2010通化文化产业园项目市场分析及产品定位报告141p.ppt

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1、通化快大 【文化产业园项目】 市场分析及产品定位报告,通化市整体市场的分析,1,2,3,4,宏观环境介绍,区域情况分析,项目本身条件的认知,需求特征分析,2,3,1,宏观经济环境介绍,宏观经济分析,房地产市场整体情况,通化素有 “三城”“四乡”之称： 医药城、葡萄酒城、钢铁城； 中药之乡、葡萄酒之乡、人参之乡、优质大米之乡”； 通化还是世界最大的松子仁加工销售集散地，其加工总量占全国松子加工市场的70%，占世界的40。 2009年： 通化被国家认定为首批新型工业化产业示范基地； 被评为中国十佳休闲宜居生态城市； 十佳投资创业城市； 十佳宜游城市； 钢铁、医药产业入选中国百佳产业集群。,通化市简

2、介,通化市经济呈整体上升趋势,通过以上数据可以看出，通化市每年生产总值都在10%以上的速度保持增加。且最高在08年达到30%左右，经济的发展在推动着房地产市场的高速发展.,通化市人均可支配收入情况,通化市人均支配收入逐年增加，2009年人均可支配收入达到15500元。人均可支配收入的增加，人口呈上升趋势，所以必然会带动固定资产的消费需求和改善型住房的增加，投资固定资产的增加。所以房地产成交量会持续增长。,房地产市场供应量分析,从这个表可以看出08年的供应量是最多的一年，09年供应量是最少的，也是经济危机影响的原因房地产供应量有所下降。2010年通化市预计供应量会达到180万平。,房地产市场销售

3、量分析,从这个表可以看出08年的供应量是最多的，但是销售量却是最少的，主要是受经济危机影响。09年供应量的减少是因为08年的存量还没有消化完所以供应量减少，成交是最多的一年。,房地产政策分析,8、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 9、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地

4、居民暂停发放购买住房贷款。 10、4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。 11、6月4日根据住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发出的通知，三种情况会被认定为二套房： 1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中 其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； 2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的； 3、借款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽

5、责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房 的。,房地产政策分析,房产新政策分析 10年是房地产处于调整期，针对09年房地产涨价过快的因素出台的政策。政府为抑制房价上涨过快出台的。 主要影响的政策是，3月份国资委要求央企退出房地产，4月15日国务院出台二套房贷政策，6月4日二套房贷细则出台。 主要受影响的是一线城市和二线城市。三线城市目前受影响的力度不是很大。由于房价低的原因大部分买房不用贷款，所以受影响成分占的少。,2,3,1,区域市场情况分析,区域属性界定,区域房地产市场分析,4,项目的交叉分析,5,未来竞争市场的研判,江西区,江 西,江 南,江 东,江 北,二道江,通化市行政区域分布图

6、示,福民家园,万通佳园,五月花城,伯瑞斯花园,江南一号,中盛山水城,阳光水岸,华夏佳园,弘康盛世,盛达精典,阳光康城,龙泉花园,龙湾会馆,丽景人家,新岭家园,丰泽人家,未出价格,2100-2300,3000以上,2500-2800,通化市楼盘分布图示,御景首府,鸿运家园,水泥厂版块,江南版块,江东版块,盛世花都,滨江版块,锦绣家园,光明路版块,通化县楼盘分布图,山水名苑,挑源居,龙湖花园,山水华城,恒基茂盛家园,桂林山水城,2,3,1,区域市场情况分析,区域属性界定,区域房地产市场分析,4,竞争项目的交叉分析,5,未来竞争市场的研判,目前通化市在售项目统计,目前通化市在售项目统计-快大茂,通化

7、县-快大茂房地产市场分析,通过以上表可以看出07年到现在目前普通住宅市场存量在约为14万平左右，主要集中在山水华城和桂林山水城两个项目。通化县09年供应量在20万平左右，年去化量在16万平左右。主力户型在70-90平米，主要客户是通化县周边农村客户。本地人一般选择大面积的改善性住房. 未来通化县供应充足主要体现在西山棚户区项目，项目定位以别墅为主，市场定位整个通化地域。,通化市目前主要住宅市场可分为 滨江板块：丽景人家、万通佳园、福民家园 江南板块：山水城、高力御景首府、中东江南一号、龙湾会馆 光明路板块：五月花城、锦绣家园、伯瑞斯花园 水泥厂板块：阳光康城、龙泉花园、盛达精典 江东板块：弘康

8、盛世、阳光水岸、华夏佳园、新岭家园,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,福民家园,万通佳园,丽景人家,区域优势: 连接市区和通化县，浑江沿线景观已完成； 区域劣势: 处于市区西南角； 市政配套不完善； 区域内道路、棚户区、通天河等形象过于陈旧；,区域房地产分析： 区域总供应量近33万平，产品类型上以多层为主，丽景人家二期以小高层为主； 区域景观优势自江边向北递减，项目定位差异较大； 从在售项目来看，该区域项目销售周期较长；,滨江版块,通化市普通住宅分析,滨江版块,丽景人家,通化市普通住宅分析,椰林广场，正门立柱为局部理石，人行经刷卡后方可进入小区,丽景人家一期：实景拍摄,通化市普通住宅分析

9、,大面积绿植环绕；水系景观， 链式围栏，木栈小路，情趣小品 欧式凉亭等大大提升了小区的品质感,会所面积1660平 其中有棋牌室、乒乓球室 健身房、台球室 沙弧球、儿童游乐区等,丽景人家一期：实景拍摄,通化市普通住宅分析,丽景人家二期：实景拍摄,二期采用德式建筑风格 缺少豪宅的品质 社区大门和一期共用,小区园林也只有植被绿化 二期无水系、凉亭,通化市普通住宅分析,丽景人家：项目及客户分析,滨江板块,总体分析,位置： 滨江板块位于通化市西出口，属于通化市临江富人区、目前临江景观带已完成。 总体分析： 滨江板块总体供应量在33万平。主要分为中高端和中低端住宅，以丽景人家为代表的临江区域是属于中高端住

10、宅区，均价3200元/平左右，主力面积130-180平米。中低端住宅以富民家园，均价2300元/平，主力面积80-100平米。区域产品定位明显差异化，目前高端住宅销售进度较快。中低端销售进度相对较慢。,位置：丽景人家属于滨江板块通化市的西出口、属于江景豪宅。 客户：丽景人家主要客群是公务员及私营老板等。 户型分析：主力户型在118-172占总体的52.89%，200平以上的户型占17.63%可见丽景人家的客户定位比较明确，户型偏大。且200多平目前已全部售罄。 总体分析：属于高端楼盘，客户定位清晰。,中东项目,中盛山水城,回迁工程,义乌商贸城,佳泰园,区域优势: 新城区，地势平整，离商业中心距

11、离较近；区域认可度高； 品牌开发商入住，大大提升了区域的价值。 区域劣势: 区域内大体量回迁住宅，对区域形象提升产生一定影响；,区域房地产分析： 区域总供应量约72.3万平，目前该区域尚处于初期开发阶段； 中盛项目作为通化首个别墅项目，销售情况良好； 外来开发企业较为擅长宣传推广，多家住宅和商业同时进行，创造轰动效应；,江南版块,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,江南板块,中盛山水城,通化市普通住宅分析,中盛山水城：沙盘,别墅区,花园洋房,小高层,通化市普通住宅分析,中盛山水城：效果图,别墅效果图,小高层效果图,通化市普通住宅分析,中盛山水城：位置分析,目前开发的为6号地块 3-1号地和

12、4号地未开发,通化市普通住宅分析,中盛山水城：热销户型分析,跃层149平方米,143平方米,中盛山水城是江南板块的代表作，整个小区拥有多层、联排别墅、小高层等产品。别墅产品是通化第一个项目，也是一个大胆尝试。别墅客户主要是中等型，定价不是很高端。小高层户型创新采用入户花园和跃层，所以开盘至今仅剩24套。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,中盛山水城：项目及客户分析,江南板块,总体分析,区域位置： 江南板块属于通化市新城区，属于政府全力打造的新城区。 总体分析： 滨江板块总体供应量在72.3万平。主要是中高端住宅为主，以中盛山水城、高力御景首府、江南一号为代表的高端住宅区，均价3300元/

13、平左右，主力面积130-180平米。中盛山水城是通化市第一个别墅项目，去化良好。品牌开发商的进入使本区域的区域地段价值提高，区域商业配套不断完善。江南一号为城市综合体，引入了一些先进的物业管理理念。本区域的未来供应量会继续的加大，属于通化市最活跃的板块。,位置：中盛山水城属于江南板块通化市的新城区、商业配套开发带动商品房模式。 客户：中盛山水城：别墅客户是小型私营业主和公务员，多层、小高层：公务员、私营业主、白领。 户型分析：主力户型在121-142平占总体的48.85%，别墅户型在197-234平，共112套联排别墅。小高层跃层设计属于创新户型市场接受良好。 总体分析：属于中高端楼盘，客户定

14、位清晰。项目属于复合型楼盘，别墅产品是通化市首例。去化良好，目前剩余房源为离高层比较近的挡光户型。,通化市普通住宅分析,锦绣家园,五月花城,伯瑞斯花园,区域优势: 市政配套成熟，认知度较高；均为旧城区改造项目。 区域劣势: 地势起伏不平整；山势较高； 动迁、回迁量较大；,区域房地产分析： 区域总供应量约为56.5万平，单个项目体量较大，互相连接，非常密集； 产品类型较丰富：别墅、情景洋房、多层、小高层；去化缓慢。 未来该区域市场存量约45万平(以五月花城二期和伯瑞斯花园为主)。,光明路版块,通化市普通住宅分析,光明路板块,五月花城,通化市普通住宅分析,整体规划图,销售区域,商业部分,光明路版块

15、 ： 五月花城,住宅外立面,通化市普通住宅分析,五月花城：热销户型分析,五月花城项目处于江西区，项目定位属于中低档。中小户型设计，以二室一厅或二厅为主。户型以南北通透、客厅开间大。,90.38平方米,81.22平方米,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,光明路板块,总体分析,五月花城：项目及客户分析,位置：五月花城属于光明路板块通化市中心位置、旧城区改造区域。 客户：五月花城主要客群是刚性需求住房，项目定位比较低，所以比较大众化。 户型分析：主力户型在70-98平占总体的78.5%，90-117平占21.3%可见五月花城的客户定位比较明确，户型偏小，适合刚性需求的理念。

16、 总体分析：属于中低端楼盘，客户定位清晰。,区域位置： 光明路板块属于通化市中心区域，是老城区改造区域。 总体分析： 光明路板块目前总体供应量在42.5万平。主要是中低端住宅为主，以五月花城、锦绣家园等为代表的中低端住宅区，均价2300-2600元/平之间，主力面积70-100平米。区域产品定位中低端。目前年平均去化量约8万平，项目平均销售周期约3年左右。目前伯瑞斯花园处于停滞状态，未来将增加本区域供应量。伯瑞斯花园是别墅、花园洋房、多层产品为主。,通化市普通住宅分析,盛达经典,阳光康城,龙泉花园,区域优势： 邻近玉皇山公园，距离市区商业中心较近； 区域劣势： 市政配套不完善，市场认知度较低；

17、 区域周边环境较差；,区域房地产分析： 区域总供应量约16万平，以在售的阳光康城和尚未预定的盛达精典为主； 盛达精典为通化首个精装修公寓式项目； 由于区域形象，产品定位难以提升，区域整体销售结果不容乐观； 未来该区域市场存量约20万平（盛达精典、阳光康城一期未售部分和二期）。,水泥厂版块,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,大禹康城,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,大禹康城,外立面实景,外立面实景,通化市普通住宅分析,大禹康城：热销户型分析,150平方米,140平方米,水泥厂板块代表作大禹康城一期总建面积达13.4万，一期主要客户定位在公务员等中高人士。从户型来看面积小的100-140销售最快，目

18、前只剩150平以上。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,总体分析,大禹康城：项目及客户分析,位置：大禹康城属于水泥厂板块通化市水泥厂改造区、是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路及周边环境较差、生活配套不完善的原因。 客户：大禹康城主要客群是公务员，地源性客户为主。 户型分析：主力户型在113-150平占总体的76.9%，小户型77-98平占19.3%可见大禹康城的客户定位比较高端，户型偏大。目前主要剩大户型偏多。 总体分析：项目整体定位偏高，客户需求量小。,区域位置： 水泥厂板块属于通化市水泥厂改造区，但是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路周边

19、环境较差、生活配套不完善的原因。 总体分析： 水泥厂板块目前总体供应量在17.5万平左右。主要是中高端和低端产品为主，以大禹康城为代表的中高端住宅区，均价2700元/平，主力面积113-150平米。产品户型偏大，销售一般。低档住宅龙泉花园为主，目前还未正式对外销售出去刚开工阶段。水泥厂区域属于开发较慢的区域，也是环境影响的因素所以本区域的去化量比较慢。,通化市普通住宅分析,区域优势: 江东区为通化市目前居住人口最多的区域； 连接江北、二道江、江西、江南，属于城市核心区。 区域劣势: 以建设大街为轴线，东西方向长，南北方向短；,区域房地产分析： 目前供应体量较小，在售项目有阳光水岸、华夏佳园、丰

20、泽人家、新岭家园； 弘康园和弘康盛世的开发一定程度提升了区域居住形象。 未来贵隆二道沟项目占地30万、沈铁石油化项目，成为未来的区域供应亮点,阳光水岸,华夏佳园,弘康盛世,新岭家园,丰泽人家,江东版块,通化市普通住宅分析,江东板块,弘康盛世,通化市普通住宅分析,113.27平方米,111.88平方米,弘康盛世：热销户型分析,项目处于江东区域比较好的位置，所以项目定位为中高档楼盘。所以户型偏大一些，主要是改善型住房选择几率大一些所以大面积销售的好。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,江东板块,总体分析,弘康盛世：项目及客户分析,位置：弘康盛世属于江东板块通化市属于生活配

21、套区、目前比较认可的区域。 客户：弘康盛世主要客群是改善型客户居多，小私营业主和其他客户组成。 户型分析：主力户型在108-160平占总体的55%，小户型73-80平占41.9%可见弘康盛世的客户定位比较中端，户型适中，去化较快。 总体分析：项目整体定位准确，户型合理。,区域位置： 江东板块是通化市发展起来比较早的区域，生活配套比较完善，目前市场认可率较高的区域。 总体分析： 江东板块目前总体供应量在28.5万平左右。主要是中端和低端产品为主，以弘康盛世为代表的中端住宅区，均价2800元/平左右，主力面积108-160平米。产品户型适中，销去化速度快。低档住宅新领家园为主，均价在2250元/平

22、，主力面积在70-100平米。江东板块是即江西区发展完后兴起的区域，目前江东生活配套、医疗、学校都比较成熟。未来区域的供应量也会稳步增长的区域。,通化市高端住宅及别墅案例分析,目前通化市真正的高端项目没有，基本停留在中端或中高端阶段。 主要以江南板块和滨江板块为主 江南板块是商业的综合体配套齐全，所以项目的定价比较高,丽景人家,江南一号,御景首府,山水城,伯瑞斯花园,案例一,江南一号公馆,通化市高端住宅及别墅案例分析,推荐理由：通化首个电梯刷卡入户楼盘，二室采用两个卫生间设计。,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆,住宅外立面效果图,商业外立面效果图,住宅工程进度,商业工程进度,

23、通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆-样板间,五星级大堂,178平-客厅,178平-卧室,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆-户型分析,户型分析 通化首个采取刷卡入户的住宅 采用入户花园、空间布局合理 南北通透、五明设计,户型分析 户型采用两个卫生间设计 南北通透、五明设计整体布局合理，户型有创新,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例一,江南一号公馆,项目亮点 品牌开发商：吉林省中东集团 项目位置：项目处于江南板块核心区域具有一定的升值空间。也是未来发展比较迅速的区域。生活配套齐全。 产品定位 ：项目属于商业中心为主，住宅只是商业的配套产品。产品的定位也是中高端。

24、户型创新：二室90多平采用两个卫生间设计、且都是五明户型、147平以上采用赠送入户花园和电梯刷卡入户系统。 智能化设计：可视对讲、红外防越报警系统、车辆管理系统。 物业服务：中联物业服务，属于中东集团下属的物业公司。,项目缺点 项目属于商业综合体1-3层为商业，比较吵闹。 项目容积率较高，层高2.9米。 周边学校少，目前发展不是很成熟,案例二,高力御景首府,推荐理由：项目集别墅、花园洋房、多层、小高层、酒店式公寓的复合型项目,通化市高端住宅及别墅案例分析,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二,高力御景首府,一期,二期,三期,四期,一期样板示范区,会所,商业,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二

25、,高力御景首府,双拼别墅效果图,联排别墅效果图,花园洋房效果图,多层效果图,案例二,高力御景首府-住宅户型分析,通化市高端住宅及别墅案例分析,户型分析 空中花园 主卧室大 五明户型 落地大窗,户型分析 落地大窗 观景阳台 南北通透 五明户型,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二,高力御景首府-别墅户型分析,别墅地下一层,别墅一层,别墅二层,别墅三层,通化市高端住宅及别墅案例分析,案例二,高力御景首府,项目亮点 品牌开发商：高力集团 项目位置：项目处于江南板块滨江公园，生活配套齐全。 产品定位 ：别墅面积在240-300平之间，在四期打造定制式别墅。主要定位在高端客户。花园洋房户型在110-17

26、0之间，主要定位在中高端客户，多层住宅85-95平主要是中端客户。 户型创新：别墅赠送半地下，花园洋房采用空中花园、五明设计，多层南北通透、五明设计。 智能化设施：智能化设施比较齐全，采用新风系统、室内紧急报警系统。 物业服务：东方物业服务，属于高力集团下属的物业公司。,项目缺点 产品类型多样化，但对于区域内的顶端产品别墅市场接受能力差。 项目总体开发周期长、销售周期长。 周边学校少，目前发展不是很成熟。,市场结论,1-房地产开发的规模开发时代的到来，市场竞争加剧，产品不断升级，与二线城市差距不断缩小； 2- 高端定位项目是市场追捧的热点，中低端项目去化缓慢，市场竞争激烈！ 3-市场竞争的优势

27、根本来自于企业实力和企业资源整合能力的竞争。 4-江南区域是开发热点，潜在开发量巨大，多家企业的联合开发，区域价值不断提升，将成为通化市持续开发热点。 5-市场消费观念不断成熟、物业管理和社区环境成为购房首要关注问题。,项目交叉分析,1、中盛山水城,通化普通住宅市场供求存量较大，去化周期在2年左右。以下通化具有代表性的楼盘,2、丽景人家二期,中盛山水城主力面积110-150平 主要成交面积在110-150平 没有小户型 180平以上主要是别墅户型成交一般,丽景人家二期主力面积在110-180和180平以上 主要成交面积也是在110-180平以上 小户型70平以下主要是回迁楼,项目交叉分析,3、

28、锦绣家园,4、五月花城,锦绣家园主力面积在50-110平之间 主要成交面积在50-90平左右 主要是以二室为主,五月花城主力面积在70-110平之间 主要成交面积70-110平之间 主要成交在70-90平,项目交叉分析,5、大禹康城,大禹康城主要面积90-180平 主要成交面积也是90-180 70平以下主要是回迁楼,从以上五个项目的成交面来看，各楼盘的定位不同需求也不同。 中盛山水城客户定位中高端主力需求面积在110-150平，成交来看110-150平去化较快。 丽景人家二期客户定位高端主力需求面积150平以上居多，其次是90-130平。成交来看大面积的比小面积好卖。 锦绣家园客户定位中低端

29、主要面积主力50-90平，其次是90-110平。成交来看70-90平去化最快其次是50-70平。 五月花城项目定位中低端主力面积70-110平，其次是50-70平。成交来看70-90平去化较快，其次是90-110平。 大禹康城定位高端主力面积较分散，面积区间较小。从成交来看70-110平去化较快，其次是110-150平。大面积的去化较慢 总结 从以上图表可以看出中低档楼盘客户需求在70-90平其次是90-110平。中高档楼盘客户需求在110-130平，其次是90-110或130-150平。高端住宅客户需求在130-180平，其次是180以上。,未来竞争市场的研判,2009年市区经营性用地储备供

30、应计划表,未来竞争市场的研判,2009年土地储备供应量分析,关键要点： 09年住宅、商业储备用地达到23快地总用地面积达到120万平。其中20万以上1块地，10-15万平3块地、5-10万平3快块地、5万平米以下16快地。 未来走势： 从以上供应来看市内土地供应充足，不会产生求大于供的场面。一般的楼盘去化量都在1年到2年之间。预计10年还会加大土地的供应。,2,3,1,项目本身条件的认知,通化县认知,未来发展分析,4,项目条件分析,5,客户需求特征,通化县的认知,通化县素有“小大连”之称的生态宜居城镇 2009年快大茂镇被列为全省“百镇”建设工程首批试点； 快大茂镇现已形成医药、矿产、建材、食

31、品四大支柱产业； 计划到2020年，城区人口达20万人以上。GDP实现157亿元，全镇财政收入8亿元，地方级财政收入4亿元以上，实现生态山水宜居城镇目标。,通化县的认知,本项目,约19公里,通化县本项目与市内的距离,通化县区位价值,通化县的认知,本项目,东宝药业,长白山医药物流中心,通化7中,实验小学,县体育场,通化县位于吉林省东南部浑江中游，东与白山市交界，西与辽宁省新宾县和桓仁县毗邻，南与集安市接壤，北与柳河县相连。幅员3726.5平方公里，人口 25.2万人，属东亚北温带大陆性季风气候，年降水量800-840mm，有效积温2400-2700度。全县共有12个镇、9个乡。乡村户数为 448

32、58户，农村人口为16.0292万人，占全县总人口的63.6%。现有耕地28088公顷，其中水田5801公顷，旱田22287公顷。县城 快大茂距长春280公里，距沈阳260公里，距出海口东港市300公里。有铁路和201国道、通梅一级公路纵贯全境。,通化县火车站,未来发展分析,区域关注重点,通丹高速 通丹铁路 长白山医药物流区 仓储物流配送区 都赶线棚膜经济建设项目 康乐谷旅游度假区项目 西山棚户区改造项目,无论从哪个的角度来看交通是每个城市发展的命脉。 长白山物流产业园区将吸引3万人口定居。 温室大棚的建设 旅游度假区项目建设,未来发展分析,区域关注重点,项目条件分析,地理位置： 距通化市区约

33、20分钟车程。 属于通化县中心位置，有公交车。 商务设施： 喜来登酒店， 金融服务和行政管理区 周边重点设施： 产业方面：通天酒业，四方铁矿、东宝实业集团等 生活类商业设施： 超市、市场、生活配套基本齐全 娱乐设施： 体育场（已运营） 其他配套条件： 通化市第七中学、实验小学、东宝中学等 县医院。,项目配套条件,项目条件分析,通化县产业情况,项目条件分析,通化县生活配套情况,项目条件分析,项目条件总结,项目本身属性：位于通化县第七中学附近，紧邻产业园区和正在建设的长白山医药物流中心。 项目所处区域是一个发展前景较大，支持要素明显，但现状还不是很完善的区域 区域属性决定：本项目30万平米大盘。从

34、市场发展性上看，本项目要高于其他产品。 项目的产业导入，未来通化县高素质、高支付能力人口导入正面临着机会点。,客户需求特征,客户特征分析分析,客户特征分析,为什么选择这两个楼盘、原因一丽景人家代表通化高端楼盘，且居住人群档次较高，比较有代表意义。中盛山水城属于复合型地产，有别墅、小高层、多层，客户档次中档。,客户特征分析分析,客户访谈来源：中盛山水城别墅客户,需求偏好,年龄： 47岁； 职业：煤炭行业； 购买产品： 别墅； 产品总价：90万 ； 现住区域： 江西； 置业目的：改善居住条件。 置业经验：多次置业 出行方式：私家车,对现购房看法： 空间小，质量不好， 尤其客厅小， 南方设计不考虑北

35、方实际； 购房关注点： 物业、医疗 对快大印象： 环境非常好,基本特征,快大购房的影响因素及条件,是否考虑到快大购房： 可以 原因/条件： 快大没有好房子 父母不愿离开市区内 熟悉的环境,客群分析1-私营老板,客户特征分析分析,客群分析2-药业老板,需求偏好,年龄：50 ； 职业：连锁药业； 购买产品： 别墅； 产品总价：100万 ； 现住区域： 江东； 置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业； 出行方式：私家车；,对现购房看法： 还可以 购房关注点： 社区环境、小区物业； 开发商实力及建筑质量； 社区群体、产品类型； 对快大印象： 环境好、位置偏,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以

36、原因/条件： 欧式（美式）别墅； 环境景观比较好； 最好有水系，高档会所（体 现身价），品牌物业,客户访谈来源：中盛山水城别墅客户,快大购房的影响因素及条件,客户特征分析分析,客群分析3-公务员,需求偏好,年龄：50- ； 职业：公务员； 购买产品： 多层； 产品总价：35.5万 ； 现住区域： 江西； 置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业； 出行方式：私家车；,对现购房看法： 南方设计；窗体小； 层高矮；结构设计应 减少下反梁； 购房关注点： 社区环境；物业； 开发商实力及建筑质量； 社区群体；产品类型； 风水； 对快大印象： 环境好，位置偏,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以 原

37、因/条件： 曾经考虑在快大选房，但是没有合适的； 现在可投资（10年）；将来可养老、高品质、方正户型、留给子孙的资产,客户访谈来源：中盛山水城多层客户,快大购房的影响因素及条件,需求偏好,年龄： 50； 职业：IT； 购买产品：多层； 产品总价：60万（含车库） ； 现住区域： 江西 置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业； 出行方式：私家车；,对现购房看法： 购物、交通都非常便利 购房关注点： 物业、工程质量 对快大印象： 居住环境好,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以 原因/条件： 物业及房屋结构好、 价格低；比市内房子便宜、 还好，最好能省出一辆车；,客户访谈来源：中盛山水城多层

38、客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析4-IT白领,客户特征分析分析,客户特征分析分析,需求偏好,年龄：50+ ； 职业：金融保险； 购买产品： 多层； 产品总价：37万 ； 现住区域： 江西； 置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业； 出行方式：私家车；,对现购房看法： 各方面都不错 购房关注点： 物业、工程质量 对快大印象： 安静、人口少、 距离市内远、配套差,基本特征,是否考虑到快大购房： 不考虑 原因/条件： 距离市内远、配套差,客户访谈来源：中盛山水城多层客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析5-金融保险工作,需求偏好,年龄： 45+； 职业：高级会计师； 购买产品： 高层

39、； 产品总价：45.5万 ； 现住区域： 江西； 置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业； 出行方式：私家车；,对现购房看法： 物业好，但地段差； 购房关注点： 物业、工程质量； 对快大印象： 环境好、有山有水,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以/否 原因/条件： 否原因：太远，不方便； 条件：廉价、有山有水，可 以用作养老，要有投 资空间、 别墅不联体,客户访谈来源：丽景人家二期客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析6-高级会计师,客户特征分析分析,需求偏好,年龄： 38； 职业：公务员； 购买产品： 高层； 产品总价：36万 ； 现住区域： 江东； 置业目的：改善居住条件； 置业

40、经验：多次置业； 出行方式：公车；,对现购房看法： 很满意，物业服务好，小区 群体档次高，彰显身份； 购房关注点： 社区环境；物业服务； 社区群体等综合考虑； 对快大印象： 环境好、有些远；,基本特征,是否考虑到快大购房： 否 原因/条件： 单位在市内，不方便； 平时应酬更不方便；,客户访谈来源：丽景人家二期客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析7-公务员,客户特征分析分析,需求偏好,年龄： 43； 职业：出国劳务人员； 购买产品： 高层； 产品总价：35万 ； 现住区域： 江东； 置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业； 出行方式：公交车； 摩托车；,对现购房看法： 通化市最好小区，

41、彰显身份； 购房关注点： 社区环境；物业服务； 社区群体；学校； 对快大印象： 环境好、有些远,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以 原因/条件： 有私家车后， 小区软硬件都不错，可考虑,客户访谈来源：丽景人家二期客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析8-出国劳务人员,客户特征分析分析,需求偏好,年龄：50 ； 职业：钢材； 购买产品： 多层； 产品总价：38万 ； 现住区域： 江西； 置业目的：为儿子购房结 婚； 置业经验：多次置业； 出行方式：私家车；,对现购房看法： 南方设计，窗体小，层高矮， 室内门矮，物业服务不好， 装修审批另收费； 购房关注点： 物业、工程质量、建筑细节 人性化

42、对快大印象： 居住环境好、空气好、 位置佳、山水好；,基本特征,是否考虑到快大购房： 可以 原因/条件： 别墅（双拼及独栋） 别墅区一定要有规模，不能 是现在这种，各类产品杂， 各种人群杂居，不会选择这 样的别墅； 对于现有的别墅不感兴趣,客户访谈来源：中盛山水城多层客户,快大购房的影响因素及条件,客群分析9-钢材生意,客户特征分析分析,客群分析10-化肥生意,客户特征分析分析,客户访谈来源：丽景人家二期客户,需求偏好,年龄： 50+； 职业：化肥； 购买产品： 高层； 产品总价：70+万 ； 现住区域： 江南； 置业目的：改善居住条件； 置业经验：多次置业； 出行方式：私家车；,对现购房看法

43、： 物业好，修建江堤公路 后位置不错，都是有档 次的人居住； 购房关注点： 地理位置、 社区环境及群体； 对快大印象： 县城、档次不够，是农村； 出租车是通化市淘汰的； 交通不便； 没商场，没人群，晚上 静悄悄，孤独感；,基本特征,是否考虑到快大购房： 否 原因/条件： 县城、档次不够，是 农村； 出租车是通化市淘汰 的； 交通不便； 没商场，没人群，晚 上静悄悄；,快大购房的影响因素及条件,客户购买特点： 自住及阶段性居住，注重社区环境、休闲娱乐。 注重投资潜力，希望有较大的升值空间， 注重性价比。 对社区需求： 注重物业管理和安全性，配套的完整性和便捷性。 产品要好、别墅区要形成一定的规模

44、。 生活配套一定要完善：如大型购物商场、超市等。 对产品需求： 注重产品的增值性，以及产品创新带来的超值感；如空间的丰富和面积的赠送等。 部分人群有一定的商务需求，希望社区拥有商务会所。 一定要能显示自己身份的社区，要全通化市最高档。,客户特征分析分析,从以上20组客户分析可以得出结论,客户特征分析分析,对通化县的印象：正面：居住环境好、空气好、 位置佳、山水好、适合养老； 负面：“农村人为主的地方”、购物就医等配套设施不完善，生活的时 间成本高，距离远。 是否考虑快大购房： 公务人员（中坚阶层）：大部分不会考虑，原因在于生活习惯、距离、购物、就医、圈层等；一部分可以考虑，原因在于便宜、产品好

45、、有投资价值、养老； 一部分和快大有一定情结的人，在优质产品的刺激下，可以考虑在快大购房； 买房关心的问题： 1-物业管理（尤其安全）； 2-社区环境好，中高当社区一定要有水景； 3-地段风水好； 4-工程质量及居住人群；,从客户群体分析可以得出结论,2,3,1,市场状况对于规划方案的指导建议,与开发商沟通结果,4,项目开发目标实现的初步方案及经济论证,5,规划方案调整建议,开发节奏建议,市场结论,1-20层以上通化市没有此产品类型，市场介入风险较大； 2-18层产品通化县没有，但通过户型创新、优势景观资源、强势营销等可以对市场进行引导；但应控制总量，并且在首期开发中尽量避免，待项目品牌形成后

46、推出； 3-11层现有通化县供量去化缓慢，但通过户型创新、优势景观资源、强势营销等可以对市场进行引导；但应控制总量，并且在首期开发中尽量控制，尽可能待项目品牌形成后推出； 4-6层多层产品（包括情景洋房）是市场广泛接受的，低风险产品；应为首期主打产品，在整个方案中的主流产品； 5-4层叠拼产品现有市场供量没有，低密度产品是通化县的市场空白，可适量考虑，但应控制总体规模； 6-别墅产品在大规模社区中的点缀，销售压力较大，建议不设，通过叠拼产品弥补。,对于规划方案的指导建议,2,3,1,市场状况对于规划方案的指导建议,与开发商沟通结果,4,项目开发目标实现的初步方案及经济论证,5,规划方案调整建议

47、,开发节奏建议,与开发商沟通结果,总利润目标：5亿元； 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 任务： 充分和全面的考虑、均衡容积率和建筑成本、建筑密度、产品品质、市场之间的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达到相对的建筑成本最小化，土地利用最大化，居住品质最高化，进而实现总利润的最大化。,项目利润最大化为核心目标,规划用地19.8万创造总利润5个亿,2,3,1,市场状况对于规划方案的指导建议,与开发商沟通结果,4,项目开发目标实现的初步方案及经济论证,5,规划方案调整建议,

48、开发节奏建议,容积率问题开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单,容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。,因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。,项目开发目标实现的初步方案及经济论证,容积率的确定模型结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定,单纯物业类型的容积率实现度的参考,项目开发目标实现的初步方案及经济论证,规划方案调整建议,规划方案调整建议,花园洋房,全景高层,多层,经济技术指标,项目总体开发节奏建议首期销售示范区,工地围挡,沿江景观公园,中心主景观带,售楼处,草坪,项目总体开发节奏建议首期开发,首期入市以低风险的多层为主，9栋计37640 平方米；花园洋房探市产品1栋，建筑面积2660平方米； 首期总计开发量40300平方米,项目总体开发节奏建议开发分期,一期,二期,项目开发目标实现的初步方案及经济论证