开封古城水系游憩商业项目开发战略及二期开发定位报告107p.ppt

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1、中国 大宋江山 七朝古都 东京创业园,广州决策资源集团,大宋江山 站在世界的高度,这将是项目的开始,开封-,一个改变城市命运的观念,城市复古大势所趋，是中华民族传统人文情结以传统内涵在世界 民族之林的充分骄傲与自信的显现。并将逐步向世人深度展示它 的人文魅力与东方惊艳。而这些，正是国外对中华文化深深痴迷 的关键因素，一种文化因为他的活力与内蕴将征服世界，因此中 华文化之旅将风靡世界。,全国复古一盘棋将在国际旅游市场上形成整体中国文化特色优 势；但是城市开发规划应避免建设复古陷入呆板与短视，避免 文化传承陷入简单的复古与承袭，要充分体现城市发展的未来 性与创造性。城市营运与项目开发具有高度的相生

2、关联性。,前 言,在生态和谐、保护挖掘传统文化开发战略指引下，在东方文化 引领世界文化的旅游需求态势下，内陆城市以传统人文旅游加 山水特色旅游旅游战略带动旅游关联产业与价值链的整合，刺 激带动城市一二三产业的调整布局与优化升级。,报告内容,报告目的：站在城市营运的高度提出项目及二期水道项目价值最大 化的解决方案、并提出规划建议,一时间，全国兴起了轰轰烈烈的城市复古造城运动。城市的未来命运从没有像现在这样，与城市的历史文化内蕴紧密相关。,在历史与未来之间衡量价值与利益作未来前瞻性规划 并籍以实现现实的理想,一个自古以来城市发展铁定规律 商业兴则城市兴,城市随时间的长河越来越走向历史深处，同时不断

3、探索未来发展之路，因此，对于现实总是充满了批判与反思,城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制,探索传承传统融合现代的未来城市发展进程 发展是投资关联组合的共同基础,现象一： 城市越建越古 投资越来越大,现象三： 文化越追越远 内涵越来越浅,现象四： 历史越挖越长 市场越来越窄,现象二： 工期越来越长 生命越来越短,反思与批判的结果： 如何使投资呈现可持续经营的利益最大化,反思什么？,战略执行,城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制,探索传承传统融合现代的未来城市发展进程 发展是投资关联组合的共同基础,现象一： 城市越建越古 投资越来越大,现象三： 文化越追越远 内涵越来越浅

4、,现象四： 历史越挖越长 市场越来越窄,现象二： 工期越来越长 生命越来越短,反思与批判的结果： 如何使投资呈现可持续经营的利益最大化,城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制,探索传承传统融合现代的未来城市发展进程 发展是投资关联组合的共同基础,现象一： 城市越建越古 投资越来越大,现象三： 文化越追越远 内涵越来越浅,现象四： 历史越挖越长 市场越来越窄,现象二： 工期越来越长 生命越来越短,反思与批判的结果： 如何使投资呈现可持续经营的利益最大化,城市的发展规律是向未来 进化，而非简单承袭与复制,探索传承传统融合现代的未来城市发展进程 发展是投资关联组合的共同基础,现象一： 城市

5、越建越古 投资越来越大,现象三： 文化越追越远 内涵越来越浅,现象四： 历史越挖越长 市场越来越窄,现象二： 工期越来越长 生命越来越短,反思与批判的结果： 如何使投资呈现可持续经营的利益最大化,批判什么？,战略理念,从项目开发的角度讲， 四个不容忽视的事实是： 城市之间竞争在加剧 资本总是有选择性的进入 旅游市场是面向世界的 项目是未来开封的经济发动机,如何获得项目价值最大化开发与项目可持续性发展营运，战略联盟执行力的高效整合是项目成功运作的基础,成功运作的关键取决于战略的批判,是否具有投资组合认可的战略发展计划？,是否具有统一的开发管理营运执行计划？,是否具有高度统一的项目开发理念？,是否

6、具有高度统一的项目营运理念？,成功运作的关键取决于执行的反思,投资开发与项目关联收益的权衡？,开发策略与总体可持续经营的权衡？,城市积淀与品牌独特价值及形象的权衡？,独特价值转化市场行销盈利能力的权衡？,使投资开发呈现可持续经营的利益最大化,战略联盟的高效整合将是项目成功运作的基础,项目开发商与投资关联的战略联盟利益关系,项目开发商与关联组合的开发/营运协调关系,开封古城项目二期进入了规划阶段，阶段性开发策略如何体现价值最大化，并站在未来可持续性营运的角度如何使之具备开发的策略连贯性？,决策资源提供的二期水系的解决方案将从项目总体开发理念入手,项目总体开发理念的是基于一场开封古城基于时代发展的

7、理想兴建，政府及开发商、投资关联方基于高度统一的开发理念，是项目成功的准则,对项目内外资源进行分析，确立项目及城市的未来市场地位，以未来未来导向实施定向开发 项目站在世界的高度 在城市未来的发展趋向里 制定项目的发展理念和定位,阶段性的开发都必须遵从总体的项目开发理念与定位思想 项目开发以实现城市综合收益为最大化价值的利益导向：城市品牌价值及品牌形象、项目品牌价值及形象、投资价值、公众收益、,城市与项目具有共生共荣的联盟关系； 项目的最大利益既是城市利益的体现，也是社会利益的呈现； 所提炼/升华的项目核心内涵将通过项目的营运转化成城市的核心价值与核心竞争优势,发展规划,经营管理,传播推广,开发

8、理念,以城市旅游带动商业，以商业带动地产及酒店等其他项目发展 与城市一起，在世界的高度进行项目旅游价值点的传播 项目将是开封城市世界级历史文化旅游名城的具体概念性最优化产品组合,一个不容置疑的事实：这场关于开封古城的理想兴建，城市以项目为兴，项目以城市为荣，他们的命运密不可分；兼顾公众利益市项目的出发点,一个城市的世界雄心，一个企业的理想开发，与公众的利益密不可分； 如何将投资价值最大化，是战略的最终呈现，也是本次提案的切入点,开封政府,开发商,投资关联方,公众群体,以项目为龙头的城市营运,以发展城市为基点的开发,围绕项目的投资价值收益,项目开发带来的利益,公众收益 驱动投资,开封古城项目价值

9、关系图,城市复古、城市文化内涵、城市的未来属性之间的辩证关系,历史的内蕴与未来规划决定城市的发展方向,城市的内涵决定城市的品牌形象,城市的竞争力驱动城市的未来发展,世界级古都,历史文化名城,生态城市,投资价值,生活价值,旅游价值,城市价值,开发价值,公众价值,形成城市核心竞争力,形成城市核心价值,构建城市营运执行战略奠定未来城市地位,如何构建 城市核心理念？,如何进行 文化的挖掘？,如何进行最大化 价值战略管理来 符合城市未来发 展？,决策资源城市营运思考点,五千年文化积淀城市内涵 中部崛起的城市动力,综合以上见解，决策资源认为： 项目未来的品牌形象、品牌价值与城市未来的品牌形象、品牌价 值共

10、生共荣，项目营运与开封城市营销共荣共兴。 二期的开发必然性的与总体项目开发/城市发展的未来规划呈现高度的统一与协调。 因此，决策资源对于二期的项目开发建议，是站在总体项目 的战略考量与城市营运高度提出的建设性建议。,决策资源的解决方案必然是站在城市营销/项目营运的双重战略高度的 毕竟开发与营运需要战略理念的支持与战略方向的指引,以上策略点将对项目总体未来战略进行一个初步梳理，支持战略上解决二期开发困惑,五大动力决定城市发展理念，决定项目的战略及开发理念，决策资源提供从提出设想到长期管理的全面服务,决策资源认为： 项目开发/规划/设计/营运的总体战略，应从长远利益上审视这五个推动城市复古的开发动

11、力，来满足城市发展的未来性，并作为项目开发的重要决策依据。,七朝古都 郑汴新区国际RBD游憩公园,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,城市品牌动力,市场需求动力,建筑和市镇开发,建筑和市镇开发,建筑和市镇开发,建筑和市镇开发,建筑和市镇开发,投资价值动力,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,城市升级动力,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,购物中心管理,建筑和市镇开发,品牌竞争价值,公众利益价值,建筑和市镇

12、开发,建筑和市镇开发,建筑和市镇开发,建筑和市镇开发,建筑和市镇开发,城市发展价值,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,消费体验价值,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,创意催化动力,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,购物中心管理,创意优化价值,动力产生实现的冲动,动力产生创意的力量,决策资源为开展本项目战略规划设计的战略研究动力模型,概念发展 市场研究 计划申报 ,开封古城项目最大化价值的战略五力的解读,项目 战略 方向,城市发展价值,品牌竞争价值,创意提升价值,公众利益价值,消费满足价值,城市升级动力,城市品牌动力,创意催化动力,投资价值动力

13、,市场需求动力,创意城市 发展方向,满足 最大化 价值 实现,未来 属性,传统与现代 的结合 表现城市 未来属性,复古与民俗 的结合 表现城市 古典属性,创意整合,创意整合,理念融合,理念融合,推动,推动,推动,推动,由于城市发展的特性是：必然面对未来发展，必然要继承传统文化， 并且对当下以批判与反思的态度来获得应对未来发展的和谐。 城市发展的动力-由项目开发动力的价值驱动来获得,项目的未来品牌营运与城市的品牌营销是相生相伴的,由项目开发动力的价值驱动来获得城市发展的核心动力,投资圈层,项目规划/商业投资收益,世界/区域/城市圈层,城市/宏观收益层,品牌展示/商业经营,开发商投资/收益,项目开

14、发的战略利益圈层描述,以实现最大化价值为导向的解决方案将兼顾投资关联方的投资收益,一个不容置疑的事实是：这场关于开封古城的理想兴建，城市以项目为兴，项目以城市为荣，他们的命运密不可分,在项目战略理念展开之前，有必要解读一下其他的城市营运项目，作为本项目的战略方向性决策指引；,它山之石，可以攻玉 未来，决策资源可以提供世界性的城市考古复古营运的城市考察服务 具体事项请查阅决策资源网站：,它山之石，可以攻玉。参考之一,南海影视城、横店水 浒城、武威战国城等 喧闹一时，市场旺势 相当短暂，基本上处 于亏损状态 一味的复古除了文化 的流俗还有什么？,短视行为使投资预 期无法实现，陷入 恶性循环的经营，

15、 最终导致了项目资 产的大量闲置 单纯的复古项目市 场吸引力有多大？,复古复原一种文化， 如果项目规划停留在 表面的哗众取宠，没 有真正打动消费者的 深层文化价值驱动因 素，投资预期将无法 实现。 复古复文化的精髓还 是复文化的表面？,结果,启示,观点,现象,城市复古项目应站在 城市未来发展的相关 性的基础上，充分考 虑传统文化与现代文 明的理念结合融合点 城市发展的必然是面 向未来,烽火连天的复古性建筑风格的影视旅游城开发,它山之石，可以攻玉。参考之二,借了一把电视连续剧 三国全国上映的 势；同时整合了相关 旅行社渠道与传播途 径，展开了围绕三国 桃园结义的城市旅游 整合传播策略，一时 间满

16、城的三国风，桃 园义，确实火了一把 一个时间长河里前进 的城市，营销是营一 时还是营未来？,非常有效的借势运 作策略，但缺少持 续性营运动力；但 是，随着连续剧的 落幕，带动了城市 第三产业的阶段性 发展。荆州又一次 强势的提升了文化 名城的江湖地位。 城市品牌形象的建 构仅仅只是一个文 化的底蕴的核心价 值吗？,城市营运策略，保留 原滋原味的同时要进 行文化的深度开发， 具有城市未来性与全 球视角性的开发创新 复古策略，要从文化 价值、物理价值、功 能价值的基础上全面 衡量。 在城市发展的未来战 略上如何制定整体的 营运策略和城市/项目 改造计划？,结果,启示,观点,现象,只有应对市场与城

17、市未来属性，通过 文化创新与历史挖 潜，城市营运才具 有永续经营的内部 动力。 应对未来保持创新 能力就是保持竞争 优势与保持持续增 值的首要条件,曾经“义”字满天飞的古城荆州的三国文化城市营销,它山之石，可以攻玉。参考之三,同是中原，靠考古名 动天下举世震惊的咸 阳古城，始皇帝给子 孙留下的绝世宝藏， 足以让一个城市发达 致富N个世纪，只要 保护得力 祖宗的家底到底该不 该挖？现有技术支持 吗？如何挖？如何营 营？,秦始皇在世界史人类 史上的地位的是没有 人可以超越的。围绕 秦始皇的考古挖掘足 以震惊全球，他的张 力体现在现代城市的 旅游运作上仅仅只是 很小的作用力而已。 但是，咸阳除了秦始

18、 皇的根基，在现代城 市的竞争序列里，他 只是咸阳。 试问：咸阳留给世人 的是什么城市印象？ 项目带给城市的收益 有多大？,进行考古发掘或者传统文 化的复原复制，是一个系 统的管理工程，对于考古 挖掘后的城市营运及城市 旅游品牌执行来讲，需 要建立一套项目持续性战 略营运的科学决策与管理 执行系统。否则，并不因 为复古了一个古城项目而 带给城市和公众群体太多 的预期利益。 如何科学的运筹项目资源 得到最大化价值回报？,结果,启示,观点,现象,项目的开发策略与管理建 立一套科学的可持续运作 的品牌战略管理执行决策 体系，丰富品牌核心内 涵，提升建立城市品牌形 象，提升城市创新经营的 市场行销能力

19、。 开封古城项目应站在城市 与项目之间进行双重考量 与辩证思维，建立起科学 的决策管理体系,靠秦始皇发家的历史古城咸阳,它山之石，可以攻玉。参考之四,创新，是北京/中国的核 心理念，在保持传统的 同时，又对传统进行创 意更新。比如，奥运在 建项目的设计与工程上 的创意概念，在具有满 足功能条件的同时，本 身就是一个个标志性的 建筑与旅游景点。 对创意与创新有什么了 解？,2008奥运会对北京/中 国/世界的各个层面的 意义与影响深远； 围绕奥运的开发规划 以及奥运项目整合营 销的营运策略，都显 示了创意的力量。 如何将创意贯穿于整 个项目战略执行过程 中？,单纯的复古开发理念，并 不能将原本蕴

20、藏在开封的 历史文明累积的城市价 值，与现代城市的发展趋 势及改革开放后城市的历 年的经营成果，在本项目 上获得最大化的投资收 益，以及无法满足开封政 府通过本项目得到最大化 的城市收益。 如何通过创意策动项目资 源在战略中的最大化价值 体现？,结果,启示,观点,现象,创意行销即是对传统的一 种革命，一种整合，一种 突破，甚至颠覆，使原有 的基础上的价值随创意力 量增值，创意越强，增值 的效果越大。 在传承文明的基础上通过 创意行销，引爆开封的最 大化城市价值与最大化项 目价值。,飞跃2008，老北京有了创意思维,决策资源对本项目的战略管理念核心观点,通过对项目资源审视，发展优势规避劣势，来确

21、定项目的战略方向与核心理念，该核心理念并支持项目的开发理念与后期的执行行为,对项目优势的全面审视， 来确立项目营运战略方向/定位/目标 规划城市及项目品牌形象与核心内涵的提炼 使七朝古都的景圈商圈及商业业态的规划呈现符合这一战略方向与品牌形象 对于现有劣势，将城市/项目置于世界的高度，劣势变优势，即：后发优势,地段 商业中心 经济中心,环境 生态水域 四河五湖,人文历史 七朝古都,板块 机场/轻轨 郑汴新区,资源优势,政/企规划 联合开发 升值潜力,RBD/CBD双生 传统与创新共融,生态水城特色,城市内涵唯一性 皇城龙脉,项目的区位价值,共同的远景 强大的团队,品牌形象 城市品牌世界 知名度

22、不高,经济规模 基础相对落后 投资环境较差,消费需求 当地消费 能力有限,项目劣势,对市场的审视提供给项目的启示,本案战略管理理念决定项目的开发方向与开发理念，围绕战略的最终目标：可持续经营的价值最大化利益实现,决策资源为本项目开发的品牌战略管理执行系统,项目的战略管理的决策模型,项目的核心管理理念的意义：确保公众利益的价值最大化开发的实现,通过对经验借鉴与实际的战略管理需求分析，形成项目的品牌战略管理理念，指导项目未来的营运管理,以上四点，提供了本项目的战略管理的核心思想,通过战略理念，指导项目未来的战略发展方向，同时推导出城市与项目相匹配的未来战略,项目战略方向,城市战略方向,世界的开封,

23、世界的古城,具有悠久的历史文 化内涵的东方古城,开封的历史,项目的历史,具有悠久的历史文 化内涵的东方古城,拓展世界城市的雄心,拓展世界市场的动力,传统与现代融 合的生态城市,传统与现代融 合的生态古城,项目的现在,开封的现在,具有投资潜力的商业项目,具有先天优势的中原旅游城市,郑汴新区国际级历史名城,具有旅游价值的商业项目,具有后发优势的中原发展城市,郑汴新区国际级 RBD/CBD商业游憩中心,菲利浦.科德勒大营销 国家、城市都将成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。用决策的语言：城市品牌化经营。,世界级的城市公园游憩商业中心是城市发展的必然结果这将是

24、战略价值呈现的结果,因此，城市公园游憩商业中心是城市的必然结果 当开封城市、 RBD /CBD、城市公园游憩商业中心均需要在未来概念下实施与世界的沟通时，一种新语态与新语境必然产生。 所以，古城游憩商业中心将很自然地在 中国开封七朝古都诞生,关于项目开发构思的指导战略,项目总体定位及支持点,项目开发的定位价值同体思想,复古考古、传承文明、创意未来的生态水脉城市人文意境,融合四水五湖、生态景观、传统文化、现代文明的城市公园,皇族的高贵、历史的沉淀、艺术的魅力、城市的未来,旅游、休闲、艺术、娱乐、商业、购物、投资、交通,理念定位,主题定位,功能定位,形态定位,项目定位,世界的历史文化名城七朝古都宋

25、都水韵/御水皇城,差异定位,七朝古都、宋都水城、千年文明,消费定位,中国/世界关注中原城市发展，向往东方文明、探索宋朝 都城与传统文化、人文艺术内涵的世界级旅游者、投资者,项目应对的城市定位 郑汴新区国际RBD,在项目之外为项目产品价值赋予的城市形象附加值以之前战略描述的项目与城市的关系，待项目确定后展开对项目/城市形象有关的品牌化包装,关于RBD,RBD是英文“Recreation Business District” 的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”。原来是来自旅游学范畴的词语，是从旅游学的角度给城市某个特定功能的区域进行的定义。 时至今日，RBD随着其从旅游意义上的逐

26、步延伸，功能逐渐泛化，也开始在城市地域规划中扮演重要的角色；在带动城市发展，促进城市特定功能区功能复合化，以及复兴城市沉默地带等方面，都是有效的途径。,RBD与CBD的关系,如今各地已经发展成型的CBD在共性上都非常相似，但因各自地方习惯的差异，和各地区地理条件的不同，起源也不相同，随之形成了不同的CBD与RBD共生的形式。 双心合一的CBD与RBD共生的模式：民国时期，上海人喜欢喝茶、洗澡，商人们过着上午皮包水，下午水包皮的生活。在茶馆、澡堂里赚钱，在茶馆、澡堂里消费，这就是老上海CBD的发源地。在新加坡，旅馆和茶馆和商务活动中起到了重要作用，是新加坡人谈生意的主要场所，于是新加坡的CBD就

27、发生在这里。 从中国早期CBD的发生可以看到，商务一定伴随着休闲娱乐业共同发展，而且财富聚集度越高。中央商务区更加娱乐化和休闲化了。 这就是双心合一的CBD与RBD共生的模式！,项目世界高度的定位关键词,传承文明创意未来的CBD/RBD游憩商业中心 古文明与新空间的世界级未来文化名城情境体验 东方文明象征的世界级七朝古都的城市核心价值,以上为总体项目提供了清晰的价值定位 同时为二期开发提供了清晰的规划指引 即：传统与现代结合的面向城市发展未来的建筑创意设计与创意营运。,战略 目标 意欲在中国古代七朝首都-开封建立世界级历史文化旅游名城的市场专属 打造项目品牌形象/打造城市品牌形象 提升其在中国

28、的城市核心竞争力 以朔造其在中国乃至世界的形象 构建RBD/CBD双圈公园城市游憩商业中心 的传承文明创意未来的世界级历史文化名城,品牌战略/价值再造/城市再造/城市升级,决策资源强调的观点是：项目将成为 开封未来城市扩展战略的组成部分 成为世界的开封不仅限是中原开封 不仅限是中国开封 城市公园人文商业游憩中心 传达开封城市/人文/商业的未来国际语境 传统现代复合城市/ RBD和CBD双生游憩商业区/品牌的体验价值 同时引导城市/公园以及相关泛化定义的变迁 在功能上扩展为开封游憩商业区的有效组成部分 促动城市传统与现代结合的未来嬗变,现在我们回答项目与中原/中国/世界的关系，很简单，他原本就属

29、于世界,决策资源强调的观点是：项目通过 开封未来城市扩展战略的资源整合 成就世界的开封战略高度 项目命运与城市命脉休戚与共的关系 并通过这种关系的整合运用 促动城市传统与现代结合的未来嬗变,项目与世界的关系，决定了它将促动开封城市由传统与现代的结合向未来的嬗变,对项目的战略描述,项目开发的世界高度 大国崛起，伴随的是传统文化、历史内蕴的世界性张力，吸引 了国外及西方对中国历史的高度感知与高度兴趣，同时以吸收 华夏文化精髓的态度，从历史的轨迹里，寻找深刻解读中国历 史文明基因，来解答西方工业文明导致的他们内心深处的困惑 与迷茫。国际旅游市场将经历从访古探幽到解读华夏文明基因 的走向。民族的就是世

30、界的！宋都开封是独一无二的，针对旅 游市场，在考虑国内市场的同时，国际市场是重中之重，所以 宋都项目开发起点具有世界的高度。,关键词：历史内蕴、独一无二、旅游市场走向、世界高度,民族的就是世界的，宋都开封是独一无二的,对项目的战略描述,城市营销的战略高度 从中部崛起，中原城市抱团发展，郑汴都市圈的城市发展战略 角度上考量，开封面对的必然是城市之间的协作与竞争的同时 存在，宋都项目的开发是关乎开封城市未来发展的重要战略布 局，通过项目开发带动城市的复兴必然涉及到的是城市品牌战 略的规划，项目的未来价值将是城市的核心定位，项目的核心 内涵就是城市的核心人文价值，项目将来的品牌形象、沟通语 言必然就

31、是城市向世界传播沟通的形象、语气。所以，项目的 品牌营运战略将与未来性的城市营销战略同步一体。,关键词：城市复兴、城市营销战略、品牌定位、形象、核心价值,项目的品牌营运战略将与未来性的城市营销战略同步一体,项目区位的价值高度 由于开封作为省会城市郑州的后花园及物流、基础工业等功能 意义的城市定位，以及开封公路、铁路、新郑机场等交通条件 要素，以及项目所在开封市中心的地理条件，综合项目将来规 划的城市复古与生态水系、商业形态业态规划，可以说，项目 将是一个RBD与CBD双生的复合型人文游憩商业中心，在中原城 市的竞争行列里将具有相当长时间的竞争优势，具有独一无二 的区位价值高度。,关键词：地理条

32、件、 RBD/CBD复合商圈 、人文游憩商业中心、竞争优势,对项目的战略描述,项目将是一个RBD与CBD双生的复合型人文游憩商业中心,迈克尔.波特竞争战略 总成本优势战略、差异化定位战略、个性特色化经营战略构成企业核心竞争力。,关于项目开发构思的指导战略,因此，与开封站在世界高度的项目开发核心战略 项目需要以高价租/售给目标客户，同时还必须保持自身的持续增值经营。差异化与个性化竞争战略将决定项目开发的思维方向。避免同质化的唯一方法，就是挖掘的开封价值，站在世界的高度，走向历史的深度与未来的时空。,关于项目开发构思的指导战略,我们提供项目世界高度的三个见解 未来呈现 2007-2008-2018

33、，除了奥运带来的国际旅游市场契机，除了中原城市群落集成战略的实施，开封还会变成什么样子？ 不仅是奥运/中部崛起的双重契机-项目开发的定位思想有可能是一个来自2030年的概念 城市资源 中国/开封/RBD与CBD/七朝古都，是项目开发最为近切的资源，也是市场已有感知的条件，它们的需求是什么？哪些是它们没有的？ 沟通语境 一个世界的时代需要一种世界的通用语式，项目建筑符号本身就是一种语境沟通。从这一意义上说，项目有必要代言开封城市的未来导向，成为城市未来体验的现实语境，使人们对项目产生超越传统皇城故都的认知。牢记：新事物往往是最大的市场兴趣点,由战略引导出项目开发的核心问题：一个前提限定为开封站在

34、世界高度的世界级城市游憩公园配套商业项目的核心定位形态究竟应该是什么？,从上述理解中可以看到： 开封政府与投资商建业集团如何在古城项目的品牌特质营建、项目复合业态创新规划的理想销售和城市营运、项目营运取得势场平衡，得势得分，项目的未来战略实现的开发方向，是建立在城市营运与项目营运的共同考量上的，并在此基础上获得城市与项目的永续增值经营，以及最大化利益效益的实现。 决策资源认为：在双方的共同点上，解决目前二期项目的开发问题，站在将来的营运城市与营运项目是相互作用力与发展支持的角度，实际上是城市未来战略与项目未来规划营运的双重考量，在双方的共同点上以城市发展的全局性视野重新考虑规划二期项目建设规划

35、具有重大的决策意义。,结论 项目开发主体： 为开封市世界崛起 提供其城市营运的总部基地与品牌展示平台 提供开封城市以文化张力通往世界的窗口 提供投资商及战略联盟城市收益的未来价值,独特地块/独特复古建筑/独特历史文化价值/考古价值 是项目核心定位,开发什么？,结论 项目开发的意义： 为CBD/城市公园游憩观光客人 提供其游憩商业服务 为未来提供城市的核心价值增长源 为城市提供未来商业/人居项目开发,世界级民族风情餐饮/咖啡酒吧/休闲娱乐/时尚购物/酒店会所/电影城/水世界/艺术城等将作为项目核心主体的商业服务配套,开发的意义是什么？,作为总体工程中的重点工程，二期水道就是实现战略的具体承载体，

36、因此， 水系二期开发策略与总体项目以及城市未来战略具有高度关联性 关系到项目能否实现城市营运/项目营运的未来最大化价值的体现。 关系到项目能否实现城市品牌形象升华的最大化利益的体现 关系到项目能否实现城市核心价值的最大化来体现未来的竞争优势的体现,提供 开发 理念,获得 开发 方向,当项目规划设定在实现这样几个目标的前提下,项目的开发设想： 七朝古都历史文化名城/开封古城旅游商业中心 具有东方古典风韵的现代生态环城水道 呈现古代历史风情、社会风貌、城市文明的世界性考古参观旅游景点 东方文明的展示窗口/开封现代文明与传统文明的城市风情、 这是战略的方向，同时作为项目开发核心理念指导建筑设计/商业

37、规划/品牌营运/市场营运的策略指引。,水系工程到底该如何开发？,是谁 需要 在开封、CBD/RBD 、游憩商业中心地块建筑中 体验一个世界级历史文化名城的城市意境？ 并为此支付不菲的体验代价？,以上问题的解答将有效解决项目开发方向与客层问题 获取以及项目核心主体与从属体二者的关系,一个问题：为谁开发？,客户 身份 意欲在中国首都古代七朝古都-开封建立超级历史文化旅游名城的市场专属 投资构建RBD/CBD双圈城市公园游憩商业板块 传承东方文明的全球旅游价值链 意欲参与城市未来经济的投资集团/企业/个人,战略性投资/关注城市运作策略是投资特点,未来的语境 由未来呈现 当未来作为一种人类的公平条件时

38、 唯一的方法就是寻找文化的先进差异度 中国几千年文明积累注定了其历史的先进性,国家级建筑设计院/研究所拥有中国曾经发生过的传统复古项目开发经验，并为之奔走 这点，传统/未来艺术家与哲学家和学者亦有,如何开发？,与战略理念相对应的项目开发基本出发点,开发的物理依据： 以项目宋都古城城郭，四河五湖为水城脉络，作为规划起始构思。 诞生出环城水系与生态景观、城市游憩中心商业的人文古城方向。 开发的人文依据： 以宋都古城作为项目开发主题，在水城脉络自然基础上缔造旅游观 光、历史考古、生态和谐、传承文明、现代时尚的皇庭贵族生活体 验，打造超大、复合型、龙脉水系的历史文化名城，同时提供高品 质的艺术、人文、

39、教育与休闲、娱乐、购物、商业生活配套和内外 部交通路网等基础设施的旅游、投资、商住条件。 开发的城市依据： 开封作为唯一七朝古都，生态水城，郑汴新区后花园，历史文化旅 游名城、作为未来具有传统气息与现代气息结合的国际级RBD/CBD高 尚人文休闲旅游区域，与上风上水皇族龙脉独特性开发构思相呼应。,项目开发的战略方向,城市生活未来国际形态RBD/CBD双生圈的城市特色 龙脉水系传统人文内涵的游憩商业 代表东方文化发源地的千年气息的古典现代的城市意境,项目开发的始基思维,源于项目古城城郭与水脉水系的物理条件， 结合城市中央地理位置的赋予城市未来RBD/CBD双生圈的城市竞争特色， 发想出以古都为主

40、题的龙脉水系传统人文内涵的游憩商业中心开发理念， 同时以建造传承千年文明创意城市未来的鲜明的人文主题支撑点， 延伸出历史内蕴创意未来的休闲旅游、娱乐餐饮、文明考古、时尚购物的 城市生活未来国际形态， 创造意义深远的代表东方文化发源地的千年气息的古典现代的城市意境。,项目要考虑的时间策略,世界发展史：民族的就是世界的； 科特勒：城市的发展是向未来进化的； 开封的历史与未来：七朝古都是唯一性的，开封将是向国际化迈进的； 清华教授、两院院士吴良镛： 要珍惜与爱护自己的传统，对待传统的态度不应该是简单地承袭，而应该是在继承优秀传统文化精神的前提下发展与创新；,开发理念：总体复古，局部创新,项目要考虑的

41、时间策略,四河五湖的开发时间进度与营运/命名的关系,总体命名,2010-？,2007,2018以后,唱响未来,二/三/四期河段命名,命名策略：保证项目传播的整体连贯性 提供开发与营销的节点控制,项目在预定开发/营运/招商/销售模型下的营销市场中取得最大化利润与资金快速回收（开发进度/项目创意/投资回报周期的关系是需要重点设定的控制节点）。,决策资源的二期水道开发创意建议：进行水道的考古挖掘，以七朝古都的人文历史剖面增加旅游的人气，在增加项目附加价值的同时，增长阶段项目收益；同时以旅游人气提升品牌内涵的丰富性与未来商业项目的市场人气。 即：最大化价值开发，并在此基础上提出河道改造建议。,二期项目

42、的关注焦点,二期开发的策略指南,开发深化的主导线索,创意结合点,四水五湖，通往开封的世界旅游观光的线路与投资 的线图。 以水系旅游的人气带动，两岸的商业地带，以商业 的人气与经济气势，带动住宅项目及酒店项目的开 发，最后形成与市中心相呼应的政治经济中心。 缔造开封古城历史与未来的文明图解,A/建筑复古、B/生态景观河带/湖泊、C/主题文化 场馆和生活休闲娱乐商业、D/商业服务中心、E/创 意性的融古贯今的建筑载体；等 即景观/建筑/区域/商住娱功能块板,对组团与建筑设计师的启示,通过古城通往世界的线图与命名思想的启发而获得更 为精准与有主题的人文/居住/建筑与园林设计启发， 打造世界级传统人文

43、意境与皇族生活典范的城市意境,水系,二期开发的策略指南,创意结合点,在满足缔造开封古城历史与未来的RBD/CBD 双生的城市游憩商业中心的城市概念下； 水道工程建议：将现行河道改造工程停下，进行 古城河道之下的考古可行性研究，进行7米以下深挖 考古，建立水下古城观光通道，打造古城通往世界的 历史与现代的时空线路，利用声光电等高科技术向世 人展示古城的历史时空的灿烂文明，获取更大的旅 游开发价值。,水系,规划参考：A/火山灰下庞培古城的全面考古开发 B/广州北京路的元代/明代路基考古挖掘 C/香港海洋水族馆的承重玻璃墙,二期开发的命名策略指南,命名结合点,缔造七朝古都的心灵图解与符号,城市的皇族

44、气势、水系龙脉、正气将门等都可以 作为四河五湖总体命名概念的提炼； 比如：二期水道以“包公、杨家将”的正气与刚 正为提炼的“天罡水道”，并顺势引入 符合项目皇城气质的易经风水命名策略进行各个 阶段开发周期的命名；,水系,1、高感性 2、主题特色性 3、民族/世界兼容性 4、先验性 5、永续性,商业街规划的指导原则,地下商业项目必须具备超出一般的高感特征以吸引世界泛众人群。要么民族，要么世界！,河道下空间的半开放性只作参观，商业街要求商业业态的主题强调。之后实现高感与特色运营。,古都特征，商业项目必须考虑此背景。,在以上三个原则支持下，项目的开发与规划需将具备先验创新原则。,对其他土地资源/景观

45、资源/后续开发的整体效益考量与要求，也是项目本身的最大竞争力体现,商业街项目规划指南,建筑及水体：现代科技运用风格。下沉式超大地下河道广场，构建超大地下水体及历史人文景观，并使商业街与河道水下通道连接，考虑强大的旅游团队与世界人民的朝圣，同时开通上下直入宽大电梯，引导人流。,景观博览：几千年文明变迁中各个时代建筑/园林东方艺术韵味特色的沿河景观带，在生态绿化带一路延伸。,商业布局：依托各城市展开特定商业招商与设计，包含东方餐饮、宋都千年食品、宋朝文化艺术展示区、各国餐食、特色商品、旅游纪念品、文化纪念用品、休闲咖啡站、娱乐场、休闲场、高级会所等综合商业规划。同时考虑引进五星级酒店加盟。 产品品

46、类兼顾世界人民,人流动线：商业街同时考虑自行车通道，特别通道引导地下停车场。禁止其他交通车辆的出入商业街。,二期地产项目规划指南,建筑规划：产品组合/皇家古典别墅、简约生态别墅、小高层电梯洋房 建筑格局/形成合围格局，充分共享绿地园林景观资源,绿地园林：绿地规划/满足居民对小区绿地的生态游憩休闲功能 园林规划/“天人合一”的皇家造园理念，充分发挥园林造景的 特点，创造出多种优美意境的环境，使园林具备较高的观赏 价值与游览价值，并充分考虑与总体项目的环境相融性。,总体定位：具传统与现代和谐统一的生态游憩休闲功能皇家级RBD小区,功能配套：略,开发价值：奇迹的呈现与定义,为开封增添一个城市亮点：为

47、世界还原创造一座具有古典皇族气质的建筑奇迹-与其它复古奇迹不同的是它在七朝古都开封 一座向世界开放的历史文化名城之窗：传统文化与现代商业文明展示中心与名店名食名游与古城的完美结合 世界旅游/投资路线图：项目主体的独特开发理念与方向造就与众不同的非凡看点，引导开封观光的新格局诞生 改变商业地产的一般意义：以品牌信息化为核心功利的商业价值观，突破传统的顾客目标群，重新解构开封商业/地产投资消费观，提升开封商业/地产的投资价值。 与中原城市群形成聚合效应：促进了郑汴区域战略的加速形成，并将自身悠久的历史文化的积淀在联合中得到了最佳释放，形成了城市功能意义的区隔与整体的完善。,奇迹就在人类思想之中，做

48、就有,当一切明朗 一条世界旅游/投资路线随之出现,项目开发目标： 基于未来理念作为项目开发起始点 基于项目建筑本身价值作为营销激发点 既然城市的未来必然具有发展的未来性 就让创意点燃我们对开封的热爱！,中国的古迹遗迹考古大家见得太多了，文明浩瀚到经常不知深处何处，所以，他们对我们的文明顶礼膜拜； 正是因为我们经常性的文化的迷失，所以，我们有必要看一下他们的城市营运的创意策略与思维！激发我们的创意，来完善我们的这场源于古代，兴与现代的理想开发。,西方城市RBD/CBD双生圈营运思想借鉴,奇迹就在人类思想之中，做就有,建筑改变城市,从西班牙比尔巴鄂“古根汉姆博物馆”到“未来计划” 1997年，一座石破天惊的建筑杰作在西班牙中等城市毕尔巴鄂横空出世，它以奇美的造型、特异的结构和崭新的材料立刻博得举世瞩目，被报界惊呼为“一个奇迹”，称它是“世界上最有意义、最美丽的博物馆。”它就是古根海姆艺术博物馆。 毕尔巴鄂市始建于1300年，因优良的港口而逐渐兴盛，在西班牙称雄海上的年代成为重要的海港城市，7世纪开始日渐衰落。19世纪时，因出产铁矿而重新振兴，但20世纪中叶以后再次式微，1983年的一场洪水更将其旧城区严重摧毁，整个城市雪上加霜，颓势难挽，虽百般努力却苦无良策。 1991年，西班牙北部城市市政府与古根海姆基金会共同做出了一项对城市未来发展影响极为深远的决定：邀请美国建筑大师弗兰克盖