筑规划：新兴路和人民路规划喇叭口，西南角和西北角可以考虑设置地下室车辆进出入口，同时在设计上考虑与东、北面建筑物的日照等相关限制条件；,租售比例及价格定位：,销售面积： 计容面积26099平方米 保留17500平方米（含主力店在内的持有物业面积） 可售面积20599平方米，按90%销售量计算，销售面积18539平米 剩余面积7560平方米；（不含主力店面积13000平方米） 价格定位
12、：-1F：1.9万元/平米； 1F：2.5万元/平米； 2F：1.5万元/平米； 3F：1万元/平米；,地价推导：地下两层建筑推算,开发方案（第二套）：,1、计算容积率面积：26099平方米；总建筑面积：37353平方米 其中：地上23099平方米，地下3000平方米计容积率； 2、地下建筑：地下1层，地下1层，14253平方米；11000平方米为商业（8000平方米为主力店，不计入容积率；另外3000平方米计容，为可售商业）；剩下3253平方米为车库，车库容量地下108个 3、地上建筑：为街区式，单层建筑面积8127平米，第三层面积6845平方米 4、建筑规划：新兴路和人民路规划喇叭口，西南
13、角和西北角可以考虑设置地下室车辆进出入口，同时在设计上考虑与东、北面建筑物的日照等相关限制条件；,租售比例及价格定位：,销售面积： 计容面积26099平方米 保留13500平方米（含主力店在内的持有物业面积） 可售面积20599平方米，按90%销售量计算，销售面积18539平米 剩余面积7560平方米；（不含主力店面积8000平方米） 价格定位：-1F：1.9万元/平米； 1F：2.5万元/平米； 2F：1.5万元/平米； 3F：1万元/平米；,地价推导：地下一层建筑推算,本地块最终拿地价格：408万元/亩,Steps3：怎么去拿？,对地块竞拍对手的了解 政府对地块的初步设定、偏好 拿地条件、门槛的设置 周边同步出让地块的基本了解,分享结束！ 谢谢倾听,