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1、江宁房地产市场研究,2010年7月,江宁房地产市场发展概况,第一部分,江宁土地市场研究,第二部分,江宁房地产市场调研,第三部分,江宁二手房市场研究,第四部分,第一部分：江宁房地产市场发展概况,江宁房地产投资,发展历程,发展方向,成交均价及增幅,商品房销售走势,江宁房地产投资,江宁历年房地产投资走势,发展历程,1990年,2000年,01-03年,起步期,缓慢发展期,08年,快速发展期,规划重点发展,逐渐成熟,04-07年,区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。,江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房地产行业在全区经济中所占比重也与日俱增。,时逢南京
2、城建改造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直处于供不应求的状态,时逢南京城建改造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直处于供不应求的状态,商业配套逐渐成熟，根据最新规划，江宁由新市区定位于“一主城三副城”副城之一。同时随着地铁南延以及其他交通的建设，江宁逐渐成熟，走上又一轮快速发展阶段。,发展方向,岔路口板块 连接主城，交通便捷，住宅均价：13000元/,百家湖板块 江宁未来的商业中心，靠近地铁，产品多为高档住宅，均价14000元/,东山镇板块 原江宁区中心，基础设施完善，以普通住宅产品为主，均价9000元/,科学园板块 新兴板块，具备良好的自然资源和人文环境，地铁通车更带来交通利好
3、，目前普通住宅均价8800元/,三山板块 依托丰富自然资源重点打造别墅产品，别墅产品均价18000元/,向南发展,地铁 3号线,地铁1号线南延线,九龙湖板块 新兴低密度住宅片区，自然资源优越，目前交通、配套都较落后，普通住宅均价10000元/,方山板块 地铁的通车以及附近的大学城给周边的项目带来无限潜力，目前住宅均价为8500元/,成交均价及增幅,一年情况,从一年成交价格走势分析，在2010年4月份之前，江宁房地产成交均价呈平缓上升趋势，在经历4月中旬新政后，成交均价有所下跌，5月与6月的成交均价基本持平。,商品房销售走势,4月新政俨然成为江宁商品房销售额的分水岭，尽管新政极大的影响了楼市，但
4、是江宁板块5、6月份的成交依然领跑南京楼市。7月份，丹佛小镇、武夷水岸家园、东方龙湖湾、天鹅湖花园、天泽苑等楼盘又有新房源推出。,第二部分：江宁土地市场研究,市场情况分析,住宅土地价格分析,土地性质分析,市场情况分析,08年经营性用地挂牌出让成交明细,市场情况分析,08年经营性用地挂牌出让成交明细,（接上表）,市场情况分析,09年经营性用地挂牌出让成交明细,市场情况分析,09年经营性用地挂牌出让成交明细,（接上表）,市场情况分析,09年经营性用地挂牌出让成交明细,（接上表）,市场情况分析,10年经营性用地挂牌出让成交明细,市场情况分析,土地市场成交走势,住宅土地价格分析,自09年上半年至今，住
5、宅土地市场的楼面均价有了飞快的发展，4月新政后，江宁没有土地成交。在新政以及地价飞涨的背景下，开发商拿地更加谨慎了。,土地性质分析分析,08年至2010年上半年成交土地性质比例,第三部分：江宁房地产市场调研,板块划分及各板块特点分析,各板块典型项目研究,小结,板块划分及各板块特点分析,三山板块,岔路口板块,百家湖板块,东山板块,九龙湖板块,科学园板块,方山板块,板块分布,板块划分及各板块特点分析,三山板块,岔路口板块,百家湖板块,东山板块,九龙湖板块,科学园板块,方山板块,各板块特点比较,各板块典型项目研究,案例选择,左邻右里,岔路口板块,江宁1号、瑞鸿名邸,百家湖板块,武夷水岸家园、金陵天成
6、,东山板块,天泽苑,科学园板块,托乐嘉街区,三山板块,恒大绿洲、万科金域蓝湾,九龙湖板块,宜家国际公寓、文鼎雅苑,方山板块,各板块典型项目研究,岔路口板块,各板块典型项目研究,百家湖板块,各板块典型项目研究,百家湖板块,各板块典型项目研究,东山板块,各板块典型项目研究,东山板块,各板块典型项目研究,科学园板块,各板块典型项目研究,三山板块,各板块典型项目研究,九龙湖板块,各板块典型项目研究,九龙湖板块,各板块典型项目研究,方山板块,各板块典型项目研究,方山板块,小结,产品类型,项目产品多以高层、小高层为主，主力户型集中在85-100二房和110-130三房，户型面积略显偏大。,优惠措施,老盘受
7、前期价格影响，并无明显降价，优惠措施也不明显。新项目多采取低价策略，最大优惠在95折左右。,小结,价格水平,一方面以百家湖板块为中心，向四周递降；一方面随距主城距离增加而价格逐渐降低。价格受区位交通和配套因素影响很大，大学城板块虽然有地铁连接，但周边配套较差，其价格水平与配套完善但无地铁交通的东山板块相似。 目前区域最高价出现在百家湖板块，均价在14000元/，而大学城和东山板块则价格较低，整体均价为9000元/，特别是大学城板块，其价格优势和地铁通达吸引了大量购房者。,小结,客群分析,虽然有地铁连接主城，但项目客群仍是以江宁本地为主，价格外溢型客群主要出现在价格明显较低的大学城板块和地铁沿线部分楼盘。置业目的中刚需和改善型各占一半，投资性购房明显减少。,第四部分：江宁二手房市场研究,新政前后二手房挂牌价格走势,价格走势及分析,新政前后二手房挂牌价格走势,新政前后二手房挂牌价格走势,4月中旬挂牌均价,7月上旬挂牌均价,10823元/,10115元/,新政,降幅,6.5%,价格走势分析,江宁二手房价格总体来说降价幅度很小，尤其是百家湖、岔路口板块，以及地铁沿线房源，有小幅降价也仅在800-1000元/平方米之间，新政前价格13000元/平方米左右，新政后也保持在12000元/平方米上下，其他区域也能在10000元/平方米上下，不过由于价格上的坚持，二手房成交量一直难以走出低谷。,