年华润置地凯旋门年度提报68p.ppt

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1、,橙子的营养价值：维生素C、苹果酸、琥珀酸、糖类、果胶等。 维生素C：增强人体免疫力，帮助细胞新陈代谢。果酸和琥珀酸：利于食物消化吸收，开胃健脾，增进食欲。糖类: 供给人体所需热能。果胶：可降低胆固醇。 Orange,橙子可以开胃解渴，帮助消化，具有很高的美容价值。橙子对于我们来说是一味不可或缺的佳品。,Shenyang Concept Advertising Co.,Ltd.,2010年华润置地凯旋门年度提报,理念市场部 2010年12月,华润置地凯旋门,1. 2010年宏观市场概况,2. 政策解读及后市预判,3. 本案情况及未来推盘,4. 竞品市场情况,5. 来自城市综合体的竞争,6.客户

2、需求与竞品上市,目 录,华润置地凯旋门,一、2010年宏观市场概况,6,华润置地凯旋门,前三季度中国国内生产总值为268660亿元。其中，第一产业增加值 25600亿元，增长4；第二产业增加值129325亿元，增长12.6；第三产业增加值113735亿元，增长9.5。,1、2010年全国经济依然增长迅速,今年前三季度，辽宁省地区生产总值(GDP)13055.9亿元。按可比价格计算，比上年同期增长14.4%，增幅高于全国3.8个百分点，比上年同期高1.7个百分点。,1-9月份，预计全市实现地区生产总值3642.4亿元，增长14.4%; 全社会固定资产投资3820亿元，增长38.5%; 地方财政一

3、般预算收入338.4亿元，增长20.9%;城市居民人均可支配收入15486元，增长11.2%;农民人均现金收入10360元，增长13.2%。,2、2010年辽宁经济增长率高于全国,3、2010年沈阳经济增长率与全省持平,宏观经济情况,华润置地凯旋门,关于全国房地产市场11月份十大城市房价指数,全国十大城市中九座城市房价环比上涨，十座城市全部同比大幅上涨，“9.29新政”调控效果已不明显，抑制作用已然失效， 全国房地产市场依然没有任何降温的趋势。,从2010年前三个季度的宏观经济情况来看， 无不表现出强势发展的趋势， 作为GDP增长的支柱产业房地产行业 也一如既往的“坚挺”，保持着居高不下的态势

4、， 而沈阳市场变化情况又如何呢？,华润置地凯旋门,9,华润置地凯旋门,近年来沈阳商品房住宅均价及涨幅情况,近年来，沈阳商品房住宅价格除了在2008年经历了金融危机影响，价格相比2007年有了微小的下调，在进入到2009年后，截至到现在，两年间住宅价格有了翻天覆地的变化， 可以说 沈阳房地产市场仍处于火爆热销阶段。,沈阳商品房供应与成交情况,沈城商品房自进入2010年后，受春节期间的交易淡季影响，供应量与成交量均从2009年的高峰下探至谷底，但之后便开始稳步回升，特别是成交量方面全年保持上升趋势。,华润置地凯旋门,价格稳中有升,未受新政影响,华润置地凯旋门,从图表中可以看出2010年的沈阳市房地

5、产市场价位趋势变化还是以稳中有升为主要基调。国务院在4月中旬以及9月末两次发布新政调控市场，但对沈阳的房价并未起到明显的抑制作用。,12,华润置地凯旋门,沈阳房地产市场现阶段正处于迅猛发展之中， 但未来沈阳仍手握“杀手锏”， 还有多项“城市机会点”可使得沈阳房地产市场更上一层楼。,华润置地凯旋门,沈阳与国内副省级城市相比，无论是房价的涨幅，还是房屋的均价，排名均在较后的位置。省内的大连均价已过万元，与沈阳相似的武汉、成都均价也达到7000元/平方米以上，同为副省级城市的南京均价也早已超过万元，而沈阳即使是市内五区的均价还保持在6000多元/平方米。,可以说沈阳商品房市场还处于较低的价位阶段 ，

6、房价敏感程度远远不及北京、上海等一线城市， 也使得沈阳房地产市场价格变化有一定的滞后性，未来上涨空间十分巨大。,城市机会点一：,1,沈阳与同级别城市相比房价较低,14,华润置地凯旋门,济南由于全运会的举办，位于济南东郊的奥体中心周边的房价不到两年的光景已经突破了每平方米8000元的大关，甚至超过10000元。比济南楼市在售的楼盘均价高出几千元。1年前还是4、5千元一平米的楼盘，现在单价全线上涨，其涨幅令人乍舌。 去届全运会在济南召开，而下一届3年之后就是沈阳承办。举办地就是沈阳的奥体中心。据悉仅仅是举办全运会沈阳的投入将是1000亿。届时，奥体板块的面貌肯定比今天更好。 到时候房价会不会上涨？

7、答案是肯定的。全运会对房价的拉动会不会赶超济南的房价，让我们拭目以待。,城市机会点二：,沈阳会是下一个济南？,2,15,华润置地凯旋门,城市机会点三：,11月1日11时，哈大铁路客运专线沈阳至大连段完成铺轨贯通，这预示着哈大铁路客运专线明年底将实现全线通车。 哈大铁路客运专线计划于2011年底通车，设计最小发车间隔3分钟，年发送旅客8000万人次。届时，大连到沈阳的旅途时间由4个小时缩短为1个小时。,关于高铁的开通,届时沈阳经济区将与其他城市更加紧密联系起来，经济将进一步得到发展，从而使得沈阳房价借着经济发展之势一同腾飞。,3,16,华润置地凯旋门,城市机会点四：,4,各城市泡沫成分比例 泡沫

8、成分在50%以上的城市：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄 泡沫成分在30%50%之间的城市：有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都 泡沫成分在10%30%之间的城市：南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙 泡沫成分在10%内的城市：南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐,中国社会科学院12月8日发布2011年住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)。绿皮书预测指出，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。,沈阳房价泡沫成分比例低,可见，即使未来全国房地产市场

9、大环境有所变化，沈阳的房价抗压性仍然较佳。,17,华润置地凯旋门,现阶段暂处于价格洼地的沈阳房地产市场, 未来楼市的发展还有较长的路要走。 价位还有一定的上涨空间。,18,华润置地凯旋门,本案所在的沈阳市铁西区是 近年来沈阳房地产市场市中心五区发展最为迅猛的地区， 铁西区依靠前几年的大规模“推倒重建”， 现在可以说 已俨然成为沈阳房地产新项目的“聚集地”。,关于沈阳各个区域价格变化情况,华润置地凯旋门,从沈阳各个区域在“二次调控”后的价位变化情况可以看出，大浑南航高基地以及铁西的新老城区环比增幅最大，均超过了2%。,华润置地凯旋门,1、大浑南航高基地片区有着未来市行政中心南迁的利好消息；并且未

10、来2013年全运会的召开也必将对整个大浑南区域房地产发展起到较大的促进作用；沈阳地铁4号线、9号线、10号线立项已经上报，预计明年有望开工建设4号、9号两条线，两条线路均途经长白岛、浑南产业区。 届时浑南区域各个项目必价格上涨，虽对本案区域造成竞争，但其拉动整个沈阳市房价的集体攀升的作用更为明显。 2、而本案所在的铁西区依靠自身价值的不断提升，环比涨幅较大，多年来GDP连续处于全省第一，也说明了 本案所在的铁西区未来发展依然潜力无限。,关于沈阳房地产强势发展的区域,华润置地凯旋门,沈阳的宏观经济以及房地产市场前景较为乐观， 且区域发展潜力巨大， 只要明年国家不新出台极其严厉的打压调控政策， 沈

11、阳的房地产市场仍有较大的发展机会。,华润置地凯旋门,二、政策解读及后市预判,23,华润置地凯旋门,对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。,对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。,关于二套房贷款,关于购房的契税,央行11月19日晚宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。,上调存款准备金,抑制改善型客户,促进刚性需求客户,影响了客户购买力,近期政府的颁布的新政,华润置

12、地凯旋门,关于限购令,各个实施“限购令”城市的原则大致可以分为两种“限购令”,第一种：家庭只允许再购一套商品房，实施的城市： 北京、上海、厦门、杭州、宁波、大连、广州、三亚。,第二种：暂停购买第三套，实施的城市： 南京、深圳、福州。,两种不同的“限购令”所影响市场情况有所不同。 第一种“限购令”使得客户对置业更加谨慎了，因为这次置业很可能是其得“终极置业”，客户反而放弃过渡性置业，直接选择一次到位的产品。 第二种“限购令”则影响了一部分再次改善型客户，极大地限制了该部分客户的购买力。,故沈阳假如以后出台第一种“限购令”，反而对高端项目有利。,华润置地凯旋门,从近期内国家出台的多项调控政策上可以

13、看出，政府均以抑制房价过快上涨为主要基调，但事实却是“越调控，越上涨”。 而2011年最可能出现的局面便是 金融政策将成为调控武器 首先，从国家整体经济发展环境来看，现存的通胀压力逐渐加大，为求经济健康、稳定发展，不排除政府将对市场采取加息、提高存款准备金率等金融政策进行调控，这样将直接影响开发商资金链问题，资金为开发商命脉，后果不可小觑。 刚性需求依然庞大 而从民生角度来看，目前市场刚性需求严重，而房价却居高不下，虽政府多次出台新政想打压房价，但效果均不明显，甚至在一定的时间内出现报复性上涨，特别是沈阳城市化进程越来越快，外来务工人员以及婚龄青年的较大体量需求是沈阳房价的坚实后盾。,关于20

14、11年的冥想,华润置地凯旋门,综上， 可见虽国家正在极力遏制房价过快上涨，但沈阳刚性需求庞大，受政策影响相对较小，,预计2011年的沈阳房地产市场,潜力依然巨大。,华润置地凯旋门,产品分析,华润置地凯旋门,产品分析,华润置地凯旋门,三、本案情况及未来推盘,28,华润置地凯旋门,本案项目基本信息：,占地面积:96000平方米 建筑面积:285000平方米 容积率：规划局 开发商:华润置地（沈阳）有限公司 物业管理公司:华润置地（沈阳）物业服务有限公司,产品性质：高层 产品面积：50-90平 产品套数：420套,产品性质：7跃8电梯洋房 产品面积：140-190平 产品总价：200-300万左右

15、产品套数：1、5、9、12#楼共计106套,产品性质：18层电梯高层 产品面积：210平、一梯一户 产品总价：300万左右 产品套数：20#楼共计36套，2011年16套,凯旋门楼王,凯旋门洋房,凯旋门17#,2010年本案推盘情况,第一次开盘：3月27日开盘，一小时将开盘产品50套房源全部售罄。房源主力面积在130140平米之间，销售均价在8600元/平米左右。,第二次开盘： 7月24日推出二期凯旋门世家产品，面积段为90-150平方米，共340套房源，已售罄，整体均价在1万/平米左右，其中小高层均价12800元/平米，高层均价在8600元/平米左右。,第三次开盘： 10月16日MO+小户型

16、跃层产品火爆开盘，在短期内300套产品便已售罄，面积段6498平米，均价在6800元/平米左右。,29,华润置地凯旋门,华润置地凯旋门,本案现剩余产品,本案二期剩余洋房产品： 5栋7跃8层洋房产品为1#、5#、19#、9#、12#（其中19#明年不会推售） 一期剩余高层产品： 2栋高层产品为17#、18#（其中18#明年不会推售）,本案剩余产品园区位置情况,在2011年本案上半年度将以销售洋房产品为主， 故本案应先将主要竞品锁定在与本案低密产品发生竞争的高端项目。,华润置地凯旋门,四、竞品市场情况,32,华润置地凯旋门,本案,世茂五里河,汇景新世界,万科金域蓝湾,万科城,本案,新湖御合园,沈阳

17、市,铁西区,中海寰宇天下,金地名京,中心区,南部区,万科柏翠园,金地檀郡,现阶段在售高端项目如下：,高层类竞品,低密类竞品,远洋和平府,华润置地凯旋门,本案主要竞品的锁定,因2011年上半年的主要销售产品为洋房低密产品，故本案主要竞品将锁定与本案洋房产品形成较大竞争的项目。 竞品锁定的原则： 辐射客户区域吸纳全市客户（市中心区域、浑南区域、长白区域） 本案主要目标销售产品为洋房产品后，精确锁定： 1、产品的面积段产品需求相近（面积段在140190平米） 2、准客户候选项客户意愿（低密类型产品） 3、产品的总价款购买力相近（总价款在170300万）,华润置地凯旋门,辐射客户区域吸纳全市高端客户

18、（市中心区域、浑南区域、长白区域） 金地名京、新湖御合园、中海寰宇天下、世茂五里河、万科柏翠园、汇景新世界、万科城（华府、峰汇）、万科金域蓝湾、金地檀郡、远洋和平府,根据原则对本案竞品进行锁定,1、产品的面积段产品需求相近（面积段在140190平米） 金地名京、新湖御合园、世茂五里河、万科柏翠园、汇景新世界、万科城（华府、峰汇）、万科金域蓝湾、金地檀郡、远洋和平府 2、准客户候选项客户意愿（低密类型产品） 金地名京、金地檀郡、远洋和平府 3、产品的总价款购买力相近（总价款在170300万） 金地名京、新湖御合园、世茂五里河、万科城（峰汇）、金地檀郡、远洋和平府,细分洋房类产品竞品项目,华润置地

19、凯旋门,故本案洋房产品的主要竞品项目 低密类竞品： 金地名京、金地檀郡、远洋和平府 错位竞争竞品： 万科城峰汇（高层豪宅）、新湖御合园（联排别墅）,排除部分竞争力较低项目,中海寰宇天下：面积段与本案明显不同,汇景新世界、万科城（华府）、万科柏翠园：总价款与本案上有一定差距（其中万科柏翠园过高）,世茂五里河：自身产品市场接受程度不足,华润置地凯旋门,本案区域内低密产品竞品项目： 金地名京、新湖御合园,38,华润置地凯旋门,金地名京,8#,6#,2#,1#,4#,3#,5#,7#,10#,9#,11#,该项目10月末首次开盘推出的为北侧一期的部分产品，已经开盘的为红色标记楼宇，未来在年末可能加推的

20、为2#、3#以及4#产品，而8#和11#定于明年开盘上市。,开发商：金地 占地面积：20.5万平米 建筑面积：45万平米 容积率：2.2 产品类型：洋房、小高层、高层 栋数：1期27栋、2期20栋,可能推出的4栋洋房,39,华润置地凯旋门,1、未来供应产品 未来在年底或明年初可能开盘加推2#、3#、4#产品，达到300户以上；而8#、11#产品确定在明年上市。明年其北区还将有4栋洋房产品可以供应，约80套，面积段190240平米，售价在1.4万/平米以上，暂时未定上市时间。 2、目标客户群 客户年龄段以4050岁为主，主要面对各个高端人群，其高层产品以铁西区地源客户为主，而洋房客户可吸纳整个沈

21、城高端客户群。 3、与本案形成的竞争 该项目因属于本案区域内项目，且为金地首个进入市中心区域的高端项目，产品力相对较强，将与本案形成较大的竞争，是本案未来较大的竞争对手。,金地名京,40,华润置地凯旋门,新湖未来可能上市的别墅类产品与本案形成错位竞争,新湖御合园,其他,产品形态、面积,基础数据,占地面积：16305平方米 地上面积：154205.42平 地下面积：20447.19平。,高层：34层，70-90平。 园内多层（小高）：100-220平，有电梯。 联排：240平，23套，有地下室。,建筑风格：中式建筑风格 装修标准：精装修。,该项目虽具体产品未定，但其有较多的老业主重复购买，预计未

22、来市场接受程度较高，该项目在区域内有一定的品牌知名度。,华润置地凯旋门,本案区域外低密产品竞品项目： 金地檀郡、远洋和平府、万科城峰汇,42,华润置地凯旋门,金地檀郡,开发商：金地 占地面积：9.4万平米 建筑面积：14万平米 容积率：1.5 产品类型：洋房、小高层、高层 栋数：20栋洋房、3小高层、4栋高层,金地在浑南地区又一力作，整个项目较为高端，且从开盘销售情况来看，市场接受程度较高，吸纳了较多的其他区域高端客户，园区中心部分为洋房产品，临街为高层、小高层产品。,已推出产品,43,华润置地凯旋门,1、未来供应产品 未来其高层产品还有3栋楼较大体量供应，共计200套以上，而洋房的1120#

23、产品也尚未推向市场，预计未来将是该项目溢价产品。 2、目标客户群 客户主要高收入人群为主，基本为多次置业，全款购房比重较大，客户职业主要包括政府、电视台以及南塔业主，购买高层的客户多用于投资。 3、与本案形成的竞争 该项目虽位于浑南地区，但其产品品质较佳，特别是其洋房产品几乎汇集了金地洋房的所有优点，无论是单价还是总价款均与本案形成正面对决。,金地檀郡,44,华润置地凯旋门,开发商：远洋地产 占地面积：3期11万平米 建筑面积：3期31万平米 容积率：2.8 产品类型：高层、洋房、叠拼别墅 栋数：7栋高层、18栋洋房、8栋叠拼别墅,目前其三期和平府组团为仅剩余1栋高层、4栋洋房产品未推，预计均

24、将在明年开盘上市。,远洋和平府,未推产品,45,华润置地凯旋门,1、未来供应产品 该项目据悉在今年内将不会再新推出产品，预计园区内剩余产品将在明年上市销售，包括1栋高层以及4栋洋房产品。 2、目标客户群 年龄段在3545岁 ，客户职业以政府机关、企业高管以及私营业主为主，洋房别墅类产品客户以改善型购房为目的。 3、与本案形成的竞争 该项目位于长白岛地区，近年来高端项目发展迅速，但其毕竟现阶段周边配套并不齐全，与本案相比在居住氛围上有一定的差距。,远洋和平府,46,华润置地凯旋门,万科城项目总共分为10期开发，2010年推出的为5期、6期华府组团，未来在2011年除了销售剩余的2栋6期高层产品外

25、，有可能加推其4栋临河的峰汇剩余产品，但具体上市时间可能在2011年下半年。,开发商：万科地产（峰汇） 占地面积：不详 建筑面积：不详 容积率：不详 产品类型：高层 栋数：4栋,万科城（峰汇）,峰汇剩余4栋产品,47,华润置地凯旋门,万科城（峰汇）,1、未来供应产品 未来还剩余4栋临河的高层峰汇产品，明年可能推出其中的2栋产品，该产品面积段大致在170190平米，总体体量较大，约在250套左右，因其峰汇产品品质较高，故未来上市价格也将较高。 2、目标客户群 该项目对外区域客户吸纳能力较强，特别是万科老业主对该项目较为青睐，另有一部分政府机关领导以及高端私营业主会选择该项目。 3、与本案形成的竞

26、争 该项目为万科在沈城较为成功的项目，其峰汇产品虽为高层，但其客户认可度较高，市场上的高端客户对其评价较高，未来将与本案形成错位竞争。,华润置地凯旋门,来自铁西区区域内万科新地块的威胁 万科房地产开发商低调的在今年6月新拿了肇工街四海物流地块，未来其对本案会有多大影响呢？,49,华润置地凯旋门,土地地址 ：沈阳市铁西区，东：石材市场，南：物流公司，西：绿化带，北：北一路 土地四至 ：东:石材市场;南:物流公司;西:绿化带;北:北一路; 出让方式 ：招拍挂土地 土地属性 ：住宅;商业（商服） 总用地面积 ：42,000 土地现状 ：未开工-土地平整 目前开发商 ：沈阳万科房地产开发有限公司 建筑

27、密度 ：40% 绿化率 ：30% 土地使用年限描述 ：住宅50年，商业40年 容积率描述 ：2.5 交地标准 ：熟地,关于万科铁西新地块TX2010-04 肇工街四海物流地块,50,华润置地凯旋门,隶属公告 ：沈铁土交告字2010第二期 公告号/宗地编号 ：TX2010-04 挂牌时间 ：2010-05-04 出让日期 ：2010-06-07 受让方 ：沈阳万科房地产开发有限公司 土地成交现状 ：已成交 出让方 ：沈阳市铁西区土地储备交易中心 成交总价 ：17,000万元 楼板价 ：1,619元/ 每亩地价 ：2,698,426元/亩,万科铁西新地块土地成交概况,该地块为今年年中拿地，故其20

28、11年未必能上市销售，如在短期内上市，则该项目将会与之前的万科金域国际一样，为万科快速回款项目，产品品质将不足以与本案形成竞争。该项目未来只需适当关注即可。,该地块项目暂定名为： 万科朗润园,华润置地凯旋门,洋房类主要竞品未来供应汇总,华润凯旋门洋房 PK 各个竞品项目产品,PK金地名京,PK新湖御合园,PK金地檀郡,PK远洋和平府,本案一期产品品质在客户心里已有较高的好感度，且本案周边配套资源明显强于金地名京。,虽项目规划有联排别墅产品，但园区整体产品力不强，且品牌力较低，与本案相比明显处于劣势。,本案与金地檀郡相比地理位置较佳，一环内的稀缺地块优势明显。,远洋和平府地处长白岛，虽未来发展潜

29、力巨大，但其现阶段的配套仍不足以支撑其与本案竞争。,华润置地凯旋门,PK万科城峰汇,总价款与本案相近，与本案形成不同产品线的竞争，对产品有强烈低密需求的客户不形成抢夺。,华润置地凯旋门,五、来自城市综合体的竞争,54,华润置地凯旋门,除了现阶段市场上的在售高端项目外， 已经拿地未来准备有所动作的城市综合体项目 他们很可能在明年开盘销售， 我们对这样的项目也要有所警惕，不可放松警惕。,华润置地凯旋门,世茂五里河,嘉里中心,恒隆广场,裕景中心,沈阳天地,沈阳金廊沿线上的城市综合体：,在售项目,未开盘项目,茂业中心,华润悦府,56,华润置地凯旋门,裕景中心,恒隆广场,嘉里中心,未来金廊沿线上将上市的

30、城市综合体：,茂业中心,57,华润置地凯旋门,金廊沿线上城市综合体工程进度信息,只有围挡，没有动土,商业部分建筑结构大体形成,只有围挡，没有动土,项目主体楼已接近建成,裕景中心,嘉里中心,恒隆广场,茂业中心,工程进度,注：以上项目现阶段均无销售中心。,58,华润置地凯旋门,可以预见在2011年沈城高端项目竞争中， 除了本案现阶段竞品外， 未来准备上市的项目无一不是虎视眈眈。 金廊沿线上的城市综合体体量巨大， 未来的市场对高端人群的抢夺将更加激烈。,华润置地凯旋门,六、 客户需求与竞品上市,60,华润置地凯旋门,他们年龄可能在35-50岁，处于事业鼎盛期需要一个能够展示自身地位的家，也可能是60

31、岁以上准备安享天伦之乐； 他们可能是政府机关位高权重，也可能是企业高管、私营业主经济实力强； 他们来源的区域遍布沈城各个区，还有很多客户来自周边的外地城市； 他们自己名下早已有了多套房产，此次置业只是想再次改善居住条件； 他们之中甚至有很大一部分人之前已经购买过别墅产品，此次置业为了出行更加方便 那么对他们而言，更看重一个项目的哪些方面呢？,关于高端项目的主要客户群,从大量成交客户的访谈中，我们了解到他们所看重的项目利益点前四条为： 1、品牌；2、产品品质；3、项目位置；4、项目规划,本案洋房产品与主要竞品优劣势比较：,华润置地凯旋门,品牌比较,本案的洋房类竞品项目基本全为全国排名前列的大品牌

32、开发商，金地刚从浑南开始进军市中心区域，但现阶段物业问题引起了客户不满；远洋、新湖还无法与华润相提并论，华润与其他竞品比较均占优势。,产品品质比较,从产品品质来看，金地的洋房产品无疑对本案形成最大威胁，其价位以及面积段均与本案洋房产品相近，可以说未来仍是抢夺本案客户群的最大竞争对手；另外万科城峰汇作为错位竞争，其威胁也较大。,竞品位置比较,从各个竞品地理位置上来看，本案无疑占据最有利地段，与本案地处一环内稀缺地块相比，金地檀郡、远洋和平府有一定的劣势；而金地名京与新湖御合园在配套上稍微欠缺。,竞品剩余规划,从竞品项目的产品供应量来看，整个沈城高端低密产品均剩余较少，远洋和平府、金地名京及金地檀

33、郡项目有一定的供应量；而万科城峰汇体量较大，但居住密集度太大，舒适度变得较低。,华润置地凯旋门,本案产品自身产品力较强， 与各个竞品项目相比较均有一定的产品优势点。 未来在2011年， 各个竞品项目将轮番开盘上市， 届时一场新的高端客户争夺战将拉开序幕。,5月1日认筹，5月8日开盘3栋洋房80套,5月22日再次开盘加推1栋洋房，26套,本案与竞品推盘时间轴,本案产品,竞品产品,2010年末金地檀郡洋房，64套,2011年年后金地檀郡洋房，126套,2011年远洋和平府洋房，72套,2011年5月后金地名京跃墅，80套,2011年下半年新湖御合园联排，23套,2011年下半年万科城峰汇高层产品，

34、约250套左右,注：竞品项目上市时间多为售楼处现场销售人员预计时间。,华润置地凯旋门,华润置地凯旋门,从时间轴上可以看出：,上半年：竞品主要集中在金地名京、金地檀郡以及远洋和平府等洋房类低密产品，本案产品将与各个洋房类竞品直接碰撞，故上半年本案开盘前的客户积累期尤为关键，应时刻关注竞品项目的实时动态。,下半年：竞品主要集中在万科城峰汇、新湖御合园等高层豪宅或者联排别墅产品开始陆续上市，但以华润凯旋门在沈城的产品消化速度，届时本案剩余的洋房产品已经较少，对本案影响不大。,而来自市场上城市综合体的竞争，本案只要适当关注即可，毕竟两者的客户人群有着一定的差异。,2011年本案的市场竞争压力,65,华

35、润置地凯旋门,华润置地凯旋门自进入沈阳市场后一直保持了舍我其谁的霸气， 这种气质是天生的， 也是源于对自身产品的充分自信， 相信在2011年的沈城市场， 华润置地凯旋门必将续写一段新的华丽篇章。,66,感谢聆听,我们是个发展中的公司， 虽然在几年的发展中取得了一些成绩， 但我们仍会珍惜每一位客户， 在把出品视为生命的同时专业的服务精神也是理念视为最重要的。 我们致力能为您提供： 最好的idea、最为实效的策略和最周到细致的服务。,THANK YOU,Shenyang Concept Advertising Co.,Ltd.,公司地址：沈阳市和平区太原南街18号1303、1304、1305、1306室 公司电话：31078838 31078848 传真：31078828 EMAIL：,