平顶山领舞尧山温泉项目广告提案141P.ppt

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1、领舞尧山世外田园大雅境界,这场即将启幕的山水诗画舞台剧以项目为舞者，以潮流为灵感，以大鲁山为舞台，以资源联纵为布景，以汤泉文化为灯光，以产品规划为剧本，以目标客群为观众，舞蹈开始之前，且让我想象几段舞中光景,冬日飘雪，枝丫下的栖息人，簌簌的落雪声，安静得像被世界遗忘，坡下，温池里流动着无休止的人间喜剧，他置身其中，又置身其外，在此间，一把竹椅，一盏清茶，辉映漫天飞雪，生活有很多绽放的方式，欢喜热闹是其中一种，被世界遗忘，或暂时遗忘世界是另一种,春晨清风，幽径间的漫步者，轻轻浅浅的脚步声，静谧得仿佛被时间遗忘，山下，温池里流动着无休止的过客，在此间，曲

2、径通幽处，花影压重门，生活有很多绽放的方式，匆匆忙忙是其中一种，被时间遗忘，或暂时遗忘时间是另一种,夏夜星空，庭院的观月人，躺椅吱呀的摇摆声，宁静得像是被自己遗忘，山下，无休止的上演着谁是谁的人间戏剧，在此间，疏帘铺淡月，密林现萤火，积草惊虫鸣，生活有很多绽放的方式，自我认知是其中一种，被自己遗忘，或暂时遗忘自己是另一种,秋日黄昏，露台上的饮酒人，看落霞与孤鹜齐飞、秋水共长天一色，屋内，黑匣子里一直上演伯牙绝弦，独孤求败的戏码，在此间，三五老友，举杯畅饮，握手畅谈，生活有很多绽放的方式，高处不胜寒是其中一种，把酒高歌，笑谈人间是另一种,如此境界，如何方能，完美演绎,?

3、,对项目的思考：从中国地产神话缔造者开始,精盘大家：黄文仔vs星河湾旅游地产：任克雷 vs华侨城大盘领袖：杨国庆vs碧桂园,1、精品房地产开发路线：如果让星河湾团队以2万元/标准来打造，能不能卖出6万元/？ 2、旅游房地产开发路线：如果让华侨城团队以主题游乐公园的模式打造，能不能实现旅游年度收入过亿？ 3、区域综合价值领袖路线：如果以小博大借力打力，先成为提升区域综合价值龙头地产商，后开发项目？,项目方向思考：,本案将贯穿“区域综合价值领袖路线”为宗旨，演绎一场极具诗画逻辑的舞台剧,策略架构：,“,”,回归舞台,以区域为背景，以资源为线索，扣问尧山风景区大舞台传播之道。

4、,鲁山旅游资源丰富， “山、泉、湖、俗、古、军、食、果” 山：尧山；泉：上汤、中汤、下汤温泉；湖：昭平湖；俗：包括饮食文化的民俗风情；古：历史人文；军：军事遗迹；食：鲁山特色饮食；果：野生果蔬；几个典型资源中，“山、泉、食、果”特色突显。,区域与资源,鲁山景点分布示意,尧山景区、昭平湖景区、佛泉寺景区、十八垛景区、画眉谷景区、六羊山景区、清水河景区、珍珠潭景区、百瀑峡景区、文殊寺景区,旅游景区（点）集群形成，规模经营优势明显 2001年以来，河南省实施开发伏牛山生态旅游战略，在良好的政策环境下，位于伏牛山门户的鲁山县抢抓紧抓机遇，加大对境内伏牛山区的开发力度，先后

5、建成了尧山景区、昭平湖景区、佛泉寺景区、十八垛景区、画眉谷景区、六羊山景区、清水河景区、珍珠潭景区、百瀑峡景区、文殊寺景区等多处景区（点），旅游两点不断增多。形成了以尧山为主的山水与人文观光与休闲旅游景区（点）集群，吸引了大批游客来此观光游览、休闲度假，为规模经营提供了良好的条件。,旅游市场规模稳步扩大，旅游经济收逐年增加鲁山旅游人数和收入连续5年不断增长。 2003年鲁山旅游人数为36万人次，旅游收入1900万元；2004年鲁山旅游人数为38万人次，旅游收入2800万元；2005年鲁山旅游人数为36万人次，旅游收入2500万元；2006年鲁山旅游人数为70万人次，旅游收入3480万元；2

6、007年鲁山旅游人数为91万人次，旅游收入3623.55万元。5年内旅游人数和收入增长了431%和191%。,截止2009年，鲁山县共接待游客490万人次，旅游直接收入1.46亿元，旅游总收入13.59亿元，与2008年相比分别增长31%、26%、31%。,在发展中国家，经济总是先在一个局部发展并形成增长极，形成集聚效应，当增长极发展到一定阶段，增长的边际效益趋于下降，这是就会形成扩散效应，并带动周边地区发展。而县域经济增长极的培育与发展，对于加快县域经济发展和逐步缩小城乡差距十分重要。旅游业是一项综合性较强的服务性行业,与国民经济的大多数部门和行业都有着紧密的联系。就经济发展相对滞后，但拥

8、析,尧山风景区，即石人山风景区，是国家重点风景名胜区，中国AAAA级旅游区，位于河南省平顶山市鲁山县，属山岳型自然风景名胜区。尧山雄踞中原，既有北国山岳的雄伟峻拔，也不乏南方山水的钟灵毓秀。在景区268平方公里的区域内，奇峰、怪石、飞瀑、温泉、山花、红叶、湖面、云海、原始森林、珍禽异兽及众多人文景观构成了完整的风景体系。,尧山风景区简述,项目处于尧山风景区温泉资源最为丰富的下汤镇，下汤镇以位于鲁山县上、中、下、三处温泉最下泉而得名。据明嘉靖鲁山县志载：“商后曾浴于此”。下汤温泉素以温度高（水温63 摄氏度）、流量大（每小时涌出量34吨）、富含多种矿物质（主要有苏打、硫磺等）和医疗价值高

9、（对治疗皮肤病、类风湿、关节炎等10多种疾病有显著疗效）闻名遐迩。,下汤镇简述,下汤镇经营中的温泉项目,市调实景图,酒店标间折后价格对比,对于尧山风景区辐射区域来说，周末是旅游旺季。下汤镇现存的温泉酒店中，下汤温泉度假村装修平淡，价格低廉，却生意冷清，玉京温泉国际酒店，客源爆满；皇姑浴经过装修之后均出现客户订不到房间的现象，从而说明:,目前现存温泉酒店已经不能满足客户对品味的需求,调查发现：,市场缺乏真正契合“温泉”气质的高端项目，温泉的旅游投资前景可观。,1、整体层次不高 2、产业结构单一 3、主题不够鲜明 4、经营业态重叠高 5、缺乏龙头项目 6、没有统一品牌将来趋势：陷入同质化竞

10、争，微利经营；服务质量下降，区域价值贬低；对整个区域价值造及我们房地产项目开发造成不利的负面影响。,现存产品分析,因此，我们承载着领导温泉文化向往扩张的历史使命, 所以本案必须逐力自身项目品质以及文化内涵成为区域内的一颗闪耀的亮星，带动整个区域温泉文化的产业发展。,从区域背景出发，我们提出这样的布景占位概念,河南鲁山尧山世界第一大佛河南鲁山尧山风景区河南鲁山中原温泉第一镇（下汤）本案,布景小结：项目的发展必须依托大的区域为背景，因此，我们提出 “让温泉与尧山大风景区其他旅游资源并驾齐驱，相互联动”的互动策略，让下汤温泉成为尧山大风景区人文景观完整风景体系里不可或缺的一部分，以

12、养功能。成熟期：保健养生文化，融合现在科技打造各类产品，配合各种运动健康养生元素成为一门世界公用的学科。,国际温泉趋势研究：台湾温泉：从观光休闲型向高级精致化系统医疗型发展。日本温泉：法律机制完善，管理模式健全，综合价值挖掘深度好。欧美温泉：从匈牙利、奥地利、冰岛、法国薇姿、加拿大、美国等有着共同的优势天然生态与世界人文的结合紧密，温泉的养生系列产品开发完善，形成特有的成功模式，并对外输出取得较大的成功。,SPA主要类型梳理： 1.会所 2.邮轮 3.城市日常 4.度假地 5.治疗性 6.矿泉 7.度假村-度假酒店,关于SPA养生,SPA主要消费形式： 1.放松与回春

13、2.内心朝圣 3.健身与运动 4.生活方式修正 5.义工式旅行 6. 补充式疗法 7.大自然疗法,不受季节限制的旅游资源温泉从大尧山风景区出发，大部分旅游资源都有一定的季节限制性，尧山的苍翠是以春的种子，夏的日光，秋的收获培养而成，一到冬季就蓦然荒凉；漂流的趣意是以夏的炎热，秋的气爽衬托而出，春冬两季未免过于寒冷；等等. 温泉不会，她是一种不受季节限制的旅游资源，昭示着健康与纯净的本初，是其他任何一种自然人文景观所不能抵达的治疗性旅游资源。,温泉，是一种自然资源，更是一种健康、纯净、本真的自然精神昭示，越来越多的人对其趋之若鹜。,且看一段数据分析,全球有75%的人属“亚健康”

14、据世界卫生组织的一项全球调查结果显示，全球真正健康者仅5%，找医生诊病者约占20%，剩下来的75%，就是属于“亚健康”者，这也是一种“病态”。中国有近10亿“亚健康” 在2001年中国亚健康学术研讨会上，医学专家们介绍，我国符合世界卫生组织关于健康定义的健康态人群只占总人口数的15%，有15%的人处在疾病状态中,其余70%的人处在“亚健康”状态这意味着，中国有10亿左右的“亚健康”人。社会精英所占比例达85% 据卫生部对10个城市上班族的一项调查，处于亚健康状态者占48，其中沿海高于内地，脑力劳动者高于体力劳动者，中年人高于青年人。另据一项专题调查显示，高级知识分子、企业管理者的亚健康发生

15、率高达70%以上，其中步入中年者处于亚健康状态的比例也接近了半数。而中国预防医学会副会长黄永昌教授认为，处于亚健康状态的企业管理者的比例甚至已高达85%,结论观点分析：,外围：旅游经济上升为国家战略性支柱产业；周边：边临小国重心倾向；内部：建设取强弥弱，平衡一体；潮流：温泉养生成为世界各地养生中的一种重要通用符号。,且看国内温泉项目成功案例,滨海类：珠海御温泉,门票:138元/人, 酒店标准双人间:680元酒店四星级,以其独特的温泉文化与产品吸引了全国各地旅游爱好者, 尤其自创的太医五行等特色服务为项目增添了无限附加值,致力于对于温泉文化的深度挖掘,从而获得的知名品牌,经营成功.,山

16、地类：广州从化碧水湾度假村,总占地240亩，建筑面积4万多平方米,度假村拥有8类客房200余间大型露天温泉占地38亩，拥有33个大小不一的温泉游泳池、戏水池和药浴池，国医馆、沐足廊、按摩廊设施齐全，全部贯穿祖国医学的养生理论和方法，温泉区食街提供各类保健食谱.,位于昌平小汤山,温泉游泳馆占地2万平方米，水上娱乐丰富：嬉水乐园、3米跳水、桑拿、温泉泡池、人造海浪、特色漂流、高山滑道、儿童乐园、高温浴、沙滩浴、石板浴、牛奶浴、瘦身浴、芦荟浴、SPA盐浴、中药浴、薄荷浴等,深井类：北京龙脉温泉度假村,温泉生命育养文化=温泉价值科学+温泉精神演绎+温泉思想艺术,如何注入温泉文化？,温泉价值科学:

17、是指温泉项目的经营符合科学规律,是温泉经营项目设计服务和设施设备的依据。,温泉精神演绎: 是指温泉项目的经营要有文化内涵。当温泉经营的服务项目和设计有了文化内涵的时候，就会变得高雅、浪漫，让人们得到陶冶情操、充实精神世界的享受。,温泉思想艺术: 除了有文化内涵之外，还要有艺术内涵。书画、音乐等，都是艺术的表达形式。让人们在享受温泉服务的过程中感受到心灵的愉快和思想境界的升华。,文化价值延承创新创意发扬及系统体系化，结合当地特殊的温泉民俗，把文化符号嫁接到产业经济中实现旅游六大需求，从而形成良性互动，成为核心观念。,温泉文化养生产业功能体系图,听觉,心觉,嗅觉,视觉,道教疗养,国

18、粹针,中医养生学院,百草堂,丹道馆,温泉五觉养生,触觉,中国养生文化，特别是汤泉养生文化，道家养生文化极为丰富，四圣故里南阳，可为本项目提供大量的人才与技术及资源支持。,温泉五觉养生文化体系,客户消费引导体系图,灯光小结,温泉，既是一种自然资源，也是一种文化风情。文化是历史的投影，也是历史的延续。温泉文化，实质上是温泉的一种理念，一种信仰，一种生活方式，一种表现形式。目前国内的温泉消费市场逐渐成为完全竞争市场，国内成功温泉案例无一不在温泉文化上进行了深度的深挖，因此本案若要跳出周边市场，成功拉动区域发展，将自身塑造成为区域品牌，不光在产品本身要精雕细琢，而且还要在温泉文化上进行完美的

20、目所处区域居民收入低，产业经济结构不完善；该项目作为运作首个高档温泉山地别墅项目，周边没有呼应，有相当的市场压力。,O,紧邻高速公路开口，时空距离适当，紧邻昭平水库，有利于改善旅游客户对片区的认知；旅游者对地区的普遍认知度不高，项目缺乏文脉传承；下汤镇成规上档次的温泉休闲娱乐严重不足，在旺季。,T,国内游众多成功运作模式的旅游地产；美亚旅游地产专家团队提供全方位的策略支持；下汤镇已经形成温泉旅游消费的雏形，为区域打造成为“中原温泉第一镇”奠定了基础；平顶山、洛阳及周边城市旅游消费人群占较大市场份额，有明显的区域性和稳定性。,利用开发商政府资源和项目市场先机优势。打造

21、区域领头羊项目，成为区域的代言项目。打造温泉文化、养生产业链、丰富旅游消费吸引物。,占据市场空间，创新产品形式; 根据消费者目前对下汤镇温泉的长久高认知率先打造汤镇温泉养生度假区第一品牌。,发挥优势,利用机会,项目战略选择：,周边酒店度假产品为主，同时要解决目前困境和运用好旅游元素。作为一个仅具备旅游元素，地处旅游产业发展初级阶段的小项目而言，在方向打造方面必须从以下三点进行突破： 1、具有知名度和规模性影响力。 2、具有特色主题旅游消费吸引物，获得客户美誉度。 3、客群需有足够的休闲放松、停留娱乐的空间、时间。,突破思考,开发战略：以外打内，借力打力、高调入市、精准营销。开发定位：

22、先立品牌，次做产业形象，开发产权酒店及形象配套物业，实现品牌美誉度提升现金回笼及区域价值拉升，为开发低密度产品奠定价值空间基础。项目整体定位：豫西南温泉养生度假基地：休闲度假与养生保健消费定位：温泉水疗道医养生+特色客栈+酒吧美食+民俗体验+城市购物,项目综合定位方向,目标客群类型：投资客度假客+居住客+经营客物业形态：温泉主题产权酒店+ 私家mall综合娱乐休闲会馆+产权公寓+半山别墅或其他低密度产品物业养生定位：温泉文化内涵、科学健康养生体系、经济产业化发展。,项目区域龙头品牌模式开发方向,产业经济模式圈层,旅游产业群、产业经济链、产业循环经济、温泉文化、养生产业,

23、半坡别墅或低密度产品,Mall私家综合休闲娱乐会馆,温泉主题产权酒店,其他所有项目作为本项目的配套,精品产权公寓,我们不是纯粹的温泉酒店,也不是单纯的别墅, 而是集游、住、娱、享、食多位一体的温泉文化主题特色地产项目。,面对项目的多元性，如何挖掘项目的魅力亮点，,以此，对项目的产品打造提出以下建议,主题酒店还是星级酒店？,服务经济的未来发展方向，必将是不断走向体验经济。阿尔文托夫勒未来冲击体验经济将是最新的发展浪潮。在服务经济时代，产品是企业提供服务的平台，服务才是企业获得利润的主要来源；而“体验经济”则是服务经济的更高层次，是以创造个性化生活及商业体验来获得利润的。正如托夫勒所

24、预言，近年来伴随着现代旅游业的飞速发展，作为旅游业三大支柱之一的旅游饭店业市场，也悄然发生着一种产业意识蜕变。随着人们社会生活水平的不断提高，他们对旅游饭店的服务要求，越来越趋向于一种个性化体验。于是，一种有着显著文化特色，并给人以特别感受的主题文化酒店便应运而生了。,且看中国主题酒店的现状,酒店概念建议,深圳威尼斯酒店,主题：滨水异域,四川鹤翔山庄,主题：道教文化,深圳威尼斯酒店的水城构建、广东长隆饭店的沙漠猎奇、四川鹤翔山庄的道教发挥、山东阙里宾舍的儒家继承，以及内蒙古饭店的草原感悟、成都京川宾馆的三国写意、特别是成都西藏饭店的藏文化符号与元素在实践中自成体系的成功运用一切的一切，都推

25、进着现代主题酒店势不可挡的发展趋向。,相比于传统酒店那种千篇一律的设施设备和模式化的单一服务，这些以特色文化为创建灵魂的主题酒店，有着不可比拟的市场竞争优势。它们以自己独特的主题文化为企业灵魂，从建筑风格、装修氛围到服务理念、特色产品等，均实现了文化创新，从而把客人在酒店单纯的物质消费过程，提升成了一个品味文化、切身体验、追求美好记忆的精神享受过程。在这些特色酒店里，一切历史的、现实的、人文的、自然的、经济的、科学的文化因素，都成了他们借以发挥的服务主题。在这里，酒店不再是单纯的住宿和餐饮场所，而一下子蜕变了人们寻求一种特殊精神享受的“文化天堂”。,因此，对于项目酒店的规划，我们建议是主

26、题产权酒店，而不是星级标准酒店.,作为生态定位项目，产品规划应该倾注于对山水人文生态的构筑和人性安静休憩的内心归省，追求于建筑肌理与文化生活的完美皈依，同时融入对产品如何立足于社会，超前于社会，让建筑肌理的标准更加符合人性核心需要的思考！同时在土地价值最大化（规划、单体）与充分挖掘基地特征，突出资源优势（内部、外部、山地、水景）等方面做出考量。建筑风格在延续新中式风格基础上强化现代、国际色彩，对新工艺、新材料、新技术及本地材料使用，保证均好性、品质感，特别在强化社区入口与室内外公共空间品质尤为重视。,吾乐生态山水之美,生态概念建议,让建筑与自然共生,有生命的建筑，要与周围的自然环境融为

27、一体，一如在土地上生长出来的一样，由春天的风、夏天的雨、秋天的霜和冬天的雪历练雕琢而成；每一幢建筑都处于自然的随意状态，它带着时间的痕迹，纯美而质朴，仿佛自宽广的土地和绿色中生长起来，那生活，仿佛也和自然长在一起！延续既定新中式风格基础上，深入挖掘新中式内涵、创新表现手法，追求细腻空间。气质高华、璞玉浑金，质朴内敛之中通过精致细节突出精良品质。强化建筑风格与地缘文化关联性，创造性满足现代审美趣味与居住功能。,建筑概念建议,尊地脉之魂，敬水木之情,每一个场域都有自身的地脉潜能，风景园林核心关键是发现场地的灵魂，只是对场地景观资源的充分发掘利用。根据树木、水景等的走势将建筑和谐有序融入

28、景观之中，使建筑仿佛景观中自然生长出来，这样操作的理由和执行的代价，都会给人以震撼。,园林概念建议,路是用来沟通的,好的别墅社区道路，首先是便捷性、安全性等功能性标准，其次是景象、尺度等视觉性标准，最重要的是基于人性关怀的人车分流体系。,道路概念建议,有地暖的山中建筑，冬天不冷,技术概念建议,低温地面辐射供暖并不神秘，早在公元前 1300 年，土耳其王族的宫殿中就有了地面辐射供暖的雏形，罗马帝国时期，人们开始将温泉引入地下管槽，在大理石地面下循环发热取暖。在我国，地暖的历史可追溯到明朝，但那时的地暖只能为皇宫王室才能拥有，如故宫，宫殿的青砖地面下都有砌好的烟道，并配有出烟窗，冬天，通过

29、这些烟道传烟就可以达到加热地面青砖，而后把热能传到室内，使室内产生温暖的效果。新型管材的出现，可以在地板下铺设低温散热管道，利用地板自身蓄热辐射而将热量向地面上的空间散发。这种维持稳定适宜温度的供暖技术就是我们现在所说的地暖。,因此，对于项目技术上，我们建议低碳节能新材料、新技术应用同时采用温泉作为取暖源，提供地暖技术服务，节能环保，同时又能解决此片区市政供暖不方便的问题。,服务理念建议,一等服务，匹配一等建筑,看为你服务的人，知道你是怎样的人，看一个管家，知道一个社区的品位。建议项目聘请国际一流物业服务团队，他们深谙东方服务哲学，并雕琢西方服务礼仪，将“礼宾式”服务理念用于顶级住宅领域

30、，专为中国顶级住宅定制。愈是细节之处，愈是呈现中国圈层人士生活风格！私人管家服务，贴心周到，排解生活与心灵的繁文缛节。对于房屋维修、清洁卫生、整理园艺、安全护卫、家政服务等，他们会24小时安排专人监督处理，以期达到最佳效果。只需一个电话，剩下的事情由他们来做！个性化服务业主可以将需求告知物业服务中心或客户助理，物业服务中心将根据客户需求提供个性化服务，并定期反馈，尊重业主的自主权。一站式服务需要物业帮助或解决困难时，只需一个电话，物业服务中心将派客户助理全程跟进和落实。零干扰服务对业主生活与出行影响最小化，从客户需求出发，确定物业管理业务服务流程与工作时间。,剧本小结,与观光旅

31、游资源相比，深度度假旅游资源更重视观赏游憩资源、生态环境资源、服务设施及服务、餐饮及其环境、娱乐项目等要素，尤其是度假的本体资源要素十分重要这对于充分认识温泉度假地旅游资源的意义是重大的，度假游客对度假地的需求，与观光游客对观光旅游资源的需求相去甚远，规划师若仍持观光旅游资源的评判标准，则可能在温泉旅游资源把握和温泉度假地开发方向上走偏。所以，我们提出项目的规划剧本是以产品为依托，打造全新服务理念，集合所有的硬件载体，注入舒适、人性、自然的规划理念，为客户营造能够使身体与心灵双重回归与释放的环境。,舞台、布景、灯光、剧本、演员都已就位，迎来的，将是怎样的座上宾,?,”,引入观众,“,从市场

32、出发，以找出对应观众，对号入座。,对于观众的特性描述，请先看一段市场调查统计,美亚国际市场问卷调查表： 1. 您是否接受在下汤居住（1）是（2）否（停止访问） 2. 您打算多长时间内可以购买下汤的物业：（1）一年内（2）二年内（3）三年内（4）已经购买（5）未知 3. 您购买下汤的物业可接受的车程：（1）半小时内（2）45分钟内（3）一个小时（4）一个半小时（5）无所谓 4.下汤物业能够打动您的条件：（可多选）（1）拥有下汤住宅，呼吸清新空气，享受轻松、惬意、无拘无束的生活（2）为孩子提供接近大自然，并感受田园风光、体验乡村野趣的环境（3）为家人提供一个安静、空

33、气清新、距城市不算远的房子，偶尔自己也去（4）高速公路出口即到，交通方便，既可以做第一居所，又可以做休闲的第二居所（5）有温泉，投资升值潜力大（6）有标准温泉会所服务设施，物业有档次、享受郊区生活的同时不降低休闲生活品质（7）既可以自己、家人、朋友放松之地，又可以作为公司会议基地（8）价格相对便宜，购买无资金压力，多一套这样的物业无所谓（9）其他： 5. 下汤置业，您考虑的方位（1）靠近昭平水库方位（2）在山群里面（3）靠近高速路口（4）只要空气好、景观不错，路程不太远，方位无所谓（5）其他,6. 高速公路出口50米处、带高档温泉会所或高尔夫物业，您是否愿意购买（可多选）

34、（1）乐于购买（2）只要空气好、产品好、环境好、安全有保障、物业管理到位，可以购买（3）价格比其他区域的同类物业低很多，物业品质不降低，可以购买（4）需要满足资金条件许可，才考虑购买（5）无论如何不想买（6）未选 7. 您愿意考虑的房屋类型是（1）电梯公寓（2）全复式花园洋房（楼高4层）（3）联排住宅（4）别墅（价格最贵）（5）其他 8. 在环境、风水、规划、单体设计、精装修、管理等条件都满意的前提下，您能接受的该位置、该物业类型的最高单价（人民币/平方米）：（1）2000元以下（2）20002500元（3）25003000元（4）3000-3500元（5

35、）35004000元（6）40004500元（7）45005000元（8）5000-6000元（9）60007000元（10）70008000元（11）800010000元（12）10000元以上 9. 总价为：（万元）（1）30以下（2）3040 （3）4050 （4）5060 （5）60-70 （6）7080 （7）8090 （8）90-100 （9）100120 （10）120140 （11）140160 （12）160180 （13）180200 （14）200230 （15）230260 （16）260300 （17）300以上,10. 对于此类物业，您希望社区有什

36、么样必备的配套设施（多选）：（1）设施齐全的会所（2）比较有档次的幼儿园（3）社区诊所（4）网球场（5）室内游泳池（6）宽敞的绿地草坪（7）户外小型体育活动场所（8）社区电瓶巴士（9）老人活动中心（10）儿童室外活动场所（11）比较大的宽阔地带，可游乐嬉戏（12）其它 11. 请问您需要的住房的建筑面积（m2）大致的范围为：（1）60及以下（2）6090 （3）90120 （4）120150 （ 5）150180 （6）180220 3 （7）220260 （8）260300 （8）300350 （9）350及以上 12. 如果在此开发产权式酒店，您是否考虑投资：（

37、1）考虑（2）不考虑（3）未选 13. 对于社区保安，您有何要求（多选）：（1）24小时保安巡更（2）小区内红外线监控（3）每户/每单元门口设置摄像头（4）每户智能化报警（5）设有紧急求救系统 14. 是否需要停车位：（1）不需要4 （2）需要一个（3）需要两个（4)更多 15. 你打算购买还是租用停车位：（1）购买，承受价位为为 / 元（2）租用，承受租金为 / 月,16. 您所要求的物业管理企业是：（1）国际知名物业管理（2）国内知名物业管理（3）名酒店集团的酒店式服务及管理（4）一般物业公司即可，但要求安全可靠服务周到（5）其它 17. 请问您能接受的物

38、业管理费用（元/月）大致范围为：（1）1及以下（2）12 （2）23 （3）34 （4）45 （5）56 （6）68 （7）810 （8）10及以上 18. 您对此类物业的室内装修要求是（1）毛坯房（2）全套国际名品精装修（3）菜单式国际名品风格装修（4）中国传统风格（5）其它 19. 您希望同一社区内的住户之间：（1）尽量少往来（2）可以互相往来（3）尽量多的往来照应（4）不要互相打听隐私 20. 您对此类物业的建议中，特别在意的方面是：（1）外观（2）内部结构（3）通风（4）采光（5）私密性强（6）有特色空间（7）风水（8）极佳的视觉景观（9）其它,

39、背景资料： 1. 年龄（岁）： 1）20-25 2）26-30 3）31-35 4）36-40 5）41-50 6）50以上 2. 性别： 1）男 2）女 3. 您的最高教育程度为： 1）高中及以下 2）大专 3）本科 4）硕士及以上 4. 您的家庭月均收入 1) 5000元以下 2) 500010000元 3) 1000020000元 4)2000030000元 5）3000050000元 6)50000元以上 5. 婚姻状况：（1）已婚（2）未婚 6. 您的在来下汤之前居住地： 1)郑州 2)平顶山 3）外省市的大城市 4）小城镇 5）南阳 6）其他 7. 您的职业为： 1）党政机关/

40、政府官员 2）三资/股份企业 3）国企/集体企业 4）私营/民营企业 5）个体/承包人 3 6）自由职业者 7）科教单位 8）专业人员（医生、律师、建筑师等） 9）演艺娱乐业 10）其他： 8. 请问您目前的家庭居住情况为： 1)独自居住 2)二人世界 3)三口之家 4)有两个及以上的子女 5)三代或几代同住 6)其它： 9. 现在的居住形式是： 1) 购买的公寓 2）购买的普通住宅商品房 3）购买的别墅 4）租用的公寓 5)租用的别墅 6）租用的住宅 7）其他（请注明）,访问调查统计,针对本案周边项目旅游客群的客户问卷调查，共访问人数500人，晒取有效访问300组，以便更加精准了解客户需求特

41、征以及心理。调查地点：下汤镇各温泉度假酒店（皇姑浴、玉京、下汤温泉度假酒店）调查时间：双休日调查对象：游客（25-50岁不等）,其中愿意购买此地物业占70%左右.,有以上数据可以看出, 客户接受车程在45分钟-1小时左右.,购买意向:,客户来源调查统计,受访客户其中来自平顶山占到总数的59%，其次是周边县市及郑州，而外省市只占到了总数的2%,客户职业特征显示,政府部分与企业人员共占到了总数的68%,从客户调查反映出，投资型酒店、公寓不存市场认知接受度高，然而别墅客群需要进引导说服。,主要辐射客群：平顶山，其中占总数的50%左右。次要辐射客群：洛阳、漯河、郑州以及周边。酒店辐射范围地域

42、为整个河南，甚至外省市，但数量较少。,辐射范围,平顶山中国煤炭工业城市，属于资源型城市，总面积7874 平方公里，总人口516万，城区人口100万。 2008年人均生产总值居全省第四，地上地下资源丰富，原煤总产量103亿吨，素有中原煤仓之称，保有储量80多亿吨，占河南省总储量的51%。,平顶山市场研究,平顶山房地产市场分析,由于市场上没有真正成功的具有第1.5居所性质的休闲消费房地产项目，所以造成消费者对第二居所的休闲度假物业功能理解比较简单，选择面狭窄。另外从周边项目盈利与开发模式上都没有清晰概念，把房地产开发与旅游产业开发混在一起。,游客对房地产消费市场看法,作为高端性第1.5居所“5+

43、2”生活方式、消费行为的功能满足载体，需要在产品、营销、区域价值等层面对目标消费人群进行充分的提示和引导。,城市家庭主题度假生活成为需求主流:,消费者调查报告中被访者年龄主要集中在3645岁之间的中年人，这类有钱、有闲、多数有车的消费者都已有置业经验，他们会考虑购买郊区物业作为第二居所，用来休闲、度假、投资和养老使用；消费者调查报告显示，30%的受访者最可能购买项目的产权酒店或公寓物业；消费者调查报告显示，被访者投资休闲度假物业的接受的价格元平均水平2000-3000元/不等，总金额10-30万之间，要求稳定回报；同时显示，被访者平均每年用于休闲度假的费用从5000元/年到10万元/年

44、不等，主要集中在5万元/年和2万元/年.,游客对第二居所消费观念,对于第二居所或者1.5居所，这样的奢侈品，其主力消费对象始终是高端人群，具有攀比心理。,攀比心理较强:,消费者调查报告显示，被访者购买郊区物业的主要用途是不定期度假、亲朋聚会或者是老人常住/养老/投资收益。(其他) 从深访问卷中可以看到，高端客户愿意购买自己理想中的第二居所物业，其消费判断标准取决于自己的要求，而并不是来至于市场的评价体系；从深访问卷中可以看到，整套住房精装或者是个性化定制是大多数被访者希望的；社区内部的生活配套设施、房屋的质量、房屋的建筑风格和社区安全性是影响被访者作出购房决定的主要因素；,消费群体特性,对

45、于第二居所这样的物业形态消费还处于萌芽状态，消费者市场还没有形成自觉地判断标准。对产品的要求呈现多元化趋势，自我意识、圈层封闭、眼界开阔是主要特征。,圈层生活群体意识突出:,温泉主题酒店,温泉别墅,酒店公寓,商业综合,度假客,经营客,居住客,投资客,项目综合定位：别墅+酒店+公寓+商业项目产品定位：具有旅游元素的高端地产项目,回归项目,现在，根据项目自身条件，我们将入场座位分为： VIP包间贵宾尊席大堂卡座三类，他们所对应的观众分别是 ,VIP包间别墅客群第二居所，同家人享受自然追求品位，进行商务接待，特殊用途贵宾尊席公寓客群投资收益，5+2生活模式大堂卡座酒店客群旅游观光，

46、体验温泉，回归自然,建筑首先是精神的庇所，其次才是身躯的庇所挪威著名建筑理论家喏伯格舒尔茨,【VIP包间别墅客群】,物理属性：平顶山或辐射范围内政府官员、企业高层、私营业主、煤业矿主精神属性：喜欢自然、渴望身心的双重释放，追求品位，崇尚境界年龄跨度：四十岁以上结合物理属性与精神属性我们发现，选择本案客群不光是财富的炫耀，而是真正意义上的回归，一种精神境界的超脱，他们会选择项目作为其第二居所，最终我们客户总结为：,意境领袖,贵在极少数人的理想境界,“价格定位整体超出所在片区市场，同时形象树立远远超出片区，打捞高端客群，他们在此间”,流水无声，落花无语，红尘俗世远天边，人淡如菊.,

47、【贵宾尊席公寓客群】,物理属性：平顶山或辐射范围内政府官员、公务员、私企老板、本地投资客精神属性：喜欢自然、讲究品位，讲究格调，讲究身份年龄跨度：三十岁四十岁他们，区别于享乐主义者的缤纷热闹；区别于巨富阶级的浮华豪奢；他们是生活的宠儿，是成功者，是一般人眼里所谓的“富人”，他们是一群,城市梦想家,梦想时间累积的精神堡垒,“钱不是识别他们唯一的标志，他们是城市中坚阶层，他们在此间”,鸟鸣溪涧，山色空蒙，笑看廊前江湖兴风,【大堂卡座酒店客群】,物理属性：平顶山或辐射范围内公务员、有领一族精神属性：目标明确，有分明的道德底线，坚持向上健康的生活习性年龄跨度：二十五岁以上他们，对生活，不事张扬者，热爱自己，健康的体魄是达成一切目标的前提；他们对事业进入积极状态，在工作之外，他们渴望充分享受每一份快乐与健康，他们是,悦生活群体,健康实现一切自我肯定的前提,“他们会被舒适，人性化的设计与规划打动，他们在此间”,落花踏尽入何处，笑入碧水温池中,综述小结,舞蹈的入魂是一个延续的过程，在一定意义上就是自我超越。综上所述，我们从大鲁山区域探讨了舞台背景；从尧山旅游资源的联动探讨了

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