富阳地产上海东郊别墅板块市场报告.ppt

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1、上海东郊别墅板块市场报告,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,上海整体别墅市场,从图中可以看出，2007年第一季度至今，整个上海独立别墅市场成交量呈现缓慢下降的态势，特别是到了2008年第三季度，别墅类产品的成交量已达到近一年来的最低点，这主要是由于全球经济的不景气以及政府对楼市的严控所造成的。 而成交均价却恰恰与之相反，由于国家严控别墅类产品用地，因此独立别墅的稀缺性决定了其价格将会随着供应量的逐步减少而逐渐走高。,受外部经济影响，别墅市场成交下跌，但价格依旧坚挺。,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新

2、区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,上海主要别墅板块,从上图看出，佘山由于其优越的自然环境以及众多高品质别墅所营造的居住氛围，当之无愧的成为近一年来上海各大别墅传统聚集区中成交最为活跃的区域。而青浦的赵巷与徐泾由于距离市区较近，规模较大，因此仅次于佘山板块。 周康板块作为新兴的别墅区，供应量的不足导致了该板块落后于上述区域。 西郊板块作为上海距离市区最近的别墅聚集区，其品质与环境都十分优越，但近年来区域内土地资源已开发完毕，因此成交量几乎为零。,由于可开发地块减少，外环内可售别墅有限。,上海主要别墅板块,从图中看出，西郊板块的价格早在2007年第二季度就已经接近6万元/M了，但由于区域内土地开发

3、完毕，因此在接下来的一年时间内并无成交。 佘山板块的价格如前文所述，由于品质高、环境好，因此远高于其余板块。 赵巷、徐泾、周康等板块区内项目品质参差不齐，交通、环境各有千秋，因此在成交价格上差距不大。,由于别墅成为稀缺品，别墅产品价格一直较为坚挺。,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,浦东新区别墅市场,随着08年上半年，浦东区域内推出了一批高档别墅，如：御翠园、九间堂，整个区域的成交均价与成交面积均被大幅拉高。 而在进入08年下半年后，随着高档楼盘的销售进入持续期，因此整个区域成交量逐渐萎缩，成交价格大幅降低，同时由于全球经济不景气

4、以及楼市的持续低迷，未来浦东独立别墅还有进一步走低的可能。,整体市场低迷，浦东别墅市场遭遇寒冬,宏观部分,1、上海整体别墅市场 2、上海主要别墅板块 3、浦东新区别墅市场 4、龙东大道沿线别墅,龙东大道沿线别墅,目前龙东路附近在售别墅的成交价格基本在17000-44000元/平米之间，当前售价最高的棕榈泉项目主要得益于项目所属的区位、以及较高的整体品质。 自03年国家禁止别墅用地以来，别墅供应一直受到制约，该类物业的稀缺性导致别墅价格上扬，龙东路附近各在售别墅项目自07年10至今基本都有不同程度的升值。 总体而言，区域内的别墅项目因所处区位的优势、居住氛围的成熟、规划发展的利好使得升值潜力可观

5、，具有一定的投资价值。,龙东大道别墅成品价格差异较大，主要由于产品的品质差异。,龙东大道沿线别墅,目前整个房地产市场受到宏观调控影响,使得整体房市成交低迷，步入08年后，龙东路附近的别墅项目成交量也有所萎缩， 龙东大道沿线项目的成交基本上集中在08年上半年，下半年市场仅有少量成交。 别墅类物业的定位相对高端，客源面也相较普通住宅通物业窄，加之当前金融市场不景气，一些高端客户放缓了入市的进度，也使得区域内的别墅成交出现下行趋势。,受外部经济环境影响，区域别墅市场进入寒冬。,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、总结,上海东部别墅概括,浦东区域 浦东的别墅

6、产品主要集中在花木和龙东大道沿线,随着早期的快速开发,目前只有8个纯独栋别墅楼盘和2个混合别墅楼盘。而龙东大道因为多个纯独立别墅楼盘即将推出，将成为浦东未来的市场主力供应区域。,对本项目具有直接竞争和参考意义的别墅楼盘主要集中在上海东部区域。而上海东部区域的别墅市场主要分两区域：浦东区域和南汇区域。而下面的细化分析主要集中在容积率低于0.5的别墅产品。,南汇区域 南汇的别墅产品主要集中在三个板块：周康、航头和惠南。随着早期独栋别墅产品的逐渐去化，后期的市场供应趋向萎缩，而未来地区可售的别墅屈指可数，将以联列别墅产品为主，容积率多超过0.6，对本项目的直接竞争意义小于参考意义。,本项目的竞争主要

7、中在浦东和南汇,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、总结,九九别墅（独栋） 均价：18000元/平方米 南瑞别墅（双拼） 均价：26500元/平方米 建德南郊花园（独栋） 均价：19500元/平方米 绿洲千岛花园（独栋） 均价：25000元/平方米 爱法奥朗新庄园（独栋） 均价：未定 生茂养园（独栋） 均价：23000元/平方米 东方夏威夷（独栋） 均价：22000元/平方米 十九尊（独栋） 均价：40000元/平方米 绿宝园（独栋） 均价：42000元/平方米,南汇各板块市场分析个案分布,周康板块靠近市区，产品形态和客源与本项目区域类似，具备较强的

8、竞争。,南汇各板块市场分析个案情况,南汇周康板块别墅产品档次和品质为区域内最高。,南汇各板块市场分析特点分析,动物园板块 -项目规模大小不一，容积率在0.2-0.37之间； -面积以实用型为主，多数无地下室，花园面积在360-1500平米不等； -均价相差较大，在18000-26500元/平米，总价在400-1000万元之间。,周康板块 -项目规模相差较大，容积率较高，在0.36-0.4之间； -面积以300-450平米为主，无地下室，花园面积较小； -均价在40000-42000元/平米，总价相对较高，在1200-2000万元。,航头板块 -项目规模较大,容积率在0.16-0.26之间； -

9、面积以实用为主，地下室面积较小，花园面积在200-1300平米不等； -均价在22000-25000元/平米，总价相差较大，在200-3000万元不等。,南汇别墅由于独栋别墅供应逐渐稀少，未来以联排别墅产品为主，容积率多在0.6以上，对本项目的竞争性不强，只具有一定的参考意义。,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、总结,棕榈泉花园 （独栋）52000元/ 城市经典V（梵高）（独栋）47000元/ 长城中环墅（联排）19000元/ 合生东郊华品园 （独栋）未开盘 御翠园VII（独栋）72700元/ 东郊花园II（独栋）未开盘 九间堂（独栋）80000元

10、/ 华洲君庭 （独栋）预计70000元/ 汤臣湖庭（独栋）64000元/，（联排）40000元/ ,1,2,3,4,5,6,7,8,9,浦东各板块市场分析个案分布,世纪公园别墅区,东郊别墅区,浦东别墅主要集中在世纪公园和东郊宾馆周边。,浦东各板块市场分析个案列表,浦东供应独立别墅基本情况列表,浦东区域独立别墅产品占主要供应产品。龙东大道附近有6个独立别墅楼盘，其中有4个楼盘是未来上市产品，其中东珠花园因为无售楼处、无介绍资料、无接待电话而查不到任何资料，因此未上此表。花木的两个项目上市时间较早，产品类型定位为高端产品。综合来看，未来市场供应将依旧以龙东大道为主要供应板块。,龙东大道为浦东未来别

11、墅供应的主力。,浦东各板块市场分析规模供应分析,目前地区供应以龙东大道为主的供应趋势不变，但未来主推项目特点如下： 占地规模不大，供应套数总量约430套，对本项目直接竞争约有280套。 多数独栋别墅产品容积率都控制在0.3以下，个别容积率在0.3-0.5的楼盘的产品规划可供本项目借鉴。 各项目采取面积、价格、产品的差别定位，未来各项目之间不会出现同质恶性竞争。,区域别墅未来供应量大，但实行差异定位，错位竞争。,浦东各板块市场分析价格分析,单价分析： 花木地区成熟，离陆家嘴距离较近，交通配套上优势明显。这些因素造成花木独立别墅单价水平较高。 龙东大道各楼盘的单价分布特征：从西往东逐渐降低，从北往

12、南逐渐降低。 华洲君庭由于定位为全市顶级别墅产品，因此单价定位偏高于地区平均水平。 本项目周边独立别墅产品单价一般在40000元/左右。,总价分析： 各产品因采取差别定位状态，避免了各楼盘间可能出现的总价竞争。 1000-2000万产品梵高别墅 2000-3000万产品汤臣湖庭、御翠园 4000万产品棕榈泉、九间堂 5000-8000万产品合生东郊华品园（预计总价） 1亿产品华洲君庭 本项目的未来入市价格可参照各项目总价差别而定,区域内，1000万以内的经济型别墅存在市场机会点。,浦东各板块市场分析面积分析,各楼盘面积可分为小独栋、独栋和豪宅三种，面积区间分别在200-400、400-600、

13、800以上。 小独栋产品是近3年新出现的别墅产品，其除了有普通独栋别墅的功能外，优点在于面积偏小，总价优势高，花园与建筑占地面积比大等优点。地区新推的梵高别墅就是这种类型的产品，虽然容积率略高，但居住感觉不弱于普通独栋别墅。 800以上的别墅产品因其占地面积远大于普通独栋别墅。目前地区仅有华洲君庭可归为此类。 从地区各楼盘的面积区间可初步判断，地区未来楼盘面积区段多在400以上，小独栋产品的市场供应较为缺乏。,200-400,400-600,800以上,区域市场上，小独栋产品存在市场机会点。,浦东各板块市场分析花园面积分析,各个别墅产品都有花园赠送； 赠送面积随着楼盘的品质不同而大小不一。 部

14、分楼盘为下沉式花园，与地下室相连。,本案产品也应赠送一定面积的花园，提高项目品质。,浦东各板块市场分析地下室面积分析,地区别墅地下室规划设计有新动向： 地下面积逐渐增大：从早期开发的九间堂、御翠园到将推出的东郊花园II、合生东郊华品园，地下室面积呈现明显的增加。 开发商以地下室为卖点：普通别墅产品的卖点无非景观、物业、面积、建筑品质，如今，地下室的规划设计成为新推项目的新亮点。 地下室的功能：除了满足储藏、停车的功能外，健身、影音室、工人房、花园进出通道。 地下室的新特点：下沉式、半敞开、花园式、直接采光。具体地下室的举例分析见下页,地下室已经成为衡量别墅品质的一个标志。,以往传统别墅地下室多

15、采用整体埋入式设计，该种设计具有以下特点： 多采用天窗采光，采光效果不好。 门窗较少，通风不畅。 层高较低，利用不便。 埋入地下，过于潮湿，排水问题严重。 功能性差，无法居住,浦东各板块市场分析地下室分析,上海潮湿多雨，传统地下室劣势明显。,由于传统地下室劣势明显，目前半开放式地下室开始流行。如图所示：,此部分为下沉式花园，地下室后半部与之相通，外有浓密的植被阻隔，因此别墅的私密性得到保证,按此种方式设计的地下室与传统地下室相比，具有通风好、采光佳、利用方便、视觉效果一流等优势，因此采用此种地下室设计方式的项目比传统项目更具有亮点，增加地下室使用价值的手法较之以往的单纯赠送面积，更容易赢得购房

16、者的青睐。 本项目的地下室可借鉴这种方式规划。,这部分为地下室，由于采用了下沉式花园的设计，地下室更容易采光、通风，同样使得花园具有更好的私密性与使用舒适度。,开放式或者半开放式地下室成为当前市场主流。,浦东各板块市场分析去化分析,由于世界金融危机的逐渐恶化，导致中国经济的不景气状况加剧，使多数国内企业的收入水平出现降低，使高端购房人群的置业预算缩水。这导致了高端别墅市场在今年下半年出现了滞销的状况。 目前地区供应产品呈现供应面积两极化。汤臣湖庭、九间堂现售单元所剩不多，棕榈泉所剩多为大面积单元，只有梵高别墅还有较多的小面积产品。 由于未来地区将推出项目多为400以上的中等面积别墅产品， 因此

17、地区小独栋别墅依然较为稀缺。 从去化速度看，梵高别墅因推出时间正逢楼市不景气，而呈现销售速度慢的状况。因此本项目的推出时间应待经济环境转暖。,别墅产品的销售速度和经济状况有相关性。,浦东各板块市场分析产品分析,会所配套： 每个别墅都有自身的会所以满足业主的独特生活需求。因此本项目的会所设施可借鉴其他项目的会所配套。,建筑风格： 浦东的别墅建筑风格从以前单一的欧式、美式而转向多样化。 西班牙式、意大利式等充满异域风格的别墅产品迅速被市场所接受。 智能化配套： 基本所有独立别墅产品都具有24H电子巡更、室内报警、周界报警。极少个别产品有新风系统、吸尘系统、净水系统、家庭智能化等。 物业管理： 地区

18、高端楼盘的物业管理多为一级资质，如东湖物业、戴德梁行、高力物业。,研究分析，别墅产品的物业服务是衡量别墅好坏的重要标志，产品其他特色也给别墅加分不少。,浦东龙东路附近的各别墅项目，主要采用组团绿化、坡地等景观小品来打造高品质的居住环境。 各房源自带的私家花园营造私密性高、雷同性小、各具特色的花园式景观则是浦东几个别墅楼盘的又一特点。 相较之下，湖、河流、小溪、喷泉等以水为主要元素的景观布置在调研区域内的各楼盘中较为少见。,浦东各板块市场分析景观分析,龙东大道沿线别墅大都用大量绿化和坡地来塑造景观，同时增加私密性。,别墅市场,1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、

19、总结,总结,板块特点南汇独立别墅开发逐渐被联列别墅产品所替代，而浦东别墅供应依然以独立别墅为主。南汇的独立别墅产品对浦东同类产品竞争可比性弱。 地区供应浦东别墅供应以龙东大道为主，主要为独立别墅产品，未来市场供应预计在430套左右。 地区价格浦东别墅产品价格从西往东，从北往南逐渐递减，本项目周边独立别墅产品单价在40000元/左右。而总价因各项目差别定位而互有差异。 地区户型面积浦东独立别墅未来供应多为400以上的别墅产品，小独栋别墅产品较为稀缺。 地区花园面积区域内别墅产品都有花园赠送，赠送花园面积的大小与项目品质有关。 地区地下室规划未来多个楼盘将通过地下室规划来提升产品卖点，而下沉式花园

20、的规划设计规避了以前地下室的诸多不利而成为提升产品的途径。 产品规划地区多数别墅楼盘的会所、智能化、物业服务水平较高，可供本项目借鉴。 景观规划由于地区多数楼盘的水景规划较为缺乏，这成为可供本项目考虑的一大市场机会。 去化销售由于经济不景气导致别墅投资者持续观望，因此，地区多数未开楼盘采取等待市场转暖再行推广。本项目可利用这段市场空白期对自身规划、设计多做调整，并且积极积累客户，以待机会入市。,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,项目概况,项目位于浦东新区； 申江路（中环线）西侧； 龙东大道北侧； 占地约22亩； 容积率为0.4；,距金桥进出口加工区约3公里；

21、 距张江高科约1.5公里 距世纪公园约6公里 距陆家嘴约12公里。,周边有龙东大道、外环线、中环线、内环线。 自驾十分便捷进入上海高架体系。,项目自驾出行便捷，能便捷进入城市快速道路体系。,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,区位分析,东郊宾馆,汤臣高尔夫,汤臣高尔夫别墅,东郊别墅板块是上海既西郊别墅板块后的新兴别墅板块，区域内环境优美，高档别墅众多。,本案比邻东郊别墅板块，较易融入东郊板块,区位分析,申江路,龙东大道,地块实景,地块实景,地块实景,地块实景,项目地块为毛地，表面覆盖农作物和建筑垃圾 项目东侧为申江路（中环线）、南侧为龙东大道， 该两道路为城市

22、快速干道，车流量多，噪音大，扬尘多、尾气多。,项目仅靠城市快速干道，噪音、扬尘、尾气污染大。,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,SWOT分析,S（Strengths，优势）,S1、比邻东郊别墅板块，区域为传统豪宅区； S2、区域内绿化率高，环境优美； S3、仅靠城市快速干道，出行便捷； S4、位于金桥与张江之间，方便到达两地；,W（Weaknesses，劣势）,O（Opportunities，机会点）,T（Theats，威胁点）,W1、项目周边噪音、扬尘、尾气污染； W2、项目地块小，难以形成规模化； W3、项目周边配套无，生活不便； W4、地块附着物多，清

23、理困难。,O1、国家限制别墅用地，别墅产品稀缺； O2、区域内别墅以高端别墅为主，经济别墅存在市场空白点； O3、轨道二号线东延，区域南部存在新的发展契机,T1、当前整体经济萧条，奢侈消费减少； T2、房地产整体市场遭遇寒流，销售锐减； T2、区域周边存在大量潜在供应，未来区域竞争激烈；,项目分析,1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述,项目综述,本项目处于东郊别墅板块的边缘，而东郊别墅板块是依托东郊国宾馆，与西郊齐名的知名高档别墅板块，区域内环境优美，大量的高端别墅散落在其中，区域已经形成为一个成熟的高端别墅聚居区。 本案位于申江路和龙东大道路口，出行便捷，但汽车噪音、扬

24、尘和尾气污染严重，加上地块狭小，不易形成规模，难以与区域高档别墅项目相比。 而区域内存在多个高档别墅的上市预期，未来2-3年内区域高端别墅市场竞争激烈。精品别墅存在市场空白点。 综合分析得出，本项目地块在现有的区位条件下，适合打造小面积的精品型别墅,项目定位,1、主题定位 2、价格定位 3、产品定位 4、客源定位,主题定位,项目区位,项目地块,市场空白点,全功能精致空间,东郊别墅板块旁 金桥与张江之间 区域环境优美,噪音、尾气、扬尘污染 项目地块小 周边配套缺,区位优越,地块较差,区域多为高档豪宅 经济型别墅稀缺 经济萧条，消费能力弱,立足市场,精品别墅， 产品别致 功能齐全,实惠制胜,利用区

25、域价值,规避项目劣势,利用机会点,突出卖点,综合定位： 东郊精品别墅,项目定位,1、主题定位 2、价格定位 3、产品定位 4、客源定位,价格定位,同周边其他别墅地块相比，本案地段、私密性、嘈杂度、空气清新度上远不如其他项目,本案项目地块规模较小，项目品质和档次难以拔高,区域市场未来供应多，实行差异化竞争，目前总价1000万内的别墅存在市场空间,建议本案总价控制在1000万以内。,项目定位,1、主题定位 2、价格定位 3、产品定位 4、客源定位,产品定位,通过市场研究后建议本案为,精品小独栋别墅,地面两层小独栋,建筑面积控制在200-300,半开放式或者开放式地下室,特色 建筑风格,立面 采用石

26、材,一级资质 物业公司,赠送花园,个别户型有夹层或者阁楼，丰富项目户型。,地下室可直接步入下沉式花园,项目定位,1、主题定位 2、价格定位 3、产品定位 4、客源定位,客源定位,通过市场调研分析，结合项目定位，本项目客源为： 张江高科的企业管理层、 金桥进出口加工区的企业管理层、 基金经理、 律师、医生等中产阶级。,附录,绿宝园,楼盘简介 绿宝园位于南汇区康桥开发区沪南路，经过多年的开发, 已成为上海成熟高档的别墅社区之一，其多年来以纯正的美式规划，美式物管等西方的概念和执行，使整个社区内的住户以外国人居多，成为海外人士在上海的一个郡主聚集地。 环境分析 项目位于康桥高档居住区内，周边社区幼儿

27、园、超市等生活商业配套较为齐全邮局。同时，项目临近主干道沪南路，出行较为方便 。 价格分析 项目所推房源为精装修全配，目前单价在42000元/左右，总价为1200万元。 配套分析(会所内容,内部设施) 项目设有2个1000的会所，内有会议室、咖啡厅、桑拿等设施；此外项目还配有果岭、国际学校、足球场、网球场等附属设施。 产品分析(景观建筑风格等) 由于项目主要针对外籍人士，因而全部采用红砖蓝瓦的美式风格；另一方面，项目拥有包括儿童喷泉、瀑布水景以及带有澳洲园林风格的众多园林小品。 去化分析 项目前四期已全部售完，目前在售的第5期去化率接近90%,由于所推面积都为295，因此内围别墅相较外围区划较

28、快。 综合分析 项目主要针对外籍人士，业主素质较高，居住氛围浓厚，同时也促使产品品质提高。但是项目客户定位较窄，也使得价格相对较高。,绿宝园,南瑞别墅,楼盘简介 南瑞别墅位于南六公路，由南瑞置业有限公司开发。项目开创性的采用二合一别墅空间设计，拥有可分可合的生活居住空间，既可由一户业主独享，又均可拆分为两户，使得双拼别墅拥有不亚于独栋别墅的容积率与舒适度。 环境分析 项目位于南汇野生动物园千亩别墅板块，居住氛围非常成熟，同时项目临近南六公路，能便捷通往浦东，在区域内具有一定的区位优势。 价格分析 项目于06年、07年推出的1、2期价格为1-1.1万元/，08年7月推出的3期，根据房源的景观以及

29、位置不同，采用一房一价的定价方式，单价在2.6-3.5万元/，总价在673-1060万元 之间。 配套分析(会所内容,内部设施) 项目配有1400 的高档会所，设有会议室、健身房等设施。 产品分析(景观建筑风格等) 项目采用北美乡村风格，外立面由手工紫砂砖构成；项目社区内拥有八千平米活水景观、天然石泊岸以及活水河道自然园林等景观 去化分析 项目前两期已全部售完，目前在售的第三期去化近20%，其中两种带地下室的面积适中房型去化较快 综合分析 项目位于千亩别墅区，居住氛围成熟，同时所处区位在整个区域占有优势。项目以独栋别墅的容积率、舒适度打造双拼别墅，产品品质较佳。但项目地处较为偏僻，交通不便，同

30、时周边配套稀少，会给业主的生活造成一定的困扰。,南瑞别墅,生茂养园,楼盘简介 该盘户均占地三亩的庭院式别墅，感觉给人一种最大化的放松空间，花园中设置了叠溪、温泉等景观，仿佛置身于苏州园林中，使人倍感心旷神怡。另外，整个小区是按照中国传统建居的五行学说，透露出浓浓的中国传统居住文化，倍受喜爱中国园林的消费者的青睐。 环境分析 整个小区环境较好，绿化率达到了近80%，尤其是面积达到了58000m的天然水景。 价格分析 单套均价在23000元/m左右，总价约在800-900万元。在整个区域内售价相对较高，这与该项目相对高端的定位有关。 配套分析(会所内容,内部设施) 会所内拥有餐饮、娱乐、休闲、健身

31、设施，可以满足住户一般性需求。 产品分析(景观建筑风格等) 产品为中式园林建筑。拱门、梅花窗等中式元素的运用使得产品处处流露出典雅的中式韵味。 去化分析 产品自开盘以来，月均去化1套左右，考虑到产品较高的价格，因此去化情况较为良好。目前仅余20套，且部分为超高总价的豪宅。 综合分析 产品品质较高，环境较好，中式元素的运用对于40-50岁左右的中国传统客户有着较高的吸引力，后续的第三期开盘时间未定。,生茂养园,九九别墅,楼盘简介 该案地处南六公路，近野生动物园，规划建造99幢具有地中海风情的独栋别墅。拥有多种房型，面积从230300平米不等。该案是万科在浦东开发的第一个住宅小区，位于曹陆镇，北临

32、上川路、南临金海路、占地46公顷，由586户别墅组成。区内建有会所，保留了自然河道，同时开挖了人工水系，区内绿化环境极佳。 环境分析 整个小区环境较好，绿化率较高，自然水景与天然水景交汇。 价格分析 目前该项目已全部售完，以往成交均价大约在13000元/m。 配套分析(会所内容,内部设施) 会所分为南北两馆，分别拥有银行、餐厅、阅览室、咖啡厅、羽毛球馆等等。 产品分析(景观建筑风格等) 产品为地中海风格，拥有部分欧式及现代建筑，整体感觉色调相对比较明快，结构相对简洁。 去化分析 产品自2003年开盘以来，月均去化近2套，目前已全部去化完毕 综合分析 产品较好，价格较低，交通尚算便利，与其余别墅

33、小区相邻，居住氛围浓厚。,九九别墅,绿洲千岛别墅,楼盘简介 绿洲千岛花园由“上海房地产开发企业综合实力50强”之一的上海置业有限公司下属上海航头高夫置业有限公司开发建设。一期占地面积约40万平方米，由数个生态型岛屿或半岛组成，总建筑面积约6万平方米，共建造143幢独立式别墅，为典型的地中海式建筑风格，具有“低容积率（0.156%）、高绿化率（75.2%）、大面积水体（9.4万平方米）”的整体优势。 环境分析 规划保留了原由河道，伴以人工开挖的形式使起水系遍布整个小区，并将其分割成无数个小岛。小岛之上，垒土成丘，形成大大小小的组团。加上优越的绿化景观，整个小区环境优美，空气清新。 价格分析 目前

34、该项目已全部售完，以往成交均价大约在25000元/m。 配套分析(会所内容,内部设施) 高尔夫果岭、网球场. 产品分析(景观建筑风格等) 新古典主义建筑风格，绿地面积加上水体面积超过小区总的建筑面积，在沪上的别墅市场中比较少见。 去化分析 产品一期自2005年开盘以来，月均去化1套，目前已全部去化完毕. 综合分析 产品附加值较高，景观条件优越，独特的坡地景观带来了不一样的居住体验。,绿洲千岛别墅,爱法奥朗新庄园,楼盘简介 爱法奥朗新庄园（又名：爱法庄园）位于航头大道，与航头镇政府、市民广场等行政文化、教育医疗及商业中心相连，周围低密度的高档楼盘林立，社区氛围日益浓厚。此外，3万平方米的农工商大

35、卖场、5万平方米的文化中心和四星级酒店均在建设中。 环境分析 社区除了有18米宽的天然河道 红卫河贯穿外，还人工开挖环状景观河道，集隔音、防尘、观景效果于一体。社区主干道种植的铁树树龄已达上千年，银杏树也在百年以上。每步行15分钟就有一处公共绿地，为社区营造了绿色的健康天地。 价格分析 目前该项目已全部售完，成交均价大约在10000-16000元/m。 配套分析(会所内容,内部设施) 7000平方米的社区综合楼和5700平方米的商业区，拥有餐饮、健身、美容、休闲等一系列设施。 产品分析(景观建筑风格等) 产品为定位中端的下沉式别墅，各项安保配套设施完善，整个小区产品附加值得到了充分的体现。 去

36、化分析 产品自2003年开盘以来，月均去化1套，目前已全部去化完毕. 综合分析 定位中端价格便宜，景观与附加值较好，但周边交通及配套尚不完善。,爱法奥朗新庄园,19尊,楼盘简介 项目位于康桥半岛大社区位置，是由康桥半岛（集团）倾力开发的豪宅型产品，共有19栋独栋纯粹北美风格大宅，皆为2层设计，面积均在390-450平方米，共6种房型可供选择。 环境分析 项目位于上海南汇的周康板块的康桥半岛大社区，能够方便去往陆家嘴、虹桥、浦东机场。项目周边有过个住宅区，居住氛围成熟；对面即为大润发商场，商业配套齐全。 价格分析 项目于08年5月开盘，目前去化近37%，单价为4-4.5万元/平方米，总价在150

37、0万-2000万之间。 配套分析(会所内容,内部设施) 项目配有酒店专享会所，国际乡村俱乐部及社区专用小会所共三家会所可供使用，配备包括天幕游泳池、网球场、游泳池、吧、桑那在内的多项服务设施。 产品分析(景观建筑风格等) 项目房源采用北美风格，面积均在390-450平方米，房型舒适大气，通透性极好，花园面积在400-700平方米左右。 去化分析 产品自2008年5月开盘以来，去化7套，区划率为37%。 综合分析 项目所处区位交通便利，到陆家嘴、虹桥、浦东机场都较方便；周边商业配套齐全，临近大卖场及多所学校；而项目自身从开发、规划、建设、物业各环节都是国内一流公司操刀，保证了品质的高贵，确保了纯

38、别墅小区的高档性。但由于项目易受卖场人流集散影响，出行道路车况堪忧，同时项目客源定位较窄。,19尊,建德南郊花园,楼盘简介 该案位于南汇惠南镇南六公路，临近野生动物园，近靠芦湖港深水码头与浦东国际机场海空“两港”，是一个大型独立别墅区。 环境分析 项目紧邻上海野生动物园，属南汇休闲度假开发区，环境优越。 价格分析 该案四期未推出，三期已售完（2007.5），当时均价19500元/m2。 配套分析 拥有8000平米欧式乡村俱乐部会所-绍兴饭店（壁球馆、桌球室、网球场、高尔夫球场、室内温水游泳池、多功能餐厅、美容美发、棋牌室、咖啡吧、钢琴吧），900平米高尔夫果岭、8000平米挥杆250码高尔夫练

39、习场。 产品分析 70000平米水面景观、30000平米中央景观休闲园林，建筑风格涵盖了中国、加拿大、美国、意大利、法国、比利时、英国、奥地利、德国、西班牙、日本等，号称别墅联合国。 去化分析 三期售完，去化情况良好。 综合分析 该案曾被评为“上海世界住宅展示苑”，建筑风格多样，产品力突出，且项目规模庞大，得到了众多购房者的青睐。,建德南郊花园,东方夏威夷,楼盘简介 该案位于南汇航头镇的沪南公路主干道上，周边生活配套成熟齐全，是一个大型的独栋别墅社区。 环境分析 遵循欧美高尚别墅第一标准-大地伦理观念，内部通过人工湖、主题组团绿化来营造夏威夷热带风情，小区内环境优美。 价格分析 均价22000

40、元/m2，主力总价在600-800万元/栋。 配套分析 金字塔型的玻璃阳光会所（网球、壁球、羽毛球、乒乓球、桌球、健身房、桑拿、餐厅、酒吧、阅览室、室内游泳池） 产品分析 由人工湖、亚热带主题景观、假山、喷泉等元素组成的夏威夷热带风情水景别墅。 去化分析 目前还剩十几套，去化情况较为理想。 综合分析 小区配套齐全完善，由45000平米超大人工湖、3000余米的天然河道、30余万平米的绿化，构成自然分布的湖景别墅群。,东方夏威夷,华洲君庭,楼盘简介 项目位于浦东银柳路385弄，由华洲房地产发展有限公司开发，规划打造成上海最高端别墅产品。 环境分析 项目处于龙东大道东郊别墅区，居住氛围浓厚；临近张

41、江开发区，是浦东金融中心的重要组成部分，投资前景良好。 价格分析 均价65800-72800元/ ，主力总价在9000-10000万元/栋。 配套分析 项目配有800的会所，设有会议室、雪茄吧等设施。 产品分析 项目所推房源为21栋独立别墅，外墙采用黄色砂浆打磨，较大的房源面积与花园面积以及4.5米层高营造打造欧式风格的高品质居住环境。 去化分析 目前尚未开盘，但已领到预售证。 综合分析 项目的户型、花园面积都较大，定位较为高端，4.5米层高营造舒适生活品质，同时仅有21套使得产品具有一定的稀有性，但项目客源与定价都较高，使得客源面相对较窄。,华洲君庭,东郊花园II期,楼盘简介 项目位于浦东新

42、区龙东大道1920号对面（紫竹路398弄），由浦程房地产发展有限公司开发，总共分两期开发，本次推出的第2期为40栋独立别墅。 环境分析 项目周边的交通体系以紫竹路为主干道，西侧为国宾馆，周边环境较为安静。 价格分析 项目目前尚未开盘，价格未定。 配套分析 项目配有1260的会所，主要以健身用途为主。社区内规划有70000平方米纯粹静谧的自然生态园林，营造优美景观。 产品分析 项目本期所推推房源为40栋独立别墅，也是项目推出的最后一批房源，采用英国维多利亚风格，由白色墙面与灰色顶瓦构成产品外立面，面积规划在529-993之间，同时每户自带面积在2亩左右的私家花园。 去化分析 目前尚未开盘，没有开

43、始去化。 综合分析 项目距离主干道仅50米，外围设置隔音板，在保证业主居住舒适的同时确保出行便利；社区内70000平方米纯粹静谧的自然生态园林，营造优美景观；所处环境较为安静，临近东郊国宾馆，但无任何商业配套设施，业主生活略有不便。,东郊花园II期,城市经典V 梵高别墅,楼盘简介 项目位于香楠路399弄2号，由上海鹏远房地产开发有限公司开发，总共分两期开发，规划打造成为11万平方米的纯西班牙风格唯美小镇。 环境分析 项目位于张江国际聚居区核心，周边生活、教育、交通配套成熟，地铁二号线东延伸段（规划中）离小区数步之遥，现有临时小区班车直达地铁张江站。 价格分析 项目单价在39888-47000元

44、/，目前总价在1100-1800万/套之间。 配套分析 项目周边有中心学校、多家中型超市；地区生活环境优美，多个别墅社区和居住区都已入住，居住氛围成熟。项目自身利用3期会所，为社区业主提供服务。 产品分析 项目所推房源皆为小面积独栋别墅，采用墙面涂料，红色屋面打造西班牙风格，社区内设有多处喷泉式景观。 去化分析 项目于08年6月开盘，总共推出。 综合分析 项目依靠香楠路、南侧2012年有地铁2号线延伸站点，现有小区班车直达地铁张江站，交通体系完善；项目体量较大，居住氛围浓厚、成熟；项目紧邻工业区内药业企业，居住环境堪忧。,城市经典V 梵高别墅,御翠园,楼盘简介 御翠园由长江实业（集团）及和记黄

45、埔地产集团属下的上海和联房产开发有限公司精心打造。它雄踞上海浦东中心地带，毗邻上海世纪公园，与陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区前后呼应。御翠园位处全市主要交通网络核心，汇集了磁浮铁路、地铁二号线和高速干道等重要枢纽。 环境分析 御翠园不仅毗邻全上海最大的世纪公园旁，小区内绿化面积达56，区内有湖水荡漾，小溪流水，一派恬静休闲的园林美景。 价格分析 目前该项目正在销售，成交均价大约在72700元/m，总价约2700-3500万元。 配套分析(会所内容,内部设施) 20000平方米的会所，包含高尔夫推杆练习场、室内外游泳池、健身室、大型室内体育馆、保龄球馆等 产品分析

46、(景观建筑风格等) 77栋三层式独立别墅，源自美国高尚学府长春藤之传统建筑，各款别墅面积由300至330平方米不等，并户户享有面积大小不等的私家花园。 去化分析 产品自2008年3月开盘以来，月均去化6套，去化情况较为理想。 综合分析 产品品质高、地段好，因此价格相对较贵，但去化情况依然不错。,御翠园,合生东郊,楼盘简介 合生东郊别墅位于上海浦东高档别墅区，东郊国宾馆正对面。大隐苍翠间，低密度高绿化率的稀世别墅，糅合了欧式建筑的品味呵上海的海派风情，不需刻意营造上流社会的生活，自然流淌出的尊贵雍容，为全球75位顶级富豪打造的世袭大宅。 环境分析 整个小区位于东郊宾馆附近，绿化环境极为优越。 价

47、格分析 目前该项目正在销售，成交均价大约在100000元/m，总价约7000万-1亿。 配套分析(会所内容,内部设施) 会所内包含室内网球馆、羽毛球馆、保龄球馆、健身房、以及著名的克拉克海奇健身休闲会所等。 产品分析(景观建筑风格等) 一期75栋采用欧式风格的建筑，在绿树流水的环绕下营造出了国宾级的享受。 去化分析 产品目前尚未开盘 综合分析 产品品质高、地段好，因此价格相对较贵，目前尚未开盘。,合生东郊,两河流域,楼盘简介 项目位于航鹤路，是由南郊中华园房地产开发有限公司开发的，法式风格低密度纯联排别墅社区。 环境分析 项目位于“万亩别墅园”的核心腹地，与绿洲千岛花园和生茂养园等多个独栋别墅

48、毗邻而居。从项目出发半小时内能到达洋山深水港、浦东国际机场、陆家嘴金融贸易中心。 价格分析 目前以一房一价的原则，按景观以及房源在社区中所处位置的不同定价，成交均价大约在12500-15900元/M ，总价约227-470万/套。 配套分析(会所内容,内部设施) 项目自带6000平米的小镇式风情商业，3000平方米主题运动会所，配有网球场，室内游泳馆等设施。 产品分析(景观建筑风格等) 项目目前所推房源为法式风格联排别墅，外观优雅稳重，根据不同房型增加了内庭院、半地下室等多种格局。景观方面，项目依托原生态湿地景观、流淌的两条河流为业主营造纯正的水岸生活。 去化分析 项目目前所推房源为1期产品，

49、于08年1月与7月分两批上市，目前去化率为61%。 综合分析 项目位于“万亩别墅园”的核心腹地，居住氛围成熟，未来规划的交通体系完善；售价较低的低密度纯联排产品使项目在区域中占有一定的价格优势。,两河流域,长城中环墅,楼盘简介 项目位于高木桥路，东邻孙桥路，北邻华夏中路，距离张江高科技园区仅为3公里，临近地铁2号线由振川物业有限公司开发，是张江板块唯一纯别墅社区，浦东中环罕有。 环境分析 项目位于张江发展区，周边竞争楼盘较少，但居住氛围也有待完善，同时项目周边道路状况不太理想尘土飞扬，噪音严重。 价格分析 项目房源为联排与双拼，联排单价为1.7-2.4万元/m，总价为272-456万元/套；双拼的售价为2.8万元/，总价为588万元/套。 配套分析(会所内容,内部设施) 沿孙桥