2008年宏观经济与中国房地产走向分析.ppt

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1、宏观经济与中国房地产走向,2008-1-19,赵 晓 Dr. Zhao Xiao 北京科技大学经济管理学院教授、博导；前国资委研究中心宏观部部长 Professor and Graduate Mentor, Beijing Science and Economic University; Former Director of Macro-Economy, Chinas National Asset Commission Research Centre,1,北京科技大学,演讲者简介 Introduction:,北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师 Professor of Economics

2、 & Ph D Candidate Mentor 北京大学光华管理学院经济学博士 Ph D, Peking University Guang Hua Mgmt School 世界银行北大中国经济研究中心客座研究员 Adjunct Researcher, World Bank Chinese Economics Research Centre 中国体制改革研究会特约研究员、学术委员 Researcher and Technical Advisor, Chinas Reform Research Commission,2,北京科技大学,中国房地产协会专家委员会成员 Researcher, CRC

3、中国经济学奖专家委员会委员 Member, Chinas Economic Prize Expert Commission “我们时代的青年领袖”，南方人物周刊 Young Leader of Our Generation, Nanfang Peoples Weekly Magazine “2005-2006地产年度思想贡献人物 ”，新浪网 Trend Contributor, 2005-2006 Real Estate Sector, Sina “2006中国金融业杰出贡献专家” ，中国金融网等 Outstanding Contributor to Finance Sector, China

4、 Finace Web, etc.,3,北京科技大学,Chinas GDP Growth from 1978-2006,资料来源：中国统计局,中国创造了世界增长最快的记录,1980-2004年，按经济普查前的数据，中国GDP增长了8.86倍，年均增长9.5；按普查后的数据，增长了9.37倍，年均增长9.8。1980-2004年，中国的人口增长了1.3倍，按人均计算，普查前增长了6.8倍，人均年增长8.3；普查后增长了7.2倍，人均年增长8.6。这样的增长打破了历史上所有以前国家有最快记录。,中国经济增长越来越快,2003年以来，中国经济持续保持10以上的速度增长，分别为10、10.1、10.4

5、、107。2007预期增长11.4。,6,北京科技大学,中国已成为新兴的经济大国,7,北京科技大学,GDP：奥运会举办当年GDP增速平均提高0.85个百分点 奥运会次年GDP增速平均降低2.4个百分点,资料来源：CEIC, World Bank WDI, IMF, 中金公司研究部,附录：会否出现拐点：全球视角下的奥运效应,8,北京科技大学,消费：奥运会前1年社会消费增速平均提高0.3个百分点 奥运会次年社会消费增速平均降低1.1个百分点,资料来源：CEIC, World Bank WDI, IMF, 中金公司研究部,附录：全球视角下的奥运效应,9,北京科技大学,投资：奥运会前一年固定资产投资增

6、速平均提高2.7个百分点 奥运会当年固定资产投资增速平均降低2.5个百分点,资料来源：CEIC, World Bank WDI, IMF, 中金公司研究部,附录：全球视角下的奥运效应,10,北京科技大学,物价：奥运会当年CPI平均提高0.5个百分点 奥运会次年CPI平均降低0.6个百分点,资料来源：CEIC, World Bank WDI, IMF, 中金公司研究部,附录：全球视角下的奥运效应,11,北京科技大学,股市：奥运会前一年股市平均上涨23% 奥运会后第三年股市平均下跌1.5%,资料来源：CEIC, World Bank WDI, IMF, 中金公司研究部,附录：全球视角下的奥运效应,

7、12,北京科技大学,楼市会否出现拐点？,13,北京科技大学,一、宏观经济发展进程估计,14,北京科技大学,工业化城市化的前景 Future of Industrialization and Urbanization:,15,北京科技大学,注：抚养率指人口中老人和儿童的比例，单位劳动力成本(unit labor cost)为真实工资/劳动生产率 资料来源：UN Population Database，CEIC, World Bank WDI, 中金公司研究部,Chinas manpower profit will only decline after 2010,16,北京科技大学,单位劳动力成本

8、仍在下降,17,北京科技大学,中国的比较优势依然明显，产业结构加快升级换代，工业化、城市化与国际化动力不减。 -劳动力结构与人口红利 -产业价值链条的变化 -人民币汇率不能改变比较优势,18,北京科技大学,中国的工业化大概完成了一半的进程,19,北京科技大学,重工业增长快速：工业升级换代的标志 中国正进入重化工业时期 重工业增速持续超过轻工业（ 19.6：15.9）,20,北京科技大学,中国汽车出口大幅增长 全球造船订单向中国倾斜 中国宣布研制大型民用飞机 “嫦娥一号”成功登月飞行,21,北京科技大学,中国的城市化目前只完成40的进程,22,北京科技大学,城市化数量与质量均不足,城市化数量不足

9、，1996是30.48，2006年是43.90（年增1.34个百分点），比发达国家75-88； 城市化质量更成问题：如交通堵塞；公共设施和公共产品缺乏； 社会与政治的城市化没有与经济的城市化相伴随；,23,北京科技大学,城市化将极大地刺激中国经济增长,第三产业 基础设施 房地产 收入增长消费增长,24,北京科技大学,城市化增长动力测算,25,北京科技大学,中国的房地产（住宅）只完成了三分之一的进程；,26,北京科技大学,发展迅速，差距仍大,城镇人均住房面积十年人均增长50 2006年，达到25平方米；2007年，可能达到27平方米。,27,北京科技大学,供需压力仍大,28,北京科技大学,结论：

10、,中国房地产发展大约还有10-15年发展良机。,29,北京科技大学,中国的金融为代表的现代服务业只完成了20的进程,如2006年底，中国的金融资产只有美国的十五分之一,30,北京科技大学,流动性过剩成为全球现象,金融资产：麦肯锡的相关报告指出，2005年全球金融资产达140万亿美元，是同期全球GDP的3倍多。预计到2010年，全球金融资产总值将达到214万亿美元，比2005年增长53。 金融衍生品：国际清算银行2007年的季报显示，2006年底全球衍生品交易额为431万亿美元，差不多是全球GDP总量的10倍，当然这只是名义金额不是本金。但 经济虚拟化程度：根据美联储在2007年3月发布的Flo

11、wofFundsAaaountsoftheUnitedStats：1995-2005中披露的数据，美国仅仅包括证券、证券期货、期权这三大类的金融资产，在2005年底便已高达43.94万亿，如果加上国债、能源金属等商品及其衍生品交易等其他金融资产，那么估计美国目前全部金融资产大约是GDP的7倍左右。而 根据美国宾州大学沃顿学院金融系教授富兰克林艾伦的估计，2005年底，欧盟25国的金融资产大约是GDP的5.6倍。 中国金融资产相对低下：目前中国金融资产约为GDP的2倍左右。 （引自钟伟：汇率是纲，重估是方）,31,北京科技大学,二、当前经济形势新特点,32,北京科技大学,中国主要经济指标预测,3

12、3,北京科技大学,中国经济一度运行良好，但开始出现从快速增长转向过热迹象,高增长 低通胀（？） 高效益 高消费 地区差距缩小：,34,北京科技大学,35,北京科技大学,36,北京科技大学,“三过现象”出现,过高的投资增长：2007年名义投资增长大约26.3（实际22）,37,北京科技大学,中国经济依赖投资而增长,38,北京科技大学,季节调整后规模以上工业企业利润额（亿元）,39,北京科技大学,规模以上工业企业利润占增加值的比例,40,北京科技大学,规模以上工业企业净资产利润率和年期存款利率（）,41,北京科技大学,过多的贸易顺差：,2007年1-9月贸易顺差达到1856.5亿美元，已超去年全年

13、（1775亿美元）。全年贸易顺差2622亿美元，已占到GDP的8。,42,北京科技大学,过多的货币投放：,2007年，广义货币供应量(M2)余额为40.34万亿元，同比增长16.72%，约高出2007年初设定的货币政策预期目标0.72个百分点。,43,北京科技大学,2007年以来物价攀升：,全年全年CPI 可能达到4.8%，并使得08 年的通胀翘尾因素上升至3.4%。,44,北京科技大学,原因：国际价格的传导,45,北京科技大学,国内：成本上升，需要上升,46,北京科技大学,收入上升，需求增长,“少吃米饭多吃肉”，人均小麦年消费量10 年间下降了10 公斤（图26），人均猪肉年消费量则10 年

14、间上升了10 公斤（图27）。猪肉需求不断上升，而生产1 公斤的猪肉，需要3-4 公斤的粮食作为饲料，这导致对于大豆、玉米等饲料的需求不断增长，国内大豆、玉米的供需结构日趋紧张。,47,北京科技大学,对当前物价上升的四点看法,物价上升最危险的时候可能已经过去 物价的上升既有需求因素，又有供求因素，但供给因素为主,48,北京科技大学,全球性物价上升,粮食 能源,49,北京科技大学,生产能力的扩大，使得未来供应压力缓解，价格上升压力缓解,50,北京科技大学,中国潜在增长率已上升,51,北京科技大学,物价上升最危险的时候可能已经过去 物价的上升既有需求因素，又有供求因素，但供给因素为主 物价上升并非

15、全是坏事，更多意味着结构调整的内在需要 中国政府和民众要改革物价预期，习惯每年的物价上升,52,北京科技大学,当前经济并未明显过热,53,北京科技大学,当前，中国的通胀并非经济过热带来的需求拉动型通胀。中国不应采取过度行政调控、使经济大幅减速的方式来应对通胀；特别是考虑到外部环境将显著对中国出口不利的局面下，政府一旦错误的采取了过度紧缩的方式应对通胀，经济增速显著放缓，对就业可能产生不利的影响。,54,北京科技大学,当前政府提出防止经济由快速增长转向过热,过热的根源：流动性过剩问题,55,北京科技大学,三、流动性过剩问题,56,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,什么

16、是流动性过剩,“流动性”一词首次出现是在凯恩斯名作就业、利息与货币通论中，凯恩斯提出“流动性偏好”的概念，即指人们对货币资产的偏好，也就是对货币的需求。从这一角度理解，流动性就是货币。 经济与商业辞典（英国） ：流动性过剩是指银行自愿或被迫持有的“流动性”，超过健全的银行业准则所要求的通常水平 。,57,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,瑞士联合银行（UBS）的说法：现代意义的流动性指货币和准货币创造，包括经济流动性和金融市场流动性。经济流动性指与消费、投资等实体经济活动密切相关的货币信贷创造，中央银行可直接施加较大影响。金融流动性与高杠杆金融衍生工具的使用有关，中

17、央银行难以控制。,58,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,托宾的资产选择理论认为： 为了逃避风险，人们将在安全资产（货币）与风险资产、盈利性资产三者之间进行选择，根据各种资产的收益和风险的比较来确定其资产结构。在风险回避的情况下，人们意愿持有货币 ，而在风险偏好上升（由风险回避转为风险中立甚至风险爱好）时，人们会选择减持货币资产、增持其他非货币的投机性资产。,59,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,夏斌在中国流动性报告中从流动性可测量、可统计的角度，分三个层次进行界定 ： 1、将流动性界定在银行体系内，选取银行的超额存款准备金作为描述银行

18、流动性多与少的指标； 2、将与实体经济增长密切相关的货币供应量（M2）视同于流动性，以M2与GDP及其平减指数相比来判断流动性的过剩与不过剩； 3、将经济社会中一切在一定条件下具有变现能力和支付能力的金融资产视为流动性。,60,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,简要的总结,对于流动性及流动性过剩的解释与界定主要是从需求和供给两个角度出发，凯恩斯、托宾和希克斯从流动性需求的角度定性地看待流动性，夏斌等则从供给角度从可操作性角度定量地界定了流动性。 我们认为：看待流动性过剩必须同时从这两个角度出发，对于本课题而言，从供给的角度更能够有助于我们了解流动性过剩产生的根源，而

19、从需求的角度我们可以更加清晰地辩明流动性过剩给经济社会带来的影响。,61,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,流动性过剩来自何方？,全球货币流动性过剩的大背景 1、本世纪初世界各主要国家执行的低利率政策造成当前全球货币流动性过剩,62,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,2、全球金融市场、金融衍生产品的发展进一步放大了国际货币的流动性,63,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,3、新技术、知识资本产业的发展和劳动生产率的提高也间接推动了国际货币市场的流动性。,64,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研

20、究课题组,4、全球经济失衡在一定程度上改变了国际资本的流动渠道,65,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,当前全球资金流量放大的主要特征： 1、全球全领域； 2、包括各种国际资本，既有股票型资本，又有股权投资和长期投资，短期资本也频繁跨境流动； 3、某些市场频繁创出历史新高，如股票市场和房产市场，甚至包括农产品和食品等。,66,北京科技大学,流动性过剩成为全球现象,金融资产：麦肯锡的相关报告指出，2005年全球金融资产达140万亿美元，是同期全球GDP的3倍多。预计到2010年，全球金融资产总值将达到214万亿美元，比2005年增长53。 金融衍生品：国际清算银行20

21、07年的季报显示，2006年底全球衍生品交易额为431万亿美元，差不多是全球GDP总量的10倍，当然这只是名义金额不是本金。但 经济虚拟化程度：根据美联储在2007年3月发布的FlowofFundsAaaountsoftheUnitedStats：1995-2005中披露的数据，美国仅仅包括证券、证券期货、期权这三大类的金融资产，在2005年底便已高达43.94万亿，如果加上国债、能源金属等商品及其衍生品交易等其他金融资产，那么估计美国目前全部金融资产大约是GDP的7倍左右。而 根据美国宾州大学沃顿学院金融系教授富兰克林艾伦的估计，2005年底，欧盟25国的金融资产大约是GDP的5.6倍。 中

22、国金融资产相对低下：目前中国金融资产约为GDP的2倍左右。 （引自钟伟：汇率是纲，重估是方）,67,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,中国的情况 流动性过剩产生的内生因素积极因素： 金融微观效率提高 企业主体信用创造 宏观金融市场结构深化 流动性过剩的外生因素消极因素： 国际因素（经济与政治背景） 历史原因 行政因素 国际收支长期顺差 货币投机需求,68,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,中国流动性的三个来源：,、大量的外汇流入；,69,北京科技大学,70,北京科技大学,2003年以来，外汇大量流入 Influx of Foreign C

23、urrencies since 2003,71,北京科技大学,与此相伴随，房价出现上扬 And, Real Estate Prices are Rising .,数据来源：国家统计局、CREIS,72,北京科技大学,2006年以来，中国股市也迅速升温 Stocks Market has also grown since 2006,73,北京科技大学,74,北京科技大学,人民币升值对房地产行业的影响同样显著 Pronounced influence of RMB appreciation on real estate sector,75,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题

24、组,中国流动性的三个来源：,、大量的外汇流入； 、“储蓄存款大搬家”；,76,北京科技大学,国内的钱也很多资产价格上升引发投资恐慌。 China is cash rich Rise in asset prices leads to investment panic.,77,北京科技大学,我们要强调的是，过去几年，表面上人民币在对外升值，其实却是在升值的掩护下，正经历对国内资产（尤其是不可贸易品如住房、股票等）的严重贬值。,78,北京科技大学,人民币的对内贬值效应势必导致避免财富缩水的抢购行为，表现为对不动产和动产（股票）的异乎寻常地追求，其目的不仅是为增值，也是为保值。,如此，居民买房炒股的行

25、为选择就是理性而不是非理性的选择，甚至是迫不得已的唯一选择。当然，个体理性不等于集体理性，微观理性也不等于宏观理性。,79,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,当前，中国流动性的三方位衡量,流动性中游（金融创造）,流动性上游（外汇流入、储蓄存款）,流动性下游（M2、贷款）,中央银行调控,80,北京科技大学,目前，人民币升值实际上更多是预期，而非真实。例如，从年月本轮牛市以来，人民币仅仅是在对美圆、日圆升值，对欧元、英镑并没有什么显著的变化，甚至还在贬值。,81,北京科技大学,国际经验显示，高增长低通胀以及汇率升值的宏观环境是滋生资产价格泡沫的温床。过去100 年主要国

26、家资产价格大幅攀升的时期，通常都是经济周期处于高增长和低通胀的阶段。,82,北京科技大学,83,北京科技大学,84,北京科技大学,流动性过剩、资产价格波动与房地产调控研究课题组,中国流动性的三个来源：,、大量的外汇流入； 、“储蓄存款大搬家”； 、“金融杠杆”,85,北京科技大学,四、关于宏观调控,86,北京科技大学,过去几年，与泡沫经济作斗争成为宏观调控主题,87,北京科技大学,88,北京科技大学,反流动性过剩两招,装回去（紧缩流动性） 推出去（输出流动性）,89,北京科技大学,近期，政府开始对股市进行调控，出台多项直接与间接调控政策，然而效果值得商榷,放宽人民币汇率浮动范围 存款准备金率、

27、利率上调 发行央票 外汇管理公司 QDII 取消出口退税 发行特种国债 增加环保成本 港股直通车,90,北京科技大学,“点刹车”：房地产调控,91,北京科技大学,2006年部分房地产调控政策,92,北京科技大学,93,北京科技大学,07 年以来中央和地方相关重要政策回顾,94,北京科技大学,政策的累积效应,自2005 年3 月取消住房贷款优惠利率以来，我国先后7 次上调了购房贷款利率。目前住房按揭贷款利率已由2005 年的5.31%提高到7.83%，提高幅度达47.45%。如以100 万元的贷款额，20 年还款期，等额还款法简单测算，每月现金支付额将增加1487 元，增幅达到1.96%；而利息

28、总额将增加33.7 万元，增幅达到 57.12%。,95,北京科技大学,96,北京科技大学,房地产畸形增长：中国消费升级与“财产性投资”的标志性行业 房价涨超工资，百姓离美好生活越来越远 房地产调控需要进一步加强并调整思路,97,北京科技大学,98,北京科技大学,99,北京科技大学,美国住房市场主要经济和相关指标 （20002006年）,100,北京科技大学,中国按100平米计算的房价收入比,101,北京科技大学,土地受控加剧供需失衡、房价失控,102,北京科技大学,103,北京科技大学,土地受控加剧供需失衡、房价失控,104,北京科技大学,五、面对流动性过剩的系统调控,105,北京科技大学,

29、1、继续坚持宏观调控,106,北京科技大学,中央经济工作会议：,“防热防胀重民生”,107,北京科技大学,经济将因外部衰退而自动降温,最新数据更加显示美国经济衰退迹象：1) 失业率陡然攀升至5.0%；2) 就业市场领先指数仍在恶化；3) 信用卡违约率上升，消费者信心进一步跌入低谷；4) ISM 指数显示制造业也走软。 预期08 年中国 出口增速明显下降，可能低至10%（以人民币计算，以美元计算为21%），比上年下降7个百分点；但全年贸易顺差仍将超过3000亿美元大关。,108,北京科技大学,国内外形势今年总体“诡异”,各国大选 房地产是否面临拐点取决于各方博弈 “换届效应”是否继续体现变得不确

30、定。预计投资增长24.5（实际20.3），比上年略减1.8个百分点。 鉴于最近出台的价格管制政策和新劳动法分别对于能源供应和就业带来较大不确定性，国内消费增长预期13%，比上年略增0.5百分点。,109,北京科技大学,但高增长的可能性仍很大,GDP增长预期10.5-11%。,110,北京科技大学,08 年CPI 翘尾因素将达到3.4%。 实证表明，粮价上涨10%，将使得CPI 上升0.5%。由于库存在历史低位，08 年小麦和玉米价格依然上涨压力较大，涨幅预计达到15-20%。 敏感性分析还显示，如果劳动合同法使得用工成本上升10%，其他条件不变，将会使得中国CPI 上升1.1%。 出口增速的大

31、幅下降将抑制非食品价格上涨。,111,北京科技大学,考虑到翘尾因素，国际油价再创高位，国际粮价上涨，国内农业生产成本的加速上升，猪肉价格继续攀高，以及新劳动合同法可能带来劳动力成本的加速提高等因素。预期08 年CPI压力能在5.0-5.5之间。,112,北京科技大学,物价上涨将前高后低,113,北京科技大学,从紧的货币政策启动。2008 年人民币加速升值已无悬念。预期有可能从上年的4.9增至10。,114,北京科技大学,人民币升值以应对输入型通胀,实证分析显示，人民币每升值10%，其他条件不变，可以使得通胀短期内下降0.8 个百分点，长期内下降3.2 个百分点。 在国际大宗商品价格、大豆等中国

32、依赖进口品的价格高涨，输入型通胀显著的局面下，人民币升值是应对通胀的重要工具之一。 人民币本身也是货币紧缩手段，相对于同样量的外汇涌入，人民币升值使得国内的基础货币投放可以相应减少。,115,北京科技大学,减少货币供应：,实证分析显示，货币增速与名义GDP 增速的差距每缩小1 个百分点，可以使得通胀短期内下降0.2 个百分点，长期内下降0.8 个百分点。 预计08年货币供应量增长16，增速下滑0.7个百分点。,116,北京科技大学,信贷收缩,2008 年信贷紧缩已成定局。如果按照市场的普遍预期，信贷的增速将在13%左右，实际可能略高。预计贷款增长13.9，下滑2.2个百分点，贷款总量将比200

33、7 年下降10%左右。 这将是信贷投放总量四年以来的首次下降。 由于房地产开发资金中实际有高达50%的比例来自于银行信贷，因此可预期08 年部分城市的房价如果有调整，开发商资金的压力将成为最主要的因素。,117,北京科技大学,存款准备金率的上调,近期再上调0.5，从1月25日起升至15，预计回收流动性2000亿人民币，再次释放货币政策从紧信号。 预期可能上调至17。,118,北京科技大学,政策的累积效应,自2005 年3 月取消住房贷款优惠利率以来，我国先后7 次上调了购房贷款利率。目前住房按揭贷款利率已由2005 年的5.31%提高到7.83%（二套房首付比例提高到四成后，贷款利率提到8.6

34、1%，），提高幅度达47.45%。如以100 万元的贷款额，20 年还款期，等额还款法简单测算，每月现金支付额将增加1487 元，增幅达到1.96%；而利息总额将增加33.7 万元，增幅达到 57.12%。,119,北京科技大学,加息,美元加息已大大封杀了人民币加息的空间，但基于央行将控制通胀作为首要目标，不排除在2008 年仍有加息。 就加息的结构而言，远期贷款利率上调的幅度可能会小于短期贷款利率。这一预测是基于2007 年底最后的一次加息，央行并没有上调5 年期以上贷款利率，体现了央行对多次加息给贷款购房人造成财务成本过度上升的担忧。,120,北京科技大学,信贷管制及其效应：,一大不确定性

35、来自于货币管制对预期的改变效应。,121,北京科技大学,价格管制及补贴,对能源和公共事业价格管制政策 粮食补贴,122,北京科技大学,2、要有正确的总体经济战略思维,123,北京科技大学,究竟如何看待人民币升值所引发的“流动性过剩”以及泡沫风险问题？,124,北京科技大学,与泡沫共舞,泡沫不可避免,125,北京科技大学,与泡沫共舞,宁取股市不取房市,126,北京科技大学,初步的看法,当前，中国的股市泡沫刚刚开始，风险亦不大，而是面临着许多机遇，总体上机遇大于风险，尤其是泡沫从房市转入股市。可能从总体上减弱了中国经济的风险,127,北京科技大学,与泡沫共舞,利用泡沫进行结构调整 加大国有退出 加

36、大民企上市 推出创业板,128,北京科技大学,日本、亚洲等国的案例，使世人更多地想到：资产泡沫泡沫破灭经济衰退，故而认为资产泡沫是“洪水猛兽”，对其持敌对态度的占大多数。,然而，综观世界经济发展史，并非所有资产泡沫都必然导致经济衰退：荷兰提供了资产泡沫成就小国称霸的样板；美国提供了利用资产泡沫继续大国称霸的样板；当前持续5年以上的美、英、澳大利亚等全球性房地产泡沫，也没有导致全球经济衰退。,129,北京科技大学,美国历史上的产业升级几乎都伴随泡沫,没有泡沫，也许就没有美国的产业成长和产业结构调整的顺利展开。 由此导致的一个结果就是，对股市泡沫的风险高估，机遇低估，以及由此产生的对泡沫的非理性恐

37、惧。 当前的股市认识，近乎将所有的感冒都看作是同一类感冒，并且看成是“致命性感冒”。 因此，最大的恐惧其实来自于对泡沫的非理性恐惧,130,北京科技大学,与泡沫共舞,利用泡沫建立社会保障 国企退出与社会保障建设一石二鸟,131,北京科技大学,与泡沫共舞,守住底线：防止金融风险特别是银行崩溃,132,北京科技大学,总体看法,中国泡沫有风险亦有机遇。泡沫如果只发生于股市，并建筑了银行与资本市场的防火墙，风险并不大，即使泡沫破灭，政府和国家也有足够防御能力。,133,北京科技大学,政府真正重要的是从大国崛起的高度，思考国际国内平衡问题，尤其是平衡好国内资本与国际资本利益冲突问题。,134,北京科技大

38、学,3、在流动过剩背景下，除完善宏观调控外，政府还要采取其他招数,135,北京科技大学,其中，制度创新与结构调整为必需且更加内在和重要。,136,北京科技大学,十七大促经济“又好又快”发展！,十七大提出要推动经济领域内八大重点问题的改革和发展，促进国民经济又好又快发展。 胡锦涛在报告中指出，实现未来经济发展目标，要提高自主创新能力，建设创新型国家；加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级；统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设；加强能源资源节约和生态环境保护，增强可持续发展能力；推动区域协调发展，优化国土开发格局；完善基本经济制度，健全现代市场体系；深化财税、金融等体制改革，完善宏观调控体系，

39、提高银行业、证券业、保险业竞争力；拓展对外开放广度和深度，提高开放型经济水平。 从十七大报告中可以看出，促进经济又好又快发展仍然是国家和社会发展的主题。大会报告中所提到的经济领域内八大重点问题更是我国经济发展进程中的八个主要方面。 十七大还提出增加居民“财产性收入”的新提法。,137,北京科技大学,其中，通过制度创新和结构调整来增加供应，如股票和土地供应的增长，打破恐慌预期非常重要。,138,北京科技大学,美国住房市场主要经济和相关指标 （20002006年）,139,北京科技大学,中国按100平米计算的房价收入比,140,北京科技大学,美国住房市场主要经济和相关指标 （20002006年）,

40、141,北京科技大学,中国按100平米计算的房价收入比,142,北京科技大学,土地受控加剧供需失衡、房价失控,143,北京科技大学,144,北京科技大学,土地受控加剧供需失衡、房价失控,145,北京科技大学,从调控到革命：土地制度变革是和谐地产之本，也是防范泡沫的重要调控手段,146,北京科技大学,中国需要进行第三次土地革命,147,北京科技大学,建立土地的现代产权制度是关键,2003年，中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定提出，建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。,148,北京科技大学,反思一：房地产发展要不要解决根本的土地产权问题？,没有产权基础，中国房

41、地产就是“没有穿裤子的市场” 政府保障只能做补充制度，而不能成为主流制度,149,北京科技大学,反思二：中国真的非要死守18亿亩耕地吗？,150,北京科技大学,房地产投资需要担心土地减少吗？,工业化、城市化是更加密集型的土地利用方式，带来的将是人-地关系的缓解而不是更紧张； 根据国土资源部公布的数字，全国城市用地现在大概是5600万亩，相当于全国国土面积的0.3%；相比之下，农民占2.6亿亩，为城市现在所占用土地的五倍。显然，如果城市化将7亿农民都转移出来的话，那么全国只要用1%土地就能解决全部人口的居住问题，那我们为什么还要担心土地会日益紧张而不是乐观地相信大量的土地将会被释放出来呢？,15

42、1,北京科技大学,房地产投资需要担心土地减少吗？,从土地资源条件看，中国宏观经济学会为国家发改委“十一五”规划所做的另一项研究表明，如果到2030年中国的粮食进口规模保持在5000万吨，国内耕地的单产提高速度保持在改革开放以来的水平，则在目前的18亿亩耕地资源中，国家还可以拿出1.5亿亩来转移到非农产业发展，平均到25年中每年约600万亩，这比改革开放以来年均耕地转移规模还要高，也比过去几年的用地高峰还要高，因此土地供应其实是有一定保障的。 另外，我们知道，传统农业向现代农业的转变将经历两个革命，即从劳动力密集型正、土地密集型产业向技术密集型和资金密集型转变。 在这种情形下，我们会发现，土地供

43、应实际上是有弹性的，是“无限”而不是有限的。因此，中国的土地供应从城市化和技术进步的角度来看，只能是土地资源会变得越来越宽松而不是越来越紧张。,152,北京科技大学,向村庄建设用地要城市拓展空间,据2004年度全国土地利用变更调查显示，到2004年10月31日，全国城镇建设用地051亿亩，村庄建设用地248亿亩，城乡人均建设用地相差悬殊。 另据调查，华北平原经过80年代村庄整治的地方，每户农宅院落占地约三四分地、川渝地区的农家宅院散落山区丘陵间，户均一亩左右，而在湖北有的国营农场，村庄用地户均可达1.6亩。 五倍于城市建设用地的村庄建设用地，是中华民族在城市化中宝贵的生存空间，也是一笔在城市化

44、中有着巨大升值空间的财产。在国家城市化造成种种矛盾而难以为继的时候，在中央提出“多予、少取、放活”的时候，首先是“放活”，就是还农民以农村建设用地的财产权。,153,北京科技大学,反思三：土地私有和交易是导致土地集中进而农民起义的根源吗？,154,北京科技大学,这是世界上最荒谬的“产权理论”！,剥夺你的产权是为了你好！,155,北京科技大学,农民贫穷根源之一在于土地的产权残缺,与其给农民小恩小惠，为什么不给农民权力-还农民土地产权给农民？,156,北京科技大学,失地农民问题,加速城市化中一个最为严峻的社会问题，就是失地农民问题。失地农民一是 增长快，保守估计每年500多万；二是数量大，总数超过

45、4000万。三是因失地而致贫：60的失地农民生活处于十分困难的境地，种田无地，就业无岗、低保无份，生活在城市的边缘（据2003年九三学社一项调查）。全国大规模群体性事件，在1993至2005的十年时间里从8千件上升到8万件，并从税费争议多发的中部地区，向着土地纠纷多发的东部地区转移；被告方从乡村基层演变为市县政府；抗争的方式也从上访、宣传演变为到市政府、铁路、高速公路等交通要道的静坐请愿。（于建嵘，2006）,157,北京科技大学,反思四：打破政府的土地垄断后地方政府收入将下降,有可能 但也有另外的可能：繁荣增加税收 需要系统改革，特别是重新调整中央与地方的财权、事权的分配,158,北京科技大

46、学,问题： 房地产是否进入拐点？,159,北京科技大学,当前的形势：,政策趋紧、信贷收缩以及心理观望导致当前楼市出现波动,160,北京科技大学,基本面结论：,中国房地产大好发展前景大约还有10-15年发展良机。,161,北京科技大学,当前，房地产滞后于中国经济发展，供不应求的格局不会根本改变。,基本面结论：,162,北京科技大学,预计08年中国经济仍将快速增长10.5-11，房地产发展基础坚实。,基本面结论：,163,北京科技大学,流动性过剩导致的投资与投机需求难以改变。,基本面结论：,164,北京科技大学,政策面结论：,政府完全有能力将房地产市场调控到位，但决心和方法是问题。,165,北京科

47、技大学,政策面结论：,当前的趋势，政府逐渐加大调控的决心，逐渐进入到“有效调控时期”。,166,北京科技大学,民生大拐弯与房市拐点,从市场主导转向民生保障为重，是十多年来房地产主导政策的大拐弯。 如果政府以坚定的决心将民生与市场的比例控制在合理范围内。从明年开始，保障性住房大量出笼，廉租房与限价房占比约70%，对房市会有明显影响，不可能再出现一两个月核心城区房价涨50%的局面。,167,北京科技大学,政策面结论：,最大的不确定性来自于货币管制对物价上升的抑制、政策对预期的改变。,168,北京科技大学,政策面结论：,大的政策如物业税，土地制度创新的推出非常艰难。,169,北京科技大学,政策层面,

48、170,北京科技大学,政策层面,171,北京科技大学,技术面结论：,个别涨得太急，涨得太高，涨得太乱的城市会调整，但未必进入拐点。,172,北京科技大学,技术面结论：,战略性城市如北京、上海仍将上涨。,173,北京科技大学,技术面结论：,二、三线城市潜伏着巨大上涨压力，但近期不确定性上升。,174,北京科技大学,技术面结论：,从对货币政策的期待和对楼市的观望转入到重新进入可能只有短暂时期。,175,北京科技大学,能否影响心理预期成为短期房价波动关键,央行2007年12月22日公布的2007年四季度全国城镇储户问卷调查结果显示，居民购买住房意愿降至历史次低水平。调查的7个大城市除广州和重庆外，居

49、民的购房意愿均较上季度下跌，其中北京、天津降幅最为明显，分别较上季度下跌7和3.5个百分点。从居民家庭收入结构来看，中低收入家庭购房意愿随着房价的不断上涨而降低，但高收入家庭仍有较强的购房冲动（12月21日京华时报） 。,176,北京科技大学,最终结论：,2008年，全国房地产市场出现拐点的可能性大概只有30，而房地产继续发展、房价持续攀升的可能性大概在70。,177,北京科技大学,保持对中国房地产的信心，可伺机进击。,建议：,178,北京科技大学,购买者可继续关注政策面的变化，但不要错过时机。,建议：,179,北京科技大学,对城市进行细分，避开风险城市，进入“轮涨”城市开发。,建议：,180,北京科技大学,不要依赖土地囤积模式，通过加速资金周转来提高ROE才是长期竞争力所在。,建议：,181,北京科技大学,要继续强化品牌优势和社会责任企业形象，关注并参与行业整合。,建议：,182,北京科技大学,Thank You,China Economic Growth Prospe