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1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合肥新景阳房地产投资顾问有限公司所有，未经书面许可，不得擅自引用或发布报告中部分或全部内容。,本体与现状,安徽省会，人口大市，三小时城市圈连同长三角及武汉，国家级战略规划皖江城市带中心，积极融入长三角经济一体圈，整体城市竞争力与投资价值日益增强。,本体分析之城市,长三角经济圈,武汉经济圈,合肥,320km,250km,405km,皖江城市带,合肥,9个皖江城市利用省外资金已占全省的70%以上， 其中来自长三角地区的近60%。,城市GDP总量低但增长率高，经济发展潜力大；随着近年来城市建设的加速，房地产市场进入快速成长阶段，成交总量达600亿以上，自09年价
2、格增长加快，但供求仍然保持稳定。,本体分析之城市,2002-2010年11月合肥住宅供求走势图,万,2002-2010年11月合肥住宅价格走势图,元/,6125元/ 涨幅34%,1200万平米,国内典型房地产市场类型,成本导向型：第一置业或者第一次换房需求，以自住为主；投资比重较低；开发商多以控制成本为主要策略。,快速成长型：客户需求开始多样化，不仅仅停留在基本的居住条件改善上；投资比例增加。,高度饱和型：投资行为占到市场中非常高的比例，泡沫开始出现；客户对各种创新已经不是十分敏感，置业更加理性，而对于有资源的顶级项目，其价格上线还是可以不断突破,溢价型：多数需求为二次及其以上置业，为改善生活
3、或追求生活品质提高；各种溢价因素有充足的市场溢价空间，需求多样性明显,典型快速成长型市场：市场回报率较高，泡沫较少，抗风险能力较强。,价格：4000元/左右及以下,价格：4000元-10000/,价格：10000-15000元/,价格：15000元/以上,典型城市：淮南、六安,典型城市：合肥、长沙、武汉,典型城市：温州、南京、青岛、东莞,典型城市：北京、上海、深圳等,客户需求开始多样化，不仅仅停留在基本的居住条件改善上 大多数消费者可以承担得起当前房价，虽然大多数消费者声称其承担不起 投资比例开始增加，而且市场的回报率很高，吸引很多异地抄房团,有部分高收入客户开始尝试追求一些奢侈品 城市规划出
4、现“新区潮”，以各种名义和价值点为基础的城市新区规划出台,本体分析之城市,政务区位于合肥西南，合肥市政治、文化、高端居住中心，资源配套丰富；自02年启动以来已逐步发展成熟，新配套年年提升，区域具备成为合肥顶级居住板块的气质。,“一核一圈五轴”规划格局，政务区位于城市发展向西、向南的主方向上。,合肥发展方向,中心绿轴与大型综合体,省广电中心,奥体中心,匡河水系,文化艺术中心,天鹅湖,行政中心,本体分析之区域,老城区区,09年分区住宅成交比重图,成交约占全市比重8%，年去化量约100万方，从价格来看增速较快，位居合肥各区之首，典型的高端住宅板块。,2008-2010.10政务区成交量走势图,万平米
5、,2007-2010.10政务区住宅价格走势图,元/,本体分析之区域,2010年10月合肥市各区销售价格比较,元/,98万方,本体分析之区域,融侨天骏,华润、万达、恒大、绿地、安徽置地等一线品牌开发商云集，区域内项目品质普遍较高，竞争激烈。,融科九重锦,绿地内森庄园,置地广场栢悦公馆, 天鹅湖1号,价值发现 2紧邻匡河，为居住提供了良好的自然景观。,价值发现 1天鹅湖一号成功运作取得市场成功，有一定客户口碑基础。,天鹅湖一号,1.9km,匡河自然景观,本体分析之项目,弘瑞金陵五星酒店,本体分析之项目,价值发现4周边拥有8中、50中名校优质教育资源和。,价值发现5五星级酒店、超市、农贸市场、医院
6、等生活配套齐全。,新八中,社区医院,喜客多超市,农贸市场,儿童活动中心,八中为安徽省级示范高中，新50中为政务区学区中学，经过全新校区升级后，她们是诸多客群移居政务区的重要原因之一。,新五十中,地块表面现状,价值发现6地块平整方正，无待迁建筑存在，规模适中利于土地开发。,价值发现7项目东西向视野受高层建筑阻挡较差，但南向和北向视野较为开阔。,价值发现8邻近楼盘入市形象较高，市场对本地块具有较高认知度。,价值发现9项目规划较佳，立面挺拔，内部水系和景观轴线完整，利于塑造中高端产品形象。,已入住翠庭园回迁小区,融科九重锦,东,沿匡河植被带,南,北,本体分析之项目,规划效果图,未来合肥核心区域成熟板
7、块中等规模宜居新区,宏观属性,市政府所在地，强势配套资源,区域属性,已经形成高品质高价位区域形象，未来将再次升级,发展潜力,地块属性,周边社会资源和自然景观资源齐备，但不具备专属性,资源,政务区内西南片区,区位,学区配套优质，生活配套较完善,配套,处于高速发展期的三线城市,城市属性,本体分析之项目,项目属性界定,新景祥观点： 本案基于内外部较佳的属性，按常规中高档住宅的打造思路主导项目运营，客观条件成熟，但这就是本案最佳的操盘方向或目标吗？,本体分析之项目,项目操盘思考,特别关注之品牌,特别关注之品牌,国贸品牌现状,国贸是否征服了合肥？ 国贸地产旗下天鹅湖一号取得热销， 凭借快速高去化率给市场
8、留下不俗口碑。 但我们有机会做的更好。,天鹅湖1号,天鹅湖1号开盘盛况,我们要赋予国贸品牌一种改变城市的力量！,我们对国贸品牌的认识之一： 中国上市公司100强，贸易、房地产、港口物流三大核心主业。30年立 百年路。,我们对国贸品牌的认识之二： 企业在合肥市场上具有一定知名度，但是没有一个强烈的印象及效应，尚未形成强大的品牌竞争力。,国贸品牌,项目基础,企业理念,整合宣传,消费者认知,花最少成本以树立形象为攻击点 用最短时间以项目运作为切入点 见最大效益以品牌植入为阶段成果,品牌推广的根本，是建立与目标客户的情感沟通和共鸣！本项目应该通过高形象的营销导入，让国贸成功完成后来者居上的转变，成就合
9、肥城市高端物业品质标杆的地位。因此，本项目的操盘是一场,超常规营销导入战役,长期、综合实力,短期、项目导入,品牌提升战略,特别关注之新区,特别关注之新区,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第二阶段,07年至今成熟期：华润、万达、安徽置地等一线企业进驻并在未来集中打造大型综合体及高端住宅。,02年启动期：绿地率先投标进入，市政综合楼、文艺体育中心等大型标志性建筑启动。,0305年发展期：宋都、三盛、振业、厦门国建等外地知名企业跟踪进入。,06年缓冲期：滨湖建设导致政府资源倾斜，一度出现滞缓，但规划中的城市骨架基本展开成型。,本案,特别关注之新区,政务区从02年启动至今，大体可分为四阶段发展
10、，未来2年内区域将步入发展的最后一个阶段,以前谈到政务区.,2008年客户的访谈 “一到晚上都没人，冷清死了！” “公交什么的都不方便，打车都打不到！” “没什么企业单位，工作机会不怎么样！” “没有大型娱乐设施和商场，买东西很不便利！” 不成熟而生涩的城市新住区,今天再谈政务区.,近期新景祥的访谈 “这几年政府投入建设力度大啊，公园、博物馆什么都齐全了，看起来感觉住这里信心十足！” “基本是供不应求，房子不够买！” “政务区是我们家现在合肥购房的首选区域！” 逐步成熟，众所瞩目,政务区，由量变到质变从青涩的新区到最具价值的顶级板块，区域价值提升的最后一个窗口已经显现。,已开发居住区,未来集中
11、开发大型综合体区域,特别关注之新区,区域中端住宅开发已进尾声，即将步入综合体时代，高端大盘竞争激烈,1、未来12年，本案周边项目进入尾盘，政务区将以大型综合体和140以上大户高端住宅为主,2、一线开发企业及大型商业的启动将带动区域价值在未来几年内进一步提升。,本案,=,4%,96%,未来综合体 物业供应量,未来住宅供应量,新区价值整体提升机遇下，本案既面临激烈竞争，也拥有价值飞跃的绝佳机会,本项目的操盘应该是：一边借势区域发展，实现项目溢价；另一边通过差异化定位，与超级大盘博弈，成功突围，我们形容为： 大象脚边的翩然起舞,特别关注之新政,以投资需求和外地置业为主的政务区受新政打压量跌明显（下跌
12、83%），但整体价格仍保持高位震荡。,特别关注之新政,套数,10.1-10.政务区住宅供求走势,新政前,新政后,09年8月-10年8月合肥市住宅成交均价走势,09年10月-10年10月合肥市住宅供求走势图,新政后成交迅速下滑,下跌83%,特别关注之新政,在调控压力市场成交大幅缩水的背景下，区域楼盘价格跳水，主力成交为中小户型，目标直指刚需。,2010年政务区主要竞争楼盘各面积区间供交套数一览,82.96两房两厅,三室两厅约88.34 ,80100中小户型支撑市场主流,140以上大户型仅占市场8%份额,冷静,观望,持币观望成为2010年后区域置业客群的主旋律，对产品更是日趋挑剔。,出手,挑剔,随
13、意,特别关注之新政,疯狂,在后续政策不明朗情况下，本项目的操盘应考虑安全保证紧随刚性需求 打造具备安全性和 天生就畅销的产品,三个核心问题的导出,问题1：如何形象占位与营销操盘，形成项目与品牌的双赢？,问题2：如何的市场定位，抓住机遇规避竞争，实现溢价？,问题3：如何的产品定位，成本可控的情况下，保证安全性并形成差异化与性价比？,超常规营销导入战,大象脚边的翩然起舞,打造具备安全性和天生就畅销的产品,目标需要通过何种手段实现？我们是否令本项目承载了过多？除了自我期望，这一切应取决于项目的价值可达性。 我们试图去从市场和客户以及营销中，去找寻解决的方式和可能，并使之变得清晰,竞争与客户,政务区市
14、场现状,竞争市场,森林海花园 6600元/,融科九重锦 7300元/,宋都西湖花苑 7600,融侨天骏 （高层）7000元/,岸上玫瑰 7800元/,御龙湾 6700元/,第二梯队 价格：7000-8000元,第三梯队 价格：7000元以下,国际丽晶城,御龙湾,融侨天骏,发能太阳海岸,恒大华府,九重锦,安徽置地,城建,新地,天鹅湖,华邦世贸城,国际花都,蓝蝶冤,国际花都,旭辉中央宫园,华润置地,在售项目,尾盘项目,未推项目,万达集团,内森庄园,50中,皖投,政务区按价格分为三个梯队，第三梯队已进入尾期，第二梯队在未来12年内开发完毕，未来市场供应将以第一梯队为主。,森林海,三盛颐景园 7100
15、元/,发能太阳海岸 6800元/,天鹅湖9号 7500,国建香榭水都 6800元/,置地柏悦公馆 8800元/,绿地内森庄园 18000-25000元/,华邦世贸城 8500元/,第一梯队 价格：8000元以上,恒大华府 8000-9000元/ （豪装）,已售面积（万）,已推案面积(万),住宅属性总面积(万),备注：数据采集时间，2010年11月 销售均价：目前市场报价,琥珀五环城 （20%商业）,88.8,华润万象城 （大型综合体）,45.1,新地中心 （综合体）,皖投置业 即将上市,55,18.7,大型综合体,20%商业,大型综合体,纯住宅,销售速度（万/年）,天鹅湖9号 10-9-9,6
16、.1,1,0.35万/月,6900,政务区整体住宅市场，第一梯队未来供应量竞争激烈，第二梯队未来竞争环境相对宽松。,未上市总量约为207.6万（不包括纯商办）,第二、三梯队（6600-8000） 未来2年纯住宅上市量约67万,2.1,第一梯队（8000以上） 未来2年纯住宅上市量约226万,4.3,本案产品发展方向,第一梯队产品以高端住宅和大型综合体为主 资源：区域最中心，极稀缺。 规划：商业、住宅、商务综合型物业。 产品：大型综合体加高端住宅（高层大户型、别墅）为主，面积140以上主力 客户：合肥市及省内外皖籍高端客户，以多次改善型为主，社会构成为政府高级官员、企业老板等财富阶层，年龄45岁
17、以上。 营销：整体调性高端，强调稀缺资源占有，体验式营销为主 未来上市量：占政务区未来上市供应量主体，趋向饱和，市场压力大。,第一梯队市场小结,竞争市场,竞争市场,第二梯队产品以中高端住宅为主 资源：区域边缘。 规划：住宅型物业。 产品：高层中小户型为主。 客户：受地域影响较强，目前多以合肥市首次改善自住为主，社会构成为政府中高级泛公务员、企事业单位管理层等平行阶层。 营销：整体调性偏高端，与第一梯队保持看齐。 未来上市量：约35万方（加城建项目），相对第一梯队竞争较弱。,第二梯队个案分析,竞争个案佐证： 拿与本案条件最接近的融科、融侨两案来说，融侨项目从形象上更高端，但融科在市场和产品定位上
18、更精确的贴近刚需客群，因此销售结果更优于融侨。融科年均去化量约为7.85万，去化率高达81.7%；融侨年均去化量仅为5.9万，去化率为53.6%。 第二梯队的中高端住宅在产品和价格定位必须贴近于主流客群！,融侨天骏,融科九重锦,VS,本案发展条件方向,竞争市场,从产品和土地属性来看，本案发展条件更接近第二梯队产品。,市场容量最稳定、竞争相对较小的中高端市场开发,从本案客观条件、客户条件和市场竞争角度，本案的产品开发方向应选择,我们思考的市场机会,开发方向一：第一梯队 高端住宅,1、区域存量与未来区域开发量保持增长； 2、本案基地资源与高端项目较大差距。,开发方向二：第二梯队 中高端住宅,市场容
19、量最大的一个圈层，风险可控。,市场现状,本案产品发展方向,中小户型,中高端客户,基于项目土地属性及区域未来近200万大量高端大户型供应，项目市场定位于第二梯队的中高端市场，必须关注相对应的中高端客群。,差异化定位,本案客群发展方向,基于差异化定位和安全性保障的考虑，我们确定本案客群定位方向。,中高端客群,购买客群：,主力客户市区中高端客户（中产阶层型）,区域来源：全市范围 客群特征：改善性置业 职业背景：政府公务员、企事业单位中高层、个体经营业主 购买能力：承受能力在70万左右,次主力客户外地及周边中端年轻客户（青年成长型）,区域来源：全市范围 客群特征：首次置业或首改 职业背景：企事业单位职
20、员及其他 购买能力：对总价较为敏感，承受能力在60万左右,外延客户投资客户（事业成功型）,区域来源：全市或省外 客群特征：改善性为主 购买能力：高端客户对投资价值较为敏感，看重周边配套及未来升职潜力；,客户初步定位：主力客户为30-40岁三口之家，次主力客户为25-35岁青年及幼子之家以首次改善置业或首次置业为主，客户来自全市中高端客户及外地客户。,客群分析,产品优化,基于以上，我们的客户有什么样的产品和精神上需求？,客群分析,品质精致,精致园林景观，建筑细节的打造。,精神认同,拥有不断成长的社会资源和由品位、兴趣构成的私人圈子，应有与其身份对等的居所,户型 智能系统 科技系统,立面，景观，物
21、管,营销包装，客户会,他们年轻，接受新生事物能力强，对总价敏感度较高,他们受过高等教育，对建筑和产品品质的审美挑剔,他们事业处于上升期，私人的专属圈层刚刚建立，渴望获得社会的认可。,产品 优化 方向,产品优化建议,基于市场分析对市场原有产品线，进行优化，得出本项目的产品线方向。,1、以市场原产品线中的市场活跃产品位主力 2、市场稀缺，但接受度高的机会型产品适当增加 基于市场研究得出目前市场主力客户成交面积段在90110小三房及8090两房产品上，项目产品应以以上产品为主力，随着未来政务区以高端客户为主导，在中大面积产品具备相应的市场机会。,产品线优化,89两加壹房,户型面积：89平米 两房赠送
22、阳台面积 赠送面积：主卧飘窗及阳台、空中花园,95两加壹房,户型面积：95平米 两房赠送变小三房 赠送面积：入户花园（赠送一半面积）,主力客户看重区域价值的同时，更注重产品功能，特别在户型赠送上，90平米左右的小三房是本项目的明星产品。,产品优化建议,户型建议,高铁在带来便捷交通网络的同时，给前排住户所带来的担心噪音，这是我们必须弱化的影响。,产品优化建议,匡河南岸高铁防噪,现浇砼空心无梁楼盖技术,针对这点我们建议采用这项新的技术 现浇砼空心无梁楼盖。 隔音性能： 该楼盖的封闭空腔技术大大减少了噪音的传递，克服了上下楼层间的撞击噪音干扰，楼盖隔音效果提高分贝。 抗震： 采用本技术的楼板，与一般
23、平板相比，自重轻、抗震性能好。,真空玻璃代替中空玻璃,保温隔热性能 真空玻璃所用低辐射膜玻璃的辐射率为0.20左右 隔音性能 真空玻璃在大部分的音域都比间隔6mm的中空玻璃隔音性能好,以建筑物本体低碳技术及建筑系统低碳技术为主,1、地源热泵系统 2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统 3、24小时持续置换新风系统 4、中央热水系统 5、家庭采暖系统 6、同层排水系统 7、中央吸尘系统 8、中水利用处理技术,建筑系统低碳技术,建筑物本体低碳技术,1、外遮阳系统 2、严密外门窗系统 3、外墙保温系统 4、浮筑楼板系统,产品优化建议,智能化技术一览,三个核心问题的回顾,如何高形象占位并营销操盘，形成项目与品
24、牌的双赢？,如何定位市场，抓住机遇，实现溢价？,如何定位产品，在成本可控的情况下，保证安全性并形成差异化与性价比?,让我们来回顾前面提出的三个核心问题,定位稀缺中高端住宅市场，规避竞争，实现突围,满足首置/首改客群需求，打造中小户型住宅，做产品附加值,超常规营销战役,接下来，我们看如何打这场战役,战略定位,首先一起来探讨几个话题,在营销推广上如何占位?,我们倡导的什么样的价值观?,什么样的概念能让合肥重新想象？,项目在营销推广上如何占位?,进入正题1,中高端产品、中高端客户、中等规模，无强势资源 VS 实现国贸品牌在合肥市场的“倾城”跨越,关键词：,1、品牌层面 在市场竞争中，品牌要取得一定地
25、位， “对着干”比“跟着干”更有效。 国贸品牌在天鹅湖一号的带动下，于合肥市场有一定口碑。 但要制造影响力，征服合肥，还要一个撬动市场的支点， 本项目正是这样一个创造领导角色的机会。,因此，标榜领先，领跑市场 是不得不为，从品牌角度是我们应该坚持的统一思想。,“,”,产品属于市场第二梯队，我们说大盘或豪宅，是无着力点的。 没有丰富的建筑业态支撑 项目属于纯住宅项目，物业形态单一 没有核心的规划资源支撑 单凭近20万方的规模数字是无力支撑绝无仅有的大盘生活。,主要技术经济指标： 宗地面积60312.31平米（合约90.468亩） 计容总建筑面积：192999.4平米 建筑密度：22% 容积率：
26、3.2 绿化率： 40%,2、项目层面,“,”,中高端的产品、中高端的客户 但我们的营销、我们所传播的生活方式是必须要做到高端、精品 我们提倡的价值观应该要做到某个领域的NO.1。,我们倡导的什么样的生活方式和价值观?,对于高端项目的营销，单纯传递房子信息， 意味着放低姿态，陷入比较,进入正题2,项目战略定位,项目的价值推导,由高端生活方式，我们联想到了世界顶级物业的两种形式 一种是半山豪宅，一种是湾区物业， 显然，打造“湾区物业”的居住价值观是可选的方向！,本案宣称“湾居生活”是否合适？,符合项目的高端血统 湾居生活作为高端生活方式的代表，与项目位处高端居住区的血脉相承 符合现代客群居住追求
27、 像香港浅水湾、悉尼双水湾、法国尼斯湾等都是国际上著名的湾区物业。闻名于世的世界成功人士专区。本案客户相对高端，内心渴望成功后有一个人与自然和谐共生、可以停靠的港湾 湾居生活取之有实，项目旁边有“匡河”景观带环绕 符合国贸品牌开发理念，新的好的东西值得传承，利益形成品牌价值链,项目的价值推导,我们卖的不是房子， 而是一种高端生活方式,项目传递的价值观（生活方式） “国际湾居生活”,同样，当别人提及本案， 我们希望他记住什么？ 什么样的概念引爆能让合肥重新想象？,进入正题3,思考方向塑造项目的精神领袖 人物倾向：虚拟偶像完美的成功男人 理由：属于项目专属的精神符号 圈定本案专属客群，匹配项目高端
28、形象 塑造完美人物性格，传递高品质、高标准生活方式 拟人化推广方式，因为稀有所以吸引更多关注 围绕人物制作话题、饰物或主题活动，贯穿项目始末 工作：需要塑造血肉使其形象丰满,项目战略定位,项目的精神领袖,V先生 Mr.V,V先生由来,V，流传百年的经典手势，代表成功与胜利。 先生，对拥有一定地位、学识、资格者的尊称。 V先生，财富拥有者，一定社会影响力及权力的成功人士。,与项目城市中坚客群特征吻合,认识V先生,V先生，财富与品味的完美化身。 原名:道明。Chen 拥有一定地位、学识、权力、成就和社会影响力的成功人士 修为如绅士，淡定如湖水， 对事业执着，苛求完美，对家人体贴，责任担当 忙于会议
29、谈判、社交名流，不忘挤出时间，读一本书，打场高尔夫 热心公益事业，追求平和自然的生活方式。,V先生的应用,方式1：制作精致、传神的3D卡通人物形象 作为项目的精神代言用于推广 理由：动画表现形式富有新意，吸引关注 可通过多种形式与客户沟通互动， 增强传播与参与性。 诸如：制作小雕像作为饰物或礼品 工作：需要塑造血肉，使其形象丰满、深入人心,项目战略定位,政务区.V先生.国际湾景生活城 价值感：国际品质、高端形态、核心区域、高尚圈子、湾居生活,战略定位（SLOGAN)：,价值观,客群形象,行销概念,形象定位,聊到此，我们大家已经联想很多词：,湾居生活,V先生,完美先生,城堡,繁华,成功,身份,睿
30、智,生活城,中产,胜利,学问,美景,案名也顺应呼之而出,国贸.湾美城,项目案名：,备选案名：国贸.天琴湾,形象定位,项目案名：,国贸.湾美城，谐音“完美”，天作之合！,世界是海，家是湾,项目总推广语：,形象定位,物质性广告语：湾居艺术 符号生活 品牌形象语：以倾城的名义跨越,VI展示（第一套）,VI展示（第二套）,营销推广,一、国贸.湾美城 推货及价格预期,营销推广,1、项目分期销售建议：,项目分三期推售：,一期：1#、2#、3#、4#、5#,二期：6#、7#、8#、9#,三期：10#、11#、12#、13#,匡 河 路,习友路,推盘原则： 1）、高调入市，高端形象引爆市场，在最短的时间内打响
31、品牌知名度 2）、少量多批的推盘策略，试探市场接受程度的同时，人为造成供不应求局面 3）、根据客户需求推出新房源，在销售进行的同时不断蓄客，以达到动态平衡 4）、根据实际许可情况，严密把控加推和新开时机，随时调整相关跟进计划,（具体楼栋后期结合工程及市场适当调整）,2、项目一期推广线,3月,4月,5月,6月,筹备期 （3月-4月）,形象期 （5月-6月）,国贸.湾景城一期推货节点（暂定）,5月10日 售楼部公开,7月,8月,热销期 （9月-10月）,阶段,蓄水期 （7-8月）,8月20日 认筹,9月10日 开盘,节点,备注： 项目当前处于方案设计阶段， 2011年3月份开工建设，开发周期约为3
32、年， 预计2013年7月30日交付使用；（依据标示说明） 此节点可根据项目工程节点顺延或做相应调整。,筹建售房部 现场工地包装,2011年,9月,3、项目一期价格预测,参考对象选取原则： 与本项目拥有同类型产品，具有较强参考性； 产品形态、档次相仿； 可比楼盘如下：融侨天骏、融科九重锦。,市场比较法和价格趋势分析法,对于本项目价格定位，我们充分考虑到该项目的产品特殊性，运用市场比较法和价格趋势分析法，结合未来市场的价格走势预测，对本项目的价格进行预测。,模拟现价： 参考目前市场竞争案例，按照市场比较法可得出本案住宅 现时模拟售价为：7200元/,以月增长率为价格走势判断的指数，稳健预测指标指数
33、为0.67在明年4季度入市模拟价格为7776元/,模拟一年后入市销售价格：,考虑到本项目纯高层住宅产品，以自身周边环境、配套以及未来打造的产品线等，本案所在版块以及政务区内以中小户型为主的中高端品质的楼盘将去化结束，周边贴身竞争楼盘将进入到尾盘期，版块内无同类地块可取，综合考虑，本案在未来1-2年内属于稀缺产品。,政务区楼市价格月增长率：,国贸.湾美城入市价格预测：,二、国贸.湾美城 推广策略,1、国贸.湾美城推广总策略： 立足品牌，兑现一次品牌征服之旅， 传承并成就合肥一个新的居住方式和价值观， 给国贸品牌继天鹅湖一号之后，再次登录合肥一个不一样的高调姿态。 立足形象，兑现一个城市居住的标杆
34、， 以湾居的核心价值引领合肥人居新时代，树立合肥高端项目符号。 让合肥重新被想象。 立足品质，兑现一次高端体验， 以独树一帜的产品魅力满足目标客群的置业观，奋斗、成功、财富之后的追求， 正是追寻一处属于自己的停靠港湾，并具备居住口碑和优越感。,导入项目形象,V先生引发关注,湾居生活呈现,是产品形象拟人化的表现形式，用于代言产品，发出广告声音和进行产品讲解,湾居生活方式的诠释，项目的独特产品和居住价值的体现，用于与市场中产品比较并突出竞争力。,是项目出身血统的正名，是项目姿态的精准定位，是V先生气质和湾居生活方式的传递，是进行差异化营销。,2、国贸.湾美城推广思路,筹备期（2011.3月-4月）
35、,形象期（2011.5月-6月）,蓄水期（2011.7月-8月）,品牌美誉渗透,热销期（2011.9月-10月）,在项目形象、产品卖点、湾居生活价值全面得到市场赞誉的基础上，制作热销，并形成品牌影响力。,悬念亮相，引发关注,筹备期（2011年3月4月）,本阶段重点工作：筹建售楼中心、现场工地氛围呈现,启动期推广策略,悬念亮相 主题：你好，V先生 国贸.湾美城19万方城市钜作精心雕琢中 目的：V先生带项目悬念亮相 短时间内吸引更多关注度 为售楼中心公开、项目亮相铺垫，争取更多积累时间 宣传途径：户外、网络、围墙、软文炒作等 本阶段重点工作：筹建售楼中心、现场工地氛围呈现,软文炒作线,四、国贸.湾
36、美城，再筑地产界传奇。 厦门国贸，以城的名义造湾。 1、雕塑城市文明的先驱精神 2、传承与发扬“激扬无限，行稳致高”的精神，造就湾美城 3、代言合肥建筑文明的一张城市名片,三、国际湾居生活，伟大的生活方式属于谁？ 1、国际湾居生活理念发展史 2、在城市的发展过程中，历史的东西是要传承和发扬的 3、国贸.湾美城将世界的精髓、文明的内涵融入到项目开发中 4、对比国际生活理念及居住方式，分析世界湾居物业的消费理念 5、湾居物业生活方式的匹配者及追求,一、寻找合肥的国际湾居生活聚落 合肥新城市核心在政务区呈现 1、城市核心区的概念诠释 2、政务区占有最优势的资源，发展现状和未来阐述 3、项目所处板块潜
37、力价值的表现,二、合肥高尚住宅区，谁可代言？ -国贸湾美城构筑湾区物业高尚阶层住宅群 1、政务区独特优势与居住环境 2、国贸.湾景城 高品质建筑与国际化科技产品体系的介绍 3、地标项目改善了区域的社会经济人文环境 4、地标项目是区域形象的代表 5、地标项目是区域发展的推动力 6、地标是怎样炼成的？,。,发现湾居生活,解读湾居建筑,理解湾居价值,赞美幕后传奇,形象塑造期（2011年5月6月）,爆市活动，形象树立,本阶段重点工作：售楼部公开、项目形象亮相,主题：每个人渴望成功，但20%的人成为V先生 说出你心目中的V先生，赢奔驰大奖 目的：V先生与项目形象完整输出 低门槛的参与性，全民总动员 持续
38、吸引更多关注度 主要内容：“说出你心目中的V先生”及“体现湾居生活方式的广告语”征选,爆市活动启动,奖项设置的艺术 奔驰大奖的设置目的： 匹配项目高端推广的形象 达到轰动宣传的效果 吸引参与的冲动性 品类繁多的小奖设置目的： 丰富小奖增强活动更多的参与性 备注：此项活动操作须严谨防疏漏， 邀请公证处全程参与并现场公证，提高厦门国贸品牌形象的公信度,引标：V先生的湾居生活 主题：世界是海 家是湾 营销中心6月10日奢尚开放暨V先生形象亮相 时间：沙盘及户型单体到位，营销中心正式亮相 内容：领导讲话、项目简单介绍 营销中心开放仪式（香槟塔） 奢尚珠宝、时装模特秀场 V先生形象公布，奔驰大奖抽出 广
39、告语公布 推广：户外（全部）、报广、候车厅、灯箱、短信、网络及软文报道 费用预估：6万元左右,爆市活动引爆,精神性广告语,物质性广告语,品牌形象广告语,重磅策划，价值释放,蓄水期（2011年7月8月）,启动期推广策略,本阶段重点工作：全面蓄客、卖点释放,重磅策划,主题：奢适生活特刊（V先生的湾居生活全接触） 目的：通过对V先生国际湾居生活方式的解读， 全面释放项目的产品信息与价值点 V先生形象丰满塑造的同时，湾居生活也淋漓尽致的发扬 方式：报纸联版重磅策划、可通过设置外展点发放 时间：营销中心正式开放仪式启动后 费用预估：10万元左右,媒体重磅策划形式（项目卖点/价值塑造）,媒体重磅策划形式（
40、项目卖点/价值塑造）,媒体重磅策划形式（项目卖点/价值塑造）,媒体重磅策划形式（项目卖点/价值塑造）,媒体重磅策划形式（项目卖点/价值塑造）,V先生的生活观产品说明会,主题：V先生湾居生活艺术 湾居之夜国贸.湾美城产品发布会 目的： 传递项目产品价值点； 体验湾居生活的高尚性 塑造项目高端形象和国贸品牌形象 防止意向客户流失 方式：名人主持+产品推荐+嘉宾访谈 时间：开盘前三周 费用预估：20万元左右,开盘热销期（2011年9月2011年10月）,事件营销，品牌提升,启动期推广策略,V先生湾居生活公开开盘活动,主题：V先生来了 国贸.湾美城9月10日奢尚开盘，陈道明与您面对面,目的：名人效应，
41、集中解筹，促成较高转正率 活动时间: 2011年12月10日 活动地点：星级酒店（销售中心） 活动内容： 简单产品说明会增强客户对产品的认知； 现场演出、抽奖聚集现场大量人气； 陈道明现场亮相，高潮营造； 知名物业签约仪式。,公益和V先生一起做公益,时间：蓄水期认筹阶段 方式：以国贸会入会名义，进行登记客户筛选，并加速增加蓄客量 凡客户交纳5000元，即可执行“5000元抵9000元”的优惠 若+100元爱心奉献，可额外享受“100元抵1000元”的优惠 此100元为自愿捐赠行为，后期未选房成功不再退还 卡类：国贸会会员卡 购房优惠卡： 5000元抵9000元的优惠卡+ 100元抵1000元的
42、优惠卡,会员卡权益：填写入会申请表，获取会员卡 凭卡可享受国贸举会办的各种论坛、答谢会PARTY等沟通活动 凭卡亦可享受国贸会联盟商家的折扣优惠 国贸会会员卡其他权益 购房优惠卡：仅限国贸.湾美城项目优惠使用，凭卡享受优先选房资格 成功选房，卡面优惠金额可直接冲抵房款 卡面优惠金额不累积使用，一卡、一套房仅限优惠一次 未成功选房，优惠保留，亦可申请退卡 此卡可转让，但卡面优惠金额不可重复使用 此卡于优惠金额冲抵房款后，收回失效,备注：爱心活动结果数据在开盘当天公布，由公证处公证。,持续销售期（2011年10月）,圈层营销，持续热销,启动期推广策略,圈层营销,目的：圈定特定客户群体，传递项目价值，增加来访与成交 客户渠道：车友会、商场名流会、移动、联通会员、健身俱乐部、外展点、湾区名宅体验等 执行方式：共享客户资源，强强联合。 联合主办客户专场答谢酒会或文化讲坛，并传递项目信息 主题拟定：与项目价值点相关主题 教育新观念、环保节能大趋势、亲子课堂、投资理财等 执行时间：项目开盘后为保证持续来人， 每月可根据情况举办，进行圈层客户的挖掘 费用预估：58万元场,END,THANKS,对于国贸地产合肥项目我们是以一种展望的态度进行思考和畅想，表达了对品牌、项目、溢价追逐的期待，最终实现项目溢价与国贸品牌的倾城跨越。以一个全新居住价值观，引领合肥人居新时代！,