商业地产基础知识培训教程.ppt

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1、商业地产 基础知识培训,时间：2013年11月,商业地产知识,内容分享,合肥商业概况,商业项目赏析,商业圈的概况,何为商业地产 商业地产的内容 商业地产的类型 商业地产的销售模式,商业地产知识,商业地产的属性本身来讲有狭义和广义之说： 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。,何为商业地产,商业地产的重要性：衣、食、住、行离不开商业、商业地产 商业+地产 商业：广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。 房地产：房地产是指土地、建筑物及

2、固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。,众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主

3、题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,讨论：大家说说自己熟悉的商业项目属于哪一类型？ 物业的建筑需求、订单式商业地产,何为商业地产,品牌商家物业建筑需求,百货： 楼层层高：卖场净高4M以上 柱距要求：柱网开间99米 楼板载荷：500公斤/平方米 卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间 电梯（1部大货梯，1部客梯） 发电机容量：24003200KVA 使用面积：8000-15000平方米或20000平方米以上 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 停车位(若与超市在一起，就可减少车位量) 其他要求：供水、供气

4、、通讯设施、空调到位,大型超市： 楼层层高：层高5.4m，配电箱入场；地下层高要求不小于4.5m。梁下净高4.5 m，灯具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上，收货平台高700mm 。柱距：10m*10m 柱距要求：柱网开间8米以上 楼板载荷：卖场负荷600公斤/平方米 卸货区： 2-3辆小卡车满载重量及回车空间 电梯（1部大货梯，1部客梯） 发电机容量：双电源供电，2500千瓦，采用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预留插座，距地3.3 m（特殊标准除外） 使用面积：10000-20000左右，单层5000以上 消防：营业厅不宜设在地下三层及三层以下，应设置火灾自动报警系统和自

5、动喷水灭火系统 其他要求：供水、供气、通讯设施到位,何为商业地产,数码电器城： 楼层层高：4米以上 柱距要求：810m 楼板载荷：不少于500kg/ m2 电梯：垂直交通，自动扶梯2部/层、步梯2部以上、货梯1部 发电机容量：国家标准 使用面积：中心店面积4000平米，单层2000平米左右 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 停车位其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位,品牌商家物业建筑需求,影院： 层高：9米以上，柱距9米以上，柱间跨度不小于24米； 面积：2000-4000平方米，4-8个厅;一至两个350-500人大厅，4-5个230-300人中型或有几个较小的VIP厅； 楼板承载：

6、400公斤/平方米； 电压：380伏，三芯四相对电缆，照度75-150LX 其他：有小卖部,何为商业地产,餐饮： 建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道； 面积：大众型餐厅80200平方米，商务型餐厅15010000平方米均可； 供电：供电量250 KW，主进开关整定值400A; 供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm 结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2； 卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于DN150MM； 隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室

7、污水泵房， 污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM； 新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400600MM。,品牌商家物业建筑需求,KTV娱乐： 楼层层高：3.2米以上 柱距要求：适当宽度 电梯（店里垂直交通） 发电机容量：国家工业用电标准 使用面积：2000平方米以上，单层500平米以上 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施到位 物业交付标准：毛坯交付,何为商业地产,何为商业地产,品牌商家物业建筑需求,层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于8米为理想设计； 商场主通道不小于3米、次通道不小于2.2米； 在项目退红线的选择上，应遵循使

8、地块形状规则，店铺能方正间隔，充分利用面积为前提； 餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统； 以上各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据实际招商客户而定； 很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求，从而带给开发商较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商户首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外，在层高、柱距等方面部分商户亦会作适当让步。,业态建筑建议,何为商业地产,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租

9、不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待。,何为商业地产,零售业的发展趋势,随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式

10、在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。综观世界零售业总的历史发展趋势来看，年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；年代，零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展；进入年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；而年代末则朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，

11、主要体现在以下几方面：,趋势一：零售业市场高度集中化、规模化,从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。 再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标平均每间零售店覆盖的消费者数目

12、：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。,趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展,首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为68%。 其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店

13、正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,商业地产的内容,贯穿商业地产全过程的三种行为,开发行为,投资行为,经营行为,商业地产的内容,商业地产的四元素,开发商,投资客,商户,消费者,运营商,商业地产的内容,商业地产的市场发展条件,欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件； 在国外人均GDP300040

14、00美元时，家庭汽车拥有率1520，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，才是成熟发展阶段。,欧美：,商业地产的内容,亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。,亚洲及国内：,合肥经济：2010年，合肥的人均GDP指超过6000美元，2011年5月

15、机动车保有量61万辆，即每8个人有1辆车。（家庭汽车拥有率、停车位）,商业地产的内容,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展 趋势及特点,商业地产的发展特点及趋势,商业地产的内容,市场型商铺,底商型商铺,交通设施商铺,商业地产的类型,百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。 市场型商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。 社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商

16、用铺位。 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。,商业地产的类型,购物中心 SHOPPING MALL,概念： Mall林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多 商店、娱乐设 施和餐馆组成的大型零售综合体。 Shopping Mall 规模在10万平方米以 上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、 娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。,商业地产的类型,1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。 2、次（半

17、）主力店租户：运动名品店、服装旗舰店、书店、音像店等。 3、娱乐、餐饮设施：诸如电玩、KTV、酒吧等娱乐设施，以及中西式快餐、主题餐厅、精品中餐、 日韩料理、休闲餐饮、美食广场等餐饮设施。 4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。,SHOPPINGMALL项目包括的商业组合内容,讨论：合肥购物中心有哪些？购物中心有哪些知名品牌？ 你所知道的品牌属于哪一类？,商业地产的类型,百货主力店:商之都、合百、百盛、大洋、金鹰、银泰、新世界等,商业品牌,乐购,永辉,超市主力店：沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、永辉、苏果、人人乐、合家福等,沃尔玛,家乐福,商业品牌,建材家居主力店：红星美

18、凯龙、欧亚达、月星、居然之家、东方家园、美克美家等,商业品牌,家电数码次主力店:国美、苏宁、五星、宏图三包、百脑汇、颐高、赛博、国生等,商业品牌,影院主力店：中影集团、星美、时代今典、横店影视、上海永乐、金逸、嘉禾、大地影院等,南方新干线,商业品牌,购物零售：运动100、滔博、丝芙兰、屈臣氏、大千百货、三福百货、凡人服饰、纪念日、大头鞋业、百利鞋城、百丽、奥康、意尔康、九牧王、虎都、依立腾、海澜之家、劲霸、利郎、哥弟、雅莹、浪漫一身、达衣岩、江南布衣、贝拉维拉、秋水伊人、阿迪、耐克、英宝、卡帕、李宁、安踏、森马、美特斯邦威、以纯、巴拉巴拉、小猪班纳、嘀嗒嘀、太平鸟女装、阿呀呀、石头记、达芙妮、

19、通灵翠钻、金铂利、欧莱雅、玉兰油、阿依莲、歌莉亚等,商业品牌,餐饮美食：肯德基、麦当劳、必胜客、肥西老母鸡、大娘水饺、永和豆浆、土大力、星食代、上岛、栖巢、城市花园、德庄、小肥羊、小尾羊、刘一手、同庆楼、赛纳河畔等,商业品牌,休闲娱乐：麦乐迪、好乐迪、阿波罗、金皇冠、苹果、维果、芒果、方糖；神采飞扬、汤姆熊、百乐门、游戏世家；金士堡、舒美堡、浩泰；富桥、良子；丽妍、超妍、澳洲EV；金色米兰、天然等,商业品牌,商业地产的类型,商业地产的类型,销售模式,整体 转让,零散 销售,自由 出租,返租 销售,模式：全部销售、全部租赁、租售结合 商业运营模式：自营、租赁、联营,商业地产的销售模式,概念： 就

20、是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 。 实质： 商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。,返租销售,商业地产的销售模式,利益： 国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的

21、做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。 风险： 由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能全力为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。,返租销售,商业地产的销售模式,租金（

22、元/平米/天）销售单价（元/平米）回报率天出房率,公式,出房率：是指房屋净使用面积占销售面积的百分比。,租金问题延伸：“逃离”步行街：肯德基、大娘水饺、东亚快餐、百诚鞋业。,商业地产的销售模式,6%-10%左右是合理回报率,商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。 某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。,商业地产的销售模式,商铺定价操作程序,层别总价 = （目标销售总额总权重系数）X层别权重系数,凭经验对项目不同层别进行系数设定（第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100% ，依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如

23、此 。） 系数X销售面积（建筑面积） =权重系数 权重系数=总权重系数,商铺定价因素：成本、市场、周边项目、竞争项目、项目类型、档次等综合因素。,商业地产的销售模式,（层别总价层别总权重系数）X具体商铺权重系数 =具体商铺总价,设定各层别中各个商铺的系数，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。 商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数 具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数,商业地产的销售模式,商业地产的客户,投资者最关心什么？,物业是否能增值！,商业地产,经营者最关心什么？,经营是否可持续性发展！,投资者与经营者,怎样才能让投资者觉

24、得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？,商业地产,背景环境大的经济环境是否健康发展 行业环境商业地产行业是否是投资热点 地块价值地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理销售价格是否与实际价值趋同,商业地产,影响客户决断的因素,客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。,商业地产,影响客户决断的因素,参与开发的公司品牌,项目本身,内在因素,外在因素,客户自身实力、知识、年龄、偏好、,其他 （唯一性）,商业地产,外在因素,参与开发的公司品

25、牌,开发商,物业、运营公司,发展商,建筑设计公司,实力 信誉 经验,商业地产,硬件,软件,地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施 ,销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理 ,外在因素项目本身,商业地产,商业地产知识,商业项目赏析,商业圈的概况,合肥商业概况,商圈的构成,商圈大致由三部分组成 主圈 次圈 边圈。,主圈,主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，

26、这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。,次圈,次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。,商圈在受各种因素的影响，其范围和形态状是会经常变化的，一般情

27、况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。边圈,次圈,边圈,边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。,商圈分析,商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原则的条件下，

28、确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。,商圈分析的必要性,商圈分析是百货商店旱灾行合理选址的基础工作,商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。,商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前

29、提,在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，同时也是很有限的，百货商店在竞争中为取得优势，已广泛地采取非价格竞争手段，诸如改善商店形象，进行企业形象设计与策划，完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞争优势。,商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件,一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制

30、定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。,商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段,百货商店经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。百货商店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模缩小时，而百货商店的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动资金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。,商圈分析应考虑的因素,人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便

31、程度。 社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。 商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。,影响商圈大小的因素,百货商店的自身的特点 百货商店的商圈不仅有别开其他商场和商店的商圈，而且即使同是百货商店，坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有：商店的形象和信誉，服务质量的

32、优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地，商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良好形象的商店，高圈规模相对地会较其他同行业商店大。,商业地产知识,合肥商业概况,商业圈的概况,商业项目赏析,合肥概况 合肥经济发展 合肥商业发展,合肥商业概况,合肥是安徽省省会：位于安徽中部，长江 淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达 海，承东启西、接连中原、贯通南北； 全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要科研教育基地，国家级 皖江城市带承接产业转移示范区核心城 市

33、； 合肥市辖：庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。 2011年户籍人口708万，常住人口746万，市区常住人口328万。 全市行政辖区总面积11408.48平方公里，其中巢湖水面面积769.5平方公里；据最新统计数据，截止至2011年7月，合肥市区建成区面积，已达339平方公里。,合肥概况,“十一五” 合肥市发展状况,全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线，合肥成为重要衔接地,合肥成为新兴的南北运输要点,2008年合肥市被接纳为长三角城市，享受长三角发展待遇,合肥收到国际高档

34、汽车配件制造商的青睐,合肥市逐渐成为中国白色家电最大生产基地,合肥开始鼓励信息电子业从南方迁移至北,京东方落户合肥,工业增长,区位优势,政策优势,建立市政中心，简化工商业报批流程,为现阶段优势工业级优势商业提供市政配套支持,降低工商业检验标准,交通支持,合肥火车站的改造，扩容,合肥-上海/武汉/郑州的动车组，已建或在建近11条动车线,新建新桥国际机场，预计2011年投入完工并使用,长江路、马鞍山路等主干道的拓宽改造工程,建设中的轻轨1号线,合肥概况,2010年GDP2702.5亿 合肥近三年GDP总量增幅平稳，平均增幅明显高于一线城市，合肥GDP总量在与全国及周边主要城市的排名中落后，水平略高

35、于同是中部城市的南昌，整体GDP水平仅相当一线发达城市1/5。（合肥经济发展很快，但达到一线城市还有很大的差距。）,经济发展是商业发展的基础：近几年合肥出现了很多新的品牌：超市品牌、百货品牌、零售品牌、服装品牌、餐饮品牌等。,合肥经济发展,合肥市2009年人均GDP已超过5,000美元，表明合肥已经具备展购物中心、生活时尚中心等现代零售形态的条件。 合肥市2010年人均GDP8385美元，城镇居民人均可支配收入19051元；约占35%左右 2010年，合肥城镇居民人均消费性支出14012元，增长10.4%。恩格尔系数为35.8%，同比降低1.3个百分点；国际上认定的富裕水平为30%40%，低于

36、30%为最富裕。,合肥经济发展,一核：即合肥市中心城区以及周边城镇密集区，包括1个主城、4个城市组团、个滨湖新区； 五轴：是指条发展轴线，即合淮铁路、公路，合芜铁路、合马公路，合九铁路、合蓉高速公路，合六公路与合宁高速公路沿线发展轴；,合肥市规划打造“一核五轴多组团”城镇空间结构，构筑合肥都市圈：,合肥规划将沿城市主要交通轴线向东、北、西、西南、东南方向辐射五条拓展轴发展，主要向西、向南发展，适当向北、向东发展，老城提升。,合肥经济发展,合肥市中心城区规划划分为八个城市分区： 老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。,根据合肥十二五城市规划： 合肥市将打造由滨湖新区、老城区和

37、政务文化新区构成的中心城区； 到2020年，未来合肥重点开发区域包括西南部滨湖新区、经济开发区、高新区； 合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南政务新区，以带动新老城区共同发展。,合肥经济发展,至2020年，合肥市规划形成以轨道交通、快速公交为主骨架，常规公交、出租车等方式为补充的城市公共交通系统； 快速公交：至2020年，合肥市预计建设快速公交线路总长度180公里，形成“三横三纵”共10条快速公交线路，预计其中4条线路为南北走向，6条为东西走向；,轨道交通1号线：2009年下半年开建，预计2014年底开通运营； 轨道交通2号线：预计2011年开建，预计2016年底开通运营。 轨道交通规划：轨道

38、交通远景线网总长322.5公里，其中市区线路7条，全长215.3公里；市域线5条，其中1条机场专用线，全长107.2公里,合肥经济发展,合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业、企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的省会城市之一，居民收入及支出增速明显，整体经济实力决定了合肥商业也将进入传统商业向多元商业发展转型期。,合肥经济发展,总结,在80年代，合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商,家乐福、沃尔玛等大型连锁超市进入合肥，吸引了大量周边中等收入居民，合肥多家大卖场销售额排名全国前列；,尽管没有真正意义上的购物中心，但是元一广场及国购广场的运营还是让购

39、物中心业态在合肥开始崭露头角。而2008年开始，众多大型购物中心在建或者开建,90年代中后期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之,百大CBD购物广场、三里庵的国购广场等商业出现，开始由传统百货向新兴综合百货转变，多种商业形态开始出现,随着万达广场开业，合肥进入综合性商业快速发展期，购物中心将主导未来商业市场,四牌楼商圈崛起,大卖场效应,发展拐点：商业二次升级 购物中心开始大量涌现,传统商业占据主导； 三孝口商圈崛起；,商业升级,80年代,90年代,合肥市最核心商业区域：淮河路商业步行街；东段发展；芜湖中山路、蚌埠淮河路、六安皖西路 未来商业发展：中心区域商业、社区商

40、业,0206,0206,0610,综合性商业 快速发展期,2010及以后,合肥商业发展历程,合肥市级商圈主要集中于传统老城区范围，即环护城河内； 现有传统商圈基本分布于二环路以内； 向二环路以外区域延伸是新兴商圈发展的趋势。,合肥商业发展商圈,合肥发展区域,合肥商业发展商圈,合肥商业发展商圈,合肥商业发展商圈,合肥商业发展商圈,合肥商业发展商圈,合肥商业发展商圈,合肥商业发展现有商业,合肥包河万达广场总建筑面积约704,000平方米，其中自持商业中心面积约177,000平方米，五星级酒店面积约48,000平方米，已于2010年12月正式开门营业； 项目由万达商业综合体、万达威斯汀大酒店、沿河酒

41、吧街、包河金街、万达5A级写字楼、万达豪宅组成；目前已进驻的商业品牌包括万千万货、沃尔玛、国美、万达影城、ZARA、 GUCCI、孩子王、同庆楼、大歌星、大玩家等；,合肥商业发展万达广场,其商业功能涵盖百货、室内外步行街、购物中心，客群定位大众到中高档消费群，商业业态齐全，涵盖各类零售、餐饮、娱乐和休闲服务业态，主力店、专业店等商业品牌的知名度和影响力均较强。,，包河万达广场是目前合肥体量最大的购物中心，商业业态包括零售、餐饮、休闲娱乐，虽地处非传统商业圈，但商业品牌影响力和聚客能力均较强，商业影响力能辐射合肥大众到中高档的消费群体,合肥商业发展万达广场,万达广场到目前为止共分为四代产品，即一

42、代、二代、三代、A级店；合肥为第三代店,合肥商业发展万达广场,一、我们设计的东西，万达有中国唯一的商业设计院，有100多人团队的设计院，还不包括我们在全国各地的规划处。这是万达近些年能力发展的好的很重要的一个原因。学习境外加强国内，自己实践摸索独创的东西出来的。商业设计的好处跟我的生产单位和后期营运管理单位可以在网上沟通，我们内部有网，对设计的事物和运营当中发现需要提升的地方，可以马上反馈到前面，进行修改。我们不断的成熟就是这个原因。商业规划院对商业规律的认识和摸索不是一般人找的明白的。最最重要是对业态的规律的认识和人流动线的设计。这不是一句话两句话说清楚的。这是我们商业设计水平的不同。 二、

43、商业资源的拥有。万达现在跟我们跨国企业签了合作协议的有50家，其他的一些商家有五千来家，连锁企业就有好几百家。现在万达不存在招商问题，不能叫选商。三个版本，每个版本配什么样的商业业态，定下来的。进合肥可能我们是选别人。这个月底，下个月初可能就敲定了。盒子一样都容易盖，盒子的内容谁来管。商业资源丰富，每个城市不同，我挑谁。商业资源丰富不丰富，有一个很重要的判断标准，万达一个口号叫满场开业，竣工就是开业日。10月份能竣工，10月份就开业。竣工拿着竣工备案证，水电煤气都通了，差不多一个星期左右就通了。这是全国任何一个，乃至世界任何一个地产商都做不到的。这是商业资源充足，大家必须配合我们。在10年的磨

44、合中大家也明白了。随着我们大家一起开业。开业不是开几个，是全开、满场开业。 三、就是营运的能力。万达有中国乃至亚洲最大的商业管理公司。到今天年底管理的商业物业面积超过接近500万平米。到明年年底超过700万平米。每年200万平米往上增加。亚洲第一。这么大的管理团队，自己经过这么多年的管理，形成自己一套文化。商业管理书籍大概超过200万字，10几本非常细。开业有开业的书籍，招商分成若干招商。开业后前三个月的制度是什么样的。开业一年到三年是什么样的。人才培训太多太多了。商业物业的水平，设计的好、招商的好，不一定意味着一定成功。商业不能说商业，开业大吉这句话，有的是吉利的，有的是开业以后很快就死了，

45、后期运营的水平，也决定这个场子能不能火。所以万达拥有自己独特的连锁公司，商业管理公司明年可以到一万两千多人，今年接近七八千人。形成了自己的特色，万达有文化，团队很优秀，成立公司时间也长，开一个火一个。我不评价别人坏，我只说我自己好，就我的三点，自己能设计、商业资源丰富、能选商不是招商。万达广场可以这么讲，不管在任何地方开，任何城市开，开一个火一个。很多管商业的领导政府的都觉得很奇怪：万达没有培育期。若干个综合体，综合体和综合体是不一样的，万达综合体保证才是最好的。到时可以用时间来证明。开综合体有的开的半死不活的。开了以后再关门，有的是。 四、万达现在不缺钱，主要是人才能不能跟上。商业模式成熟了

46、，现在可以工厂化了。现在主要是人才就是我们公司应该说短板。不能说短板，应该说随着人才的增加，我的水平就增加了。现在万达人才是三个方面，猎头、招聘，但招聘是部门经理以下的，不招高端。万达每年的猎头费用在全中国企业是第一。全中国10大猎头公司全部是万达的合作伙伴。我看好谁就告诉他挖。再加上内部的提拔，猎头和提拔各一半。,合肥商业发展万达广场,安徽国购广场总投资约7.2亿元人民币，总建筑面积106,000平方米，已经进驻家乐福、国美电器、美高美国际娱乐、屈臣氏、运动100、肯德基等国内外知名品牌，目前进驻商家约达200多户； 国购广场同时配备500余车位的大型屋顶机动车停车场和3,000个停车位的非

47、机动车停车场;周边有大量中高收入居民及学校，因此以大卖场+零售+餐饮+娱乐社区商业定位吸引了周边人群。目前商场人气较旺。,合肥商业发展国购广场,安徽国购广场是合肥人气较旺的购物中心之一，商业业态以零售类主力店和专业店、餐饮及休闲服务业态为主，餐饮和休闲娱乐配置的比例较高，客群定位周边的大众消费者，主要以周边的消费者为主,合肥商业发展国购广场,合肥鼓楼商厦为时尚百货店，位于合肥淮河路商业街与宿州路交汇处： 商场成立于1996年,隶属于合肥百货大楼集团，商厦经营面积达3万余平方米；是目前合肥人气较旺的商场之一。,合肥商业发展鼓楼商厦,鼓楼商厦是合肥人气较旺的单体百货之一，其地理位置优越，但是业态较

48、单一，整体商场档次及品牌组合针对的主流客群定位为具有一定消费能力的年轻时尚消费者,合肥商业发展鼓楼商厦,合肥商业发展商业项目,合肥商业发展未来商业项目,截止到2010年底，合肥市现有大型商业总面积为170万平方米； 从2011-2015年，合肥商业供应进入稳速增长时期，5年间约有400万平方米新兴商业入市，预计到2015年，合肥总商业面积超过570万平方米。,合肥商业发展未来商业项目,2010年4月银泰百货以5.81亿整体收购合肥华侨广场，计划 将华侨广场主要用于经营百货店；华侨广场距淮河路步行街约20米，是合肥老城区首个改造项目，总建筑面积约180,000平方米，商业面积约80,000平方米

49、，项目预计打造成集高端百货零售商业、旅游商品、商务办公、休闲娱乐、酒店、居住等功能的都市综合体； 项目于2008年2月开工，预计2011年5月整个项目交付； 商业裙房共六层，裙房上部设有三个独立塔楼，高度在100米上下。,合肥商业发展银泰购物中心,恒盛坝上街总建筑面积达140万平方米，规划总用地面积16.53万平方米，规划有五星级酒店、甲级写字楼、超大型零售超市、酒店式公寓和超级影院等，整体项目预计打造成集居住、办公、大型百货、购物超市等功能的超大型城市综合体； 项目设有两幢68层双子塔楼，地下建有商场、通道，建成后将串联淮河路步行街、万达广场，形成省会核心商业圈； 项目由设计台湾101大厦的李祖原事务所和设计世界第一高楼迪拜塔的澳大利亚伍兹贝格担纲设计。,合肥商业发展恒上坝上街,合肥商业发展未来商业项目,按照合肥市大型