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1、,江西乐平万尚广场项目定位及招商执行方案,第一部分：项目介绍,项目概况8万方商住城市综合体,区 位：乐平地处南昌九江景德镇“金三角”几何区域，3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市 交 通： 水 路：乐安河可直达鄱阳湖、长江 陆 路：皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、昌德加密高速，与杭瑞、沪昆高速全线贯通 空 运：一个半小时车程内有景德镇机场、2小时车程内有南昌机场； 人 口：2011年底乐平市总人口约90万人，其中城市人口约22万人,项目所处城市概况90万人口（城区22万人）的县级城市、江西三大煤炭基地之一,项目交通区位项目江西平乐县老城区核心零售区，交通区位优越,
2、翥山路,迎宾路,项目,吉利商业广场,仿古街,洎阳路,新时代 广场,华润 翥山天城,赣东北商贸城,本案所处具体位置是在商业主轴洎山路与迎宾路交汇处，北面是中心街区商业及新时代广场、华润翥山天城两大在建的集中型商业，西侧为吉利商业广场、赣东北商贸城专业市场。,珠海路,中心城区 （居住 、核心商业 区）,项目,城北新区 （行政、商务、居住区，目前主要以住宅开发为主）,东湖新区 （居住区，未来的城市副中心，住宅开发也只是处于启动期）,乐平市共分为三个区，中心城区、城北新区、东湖新区三个区域，城北新区和东湖新区将成为乐平市未来重点开发区域，中高端居住区主要分布在城北新区，零售商业则主要集中在中心城区,规
3、划区域，未来规划商业主以市场用地为主,乐平目前正处于待开发期，城市规划正在启动期,项目所处城市规划城市向北、东发展，形成“一老两新”的城市格局,项目规划指标： 项目位置：迎宾东路，洎阳中路交汇处（原乐平老宾馆） 总建面积：79750 住宅10728 商业56427 地下12595 其中地上23层(其中裙楼1至5层为商业),地下1层 商业部分主体层高：5.2米 主体柱距：9米 商业部分公摊系数：46% 机动车位：160个 地下：81个 地上：79个,项目概况8万方商住城市综合体,第二部分： 项目周边商业业态现状及 结合本案的分析,项目概况8万方商住城市综合体,珠海路,昌平路,翥山路,迎宾路,本案
4、,吉利商业广场,华润翥山天城,赣东北商贸城,仿古街,人民路,新时代 广场,洎阳路,项目周边商业现状煮山西路（商贸中心）；洎阳中路（商业区）；赣东北大市场（专业批发市场）；珠海路（休闲娱乐、摩托车专卖，建材市场）；洎阳南路（装饰建材市场）,零售机会点1： 乐平的零售商业缺乏集中型品牌类消费场所，以地铺街区店为主； 零售机会点2：乐平街区中已经入驻一些时尚中档品牌、休闲运动品牌，表明城市的品牌零售业具有消费力。约22万的城市人口，具备做集中型零售商业的基础； 零售机会点3：集中型品牌消费位于40公里左右的景德镇华达百货和金鼎购物广场，再远就是位于150公里左右的南昌市百盛商场，而南昌百盛商场就是乐
5、平消费力高的这部分人群心目中的购物天堂，但终因消费动线过长，影响力小，故乐平零售业有发展机会。,现有零售商业基本全是地铺式街区商业，中、低档混杂，百货零售业存在机会,百货零售类,珠海路,昌平路,翥山路,迎宾路,项目,洎阳路,家得福购物广场 经营面积约1500,佳家旺超市，经营面积约2000方,乐平市目前超市主要以本土超市为主，其中新佳欣超市在当地影响力最大，但购物环境较差，山寨版的华润置业-翥山天城不可能成功引进正宗的华润万家超市。,景客隆超市 经营面积约1000方,新佳新超市，经营面积约5000方,大卖场类,现有零售商业乐平缺乏品牌卖场。基于县级城市卖场消费面向乡镇，布点的距离要求较低，本案
6、面积达6000 的大型超市已签约入驻-1F。,家电数码主要集中在珠海西路、以及洎阳路北段，较大的家电卖场有硕果电子卖场，两家店分布在长寿路与洎阳路交汇处，但该业态基本上分布在街区上，缺少与相关业态的互动消费。整合数码有机会,现有零售商业家电数码类业态经营较好，尤其是家电类，家电下乡政策，对家电行业形成了有效的消费刺激，此类业态如能引进苏宁、国美等品牌商家入驻，将大大提升本案的档次及凝聚力。,家电数码类,妇婴儿童主题类零售主要分布在翥山东路东侧，以及洎阳中路一段，主要以低端零售为主，其他地段也零星分布一些中低端儿童主题类零售店,母婴类商业有市场；乐平是一个比较重视教育的计划单列市，公立的有10所
7、小学、5所初中、3所高中，其中最好的小学一小据悉很多家长用钱用关系都进不去，高中有一中和三中2所属于省重点，升学率很高，大部分学校集中在本案所在的老商业区，故文化教育类商业应该有市场,洎阳路,翥山路,本案,现有零售商业乐平是一个重教育的城市，儿童服饰、培训类的、儿童室内游乐等项目的消费潜力较大，此类业态存在整合经营的基础，是本案应该拥有的业态。,儿童类文化教育类,餐饮：乐平中高端餐饮主要集中在昌平路，快捷餐饮零星分布在翥山路和洎阳路，如KFC、德克士、佳佳基等，其它中低档餐饮及排档则零星分布，集合品牌餐饮存在机会 休闲娱乐： 乐平中高端商务消费主要集中在昌平路，以高档消费客群为主，装修豪华：如
8、中档凯撒皇宫，包房每间装修大约35万，高档的如九号公馆、白金汉宫、环球一号等3家，包房每间装修大约50万，现阶段受政策影响生意一般。 中低端的KTV则主要集在仿古街，以普通市民消费为主，经营状况较好 足浴生意火爆 上档次的浴场只有一家在新区天湖公园附近-大浪淘沙，两年前开业。现阶段受政策影响生意一般。,现有餐饮娱乐商业乐平的餐饮娱乐经营较好，品牌餐饮大多都是加盟店，但业分布零散，不够集中，未形成餐饮的集聚效益，给本案规划美食广场，汇聚众多品牌餐饮带来了机会。大型KTV，影院，会所等业态也适合在本案获得脱胎换骨的机会,餐饮娱乐类,乐平专业市场,乐平现有家建材装饰主要集中在迎宾路，珠海西路，长寿路
9、一带以及洎阳北路一带，以地铺的形式存在，没有集中式的经营场所，在政府招商引资的条件下，未来将有红星美凯龙进驻城北新区，建材批发市场无论从本案商圈中心位置因素还是物业主体承重的要求都不适合引进至本案,洎阳路,珠海路,翥山路,迎宾路,本案,建材家居类,项目位置：新平南路与迎宾东路交叉口 建积面积：约4万 规划业态：时尚女人街、新佳欣超市、农贸市场、仿古长廊（服饰类） 经营情况： 新佳欣购物中心：当地经营状况最好，面积最大的超市 女人街：整体以低档服饰为主，北区目前店面转让率达到40%左右，南区空置率约有70%左右 主力面积：女人街 10-40 租 金： 北区约30-40元/月 南区约20-30元/
10、月,吉利商业广场,小商品类,乐平专业市场,整体经营环境脏、乱、差，人流动线长，业态单一，业态间互动性较差，目前只有北区经营状况较好，南区空置率较高，此类业态不适合进驻本案，会降低本案档次，不适合引进。,赣东北商贸城,项目位置：迎宾东路 占地面积：160余亩 规划业态：服装、鞋帽、食品等百货日杂和小商品批发 经营情况：人流量较大，经营情况较好 主力面积：40-60 租 金： 北区约30-50元/月（1F带3F） 南区约20-30元/月（1F带3F）,乐平商业市场专业市场,整体经营环境较杂乱，服装、鞋帽、食品等各种业态杂乱的分布在一起，地铺式经营，不适合进驻商业中心,综合类,项目位置：乐平市大连路
11、新长途汽车站西侧 开 发 商：乐平赣东北商贸城有限公司 建筑面积：共35万 推盘位置：西区1-4F的购物中心商铺，及西区北面180幢独栋商业 主力面积：20-30 独栋商业 170左右 销售价格：1F 9000-10000元/ 2F 8000-9000元/3F 7000元/左右 销售方式：包租5年，前三年每年投资回报率8%，后两年在每年8%的基础上，租金超出部分8 2分成（北面整栋商业后2年8 2分成） 销售模式：直接销售与分销相结合 去化情况 盒子体：1F 去化95%左右 2F 去化70%左右 3F去化60%左右 独栋商业：去化90%左右 购买客源：以乐平本地为主，约占到60%，其余为景德镇
12、、上饶等周边地区 西区业态： 街区业态：五金水暖、油漆涂料、小五金、电子电器、玩具、钟表、餐具茶具等 盒状体业态：精品家居馆 东区业态： 街区：日用百货、化妆品、文体用品、服饰、工艺品、服装辅料、针纺织品、农副产品、副食品、南北货、茶叶等,赣东北商贸城,乐平专业市场,综合类,乐平最大的专业市场，定位不清晰，业态规划混乱，缺乏专业的招商团队，靠启动分销和低价格撬动的前期销售。未来经营存在很大的问题,项目位置：乐平市东湖新区乐平大道 项目信息：只招商，不销售,乐平专业市场,综合类,乐平市农副产品市场,分析小结：,随着城北红星美凯龙的进驻，建材家居市场基本趋向饱和； 新建的专业市场基本是综合型的业态
13、，基本上会覆盖到专业市场常规的业种； 非常规的专业市场，在乐平这样一个县级城市不存在消费基础和招商产业基础。,专业市场竞争大，市场机会点相对较小，为确立本案的商业中心的领导地位，类似档次的专业市场不适合本案,项目周边现有商业业态及租金统计：,第三部分： 项目竞争对手分析,项目概况8万方商住城市综合体,潜在竞争商业对手新时代商业广场，太平洋百货已签约入驻，现正在组建营运团队,新时代广场,项目位置：洎阳路与珠海路交汇处 开 发 商：江西劲天实业有限公司 建筑面积：共5万方，其中-1F -4F的商业3万方，一幢住宅和一幢公寓约2万方（精装修） 裙楼商业: 价 格：均价28000元/（-1F整层及1F
14、、4F沿街商铺开发商自持） 销售方式：包租15年 ，每年返还6-8%，12年开发商保证收回成本 租金方式：扣点 开盘日期：预计年底 开业时间：明年10月份 意向商家：中影-艺轩国际影城 太平洋百货 业态布局： -1F：精品超市 1F:以黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具箱包、女鞋女 包等为主； 2F：为品牌女装、内衣、饰品、家具、童装等； 3F：为品牌休闲男装、正装、运动休闲服饰、男饰等； 4F：3D影院、动漫城、美食广场、主题餐厅。 运营管理：香港圣玥隆运营管理有限公司,新时代广场,对手分析： 新时代广场因为内部股东纠纷，致使广场的建设进度大大降低，2012年12月签约的一线中影系统影院-艺轩
15、国际影城，合同约定2013年4月进场，结果被迫推迟到明年5月才能进场。 太平洋百货已经签约入驻，现在公司有一个招商总监和一个营运总监常驻现场，应该是管理输出。其规划母婴系列所占百货的比例较大，为其百货的3分之一，整体业态比例为 百货：餐饮：休闲娱乐=1:1:1,潜在竞争商业对手翥山天城主要是以卖场为主体的商业，缺乏百货零售业,项目位置：乐平市洎阳中路407号（老市委市政府） 开 发 商：乐平市华润置业有限公司 建筑面积：约12万 商业信息 项目介绍：一期为1-3F的商业街，20二期为华润万家， 2013年10月1日正式开街，开业率37% 销售价格： 1F 35000-40000元/ 2F 20
16、000元/左右 3F 15000元/ 销售方式：直接销售，不包租 去化情况：1F、2F基本去化完毕，3F还有大量商铺 步行街商铺经营模式：业主自营或者业主直接对外招租 租金：1F: 6.5元/天 2F: 2.6元/天 3F: 2元/天 住宅信息： 销售价格：均价4500元/,翥山天成,一期为集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业步行街，对外宣传2013年10月开街，二期住宅处于建设期，三期为以华润万家超市签约入驻为营销嘘头的购物中心和酒店项目，开发商属于山寨版的华润置业集团，根本不可能引进华润万家超市，距离项目约200米，没有进行实质性招商，后期运营将存在一定的问题。,翥山天成,对手分析： 商业
17、步行街没有整体业态规划，不统一招商，不统一经营，其商铺只销售不包租，购铺业主自营或者自己直接对外出租，处于业态布局混乱的状态，开发商主要目的就是销售，缺乏后期统一运营。 总的商家大约150个，10月1日开街时正真开业的有56家，其中1层17间，2层27间，3层12间，开业率37%，属于失败的开街。餐饮开了2家：佳客来牛排和德克士；女人世界格子铺3层一共开铺不到30%；沿街店铺总量只有？家，不能真正形成街；业态休闲娱乐餐饮所在比例太少，形不成步行街规模 翥山天城为开放式商业街区，东西两栋楼由非封闭天桥通道相连形成整体，受天气影响较多，例如：刮风下雨、寒冬酷暑时很难而且聚集人流 商业街内共有电动扶
18、梯7台其中1台为观光电梯，整个商业街的人流动线不错，但是休闲娱乐业态几乎没有，缺乏聚集人气的大型业态,总结：翥山天成商业街面对统一规划，统一宣传，统一招商，统一运营且品牌云集的万尚广场缺乏竞争力,分析小结：,乐平的百货业态是一个市场空白点，并缺乏品牌型大卖场，大型零售业是乐平的市场机会点； 其它如电子、数码、儿童消费、餐饮娱乐类业态分布零散、缺乏业态之间的互动； 潜在的竞争项目不是只做营销噱头，就是卖场式商业体，不具备竞争优势。,集购物、休闲、娱乐、餐饮、教育等业态的 中档购物中心适合本案,第四部分： 项目总体定位及业态布局,项目概况8万方商住城市综合体,项目总体定位,万尚广场 时尚新都会 缤
19、纷万象城,整合品牌专卖店、大型超市、品牌家电、品牌餐饮、大型KTV 、大型影院等六大主力店，形成集休闲购物，餐饮娱乐，教育健身为一体的购物中心，辅助业态包括一条沿河的以特色美食、创意潮店、美容养生等为主的万尚浪漫金街,万尚广场整体业态布局,-1F业态布局,主体业态：大型超市 大型停车场,辅助业态：超外汽车美容,地下提供车库车位的具体布局由相关单位提供,大型超市内的具体布局由入驻商家提供,1F业态布局,主体业态：时尚金街 广场主力店 黄金珠宝,化妆品 精品男女装 高档钟表,辅助业态：参茸燕窝 精品陶瓷工艺品,时尚金街位于沿河及面对公园两面，长234米,主要业态：时尚潮店 饰品 特色美食,广场主力
20、店位于面对迎宾路的沿广场面,广场主力店可以有1层跨2层的出租方式,2F业态布局,主体业态： 少女装、淑女装、内衣、家具服 饰、佩饰等,辅助业态： Spa养身、美容美发、 主力店为1层跨2层的咖啡厅、中西快餐或精品服装,790,3F业态布局,主体业态： 男装、运动装、休闲装、男鞋、男士皮具、户外运动,辅助业态：数码 咖啡厅 茶餐厅,数码,4F业态布局,健身中心,主体业态： 影院、童装、童玩、床品、品牌餐饮,辅助业态： 儿童游乐、儿童摄影、早教中心、健身中心,5F业态布局,主体业态： KTV、主题酒吧、主题会所、电玩城,辅助业态： 网吧、棋牌、台球、足浴,屋顶业态布局,业态： 篮球、羽毛球、户外运
21、动、休闲茶吧,公园面主入口的观光电梯升至屋顶,业态比例,零售：休闲娱乐：餐饮51%:31%:18%,第五部分： 租金定位及优惠政策,项目概况8万方商住城市综合体,租金定位：,租金优惠政策：,1.租金缴纳方式：半年一付 2：免租期政策,积分达到2分，给予2个月经营免租优惠 积分达到6分，给予3个月经营免租优惠 积分达到12分，给予6个月经营免租优惠 积分达到15分，视情况而定，- -类似必胜客，KFC，麦当劳，棒约翰，屈臣氏，味千拉面，一茶一坐等一线城市知名品牌。 装修免租期根据商家的上报的装修方案和装修合同，结合实际情况给予1至3个月不等,第六部分： 租金测算,项目概况8万方商住城市综合体,万尚广场招商部 2013年10月20日,