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1、报告内容,市场背景研究,项目所在区域分析,项目SWOT分析,广告推广策略,项目定位,销售策略,第一部分 市场背景研究,镇海新城概况,镇海新城是宁波市新一轮总体规划中的重点发展区域。为积极融入宁波大都市，2003年镇海新城规划正式启动，镇海新城由骆驼片和庄市片组成，总体规划用地约46平方公里，至2020年规划总人口为40万。项目所在的骆驼街道作为未来的镇海区行政中心，现有基础设施完善、生活配套成熟，规划中的星级酒店、学校和商贸中心也将于2-3年内建成使用。距三江口和镇海老城区的直线距离均约10公里，交通便捷。,地理位置,镇海新城位于宁波中心城区三江片与镇海区的交 汇处，既是宁波中心城三江片的北门
2、户又是镇海 的地理中心，北至绕城高速，南临甬江，东起东 外环，西界329国道（骆驼界），世纪大道 （庄市界）， 规划面积46平方公里。,功能定位,镇海新城是宁波中心城区向北发展的 首选之地，是宁波中心城副中心、 是宁波商贸中心、是宁波重要科技基地， 是以行政办公、商贸物流、教育科技、 现代居住等为主的综合性新城区。,区域优势,镇海新城是中心城区三江片联接滨海产业带 和北部都市圈的城市拓展区域， 南与宁波东部新城隔甬江相望， 北部的宁波化工区已基本形成， 西向的宁波市机电工业园区已初具规模。,交通条件,位于杭州湾大桥引线、舟山陆岛大桥引线和宁波绕 城高速的交汇处，规划有宁波汽车、火车客运北站 等
3、市级重大公共交通设施，是宁波未来北部的交通 枢纽；新城区内有9条城市快速路，两条轻轨线与 周边地区连接。,镇海新城区规划面积为 46平方公里，位于宁波中心 城北部，镇海区的地理中心。 东起东外环路、西至329国 道、南沿甬江、北接宁波绕 城高速，是宁波中心城三江 片和宁波市高教园区的重要 组成部分，以科研、教育、 商务、居住、行政、高新技 术产业为特色，是镇海区规 划建设的经济、文化、行政 中心。新城位于杭州湾大桥、 舟山陆岛大桥引线和宁波绕 城高速的交汇处，是宁波连 接舟山、接轨上海的重要节 点。 随着镇海新城开发建设 的不断深入，区域地位的日 益提升，宁波市“十一五“规 划明确“推进鄞州新
4、城区、东钱湖旅游度假区、镇海新城区等重点区域建设，推动其 与城市核心区融为一体”，在近期实施的宁波市“中提升”战略中也确立了镇海新城作 为宁波中心城北部商贸商务中心的功能定位。,镇海新城发展规划,庄市片区和骆驼片区,镇海新城庄市片区将依托大学城和商帮公园成为科研文化产业基地， 骆驼片区定位为区级行政、商业、文化等中心，参与宁波市城市功能分工， 避免同质竞争并形成功能的相互支撑；同时通过河道水系和绿色开放空间、 交通、功能互补来加强南北两片的联系，在主要河道上串联骆驼老镇、 团桥民居、行政中心、商务办公、生态体育公园、商业中心区、商帮文化 公园与高教园区，形成南北联动，精彩纷呈的“城市珠链”。,
5、第二部分 项目所在区域分析,水木 清华,行政文化,商帮文化公园：用地面积255亩，以水榭园林、休闲景观 和 反映宁波商帮精神的雕塑景观为特色的大型公园。 宁波帮博物馆：展示宁波帮文物、实物和图片等资料。 宁波市大学体艺中心：用地面积287亩，列入宁波市“十一五”体育发展规划，具有体育用地、竞技场馆、休闲康乐、群众体育运动、体育公园等功能区块。,商贸金融,伊比利亚大酒点：由西班牙、葡萄牙华人企业联合会兴建，总投资3000万美元，净用地56亩，建筑面积4万平方米，计划四年内建成。 升华五星级大酒店：五星级的大型商务酒店。 综合商贸服务中心：项目设商业服务、商务办公、文化娱乐、社会服务、金融、邮电等
6、主要内容，设有步行街购物街区。 区域性专业市场：规划引进家具、服装、布料、汽车用品等生活性专业市场和建材、化工产品、机电产品或辅料类等生产性专业市场。,宁波大学 学校用地2266亩，建筑面积44万平方米，是一所包含10个学科类的综合性大学，现拥有在校全日制学生25000人，教职工2400多名，中专任教师1300余名。 宁波工程学院 宁波工程学院用地1370亩，是一所全日制普通本科高等学校，现有在校全日制学生8000多人，教职工780人。 浙江省轻纺职业技术学院 用地面积800亩，全国最大的纺织服装类高职院校，现有学生万余名，教职工600余名。 宁波易斯戴专修学校 用地120亩，总投资2.2亿人
7、民币，2007年竣工并投入使用，学校面向信息业、商贸业和现代服务业，设置80个班。 宁波大学初教学院 用地572亩，一期投资2.2亿人民币。 宁波国际学校 用地面积310亩，由浙江省宁波万里国际学校和宁波市政府筹建的宁波国际学校两部分组成。 镇海中学分校 镇海职业技术教育中心 中科院宁波材料研究所 用地240亩，是国家级工程研究中心、部级重点实验室、博士后流动站。 科技创业中心 用地140母，由北大软件宁波工程化基地，中软集团亚创软件园基地和镇海科技创业大厦组成。,教育科研,总结：,发展前景巨大，按宁波城市总体规划，随着北高教园区的大规模开发建设，定将成为宁波市甬江北岸的城市副中心；高校云集，
8、文化氛围浓郁，文化相关产业发展潜力巨大。,第三部分 项目SWOT分析,项目竞争对手分析,宁大花园 物业类型：多层 装修情况：毛坯 建筑面积：9万平方米 物业管理费：0.3元 总套数：704套,绿城桂花园 物业类别：多层 装修情况：毛坯 物业地址：镇海区骆驼街道杭甬南路 物业管理费：小高1.15元/多层0.75元 建筑面积：22万平方米 套数：一期608套/二期400多套,清泉花园 物业类别：单身公寓、别墅、普通 住宅 装修情况：毛坯 物业地址：镇海区镇海车站路385号 开发商：宁波银亿置业有限公司 建筑面积：20万平方米 总套数：1689套,柳岸晨韵 物业类别：小高层、高层 装修情况：毛坯 项
9、目地址：庄市街道曙光村陈倪 开发公司：宁波市镇海区住房发展 投资有限公司 在售均价：4500元/平方米 物业管理费：1.2元 建筑面积：9万平方米 总套数：884套,华丰星城 物业类别：多层 装修情况：毛坯 物业地址：镇海区镇海骆驼南路 在售均价：4100元/平方米 物业管理费：0.3元 开发商：宁波市镇海华鑫房地产 开发有限公司 建筑面积：9万平方米 总套数：517套,项目SWOT分析,项目优势点,区域规划优势：本项目位于北高教园区，其发展潜力不可限量。 本项目镇海新城发展的一分子，市场前景看好。同时，本项目 北面将开发一个大规模的住宅项目，生活配套机能将逐步成熟。,人文环境优势：毗邻宁波大
10、学北区，与教师居住的宁大花园 连成一片，人文气息浓厚，浸润在学院式的氛围之中。,自然景观优势：项目北侧为市政休闲景观公园，四周视线开阔。,交通优势：项目附近已有公交车直达市中心，紧邻东外环路， 周边规划路网也已相当完善，随着开发的不断深入，这里的交通 将逐步完善。,项目劣势点,地域劣势：相对于城市的居住环境来说，该项目的地理位置较 偏。,配套优势：项目周边交通、购物娱乐、商贸金融等尚不成熟， 生活机能较为缺乏。,项目机会点,项目周边大型企业、学校众多，可以吸引学校和企业团体购房。,消费群体：受地理位置所限，本项目消费群体面较窄。,此处现已有公交车直达市中心，随着开发的不断深入，规划路网也 已相
11、当完善，这里的交通将逐步完善。,项目威胁点,同行竞争：周边楼盘竞争激烈，造成客户分流。,第四部分 项目定位,目标客户群定位,一个项目只要抓住目标消费群，就会收到事半功倍的效果，所以目标消费者的定位准不准确将对项目的销售起到决定性的作用。通过近段时间对目标市场的调查和对本项目情况的了解，结合我们的经验加以分析，认为本案的目标消费群主要有以下特征：,项目周边教职工和企业员工、项目周边城镇居民； 镇海城关居民； 江北区东部居民； 宁波全市及更大范围内的投资客。,地域分布,年龄构成,25-40岁年龄段为主的客户,收入状况,家庭年收入10万元以上；,置业状况,以一次置业者为主，二次置业者亦占一定比例，不
12、排除二次以上的投资置业者；,职业分布,学校教师、科研人员 政府部门公务员 医院医师等知识阶层 技术型、收入较高的专业人士 企业中层管理人员 有稳定收入的白领,购房付款,有80以上的购房者采用银行按揭方式；,主要目标 消费群,项目周边学校教职工 及科研人员,项目周边 企业员工,项目周边 城镇居民,投资客,镇海城关 居民,江北区东部 居民,综上所述，本项目的主要目标消费群为以下六大类：, 周边学校教职工及科研人员 据了解，除宁大外，北高教园区的教职工人数达3000余人，目前学校（如浙江纺织职业技术学校）面临宿舍紧缺的局面，因此急需房源解决这一问题，本项目紧邻宁大花园，与学校距离较近，这部分人群将成
13、为本项目最大的目标客户群体。 周边企业员工 周边企业如镇海炼化有大量的员工，这部分企业中层管理人员以及收入较高的职工也将是本项目重要的目标客户。 周边城镇居民 由于本项目位于高教园区，紧邻宁大花园，使该区域具有无可比拟的浓厚人文氛围，加上价格有一定的合理性，因此可吸引周边部分（如庄市、骆驼）的客户前来购买，作婚房使用或者改善居住条件使用。, 镇海城关居民 此外，项目所处的的新城区是镇海发展的重点和方向，镇海城关居 民到新城区置业将成为趋势，这部分居民也将成为本案的重要客户群。 江北区东部居民 江北区东部与本案的直线距离并不远，交通也比较方便，目前江北的房价较高，与本案有一定的差距，应可吸引一部
14、分江北区东部居民前来置业。 投资客 由于本项目位于高教园区，离宁波大学、浙江轻纺职业技术学院、宁波工程学院仅有2公里路程，离宁大学生村更是只有数百米距离，因此可以吸引大量的学生前来租房，拥有十分广阔的租赁市场，因此极具投资价值。,项目形象定位,产品定位,品质、舒适、时尚,社区形象定位,时尚人文社区 学院式生活,将本项目定位成一个人文氛围浓厚的现代化精品楼盘，一个高尚和富有文化气息的品质社区。 本项目的形象推广首先必须与镇海区域的发展整体规划相协调，以学院式的生活作为主要诉求点，主打文化，以突出其区位优势，并适当结合项目其他卖点进行综合阐述。,推广主题定位,教育是人生最有价值的投资，项目位于北高
15、教园区，毗邻宁波大学，与教师公寓宁大花园接壤，拥有无与伦比的学院式居住环境，人文气息浓郁，因此人文气质将是本案最大的卖点，同时突出项目的时代特征，宣传推广应以此两点为中心展开。,案名建议,水木清华 苹果家园 名仁家园,定位语： 学院式人文社区 推广语： 品位与文化，是我们共同的语言。 文化改变生活！,方案一：,案名： 水木清华,水木清华出自西晋诗人谢琨游西池“莲池鸣禽集，水木湛清华”，意为园林的花木池水十分幽美。 水木清华源自对古典与现代气质的整合，表现了一种具有东方之美的现代生活理念。 水木清华既有东方闲适的人生境界，更展现一种现代生活之理念。在宁波，我们首先全面倡导这种理念。 水木清华努力
16、打造一种适于宁波人的现代居家环境，既有历史的传承，又有创新性与持续发展的境界。,系列宣传语：,这里的天空： 永远赶不上市中心的复杂，单纯得让人一眼就能把它看透，晚上还总有那么多星星来报到。 这里的邻居： 您身边拎着菜篮子的这位可能是一个大学副教授，社区里的所有人总是那么彬彬有礼。 这里回家的路：别说霓虹灯，连红绿灯都没有，总是太在意自己的车速，还好回家的路并不长。 这里的房价： 永远不必跟CBD的做攀比，还好，房子的品质和品牌都是“响当当”的。,风格二：,案名： 金藤花园 定位语： 大学城中优雅社区 推广语： 千金买房 万金买邻,方案二：,定位语： 新都市人文社区 推广语： 健康快乐新生活,方
17、案三：,案名： 苹果家园,“苹果家园”寓意像苹果一样充满新鲜和活力的社区。 在这里生活，简单而快乐。 倡导一种健康、生态、时尚的生活方式。 案名简单，易于传播。,第五部分 销售策略,价格策略,定价原则,竞争性定价策略性价比制胜原则, 根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略，面对激烈竞争时凭借比较优势制胜市场； 建议结合市场竞争需要配合销售进度安排进行价格隐形调整，根据市场的反馈及时对价格进行合理的调整。首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。,价格策略的执行部分,中开高走，小步隐形调
18、整的整体价格策略,考虑到整个销售进程的平稳过渡，首批推出的单位位置景观各方面在项目处中上位置，故入市开盘价格不宜过低，后期产品位置较弱的，以性价比为推销手段。,周边在售项目均价,周边楼盘二手房价格,根据镇海目前在售和待售楼盘的了解，在充分考虑整体市场价格走势及周边楼盘竞争状况的前提下，建议本案： 公寓开盘均价：4600元/平方米 将会有比较好的市场接受度。,价格策略总体思路,低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展 针对项项目周边市场现状分析，结合项目价格定位和该市房地产营销市 场的特点，采取低开高走的入市策略，使得本项目在日后的销售过程具有： 较大的市场弹性空间 较强的市场竞争力 先购者的物业
19、升值 快速抢占市场份额 提高发展商的市场口碑 本案在具体的实际销售中，如果通过内部认购能引爆市场的话，在 正式开盘的时候，可以适当地将价格提高，具体提高的幅度需要根据市 场、购房者的反应而定。,推盘策略,根据本项目的状况，建议将所有房源分批推出，以便随时控制销售价格，实现销售利益最大化：,付款方式建议,正常销售期的付款建议 公开发售当日签订认购书，付定金者享受额外1的优惠。 公开发售一周内签订认购书者，诚意金作为双倍使用。 内部认购落定客户并购房者在公开发售一个月内推荐朋友购房成功者，将获赠2000元奖励，在交房时予以结算。 促销期的付款方式建议 老业主推荐新业主成功购房，老业主送一年管理费，
20、新业主送2000元购物卡。 内部员工成功推荐客户购房者，客户享受1的优惠，员工得1000元购物卡。 根据情况采取适当降低首付的方法。 尾盘期的付款方式建议 买就送，如管理费、装修、家电等。 一口价，推出特价单位。 举办小型的客户联谊活动。 根据情况采取适当降低首付的方法。,第六部分 广告推广策略,推广目标,1、建立项目的品牌形象和产品形象，提高知名度和美誉度。 2、 配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划。 3、开盘时取得轰动效应。,媒体组合,楼书、报刊、 户外广告,公交电视、电台广告,中邮广告,主体,辅助,辅助,楼书,楼书制作要精美，以体现本案高档物业的特征，并可配套制作一
21、DM，发送方式主要以售楼中心发送为主。,中邮广告,工地横幅,户外广告牌,报纸广告,本案的报纸媒体选择以宁波晚报为主，东南商报为辅，基于本项目的特征，建议把在群众中阅读量较为广泛的报纸作为主要媒体宣传工具。,江北、宁镇公路、镇海市区各一块大型户外广告，庄市可供选择。,工地围墙制作围墙广告，搭建看板，悬挂横幅，项目沿路制作道旗， 以扩大项目知名度，烘托整体销售气氛。,中邮的优势在于价格比报纸广告低，而且可以选择区域甚至小区进行发放，这样可以更有效地圈定目标消费群。,电视广告,制作30秒左右的概念性短片，一项目形象公开为主题，以项目效果为背景，融入生活元素，情景结合，深入人心。,电台广告,根据本项目
22、的目标客户群定位，有一部分是有车一族，故电台在一定阶段可以针对一部分潜在客户起到宣传的作用，所以，应该选择上下班的时间段里来播出。,推广分期,第一阶段：市场认购期（23个月） 策略概述 此阶段以树立项目高性价比楼盘的全新形象为主要目的，通过大众媒体的发布与推进，传达信息尽早抢占市场，向受众传达高品质楼盘即将发售，为项目开盘造势。以强势的视觉冲击力告知市场楼盘即将出台。 媒体选择 推出新的广告主题和平面设计 报纸广告：宁波晚报、东南商报（版面以半版和整版为主 ） 扩大项目知名度 户外广告牌：要有吸引力，将楼盘的品味做足。使路过的人群看到本色空间的形象广告牌，便能够感受到其独特的个性。 选择人流量
23、和车流量较高的路口的大型广告牌。 售楼处装修：售楼处的设计应遵循：精致、大方、个性化而富新颖的现代形式感，以使客户能过目不忘。 工地围墙广告：围墙包装，包装切合项目的推广主题，强调项目的特色，形成一个整体良好的视觉印象。,第二阶段：公开及强销期（34个月） 策略概述 本阶段应加大广告投入，强化消费者对本项目的印象，进一步扩大知名度，特别是营造其品牌价值，确立优势地位。多种媒体组合投放与现场活动相配合，制造热销局面，促进客户大量成交。 媒体选择 道旗布置（开盘前期及以后）：在项目区域范围内布置道旗，整体烘托项目形象。 售楼现场投入使用：各销售道具及宣传物料准备到位，人员到位。 售楼处导视包装 形
24、象指示牌（户外广告） 报纸广告：宁波晚报、东南商报（版面以半版和整版为主 ） 主题以告知开盘信息的广告定位为主，以增强目标受众对于楼盘的关注度，提高本案名的知名度。 DM中邮广告：有针对性地选择区域发放 横幅：悬挂于工地及售楼现场，烘托项目开盘的热烈气氛。,第三阶段：销售持续期（4个月） 策略概述 此阶段以保持销售恒温为主要目的，媒体策略继续选择报纸和DM广告，保持一定的频率有节奏地进行推广，同时根据实际情况，实行DM发放和人员宣传活动。 媒体选择 宁波晚报、东南商报（以半版或整版为主） 主题：以告知信息的广告为主，以增强目标受众对于本项目的关注度，提高本案的知名度。 DM发放：在强销期后半段
25、，根据市场及竞争对手的营销情况，实行DM发放，强化项目的暴光率和受众通达率。 横幅：悬挂于工地现场，告之项目工程结顶，为下一步营销造势。,第四阶段：尾盘阶段（2个月） 策略概述 此阶段进入清盘期，住宅及商铺剩余套数不多，因此对比前一时期广告密集发布，此阶段广告发布相对减弱。适当配合销售进度及策略做促销类广告。 媒体选择 东南商报 DM中邮广告,VIS的深化,售楼处 现场售楼处是房地产项目营销最根本、最有效的一种现场销售渠道，它是其他销售渠道所获得客户的“终止点”，本案售楼处建议设在汉塘路与宁镇公路交界处。 售楼现场主要销售道具： 展板：项目区位图、规划图、项目形象、发展商背景介绍等； 模型：一
26、个全区整体规划模型、各种户型剖面模型各一个； 印刷品：精装楼书、户型单张、简易楼书、海报、DM； 项目IV系统的应用：如销售人员标牌，接待处、签约处的标牌等。,楼书制作 细节精品理念的实施，从精品楼书制作开始，分为感生诉求型和理性诉求型两种，根据销售员对消费者的判断来分别赠送。 样板房或样板区开放 体验式营销在房地产行业中已经被普遍运用，并已经取得很好的效果，为使客户眼见为实，建议设立样板房，实行体念式营销。 样板房为客户提供的体现楼盘素质最直观的一种方式，它的格调、品味能充分激起客户的购买欲望。建议通过参观样板房来吸引客户，在现场专门设置接待处，设立看房通道，安排接待人员带领客户进行参观并讲
27、解。 项目现场包装 主要有围墙广告、看板、条幅、刀旗等，以提升项目的形象品质，扩大项目知名度，烘托整体销售气氛。工地是楼盘竣工前，给予消费者理性认识的第一接触对象，展示以本项目的优势为主题的设计包装工地，例如： 在项目施工期的前期在工地现场展示公司品牌形象、开发理念，工地现场是展示项目形象的重要场所，适当高度的工地围板和尺度适宜的广告牌，都会起到较好的宣传作用。 开工时的工地围板可展示公司的品牌形象、主题和案名确定后，在内部认购期间，工地围板、路牌则更换成项目的主题形象、LOGO、项目理念等内容。,物业管理展示 建议物业管理公司的更深介入，在售楼现场、工地、样板区内展示物业管理的服务形象，让客
28、户直接感受小区的软环境。 开发商品牌和实力展示 可以在楼书、售楼处等地展示开发商以往开发楼盘的品质和效应，并举办一定的客户联谊活动，增加开发商在客户心目中的信任度，对楼盘的销售起到很好的隐性引导作用。,宁波市海普房地产投资咨询有限公司 简 介,宁波市海普房地产投资咨询有限公司是一家专业的房地产策划代理服务机构，成立于2004年11月，致力于为各类房地产项目提供全程策划、代理销售等服务。 公司设立于宁波海曙区都市仁和中心，经过全体员工的努力工作，已逐渐形成了力求实战、灵活机动、卓有成效的行销工作体系，建立了一支高素质的营销团队。,公司成立以来，成功地为碧云天、四明春晓、日月星城、都市仁和中心、城
29、市丽晶等项目提供了专业全面的策划和代理服务，销售代理项目总面积达到150万平方米。海普以“品质服务、品位空间”为经营宗旨，力求为客户提供最满意的服务和产品，专业细致的营销服务，敬业活力的团队合作，将全面提升海普在房地产领域的企业竞争力，努力成为房地产行业的优秀品牌。,公司近期服务项目概况（一）,公司近期服务项目概况（二）,公司近期服务项目概况（三）,我公司近期所服务的部分地产项目 广告案例,碧云天报纸广告,万金大厦报纸广告,万金大厦报纸广告,万金大厦楼书,颐和名苑报纸广告,颐和名苑报纸广告,颐和名苑楼书,THE END,谢谢观看！,中林佳湖 Enjoy Lake,开盘推广方案 【开启蔚蓝理想】
30、,一、活动目的,【市场前提】*周边竞争对手争相年前开盘，我们目前需将积累的近600多户 意向客户转化为准客户，及时截流。 【活动目的】*元旦活动，旨在开发新老客户资源，展示中林佳湖的魅力， 并让产品与消费者之间充分发生互动， *通过在中林锦苑的活动，以成功的项目凸现中林的品牌承诺 及实力，给消费者以信心； *开盘当日庆典，旨在渲染庆典氛围，重点是客户办理大定手 续。,二、元旦活动主旨,【主题】开启蔚蓝理想 中林新年庆典 *活动以展示佳湖魅力为主，缘自“一湾蔚蓝 自然是家”的主题形 象诉求，考虑将产品的特点：水主题园林、休闲自然国际的新 生活方式展示出来，让消费者对产品充分了解，全面营造佳湖品
31、质形象，以打动消费者； *将佳湖未来生活场景以及产品的高品位通过现场活动及其它方式 体现，让人们提前体验佳湖不一样的生活。,三、活动安排,开启蔚蓝理想 中林新年庆典 蔚蓝生活一：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 蔚蓝生活二：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 蔚蓝生活三：人与自然的亲密游戏（水岸生活） 蔚蓝生活四：蔚蓝风情DIY手艺坊 蔚蓝生活五：中林贺年红酒嘉年华,四、活动细节,【蔚蓝生活一】：“开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动 地点：中林锦苑小区大门口或商业街； 核心：*为人们提供一个展示未来希望的契机，用对生活的美好愿望开启中林庆典的序幕； *群众参与效应容易被带动，烘托现
32、场庆典氛围，并具有社会意义。 方式：锦苑门口的百米蓝色布卷的铺设，现场提供彩色油性笔，让到场的每个人涂写出对新一年 的希望，让整条布卷形成缤纷的蓝色海洋。,【蔚蓝生活二】：国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座美国泛亚易道 地点：中心区园林地带； 核心：*置身于锦苑的园林中，在自然的环境中国际大师与消费者面对面，极具亲和力； *将面对面的主题放大到国际性流行时态，及理想人居环境。旨在让消费者开拓眼界，增 长知识，同时由易道将落实于昆明实地的中林佳湖的设计人文理念剖析给大家，让买家 对于产品有充分的了解。 方式：*易道的外籍主设计师现场与消费者面对面，通过图片的展示，及解说的方式，与消费者 轻松交流
33、。,【蔚蓝生活三】：人与自然的亲密游戏（水岸生活） 地点：水墙或喷泉处； 核心：*全面展现水景住宅的生态，人性化一面，建立人们对于佳湖的独特印象， 让人们提前进入体验时代，通过游戏体验70%的亲水率带给人们如何不一样的生活！ 方式：*游戏模拟居住水岸生活中，与自然界的动、植物的对话； *由幻灯片打出各种水边植物的图片，请参与者选出选项中的正确答案，并可详细获得该 植物的特性说明，答对者可获得精美礼品一份。 *模拟各种鸟类的鸣叫声，同样请参与者选出选项中的正确答案，并可获奖。,【蔚蓝生活四】：蔚蓝风情DIY手艺坊 地点：商业街； 核心：*将水景蓝色文化彻底打透，让人们积极参与到创造的过程，并留下
34、深刻印象； *展现中林文化的年轻、创造的一面。 方式：*以“蔚蓝风情”为主题的水岸手工艺品的制作，由开发商提供相关的制作工具、原材料。 由参与者亲自构思、制作、完成。所设计作品可参加“中林蔚蓝理想”创意品的评比，参 与者及获奖者都可获得礼品； *原料提示：石子、木板、芦苇、麻绳、碎布片、颜料； *将商业步行街变成DIY手艺一条街。,【蔚蓝生活五】：中林贺年红酒嘉年华 地点：中林锦苑会所大堂； 核心：*让锦苑及佳湖新老业主欢聚一堂，答谢业主一直的支持，也希望新的一年此情长青； *开启老客户资源，用强大的老业主信任感建立人们对于佳湖的认可。 方式：*高雅、尊贵的氛围，让业主们充分体会到作为中林的一
35、份子的非凡身份感受； *建议启动中林VIP金、银会员，成功介绍客户是成为会员的前提，会员能享 受到各商家相应的贵宾待遇。,五、流程安排,【时间】：2003年1月1日 【地点】：中林锦苑 AM：9：30 庆典开幕 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语大行动； AM：10：00 国际流行住宅形态之水景住宅艺术讲座； AM：9：30 -12：00 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放； PM：2：304：30 人与自然的亲密游戏/每隔15分钟一次； 蔚蓝风情DIY手艺坊一直开放； PM：7：309：30 中林贺年红酒嘉年华,六、现场包装,1 【活动分区】 1、水景住宅艺术讲座
36、 2 2、人与自然的亲密游戏 3、中林贺年红酒嘉年华 3 4、蔚蓝风情DIY手艺坊 5、 “开启蔚蓝理想”长卷新年寄语 4 5,【现场包装】 入口处：*巨型贺年彩飘中国结、活动信息及即将开盘信息条幅； *中林佳湖”海军陆战队“式保安迎宾； *流程海报； *蔚蓝色长布卷； 商业街：*活动标牌； 会 所： *活动标牌； *流程海报； *入门横幅； 水幕处：*佳湖人文展板 *活动标牌 园林讲座：中林佳湖展板 *园林效果图、楼体效果图、园林介绍、建筑规划介绍； *活动标牌,七、其它包装,【通路包装】 户外广告牌：提前半个月，用巨幅条幅的方式，传递元旦活动信息及开盘信息 *樱花立交广告牌； *十里长街广
37、告牌； 十里长街路旗：提前半个月，传递元旦活动信息及开盘信息。 【售楼处包装】 *横幅：元旦活动信息及开盘信息； *活动海报； *新年”福“字； *中林VIP卡、及程序介绍；,八、媒介计划,一、报纸广告 媒体策略：*保持原定以建立中林地产品牌形象的软文攻击不变，提前半个月，将庆典 信息及开盘信息全面传递； *报眼形式：开盘前提前一周，倒计时：中林地产巨作中林佳湖即将倾情开盘！ 还有6天！ 二、电视广告 5秒钟标板：*集中单一展示楼盘形象口号，并传递庆典活动及开盘信息； *庆典活动前提前二周时间，12月15日-1月1日 1月1日1月20日 /每天8次。 三、电台广告 30秒电台广告：*音乐台，整
38、点或半点报时电台广告； * 12月15日-1月1日 1月1日1月20日,创意计划1,时间 媒体 版式 主题 12月4日 云南日报/春城晚报 半版软文 昆明，呼唤城市土地运营商 星期三 12月6日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林品牌之路 星期五 12月11日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林模式：立足片区，辐射城市 星期三 12月18日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林理念：高调做事，低调做人 星期三 12月20日 云南日报/春城晚报 半版硬性 ”开启蔚蓝理想“中林新年庆典 星期五 （开盘信息） - -,创意计划2,时间 媒体 版式 主题 12月25日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林
39、产品：精品至上 星期三 12月27日 云南日报/春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典 星期五 （开盘信息） 12月30日 云南日报/春城晚报 半版硬性 “开启蔚蓝理想”中林新年庆典 星期一 （开盘信息） 2003年1月3日 云南日报/春城晚报 半版软文 中林佳湖水景住宅文化席卷昆明 星期五 （开盘信息） 1月10日 云南日报/春城晚报 整版硬性 中林佳湖即将隆重开盘！ 星期五,九、开盘日,【市场前提】：*元旦活动已经很好地将我们的意向客户进行潜行转化，消费者对 于产品，对于中林地产有一定的认可； *时间越早越好，太接近年关，销售期不长。 *不适宜短时间内作太大活动，开盘日旨在营造购房轻松环境。 【开盘方式】：主题：中林开盘+中林新春音乐会； * 将爵士乐队请至售楼现场，并在寒冷天气里提供热咖啡，人们 可以在轻松而愉快的环境下办理买房手续； *当日购房者前100名可荣登中林VIP金卡会员； *力邀当日成交客户，及准业主共赴“中林新春音乐会”。,