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1、汉中万邦时代广场 业态及功能规划方案,北京三和同兴商业管理有限公司 2007-04-29,汉中经济,2005年全市生产总值216.58亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。其中： 第一产业增加值46.09亿元，增长9.2%； 第二产业增加值85.49亿元，增长12.1%； 第三产业增加值85.00亿元，增长9.8%。 “十五”期间，全市生产总值年均增长8.9%。 2005年全市人均生产总值5771元，是2000年的1.78倍。 三次产业结构由： 2000年的26.4:32.2:41.4调整为 2005年的21.3:39.5:39.2。 “十五”期间三次产业年均增长速度分别为5.9%、11
2、.1%和9.0%。 全市居民消费价格总水平比上年上升0.4%，其中： 居住价格上涨3.8%。 商品零售价格上涨0.2%。 工业品出厂价格上涨5.95 %。,汉中以农业为经济中心，已有三千多年的历史。农林牧渔业总产值83.22亿元，人均2746元（按农业人口计算）； 农村人口比重占到总人口五分之四，县以下消费比重确不到总量的五分之一的水平，汉中市除汉台区人均社会商品零售总额超过4000元以上，其余是个县均未达到2000元。因此，汉台区以外县域城市的消费支撑力不足。,汉台区主导产业为商业服务业,汉台区总人口53.07万人，非农业人口24.71万人。人口总户数175400户。 商贸流通业和新兴产业：
3、有运达批发市场、北城货运市场、盛隆家俱城、过街楼蔬菜批发市场、新时代建材批发市场、陕南电子城等各类市场50多个。 目前，在汉台区注册的个体工商户、私营企业，分别达32710户和659户，从业人员达到84972人。非公有制经济提供的税收占地方财政收入的26.4%。,汉台区商业,汉台区是汉中市十一个区县的商业中心，也是唯一个最具规模商业区，各种主要商业业态、业种的经营规模总量达到五十多万平方米，如不含中小店铺经济面积计算汉台区人口总量人均商业面积，人均将达到一平方米（人口53.07万人）。,汉中市（汉台区）主要商业业态及经营规模一览表,汉中市人文环境对消费的影响,“盆地观念”禁锢人们的思维、观念和
4、意识； “自给自足”使人们更满足于现状； “交通闭塞”阻碍更多的人文交流； “城市狭小”约束消费空间有更多的扩展； “收入低下”促使消费趋于理智，形成消费质量不高的水平；,客流分析,汉中市商业客流容易聚集特点，基本是“北多南少，北重南轻”，客流呈由“北向南”方向运动。具体分布特征如下：,第一客流聚集区域以世纪阳光为中心的北大街，客流流动呈南北方向。 第二客流聚集区域以运达批发市场和中心广场为中心，客流流动呈环形状并向南流动。 第三客流聚集区域是北大街与莲湖路交汇处，客流流动呈向北向东两个方向。 第四客流聚集区域是以海星大厦为中心，客流流动呈由东向西北方向流动。但是由于东部客流第一选择购物场所的
5、规律是北大街、运达、世纪阳光，因而世纪阳光不容易客流滞留。 第五客流聚集区域是以晶众超市为中心，形成社区型购物商圈。,汉中市商业客流动线分析,万邦时代广场客流分析,由于位于北小巷与太白路之间，北广场对应世纪阳光，南广场与晶众超市和未来的祥瑞商城相邻，同时与莲湖路品牌专卖店一条街相对应。根据万邦时代广场的规模和晶众超市、祥瑞商城及莲湖路品牌专卖店一条街，将会新的商圈和磁石效应，形成新型商业区域性的商圈将构成强大的吸客能力。 因此，北部客流首先将会流入万邦广场的第一聚客出入口，而东、西、南三个方向的客流流向万邦广场的第二个聚客出入口。,城市人口规模,预测全市总人口2005年为382万人，2010年
6、395万人，2015年405万人。 其中，汉中市中心市区人口为61万，其中非农业人口52万， 全市城市化水平2005年为35%，2010年为40-43%，2015年为50-55%.,商业价值评估,万邦企业是一个具有雄厚发展实力的企业。万邦时代广场是政府强力支持的项目，他具有非常政治意义和背景。 位于城市的南北中轴线上的中心位置，符合黄金分割线的最佳点。 与市政府、机场、居民区相邻，具有优越的政治、经济价值区位。 是城市商业中心新开发区域，具有良好的交通环境，具备营造都市商业中心条件，这为打造汉中市商业航母，抢占市场制高点，保持竞争优势创造外部条件。 建筑规模和经营规模，以及市场定位的多元化，多
7、层次化，具有城市标志性的作用，是汉中城市形象的典范，是一个在同等商业领域中起“龙头”作用，并能带动周边商机发展的综合设施。 本项目选择的时机，正是处于汉中市城市经济起步发展的阶段，这将有利于本项目的成长和稳固。 其定位从外部环境到内部氛围都具有一个比较大的质的飞跃，因此该项目将肩负着提高区域人气和商业价值的使命。,商业面积,外铺店数量,外铺店面积,主力百货店各楼层套内面积,第三部分 商业规划 （业态定位、功能区划、业态选型及组合搭配分析） 经营定位 （一）战略目标 打造陕南地区的商业航空母舰 彻底打破汉中市商业格局，构建汉中市新的商业中心。 “以大休闲、大娱乐带动购物人潮”，打造汉中地区Sho
8、pping Mall的市场定位模式”。 建立： 家庭共享空间 儿童独享空间 购物分享空间 会员尊享空间 淘宝乐园空间 年轻一族聚会空间 文化教育品位空间 （二）规划宗旨 指导思想： “引领潮流、打造时尚” 彰显“业态业种齐全、大众时尚”的目标市场定位。 突出以“休闲、娱乐、餐饮”带动“购物”的经营理念； 满足“一站式消费”的规划空间概念；,规划原则： 尊重历史，面对现实，规划未来，稳步发展。 相辅相成： 商业、超市、娱乐、餐饮、休闲、服务等业态、业种组合，应满足汉中市未来城市商业发展； 唯一性：规划与设计要具有前瞻性，符合国际商业发展的趋势，要在汉中市具有不可代替的作用，能够成为汉中市和周边城
9、市的典范； 概念性定位：从营销的视角出发，不同业态、业种的空间规划设计，要更具有清晰的主题识别性； 人性化： 以消费人群和消费目的，建造各自独立的符合消费行为的主题经营空间，易于消费者关注； 经营功能搭配协调与互补，满足不同客群及运营管理需求； 各业种空间衔接合理，服务配套设施人性化； 人流、物流的平面交通与垂直组织人性化； 目标客群服务个性（差异）化； 便利性； 竞争性：具有能够与汉中市现有商业竞争的发展空间； 经营面积和出租面积的效益最大化原则：,规划理念： “大休闲、大餐饮、大购物、大停车场”。 满足汉中市及周边城市“一站式消费”的娱乐休闲、餐饮、购物的需求；借用这一概念，是期望本项目能
10、够代表新世纪新一代精致生活、时尚品味的潮流生活态度，成为当地乃至周边地区极具号召力的时尚休闲娱乐场所和话题效应的原创建筑。 将休闲、娱乐功能规模化作为该项目的特色定位，这有助于为该项目地产销售建立独一无二的差异化竞争优势。丰富而有特色的餐饮休闲娱乐功能，充满灵感、幻趣和想象力的空间设计和多样化主题装饰风格释放出难以抗拒的诱惑，吸引和聚集大量人群，为进驻该项目的商家带来可观的人流和商机 大休闲： 营造一个“家”的室内绿色生态休闲空间环境，提供与满足不同客群休闲娱乐空间； 第一空间：高端消费人群的商务会馆模式的休闲娱乐空间； 第二空间：家庭式（含儿童）休闲娱乐空间； 第三空间：年轻一族“聚会”休闲
11、娱乐空间； 大餐饮： 项目以不同的特色餐饮定位组合，以休闲餐饮、风味餐饮（食街）、传统正餐（品牌）、西式快餐等，营造“民以食为天，交友以食为媒”的一站式大餐饮消费空间； 大购物： 按计划引进“家世界”大超市，建立汉中市规模最大的的连锁超市。 打破传统百货业态空间规划概念，按消费目的、消费人群、消费性别、消费年龄建立主题店式的大卖场空间，即店中店，店中街的空间概念。如：妇女内衣店、西装店、高级钟表店、珠宝店、玩具店、运动休闲店、淑女服饰店、皮具店等； 临街店铺定位为精品专卖店。 内街一、二层建立符合购物自然形态的街中街，不可拟追求专卖街，满足顾客逛街人性乐趣。 大停车场： 树立项目停车规模在汉中
12、市具有唯一性的亮点，培育市场的竞争性，同时考虑未来停车位增长的需求，也为了吸引有车族，地下停车位将在设计上预留双层车位的空间目标（层高不低于4.8m）。 规划主题： “享受大都市时尚的生活，拥有田园式休闲的空间”。 项目总目标 开业总目标：2008年1月1日开业。 试营业目标：2007年12月中下旬。,商圈辐射半径及目标顾客群,商圈支撑依据,人口,地方财政收入,消费,客层对象及来源构成,第一客群： 1535岁男女青年。 第二客群： 家庭消费 第三客群： 成功人士、企业家、私营业主、政府公务员、国企管理人员 第四客群： 集团购买群体 第五客群： 周边城市及国内旅游度假客群,规划基本要素,业态功能
13、的互动性 客流与物流动线 建筑功能的效能 投资收益边际效益值（租金） 顾客的便利性 购物环境的抗干扰性（特指自然气候） 外部竞争环境 交通与停车,建筑因素,建筑结构：天、地、墙、柱、门、道及公共区域 电梯系统： 客货电梯、自动扶梯、坡道电梯、水平电梯等 设施系统： 消防、监控、强电、弱电（电话、广播、POS系统、消防系统、无线网络）空调通风（新风、排风）、给排水（污水、雨水、油污水）、照明,商业规划最重要的内容之一是商业空间交通规划设计。住宅房地产讲究的是户型，商业地产讲究的是人流与物流交通动线。科学、合理的商业空间交通规划，将能够提高商铺销售的售价、数量与速度，提高商铺的出租率和租金价格，同
14、时也能够促进店铺顾客的光顾率和销售。,动线名词释义,客流平面交通组织是指将人流有效的自然引导顾客到一个楼层面的各个经营部位，并且构成人流的回路，不能形成死角和盲区或形成单一通道。同时在遇到紧急状况下，能够快速组织人流疏散到安全地方规划设计。 物流平面交通组织是指将商品、大件物品、垃圾、餐饮的干湿（泔水）物运输的独立出入口、通道等，在不影响或不与顾客形成冲突的条件下，进行有效地进行规划设计。 平面（水平）交通动线特指在一个建筑内或一组建筑群间的水平空间内，构成人流（客流）流动数量最多和速度最快的通道。 客流聚集区特指在交通动线的出入口附近，容易造成客流汇集、滞留而不容易疏散的区域。特别是商场一层的主出入口区域，自动扶梯附近等平面与垂直交汇的区域，是客流通行量最大的区域。 客流通行量是指商场内在一条通道或一个出入口，顾客每小时的通行数量。在规划商场动线和出入口时，要充分考虑节假日的客流通行量因素。 垂直交通组织是指在一个建筑物内，能够安全、快速输送顾客或货物到各个楼层的经营部位或储存位置的垂直通道（或垂直运输设备），如：自动扶梯、超市坡道梯、直升客梯、室外观光电梯、直升货梯、消防楼梯等。并且不妨碍各个经营部位的独立经营与管理的规划设计。,方 案,九大商业板块,一层,经营面积：3617 电影院： 1800 机动面积：1800,商业店铺销控图,谢 谢！,裘石 ,