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1、感谢金董事长在昆山的盛情款待，更荣幸有此认识之谊， 希望有机会多向阁下学习、请益。,项目问题出发,招商条件方案定案,招商执行计划定案,收集开发商对象名录,收集资金方对象名录,招商执行启动,运作思考架构,韩国济州岛中国城优化规划与招商策划工作流程表,项目特性条件剖析,市场摸拟产品定位,商品计划优化规划,分区投资财务规划,分区投资回报建构,招商通路对象设定,招商条件策略定案,招商工具企划设计,1.招商筹备工作说明,韩国的夏威夷-济州岛,济卅中国城因位于韩国海上独立岛屿,针对中国大陆投资开发商而言乃属跨国 投资项目，且土地规模将近8000亩，未来投资资金的回款主力销售商品亦非一般 市场上刚性需求住宅
2、或纯投资性商住产品，而是曾如美国夏威夷、印尼巴厘岛、 泰国普吉岛度假胜地，乃至结合拉斯维加斯、澳门威尼斯人、新加坡云顶赌城、 甚至摩洛哥赌国的休闲养生娱乐度假天堂，需要短中长程多元化的规划与策划工作。 项目现况尚处于前期土地合作法务程序、初期财务发展研判，需进行市调研判、 产品定位、商品计划、发展战略、概念规划、财务规划等招商引资工作阶段，如何 有序的制作最有效的招商策划及最出色的招商说明表现，获取投资商认可，乃达成 招商预期目标首要任务。,2.项目问题探讨分析,济卅中国城因属跨国投资项目，且土地规模将近8000亩，因涉及跨国资金流、 境外投资、收并购、仍需将部分准备工作细分，并综合考虑操作的
3、可行性。 项目问题探讨见以下八页文字内容:,一、济州岛项目招商计划落地实施前的策略思路引导 我大爱公司就贵司现阶段着力进行的济州岛8000亩招商与投资开发项目，提出初步策略思路引导建议供贵司参考，以期更深入的紧密合作。 本文描述对象缩减对应 1、“土地方”济州岛8000亩项目的现有土地所有方 2、“公司” 昆山地安房产及韩国本部的整体房地产团队 3、“投资方”项目融资渠道终端 4、“项目” 济州岛“中国城”开发项目或由此产生的其他项目,二、房地产项目在决策上可以实施的“三个核心” 1、确定的项目实体 分析：这一点根据现有资料是可以确定的，公司已根据实际开发经验初 步立项。 2、足够的开发资金
4、分析：缺乏足够开发资金才会产生济州岛项目招商引资策略导向，否则 必将是公司的内部开发案。 3、安全的投资收益 分析：对于公司或是投资方，这一点必须得到明确而肯定的答案才能促 成一切业务操作。 因此，根据目前大爱公司所掌握的实际资料，济州岛项目的未来操作可行性根本上将会是围绕足量投资收益前提下的资金合作。,三、由决策“三核心”决定的必要准备 1、在项目总规数据形态下的投资总量详细估算。 2、在不框定开发模式的前提下，预估各种规划形态下的投资回报。 3、公司于土地方之间的合作协议法律风险控制评估及预案。 4、公司介于金主与土地方之间的法律风险控制评估及预案。 5、根据公司不同的开发介入程度而得出的
5、结构性资金需求计划。 6、投资方选择策略及定向预案。 7、立足于共同开发的角度，提出一套公司认为可供投资方参考的开发预案。（注：类似目前已有的“中国城”计划） 以上7点是本项目的必要准备，因涉及跨国资金流、境外投资、收并购、仍需将部分准备工作细分，并综合考虑操作的可行性。 如第2点包含济州岛房地产市场的综合市场调研。,四、需着重考虑的几个关键问题及初步说明 1、公司在项目中的介入程度必须定论或确定可操作的预案，切忌模棱两可忽左忽右，极易丧失获利机会。 说明：以资金合作为根本的投资策划，必须预估存在的各种形式变化风险，提前确定公司介入的程度将有助于项目决策遇到瓶颈时的迅速定向。比如公司定调在总体
6、收益得到确保的情况下，可以将项目开发机会全部或绝大部分出让给投资方，则必须坚持“抓大放小”的引导策略。 相反，公司如果介入程度定论不下来，将客观上导致合作达成周期变长，造成土地获取的机会错失。,五、如何利用本土优势，在本合作案中提前设定有利的商务条件，从而锁定获利机会。 说明：比如与土地方签订“出让与开发服务连带协议”，任何境外投资团体购买土地必须将开发管理服务落定由本公司负责，从而可以提前对公司主体进行包装，实现8000亩地产开发管理服务获利，这一点在跨国投资案中极容易实施。,六、完整而有效地保证投资方的资金安全，拥有此类预案将是招商策划的首要“卖点”。 说明：公司承担两种可相互转换的角色定
7、义，既可能是未来的开发主体，又可能是本项目合作案的第一中间方，所以仔细研究资金安全从任何角度都是必须的，也是具备操作价值的。,七、如何进行招商引资通路的选择和控制，缩短本项目合作案的达成周期。 说明：根据大爱公司对于目前掌握资料的初步分析，“时间”对于任何一方都是最为重要的成本，通过有效地招商引资通路选择，缩短达成周期，将是公司获利机会的最大保障。,八、根据实际经验提请贵司参考的四个判断。 1、投资方最大的可能性来源于四种途径 A、有向海外转移资金需求的房地产领域品牌企业业主。 （如绿地等中国国内私有控股比率大于国有控股比率的股份制企业业主） B、在韩外资企业需要通过非官方途径实现资金对冲回国
8、 （任何国家地区）的资金转换平台。 C、国际型纯利润预期的风险投资机构的房地产平台。 D、税收政策开放状态下的PE私募基金 （香港、台湾、新加坡、马来西亚等等）,2、本项目须根据原有土地所有权的细分边界重新定义区域大小在2001000亩之间的分割并购方案。 3、根据中国国内投资移民的主力人群现状，济州岛现有移民政策的吸引力度缺乏竞争优势，由此判断“中国城”概念得以实施的难度略大。 4、本项目得以成功推进的可行的关键点在于：不把项目看做房地产开发合作项目，而把它定义成资金合作项目开发方式。,3.项目特性条件分析,以济州岛特性及土地方合作条件进行二度包装,4.市场调研产品定位 中国2012年金融政
9、策鼓励持有大量资金的个人投资者寻找海外机会，以全球化的视野优化配置自己的投资组合。而2008年金融危机对国际房地产业的洗牌，无疑使得海外置业对中国人来说更加具有了可操作性，中国民间资本海外置业已经成为趋势，韩国目前的房价比北京、上海等地要低很多，韩国房地产市场将成为投资者首选。 济卅岛现有己开发项目2万RMB每平方米济州休闲度假村己售600套 雅顿山庄度假村3层公寓送全装修，分期付款房价达到50万美元，保留五年即可获得全家绿卡每平米近2万己售280套 ，另有售价2.6万春谷休闲度假村等均以中国大陆市场为目标的销售项目，及绿城房地产海外公司投资2900亩等竟争项目，故必须进行客观的市场调研并做出
10、可精准达成招商任务的产品定位及未来正确的招商策略与有效招商策划工作。,5.商品计划优化规划,1.针对原有概念规划建筑设计院提出优化规划建议: 1)总体规划组团分区与面积建议、2)商业业种业态建议、2)休闲度假生活配套建议 3)休闲别墅建筑型态与主力户型建议、4)低密度休闲公寓建筑型态与主力户型建议 5) 蜜月之岛婚庆世界情境型态建议、6) 保健养老中心建筑型态建议、 7)老年余热经贸园建筑型态建议、8)文创休憩园建筑型态建议、 9)大型外商企业独立特区建筑型态建议,6.分区投资财务规划,以优化规划后的组团分区作为分区投资财务预估分析表，吸引资金型投资对象 与开发商投资对象合作及投资意愿。,7.
11、 分区投资回报预估,韩国政府对济州岛的开发建设提供了千余项政策扶持，针对外籍人士投资的扶持政策涵盖了减免税收、减免土地租赁费用以及缩短审批流程等，还投资上百亿美元营造文化教育等基础设施引进英美加拿大等国著名国际学校如北伦敦学校等，培育与国际接轨的英语教育产业。 本项目现有规划也涵盖了别墅住宅区、商业娱乐区、休闲度假区、生态活动区、赌城Cassino等，针对未来的项目招商需进行“组团分区投资回报诱因”建构。,8.招商通路对象设定,国际国内共23条直航路线，2小时内可直达人口超过500万的北京、上海、香港、东京等18个城市，是济卅中国城消费潜力有利的便捷条件，而大陆直飞济州岛的上海乃大陆最大商务金
12、融中心城市，浦东国际机场飞行时程约2小时，可作为济卅中国城以长江三角洲经济圈为第1招商通路对象设定的重点城市， 北京为中国首都与行政中心，首都国际机场飞行时程约2小时，可作为济卅中国城以北京及环渤海经济圈为第2招商通路对象设定的重点城市。 锁定北京、上海的资金方与开发商细分化作为招商通路对象进行资本招商。,9.招商条件策略定案,招商条件策略分为两类: 1)资金型投资对象招商条件 2)开发商投资对象招商条件,10.招商条件方案定案,招商条件方案分为两类: 1)资金型投资对象招商条件方案 2)开发商投资对象招商条件方案,11.招商执行方式定案,依招商条件方案制定招商执行方式: 1)资金型投资对象招
13、商执行方式 2)开发商投资对象招商执行方式,12.招商工具企划设计,1.针对招商投资对象与开发商投资对象的策划设计工具 1)开发商品牌包装 2)项目价值包装 3)规划创意包装 4)投资可行性包装 形成招商工具素材，广告设计含:名片等VI、招商DM、招商说明书、招商DVD、 招商PPT、招商答客问、上海出发考察济卅岛行程表、 北京出发考察济卅岛行程表、 组团分区投资回报概算表、全案投资回报概算表。 2.大型外商企业独立特区附加针对性策划设计的招商工具 大型外商企业独立特区组团规划DM、大型外商企业独立特区组团投资回报概算表。,招商工具企划设计需融入摸拟济卅中国城未来使用功能价值,1.以中国大陆人
14、士为主力消费对象的旅游度假、移民自住、商务联谊使用时机: 1)高尔夫球场休闲运动与短期培训学苑、2)赌城Cassino、3)休闲度假酒店、 4)婚庆广场蜜月之岛、5)水上游乐活动、6)马术俱乐部场、7)韩国文化歌舞表演、 8)养生药膳美食、9) 韩国特色料理、10)国际名牌免税店、11) 企业短期会议、 12) 定期专题研发培训、13)保健养老中心、14)老年余热经贸园、15)文创休憩园、16)韩国人参土特产专卖店等及济卅岛其他地区如赌城Cassino、大长今电影城旅游观光。 2.中国大陆人士全年度四季节假日使用时机: 1)春季：4日4日清明节 2)夏季：5月1日劳动节、学生暑假 3)秋季：农
15、历8月15日中秋节；11月1日国庆节，12月24日 国际圣诞节，1月1日元旦 4)冬季：农历春节长假、2月14日国际情人节、学生寒假等假日与双休日假期消费 3.有关交通、餐饮、休闲、娱乐、运动、购物、超市、教育、医疗、金融、移民、 法务、翻译、代租、代管、物业管理等服务配套说明:,13.收集资金型投资对象名录,大爱营销策划公司于1994年进入上海，16年来积累中国大陆实力雄厚国营单位 与民间资本家资源，同时可取得上海、浙江、江苏长三角及临近上海安徽、江西 约27000家，北京、天津约2676家台商公司名录(均在中国有 工商注册登记)，并拥有注册资金RMB1亿以上的大型公司 名单，可利用济卅中国
16、城未来设计的DM与DVD的邮递方式， 有效进行项目资金招商，并协助未来房屋销售、旅游消费的 推广运用。 大爱公司从事房地产营销策划30年的丰富经验，亦熟悉 基于资金方的实际需求，作出针对性精准正确的招商策划。,14.收集开发商投资对象名录,大爱营销策划公司自1994年进入上海后，从1995年至2012年16年来规划、 策划、营销代理约130个项目，拥有诸多房地产开发商资源，并熟知如何以房地产 开发立场角度，思考从投资机遇、市场分析定位、商品计划包装、产品创意特色、 广告包装表现、跨国业务推广策略，正确财务分析进行济卅中国城投资计划， 针对总体项目或分区组团获得成功开发的可行性分析说明。,15.
17、招商执行接待简报,分为两地规划招商执行接待简报: 1)中国地区招商接待简报介绍行程 2)济州岛招商接待简报行程,招商接待休闲情境之旅,16.招商合作条件协商,依招商条件方案制定招商合作条件: 1)资金型投资对象合作条件 2)开发商投资对象合作条件,1.招商筹备工作说明 2.项目问题探讨分析 3.项目特性条件分析 4.市场调研产品定位 5.商品计划优化规划 6.分区投资财务规划 7.分区投资回报预估 8.招商通路对象设定,韩国济州岛中国城优化规划与招商策划工作,9.招商条件策略定案 10.招商条件方案定案 11.招商执行方式定案 12.招商工具企划设计 13.收集资金型投资对象14.收集开发商投资对象15.招商执行接待简报 16.招商合作条件协商,招商策划服务工作费用说明,招商执行作业费用与合作条件说明,