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1、森兰上街 2011年全年营销策划报告,长达半年的摸爬滚打，我们似乎摸清了森兰上街要走的方向：酒类交易中心、立足本地、腾笼换鸟,可它到底是什么？,她不是城市的会客厅，因为它还太小 她还不是酒类集散地，因为它需要时间的培养,她是东南区的消费引擎！因为填补了东南区的商业空白！ 她是号令苏南酒商的聚集地！因为外高桥酒业王国领航！,但是,主题商业街+社区型商业,森兰上街常熟外高桥国际酒类交易中心,如何融合此定位打赢这场战役？,从消费者、经营者、投资者三者关系入手 层层递进剖析，分析的过程即是 森兰商业街推广的战略部署,消费者,经营者,投资者,当商业街的人气成为本商业街最大隐患的时候 我们先来分析下消费者
2、在哪里？,1.,东南区,自驾车,常熟市区,森兰上街,消费者,三类客群,第一垒,第二垒,第三垒,为何而来？,第一垒：东南区区域消费者 “东南区消费引擎”,伴随招商进度的推进及餐饮行业的先行入住，最有可能吸引的就是东南区2km范围内的消费群，而这类客群关心的是否能提供生活型需求。,推广方式 引导旗 现场包装 DM邮寄,东南还有第二个街区吗？ 森兰上街，百万方社区生活港,推广语,第二垒：自驾车 “东南区核心商业街”,进入常熟的两个高速口至市区都需要经过东南开发区，而自驾车一族是森兰商业街的主力客群，引导这类客群前来消费至关重要，这类客户会被常熟市区所没有的提升型生活需求所吸引。,推广方式： 完善的户
3、外导视系统 自常熟东出口（204国道至东南大道） 自沙家浜出口（新世纪大道） 引导旗,森兰上街 国际酒类交易中心,在常熟哪里可以买到82年的拉菲？ 森兰上街，东南大道28号,推广语,第三垒：常熟市区 “常熟主题商业街”,虽然森兰公寓/森兰上街经历为期一年的推广，但是其知名度仍汗颜，如何让常熟市民都知道森兰上街，真正撬动整个市场，要靠长期的媒体轰炸、大型的活动助推、以及口口相传的良好口碑。,推广方式 长期的媒体轰炸电台、报纸、户外、短信 大型活动扬口碑,永不落幕的名酒盛会 杯酒人生，尽在森兰上街,推广语,活动营销,成功的活动营销是最行之有效的营销手段，它是把双刃剑，活动的成败要先解决人的问题。,
4、森兰上街能号召多少人的活动？ 1000人？10000人？ 免费美食？折扣券？精彩表演？ 不，还不够支撑，我们需要给人们真正想要的,活动营销5步曲,一次无法拒绝的邀请 见证文化酒街的诞生,STEP. 1开业,活动人群： 常熟酒业协会、外高桥及常熟酒商、东南区客群 活动内容： 红酒中心正式对外开放，酒品8.8折优惠 酒业协会成员按手印开街 邀请酒商共同设摊举行法国美食展及红酒品鉴会 DM直邮/短信邀请区域内客户参加,2011年3月红酒中心开业区域内辐射,STEP 2.开张,2011年4月商业街开张大吉 嫁接知名合作商森兰嘉年华/*演唱会,STEP 3.开盘,2011年5月盛大开盘,STEP 4.开
5、市,2011年7月促销活动/持续广告做热市场,STEP 5.开学,2011年9月学生用品展，东南大学城开学,当完成商业街客群分析的同时，我们发现 已经完成筑巢引蜂的第一阶段推广战役！,形象包装部署 1、建立完善的户外导视系统 引导旗 / 交通指示牌 2、建立鲜明的现场展示氛围 停车指引牌 / 商家导视牌 / 单体画面更换 / 精神堡垒更换 / 森兰公寓电梯厅展板等,停车指引牌 / 商家导视牌,单体画面更换 / 精神堡垒更换,引导旗/招商手册,招商推进部署,已签约商户共5家： 宾馆娱乐、餐饮（湖南菜）、餐饮（本帮菜）、干洗店、常客隆超市 待签约商户落干： 美容美发、休闲食品、水果店等,招商以红酒
6、交易中心为主题，打造集休闲娱乐为一体的休闲步行街,当我们完成商业街第一阶段的造势后 如何捕捉投资客？,2.,我们先来分析下周边市场,东南区商业并无大动作,市区商业竞争相对激烈,森兰上街，靠什么打动投资客？,前期的成功造势，热铺热钱涌入森兰！ 还有比这更靠谱的投资吗？带租约销售，你来买铺，我来养！ 蓄势中的东南汇聚森兰，新一轮经济核爆正在爆发！,广告在天上，销售在地上 要实现森兰上街真正的销售 捕捉精明的投资客，需要更实在的营销手段,开启 点/线/面 全面攻击营销战役,森兰上街 营销策略,点,线,面,走出去 精锐销售团队主动出击,活动营销5步曲 商业街闹市靠活动！,媒体轰炸 集中时间段全面媒体轰
7、炸,两大销售部队,数据库营销,主动出击,张艺、张捷分别带领2组销售团队，形成内部竞争,购买竞争楼盘的来访客户名单及高端客户名单（车/银行）进行电话营销,老带新圈层营销,维护前期成交及蓄水老客户,开盘前2周，占据常熟80%媒体全面轰炸,集中广告投放，走到哪都是森兰上街！,推广方式/统一画面出街 扬子姑苏晚报所有广告版面 电台1小时20次滚动播放 DM直邮全常熟市邮寄 短信一天3次反复发送 多个商业点及证券公司门口小蜜蜂全天候派单 ,推广语,热铺热钱涌入森兰！ 带租约销售，你来买铺，我来养！,定价策略：合理价位入市,通过对竞品的排摸发现价格是主导入市成败的关键！ 后市市场环境风险预估入市价格决定项目适应变化和抗风险的能力。,销售周期及媒体预算控制,秀稿,总结,推广战略3步抓 东南消费引擎东南核心常熟主题商业街 活动营销5步曲 开业开张开盘开市开学 销售战役全面开花 点（主动出击）线（活动营销）面（媒体轰炸）,我们将用100%的执行力力保森兰上街的热销！,谢谢聆听！ 祝奋进中的森兰宏兔大展！,