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1、石林小昌乐村项目定位研究报告,北京合晟尚圆房地产顾问有限公司 昆明分公司 2011年10月20日,献礼石林的欧洲梦想,本方案版权属北京合晟尚圆房地产顾问有限公司所有，未经我司授权许可任何个人或单位不得有任何形式的拷贝、转载。,总指导：宋欣 主编： 王继 齐筱强 副主编：关艳雄 谢芳 刘园利 刘娜 规划指导：北京建筑规划设计院 数据研究：市场研发中心 平面设计：策略研发中心,电话：（0871）7230855 传真：（0871）7230855 邮箱： 法律顾问：云南法彰律师事务所,第一篇：析势,第三篇：驭市,第二篇：谋势,汇报主轴,市场支撑解析,产品谋划发展,项目定位营销,前 言势起大石林,1、石
2、林印象 2、石林转变 3、地块研究 4、发展方向,前言 势起大石林,我们所处的地方石林,2006-2010年石林游客量,石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2010年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元,2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭,1、石林印象,名气大,基础设施薄弱,景区游览区域被众多项目建设压缩，游览缺乏前导空间组织，游人密度过大；旅游交通与一般性交通 混杂，为游客带来诸多不便,周边住宿大多为二、三星级宾馆，如石林宾馆、云林宾馆等；餐饮也已街
3、边小店为主，具有较高档次和品质的餐饮住宿场所几乎没有,石林虽然是云南的一个知名景区，但周边的休闲娱乐配套较为稀缺，造成景区的功能比较单一,区域功能布局不合理,餐饮住宿档次低,休闲度假配套少,距离,配套,特色,距离昆明比较近，游客可以当天来回,基础设施薄弱，休闲度假配套较少,体现石林特色的旅游项目较少，缺乏游客停留的吸引力,玩在石林、吃在宜良、住在昆明,外地人留不住,石林早已名声在外，众人慕名而来 然而他并不完美， 基础设施薄弱、休闲配套稀缺、整体规划不完善让多少人成了匆匆过客,石林经济发展依赖“自然生态景观”一张牌。而长期的可持续性发展，石林政府已然有了良好的规划，多个项目开发之中。,传统生态
4、景观经济（门票经济）,度假型休闲经济,生态农业,生态工业,2、石林转变,产业结构转型,石林国际乡村高尔夫俱乐部 狂欢之都（幻多奇游乐城） 酒店： 桃源水乡：五星级酒店 彩云天地：五星级温泉酒店 狂欢之都：五星级商务酒店、度假酒店 云鼎合院：五星级酒店 苏宁环球：五星级度假酒店,台湾农业创业园,光伏发电厂 石林生态工业园区,一路三区石林大道、东城区、石林古城区、生态工业集中区 一河三片巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片 目标：争取在“十一五”期间撤县设市，建成生态旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。,城市规划升级,一路三区、一河三片,城
5、市对“生态”产业的依赖，让“升级”成为必须,石林新城,老城区,城市核心区将从老城区迁移到东北方向的省级工业园区石林县生态工业集中区，本案位于这一城市核心区的中心位置。,石林新城区城市未来发展核心 未来格局： 行政中心、商务中心、生态工业中心、品质居住中心,级工业园区石林县生态工业集中区是石林县实施“工业强县”的主战场和重要平台，自2006年6月开建后，石林县委、县政府就立志把园区建打造为石林现代化、城市化、生态化、特色化的城市核心区。,关键词：行政中心、石林新城、生态工业集中区,大势之趋城市核心区的转移,城市规划升级,居住用地,商业用地,医疗用地,教育用地,公共绿地,湿地生态公园,石林生态工业
6、集中区总体规划,我们的地块小昌乐村,3、地块研究,石林县生态工业集中区,新行政中心区,小昌乐村,小 五 段,小昌乐村位于石林县老城区的东北方向，且位于石林 县生态工业集中区中心位置，与规划中的湿地生态公 园相毗邻。,主城（老城区）,湿地公园,本案,A、地块区位及交通,珠宝产业加工基地,湿地生态公园,公园绿地,阿诗玛旅游小镇,万城百货大楼,万家欢食品,交通施救中心,种子加工中心,34亩住宅,本案,B、地块环境,地块周边多为生态工业、商住混合项目，南北各有一公园绿地,出则繁华 入则逸静,耕地、附着农作物，生地，地面高低落差大,C、地块现状,最高点,最低点,地块高低落差较大，其中B地块较高，最高点为
7、1693m，最低处为1679m，高低落差为14m；而A地块相对平坦。,D、地块高低落差,总建面：约180000 净用地面积：91.5亩 容积率：2.95 建筑密度：30% 绿地率：42%,E、地块经济指标,安置房面积：6万,1、毗邻规划中的湿地生态公园，适宜养生居住； 2、距交通主干道（石林大道）有一定距离，不存在噪音污染； 3、地块周边无高层遮挡，视野开阔。,1、地块高低落差较大； 2、本项目西南方向为村寨，对本项目的景观及品质有一定的影响； 3、地块被规划道路分为两块，整体性较差。,1、此片区是未来石林建设发展重点区域，区域前景看好； 2、生态工业园区投入使用后，将会带来大量的办公及住宅需
8、求； 3、国家政策的限制，房地产投资转入郊县，为石林带来投资性机遇。,1、石林多个项目将在未来1年内推出，未来竞争激烈； 2、桃园水乡多期开发，后续产品的推出将对本项目造成直接威胁；,1、利用地块高差，营造错落有致的氛围； 2、规划其余的边界设置一定的隔离，将负面影响降低到最小。,创建差异化的产品，“以新制胜”，扩大产品卖点。,抓住石林的发展脉搏，结合本案优势特点，引导区域外客户进行购买居住或投资 。,时刻准备着，把握项目周边的机会点，吸引客户的关注。,F、地块SWOT,S 优势,利用、发挥,W 劣势,规避、解决,O 机会,准备、把握,T 威胁,挑战、化解,1、地块高低落差大，且被道路分为两块
9、，会对规划及后期管理造成一定影响； 2、地块A商业价值高于地块B（A地块商业经营具有先天地段优势，B地块商业需人为规划引导） 3、地块位于新城核心区域，区域发展前景看好； 4、地块四周无遮挡，视野较为开阔； 5、地块毗邻规划中的湿地生态公园，生态景观良好。,地块总结,区域前景看好 生态资源占优,石林新区的规划发展， 造就了我们顺势开发的机遇 周边的生态资源（湿地公园） 成就了我们无与伦比的竞争优势 但是，规模小、地块零散的问题同时存在,处于现代化城市发展初期 市场竞争激烈 产业结构转型期，目前依旧依赖门票经济,石林,规模小、地块零散,问题众多 需抓住根本,地块,项目伊始， 我们一直认为必须“差
10、异突围” 但有时候“和而不同”或许是更好的解决办法,做最“精致”的“生态”地产,生态包括了“外部自然资源”和“内部人工塑造”，与石林景区及其他项目同样隶属于“生态”概念，所以二者并不冲突,生态地产包括了围绕自然资源所产生的居住、商务办公、娱乐、餐饮、购物等多种功能，本案不同功能的组合正是生态地产的概念,发展方向,还有一个问题， 生态定位下， 为何必须要“精致”,？,1,2,3,4,自然资源为辅内部配套为主 彩云天地,石林现有项目大都停留在依靠自然资源取胜的阶段,依靠自然资源为主 悠然墅,依靠区位优势 上海恒联新天地花园,内部自然资源和区位双依托 桃源水乡,优势：大多依靠先天的自然资源及区位获取
11、市场竞争力,不足：对产品、对服务、对人的梦想关注较少,有资源但不限于资源 有硬件但是更有软件,我们要做的就是 精致先行 形成差异化 找到独特标签,精致生态,生态,涵盖尽可能多的功能和物业类型 满足不同客户对生态的需求 相对其他项目的内涵升级,用软硬件的精益求精来提高项目附加值 凸显对人、对梦想、对服务的苛求 树立自己品牌 形成客户磁力,精致,经过前述梳理 项目操作过程中最大的问题逐步明朗化 接下来要解决的，是以下两个方面：,1、市场承载力如何,2、精致生态产品如何打造,1、宏观市场分析 2、全国市场分析 3、昆明市场分析 4、石林市场分析 5、适合本案的业态分析,第一篇 析势,市场点线面深度解
12、析,1、宏观市场分析,2011年1月26日新国八条 2011年2月26日新昆十条（昆明限购令） 2011年3月16日1房1价（5月1日执行） 2011年8月2、3线城市限购标准,2011年政策调控年,金融方面：3次加息、6次提准、一线城市提高贷款利率,民生经济方面：6月份CPI增幅6.4%，7月份CPI增幅6.5%，8月份CPI增幅6.2%，9月份CPI增幅6.1%,2011年一二线城市成交均价对比图,2011年一二线城市成交量对比图,成交均价态势：凌波微步（小幅波动） 成交总量态势：整体下滑（大幅下滑）,2、全国市场分析,A、昆明本地楼盘成交数据分析,分析总结：2011年昆明房地产成交面积呈
13、现下滑趋势 1月份成交面积为114.41万；2月份的成交面积仅有41.49万，环比下降了63.74%；3月份的成交面积为33.42万，由于春季房交会的督促与影响，4月份的成交面积上升为72.84万，环比增长率为117.95%；5月份的成交面积为51.22万，6月份的成交面积持续走低，仅为29.48万，环比下降了42.44%。7月份成交面积达到目前为止今年最低，仅为26.79万，环比下降了9.12%；八月份成交面积急速走高，环比上升200%；9月份持续走高，为53.45万。,3、昆明市场分析,2011年成交套数、成交面积、成交金额、成交均价均与2010年同期相比呈现上涨趋势，其中成交套数为554
14、19套，同比增加了12%；成交面积为476.52万，同比增加了13%；成交金额为321.32万元，环比增加了30%；成交均价为7548元/，环比增加了21%。,价涨量跌,B、昆明郊县楼盘数据分析,1、银行储备利率上调，控制经济过盛增长，控制购房贷款指标，提高购房门槛。昆明周边郊县城市总价低、不限购、不限贷备受市场关注。 2、2011年秋季房交会郊县参展楼盘增加，政策影响下市场热度有所转移。,石林地产，独占鳌头,昆明房地产市场总结：,1、成交量急速下滑、市场观望情绪浓郁； 2、房价依然坚挺，未出现大幅降价趋势； 2、开发商拿地激情骤减； 3、新推楼盘较多，未来放量较大； 4、郊县市场持续升温。,
15、分析总结：2010年-2011年1-9月共有69块土地进行招拍挂，招牌土地面积为3917.87亩。其中居住兼商业用地共有16块，商业用地23块，居住用地20块，其他用地为10块。2011年1-9月土地挂牌交易数量为2010年的6.7倍，石林土地挂牌交易呈爆发式增长的态势，土地供应充足，未来潜在竞争较大。,4、石林市场分析,A、石林建设用地使用权挂牌交易情况,B、2011年3-7月土地成交环比图,分析总结：2011年1-7月共成交32块土地，成交面积为132.5988万。总成交金额为93446.46万元。其中江苏苏宁环球集团有限公司在2011年4月共拍得14块土地，占2011年成交土地的29.1
16、7%。成交金额为38721.46万元，占2011年土地总成交金额的30.45%。,C、石林房地产市场分布格局,大商家,巴江明珠领城,石林老街东门坊,凯旋城,中央金座,龙园,石锦邑城,上海恒联新天地花园,桃源水乡,彩云天地,云鼎合院,悠然墅,注： 县城中心区 新城核心区； 风景区,世纪阳光,本案,分析总结：城市房地产格局：房地产主要分布在“县城中心、新城核心区、旅游景区”三个片区，其中县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而新兴地产在向旅游景区及新城区转移。,鹿城广场,国岭天下,狂欢之都,大商家,中央金座,凯旋城,龙园,巴江明珠领城,石林老街东门坊,石锦邑城,县城中心区楼盘,
17、世纪阳光,鹿城广场,分析总结：石林项目多分布在县城中心区，在售项目4个，潜在项目5个。物业形态主要有公寓、高层小高层、商铺为主，容积率在1.2-5.5之间，相对较高。住宅均价在4000左右，商铺均价在1万左右。,上海恒联新天地花园,桃源水乡,新城区,本案,分析总结：本区域有2个在售项目。物业形态以别墅为主，配合花园洋房及酒店式公寓，容积率在0.42-0.8之间，别墅售价在4000-4500之间。,云鼎合院,彩云天地,风景区楼盘,悠然墅,分析总结：本区域有五个项目，物业形态多为别墅为主，洋房、商铺及酒店为辅。容积率在0.5-0.8之间，相对较低。别墅售价在4000-8000之间。,狂欢之都,国岭
18、天下,D、石林潜在及在售项目总建面分析,分析总结：目前整个石林县房地产项目开发量约为292.86万方，总户数约为15928户。,E、石林潜在及在售项目面积区间分析,分析总结：通过图表可以看出，石林在售及潜在楼盘主要是以“大户型”产品为主，“中小户型”为辅，大户型主要以3-5房为主，面积区间135-288平米；而小户型在该区域内具有一定的稀缺性，目前的市场竞争压力较小。该区域内产品户型面积的区间及功能分区比较合理，同时注重项目自身产品搭配，注重景观环境的营造。,大户型唱主角,F、石林在售及潜在项目容积率分析,分析总结：容积率主要集中在2.27-5.5之间，高端物业别墅容积率主要在0.28-1.2
19、之间，小高层、高层容积率主要集中在2.27-5.5之间。,低容积率产品众多（主打舒适型）,G、石林项目潜在及在售项目价格分析,分析总结：价格区间分布在3200-8000元/平米之间，其中别墅均价6000元/左右。普通住宅均价在3800元/左右。商铺均价在1万左右,H、石林潜在及在售项目业态分析,分析总结：主要以多层、别墅为主，小高层为辅；通过上表可以看出。市场上缺乏物业类型多元化的楼盘。现阶段石林的在售楼盘物业较单一以及缺乏成规模的商业、写字楼等高端商业物业。,L、石林在售及潜在项目客户源分析,分析总结： 1、以自住型客户为主。多为本地居民、企事业单位员工及公务员等。多选择在石林县城中心区或者
20、新城核心区，主力户型以3房和4房为主，面积区间在110-140。 3、高品质别墅物业基本以昆明投资客户为主。,J、石林项目个案分析,石林县房地产市场总结,1、石林房地产处于快速发展阶段，未来市场放量巨大； 2、市场承载力还未饱和，房地产项目逐渐向精品化发展； 3、以商贸、旅游、住宅、生态工业为综合业态的新城区将是未来房地产发展的主战场； 4、 石林项目以别墅居多，并未形成大型商业街； 5、石林楼盘均价：县城周边普通高层3800元/左右，商铺10000/ 左右 。,思考,结合市场及本项目的地块条件我们的精致生态产品如何打造？,何种物业形态适合本项目，周边支撑如何？,核心问题,生态写字楼：资金回笼
21、速度低，但整体收益较高,市场层面,市场存在空白,生态工业区的建设及启用，带来办公类物业的爆发性需求。,风险分析,新兴物业类型，市场接受度未明朗,暂无竞争对手,资金回笼慢,机会点,物业发展方向探索,写字楼,结合公司资金要求考虑,市场层面,目前石林多个项目存有公寓产品，但能符合办公需求的简装公寓有限。生态工业区及片区未来发展，将有一定潜在的公寓租赁办公需求，从而带来公寓产品投资性需求。,风险分析,小面积简装公寓投入装修成本投入低，面积小、总价低，可按需组合，风险较低。,办公类物业辅助产品，前景乐观,操作策略： 控制体量，把控装修成本。销售中低价快跑，以价换取走货速度。,风险较小,SOHO公寓：生态
22、工业区商住需求带动发展,物业发展方向探索,SOHO公寓,生态住宅：基本的传统物业类型，市场风险较小，主要现金流产品。,市场分析,顺应片区规划发展，前景看好但片区多个项目年内开盘，且今年土地放量巨大，未来竞争激烈。同区域内未来多个项目形成竞争威胁。,风险分析,近年新开项目消耗大量本地客群，或将导致未来新开项目去货趋缓。加之金融政策趋紧，未来资金回笼速度缓慢。,未来市场放量巨大，竞争加剧,操作策略： 着重客户渠道，发展周边客源，需与周边项目形成产品差异。销售中低价入市，以走货量为重点，抢占市场。,资金回笼趋缓,物业发展方向探索,生态住宅,花园洋房：项目形象产品，拔高项目高度。,市场分析,目前区域内
23、花园洋房物业较少（仅有桃源水乡、石锦邑城、龙园配有洋房物业）市场竞争力小。,风险分析,石林区域相比联排别墅，洋房认可度稍弱，客户存有一定抗性。,市场竞争小,操作策略： 需注重与周边联排别墅的价格差距，强调景观及居住舒适性。,与联排别墅相比认可度稍弱,物业发展方向探索,花园洋房,酒店：提升项目形象高度，但持有经营成本高，风险大。,市场分析,区域内大型项目均存在高星级酒店物业，未来市场供应充足，接待能力与需求将出现逆转。,风险分析,主要以开发商自持为主，资金压力大，且本项目不临主干道，不在景区及老城区，经营难度极大。,市场供应充足,不建议发展酒店物业,投入高、资金压力大、经营难度风险高,物业发展方
24、向探索,酒店,别墅：高收益产品，销售周期长，市场竞争力大,市场分析,旅游业的发展及转型促使别墅项目发展较快，周边别墅项目较多，市场供应量较大。,风险分析,市场竞争大，销售周期长，资金回笼具有难度，且对本项目而言品质难以提升。,未来市场放量大,就本项目地块条件而言，若小部分开发别墅产品则不利于品质与氛围营造。大部分开发别墅产品则不利于利润提升，因此，相对本项目别墅为鸡肋产品，不建议开发。,销售周期长，产品力弱,物业发展方向探索,别墅,结论,高层、洋房、公寓,结合本项目定位本项目适应物业发展方向为：,通过项目自身、风险多角度评估主要物业中适合本案的物业,花园洋房,品质形象产品，项目形象高度,商 业
25、,项目主要盈利产品，物业资产增值,公 寓,住 宅,区域配套产品，与生态住宅互补发展,基本的物业形态之一，项目回款的来源,物业形态,产品谋划，如何做到“精致”？,1、总体规划建议 2、面积区间建议 3、建筑风格建议 4、园林景观建议 5、户型创新建议 6、物业升值建议,第二篇 谋势,精致的内涵,业态规划：合理化 户型设计：新颖化 园林景观：精细化 物业服务：人性化,核心：注重细节，做到极致，体现品质,1、产品总体规划布局建议,次入口,主入口,次入口,以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。,中心广场,次入口,主入口,次入口,18层板式住宅 面
26、积：90000平米 平层面积：380 1梯3户，两边每户为140，中间为100,次入口,主入口,次入口,18层点式住宅 面积：54000平米 平层面积：750 2梯8户，面积区间：95110,5.4万平米， 考虑为安置用房,次入口,主入口,次入口,5层花园洋房 面积：33000平米 面积区间：120160 首层赠送半地下室,次入口,主入口,次入口,18层SOHO公寓 面积：22000平米 平层面积：27x27m=729 5梯11户，每户面积约66，可按需组合,次入口,主入口,次入口,主题性商业 儿童乐园,临街商业 面积：20000平米 层数：3层 住宅底商，部分为裙楼独立商业,底商,独立商业,
27、次入口,主入口,次入口,幼儿园 面积：1780平米 规模：6班、180人,2、产品面积区间建议,面积区间及户型配比建议,72%,巴洛克艺术产生背景：十七世纪欧洲强权扩张，掠夺海外殖民地累聚巨富，生活上提倡豪华享受，因此对建筑、音乐、美术也要求豪华生动、富于热情的情调。,3、建筑风格建议,风格建议：巴洛克风格,圣彼得大教堂,用规则的波浪状曲线和反曲线的形式赋予建筑元素以动感的理念，是所有巴洛克艺术最重要的特征,代表人物贝尼尼,巴洛克艺术之城卡塔尼亚 意大利南部西西里的第二大城市,特性 华丽，追求色彩和装饰 一、色彩鲜丽。 二、追求新奇。 三、趋向自然。 四、建筑庄严隆重、刚劲有力却又充满欢乐的兴
28、致勃勃的气氛。,优雅细腻的建筑设计,建筑以清雅的格调、质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中，,立面设计细节丰富、美观,檐口富于变化,墙身虚实对比有度，无外露管线,窗套及窗户设计有较多细节,下部石材处理精雕细琢，入口部位着重装饰,建筑符号重复运用,“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用可以形成本案独特的风格,4、园林景观建议,由外而内,外部景观： 通过丰富的种植处理道路景观 在道路景观处理上通过面砖各类大小灌木乔木围墙的层次变化使道路景观十分丰富,内部景观： 建筑与园林的完美结合 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑
29、，连绵不绝。,注重住宅建筑与绿地的形状、布局的结合。 大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的流动的景观空间,强调组团绿地的自然性和空间的情切感。 利用组团的建筑及栽植与建筑的进退关系使自然活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造属于组团内部令人感到亲切的空间,主动利用地块自身的高差。 主动通过地块高差的变化，形成自然的起伏，使园林景观产生丰富的层次感,重绿植轻硬地、重木轻草。 尽可能压缩内部道路和硬质铺砖面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化多用（水景、植物等）硬绿化少用（广场、铺地等），在植物的选配上采用树多、花朵、草少的原则。,园林建设中以乔木为主，形成良好
30、的生态效益，符合生态园区理念。 草坪维护浪费大量水资源，且相对造氧能力弱，灌木和乔木不仅能遮阳、吸热、减噪，而且能产生大量氧气,园林与水系有机融合。 1、因地制宜，利用地势营造落差，形成循环。 2、水生植物配置丰富。考虑水生植物的生长季节性及色彩的调和。 3、水系边用或红或黄的花丛点缀，让四季呈现色彩变化，充满韵律感。,园林小品独具匠心、充满艺术感。 1、在园林小品选材上多选用石、木等天然材料。,2、设置艺术雕塑、艺术景观墙等营造欧式艺术的浪漫风情。,夜间景观照明系统 采用环保暖光源，光线柔和不刺眼，即美化环境又节约能源，且不会对住户形成光污染。,空间建议 整体房型,(1) 生活外带服饰、配件
31、、雨具增多，玄关要求增多； (2) 用餐与客厅的关系更加重视； (3) 洗衣与晾衣空间的零距离； (4) 主卧空间独立化； (5) 次卧空间主卧化。,考虑35-45岁二次置业人群的生活习惯,舒适型 三室两厅,空间布局合理，高品质的惬意生活。,做到功能齐全，设计合理，空间尺度舒适，配合面积赠送，设置三房送一房。,4、户型创新建议,A、高层住宅产品,将北向卧室建成阳台，利用阳台算一半面积的优势，充分利用，拓展使用空间。该空间可由客户自行处理，封闭后形成完整的房间空间。,户型创新点1超大内阳作空中花园,内阳台作核心空中院落,户型创新点2 拆卸式大进深落地凸窗,将凸窗外飘到1米进深，设计成可拆卸的0.
32、4米高假窗台，窗台可打掉并入室内，达到扩大室内使用面积的效果。另外局部可以考虑使用转角式步入式凸窗，进一步扩大可拆的面积。,落地大凸窗 拓展室内空间,项目毗邻湿地生态公园，建议面向湿地公园的产品设计270转角大露台，提升产品品质同时增加产品卖点。,户型创新点3 八角形的270度观景主卧室,合理规划，突出性价比，体现总价优势。,B、SOHO公寓,建议简装满足基本使用,装修成本：300元/,墙面双飞粉 地砖 卫生间,建议设置酒店式入户大堂提高项目整体溢价能力,设计退台式景观阳台，保证最大程度享受内外景观，让居住者在家中就能感受自然的风情。打造“层层退台，步步观景”。一层可设计入户花园或赠送半地下室
33、。,洋房户型示例：,户型：三室两厅 套内建筑面积：130 花园面积：30,C、花园洋房,所谓生态建筑，就是将建筑看成一个生态系统，通过建筑内外空间中的各种物态因素，使物质、能源在建筑生态系统内部有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污、生态平衡的建筑环境,生态建筑,排水噪音处理系统,排水噪音系统同层排水,隔层排水：排水支管穿过楼板，在下层住户的天花板上与立管相连。（如图）,同层排水：同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上。（如图）,系统组成 1、HDPE管道系统。 2、隐蔽式系统安装组件。 3、与同层排水相配套的卫生器具。 4、存水弯。,5、物业升值建议
34、,中水处理系统,将生活污水作为水源，经过适当处理后作杂用水，其水质指标间于上水和下水之间，称为中水。经处理后的中水可用到厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁、城市喷泉等。对于淡水资源缺乏，城市供水严重不足的缺水地区，采用中水技术既能节约水源，又能使污水无害化，是防治水污染的重要途径,食物垃圾处理系统,城市垃圾中占有相当大比例的食物垃圾不仅影响室内环境，也是居室虫害滋生源和疾病传播源。 食物垃圾处理系统是一个纯国外引进的产品，在90年代初期才由极少数的国外制造商引入中国。 目前北京包括锋尚国际、万科、奥林匹克花园、华新国际、珠江帝景等在内的不少高档精装修房已使用了食物垃圾处理系统。,每天产生的大量食物垃
35、圾通过厨房的洗池排水口下安装的食物垃圾处理器，直接进入化粪池。,屋面雨水系统,虹吸式雨水系统是当今国际上较为先进的屋面排放系统，该系统诞生至今已经有20多年的历史，它被广泛应用于各种复杂的屋面工程中。 虹吸式雨水系统是利用不同高度的势能差，使得管道系统内部局部产生真空，从而通过虹吸作用达到快速排放雨水的目的。,小区智能化系统,小区智能化系统的“一、二、三” 一个平台：小区智能化系统集成管理网络平台 二个基础：控制网络和信息网络 三个分支：安全防范系统、设备管理系统和信息管理系统,小区智能抄表系统的优势： 节省时间、人力、物力、提高工作效率，降低物业成本 设置多级加密功能，定义访问权限，增加系统
36、的保密性 防泄漏报警可以免除住户因家中只有老人、孩子而担心煤气的泄漏与触电现象的发生。 杜绝抄表扰民问题，并简化管理手段减轻物业管理负担。,小区自动抄表系统的四个层次结构： 1.现场采集仪表：采集水、电、气、热的脉冲数 2.信号采集器（SSU）：计数装置，对脉冲信号取样，当断线时向物业管理中心报警，防止偷用现象。 3.区域管理器（FMU）：处理各信号采集器的测量信息，计算费用。月底自动生成各用户使用量及计费报表 4.信息管理站：通过软件管理人员随时查询小区各住户的历史使用情况。,1、项目定位 2、案名建议 3、价格建议 4、经济测算 5、营销推广,驾驭市场，获取利益,第三篇 驭势,本案整体定位
37、为：,石林新城20万平米欧式生态宅邸,1、项目定位,项目形象定位,石林首席双宽景欧式生活典范,支撑点：石林城市化进程，石林新城的潜在发展价值，交通、配套等等。 一、项目如上所述，城市生活的打造正适如其分。 二、与买家心有关。从买家心看城市发展，交通、区域配套、未来物业投资回报、居住价值等，是关注点。 三、买家对新城发展的认识。项目地处新城未来核心， 在现在与未来所打造的城市生活，形成买家买点买家关心的是城市生活能给他们带来么方。,在此定位下，我们能给予买家的生活,第一卖城市生活,关键词：便捷、多彩、质量、潮流,十分钟，从繁华步入经典,支撑点：湿地公园、内部精致园林景观。 湿地公园是外部条件 项
38、目内精致景观是内部条件，二者无缝对接，形成最具市场竞争的复合差异化卖点，是我们界定的目标人群心需求的核心点。,第二卖自然生态的健康生活,关键词：健康、低碳、和谐,城市中央的生态艺术时光！,支撑点：巴洛克建筑的精雕细琢、艺术景观小品的个性浪漫。 欧州所体现的休闲漫生活，是小城市买家最迫切向往的生活方式。因此，我们卖给买家的，仅是一处简约巴洛克式建筑及景观园林，而是与公园融为一体的、非常休闲舒适、艺术的、精致的、个性的异国城市生活。,第三卖欧洲异国生活,关键词：品味、时尚、奢华、艺术、浪漫、精致,开启一座城市的欧洲生活梦想！,以上是我们推广的线索，也是我们必须始终不渝执行的内容，在推广方面，都要以
39、此为原则，以此为主干，其它为枝叶。,区域认同产品价值对接生活方式,主推案名：,2、案名建议,辅推案名：,意郡馨都,百川逸景花香,珍珠岚堡湾,广告语开发,有准确定位，有好案名，我们还需要一个很生活化，很指标性，很城市很自然的广告口号，来与买家生活价值对接！,典贵，源自巴洛克的艺术脉息！ 园景，品聆自然的个人收藏！ 视界，融情天地的波澜盛宴！,高层住宅：4000元/ 花园洋房：5000元/ SOHO公寓：4200元/（简装） 商铺：一层：7500 二层：5500 三层：4000 商铺均价：5600元/,3、价格建议,注：地上总货值约为8.5亿元（不包含地下车位、车库）,4、经济测算,A、总货值预估
40、,B、开发成本预估,本项目利润理想值约为：1.9亿（注：此利润值不包含地下车库、车位销售利润）,C、收益预算,一、销售周期,本项目销售周期力争保底（即最长周期）,“10个月”完成总体量的90%以上！,计算周期从项目开盘当月起后推10个月。,5、营销推广,二、销售周期模拟分解,67月,910月,1112月,45月,销售目标,2012年,完成途径,销售部筹建完毕正式开放预约登记,认筹卡发售1000张以上,实现住宅销售至70% 商业销售至50%,户外路牌、道旗出街,项目营销事件的分解，持续的开展各种营销事件、活动，并开展各种体验活动。,1月-3月,项目动工 前期筹备,认筹,销售部开放开始蓄水,13月
41、,8月,开盘,强销期,持续热销,2013年,45月,尾盘,住宅销售至95% 商业销售至80%,实现住宅销售至85% 商业销售至70%,回款 目标,可实现回款5.5亿,可实现回款1.3亿,实现回款0.8亿,启动团购及安置房销售,总回款至7.6亿,三、阶段性推广策略,四个阶段 第一阶段：形象导入期（相市场，制造炒作悬） 第二阶段：蓄水期（开盘公告与现场营销气氛、视觉营造） 第三阶段：开盘热销期（现场渲染、活动造势） 第四阶段：持续销售期（实体景观、即刻享受成品价值）,第一阶段：形象亮相期（2012年45月）,目的：建形象，用形象区隔市场，提升项目价值，迅速形成市场对项目的认知。 推广范围：石林县城
42、内及石林大道。 手段：户外广告牌、工地围墙、导视牌、道旗 内容：项目定位及广告口号方向下的前期炒作主题。,示意图,第二阶段：蓄水期（2012年67月）,目的：开始蓄水，利用现场形象、销售部包装感动客户。 推广范围：石林县城内及石林大道。 手段：户外广告牌、工地围墙、导示牌、道旗、网络。 内容：项目形象差异升华，即将开盘信息告知。,售楼处策：工地现场、售楼现场、样板房、宣传物料设计及制作一定要达到“攻心”为上的标准，一定要精致并且大气，显出品质感，一定要与项目卖点丝丝入扣，要形成打造的生态欧式城市生活感。,示意图,第三阶段：开盘热销期（2012年810月）,目的：形象吸引，以品质感与产品差异化打
43、动买家。 售楼处形象策：以户型、价格策略为主、并制造所剩不多的市场印象。,媒体：户外广告为主，活动为辅。,开盘活动非常重要，建议开盘抽大奖，港澳5日游抽奖活动，在业主中产生幸运者，并通过手机短信告之买家（事件营销）。,示意图,第四阶段：持续销售期（2012年11月2013年3月）,工程结点：样板间及景观示范区开放 目的：用样板间、景观示范区实景感动人，激发客户购买欲望，用一定的促销手段促进购买。 主要手段：户外广告牌、道旗、手机短信、DM派单。 内容：现场实景说服，内容以样板间及景观示范区实景为主。,示意图,本次汇报仅围绕物业发展方向及产品定位展开，具体的营销策略及战术将在后期确定产品规划的汇报中具体呈现。,如您能亲至官房广场9D10B, 我们已备好清茶薄酒, 愿与您一起聊聊。,提报结束，谢谢聆听。,