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1、1,2,产品价值手册的位置与作用：,报批报建,项目定位,产品建议,规划设计,成本测算,项目施工,销售,物业服务,工程采购,客服,产品价值手册,1、统一思想：万科、代理公司、广告公司、其他合作方。 2、营销策略的依据。 3、销售物料制作和现场包装的依据。 4、销售说辞的依据。,3,产品价值手册的思路与方法：,4,2010年3月31日,万科.金色半山产品价值手册,5,目 录,壹.项目价值 贰.产品价值 叁.客户价值,6,项目位置：金色半山位于罗湖与坂田交界处，是万科2010年在深圳中轴线上的新地铁物业。项目分一期开发，5栋板楼复式，6栋点式平层，共11栋住宅。,总占面：6.2万 总建面：9.9万
2、住宅建面：9.6万 商业建面：1000 9班幼儿园：2400 容积率：1.55 总户数：782户 绿化率：40% 最大楼间距：110米 最小楼间距：43.8米,（一）基本指标介绍,壹.产品价值,7,1.地铁： 项目毗邻地铁5号线杨美站，4站到达“亚洲第一站”深圳北站（从深圳北站约20分钟到达香港，约30分钟到达广州）， 7站到达大学城（大学城站）， 9站到达福田中心区（少年宫），10站到达罗湖中心区（老街 ）。,（二）交通价值,壹.产品价值,深圳北站,大学城,少年宫,老街,8,2.自驾车到达项目： 1）红岭路沿线客户：在清平快速龙景出口下，转入布龙路（西行）后约500米，右转至龙颈坳路，前行3
3、00米后即可到达本项目。 2）福田客户：在南坪快速布龙出口下，前行约500米后，向右经小出口（有2米限高标志）掉头至立交桥下，然后直行过红绿灯，右转逆行30米，进入龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。 3）坂田客户：沿坂田北路，在坂田北路与布龙路交汇处转至布龙路（东行），前行约2公里，遇到红绿灯左转过桥，右转逆行30米，进入龙颈坳路，前行300米后即可到达本项目。 4）布吉客户：从布吉路，转入布龙路（西行，路右边有万科金色半山路旗和户外广告牌），右转至龙颈坳路，前行300米即可达到本项目。,（二）交通价值,壹.产品价值,福田客户,罗湖客户,坂田客户,布吉客户,9,3.自驾车从项目出发： 1
4、）从清平快速经红岭路直达罗湖中心区； 2）从南坪快速经梅观路和彩田路直达福田中心区。 4.公交： 1）E8路公交线路：杨美站-万象城（6站）。 2）项目将引进公交站点，线路参考：金色半山-坂田小学-杨美站-清平快速-红岭路-大剧院-鹿丹村。,（二）交通价值,壹.产品价值,10,1.周边为住宅用地。 2.东面为政府法定生态控制线。 3.项目南面、东面均可眺望银湖山景。 4.与布龙路地势高差十余米。,（三）周边环境,壹.产品价值,11,1.周边配套：项目500米内有杨美菜市场、美家福和鑫华盛两家百货超市；杨美站规划建成居住区级商业中心。 2.社区配套：社区商业配备有华润万家、面点王、万湘楼、银行A
5、TM机等。 3.医疗配套：项目1公里左右，规划有500床位综合医院1所。 4.教育配套：项目规划有9班幼儿园，项目500米内规划有3所学校：立培小学（正在使用）、坂田中小学（已建成，2010年9月投入使用）和深圳第六高级中学（已规划）。,（四）配套资源,坂田学校,第六高级中学,500床位综合医院,百货和菜市场,壹.产品价值,12,1.龙颈坳路：已列入市政规划，为布龙路到达项目主形象路，目前展示为项目专属林荫大道，道路保留了许多原生态的乔木。 2.项目入口：阿尔罕布拉宫风格的中轴水系，两边是高大的银海枣和老人葵，周边是极具西班牙风情的半山商业街。,（五）项目主入口,壹.产品价值,13,1.小区容
6、积率1.55，具备豪宅居住舒适性。 2.园林绿化率40%，有老人葵、银海枣、大王椰、凤凰木等20多种植物。 3.最大楼间距超过110米，最小楼间距40多米，视野开阔。 4.项目配备有 600平米中央泳池、儿童泳池、按摩池、中轴及点式园林水景等。,容积率： 上品雅园3.5 龙岸2.0 溪山2.7 水榭春天3.44 上塘道3.0 潜龙曼海宁4.9 荔山公馆3.2 周边储备用地2.5,（六）园林绿化,壹.产品价值,楼间距： 1#无对视 2#无对视 3#11#：110米 4#11#：106.8米 5#7#：48.9米 5#7#：45.6米 7#8#：46.1米 8#9#：45.1米 10#11#：43
7、.8米,14,（七）建筑风格,壹.产品价值,项目为西班牙建筑风格，主要表现在六个方面：西班牙城市风格的建筑造型，简洁明快的建筑单体，清新典雅的建筑色彩，西班牙洋房风格的庭院，汇聚多处景观的轴线设计，西班牙风格的手工艺术。,15,1.社区规模：项目共11栋住宅，规划户数782户，低密度居住形态。 2. 产品类型：小区1-4号楼2梯3户；5、6号楼2梯4户；7-11号楼2梯9户。 3.高层景观：项目南面、东面可眺望银湖山景，内部园林可看600平米游泳池，25000平米的园林绿化。,（八）社区规模与产品类型,壹.产品价值,16,1.项目规划750个车位，车位比1：0.96，采取人车分流，保证小区安全
8、、安静。 2.地下停车：1-9号楼设500个地下车位。 3.地上停车：小区内周边道路设250个地上停车位，共计750个车位。,（九）停车方式,壹.产品价值,17,1.万科集团：万科是中国最大的专业住宅开发企业，具有22年住宅开发经验，中国房地产行业第一个国家认定的驰名商标。从1988到2009年，万科在30多个城市，开发了200多个项目，为20多万家庭提供了优质的产品和服务。 2.深圳万科：深圳是万科集团的发源地，深圳万科同样具有22年的住宅开发经验，连续11年荣获深圳市房地产企业资质排名第一。截止2009年，深圳万科共计开发了20多个项目，为2.8万家庭提供了优质的产品和服务。 3.万科金色
9、系列：金色家园、金域蓝湾、金域华府等都属于金色系列产品，它们占有城市繁华核心、交通便捷、配套完善，为业主提供高品质的楼盘和物业服务，具有很好的保值、增值功能。,（十）万科品牌,壹.产品价值,18,（十一）万科物业,1.万科物业：万科物业成立于1992年，为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业，2009年公司被评为全国物业管理企业综合实力第一名。 2.产品和服务：在全国30多个城市，为20万家庭提供优质物业服务，服务面积3000多万平米，深圳万科物业为2.8万家庭提供了优质的产品和服务。 3.金色半山“3G”服务：万科物业结合多年物业服务经验，引进“3G”服务理念，主要由 “绿色”、“金色系
10、黄金般服务”、“品位”三大元素构成，即为顾客创造价值的同时营造绿色环保的生活空间，为顾客创造身心愉悦的居家空间，倡导高品位的生活格调。,壹.产品价值,19,1.含义：“全面家居解决方案”颠覆了从小区、单体到户型的产品导向设计流程，它首先深入研究家庭生活需求，之后对厨房设备、收纳系统、智能化系统等进行全方位改革，进而进行户型设计、单体设计和小区规划，真正做到客户导向。 2.三大优势： 1）减少时间、精力浪费：入伙即入住，省却了毛坯房装修期的空置，以及个人装修的劳力费神。 2）高性价比：通过集中采购，用同样的价格选择优质材料，为业主提供高性价比的产品。 3）完善的售前、售后服务：在交付给客户前，万
11、科内部进行3轮检查，2轮施工整改；交付客户后，通过专业物管服务，全面解决装修后顾之忧。 3.金色半山部品配置：圣像沙比利木板、摩恩卫浴、欧普灯具、西蒙的开关插座。,（十二）万科全面家居解决方案,壹.产品价值,20,1.地势：小区整体地势较高，与布龙路有15米高差。 2.小区内部高差：小区坐北朝南，北高南低（北面海拔为126米，南面为119米，有7米高差 ）、东高西低，正所谓左有青龙护架，右有白虎盘踞，前有朱雀争鸣，后有玄武纳气，形成风水学上富贵之势。 3.朝向：小区大门坐东北向西南，为寅山申向，住在这里的人可以财贵两旺。 4.山水：小区南面和东面有银湖山，小区内部配合有大量水景，整体布局有山有
12、水。 5.财运：小区有贵人峰、旺财峰、科甲峰，为在这里居住的人设定了良好的人际关系和财运，为业主仕途和孩子学业奠定了坚实基础，是一块风水宝地。,（十三）风水（选讲）,壹.产品价值,21,底TOWN产品主要价值点（140送至170，4房，送地下室、花园）： 1.总价约400万，独门入户，有天有地，具有稀缺性。 2.产品附加值高，可售136平米，使用面积170平米，另赠送80平米花园和57平米地下室。 3.板式结构，南北通透，采光通风性好。 4.此户型尚配有家庭厅、影音室、4个卫生间。 5.客厅7米面宽。,（十四）户型价值,壹.产品价值,22,复式产品主要价值点（136送至151，4房，送入户花园
13、）： 1.功能分区明确，真正做到动静分离。 2.产品附加值高，赠送约10平米的入户花园上空面积、7平米的景观阳台。 3.板式结构，南北通透，采光通风性好，部分楼层可以看银湖山景和园林景观。 4.主卧开间约4米，面积约22平米。 5.楼上、楼下次卧均配有阳光房。 6.3个洗手间，人性化设计，照顾到全家人的需求。 7.万科全面家居解决方案，省心、放心。,（十四）户型价值,壹.产品价值,23,128平米产品主要价值点（1-4#，128送至141）： 1.南北通透，三面采光通风，可欣赏园林中轴景观。 2.楼间距近100米，视野开阔。 3.高得房率、实用率，有13平米的景观大阳台。 4.主卧有衣帽间和洗
14、手间，并可与书房连成大主卧。 5.设置有儿童房，面积约15平米。 6.万科全面家居解决方案，省心、放心。,（十四）户型价值,壹.产品价值,24,89平米产品主要价值点（1-4#，89送至106）： 1.南北通透，采光通风性好，可欣赏园林景观。 2.楼间距约110米，视野开阔。 3.高得房率、实用率，有近7平米的景观阳台。 4.主卧有衣帽间和洗手间。 5.厨房面积约8平米，方正实用。 6.万科全面家居解决方案，省心、放心。,（十四）户型价值,壹.产品价值,25,93平米产品主要价值点（5-6#，93送至113）： 1.南北通透，采光通风性好，可欣赏园林景观。 2.楼间距约50米，视野开阔。 3.
15、高得房率、实用率，有近10平米的景观阳台。 4.主卧约26平米，有衣帽间和洗手间。 5.万科全面家居解决方案，省心、放心。,（十四）户型价值,壹.产品价值,26,85平米产品主要价值点（5-6#，85送至91）： 1.南北通透，采光通风性好，可欣赏园林景观。 2.楼间距约50米，视野开阔。 3.高得房率、实用率，有近7平米的景观阳台。 4.户型方正，紧凑实用。 5.万科全面家居解决方案，省心、放心。,（十四）户型价值,壹.产品价值,27,目 录,壹.项目价值 贰.产品价值 叁.客户价值,28,罗湖2010年在售6盘，项目首置产品的竞品为荔山公馆，首改、再改1和再改2无竞品。,（一）竞品介绍,贰
16、. 产品价值,29,龙坂2010年在售15盘，项目首置、首改竞品主要为水榭春天、曼海宁和上塘道，再改1和再改2竞品主要为龙岸、溪山和第五园。,（一）竞品介绍,贰.产品价值,30,从7大竞品当中，选取水榭春天、荔山公馆和龙岸三个典型楼盘与半山进行对比，分析项目相对竞品的产品价值。,（一）竞品介绍,贰.产品价值,上塘道,第五园,金色半山,荔山公馆,水榭春天,龙岸,溪山,曼海宁,31,（一）竞品介绍,贰.产品价值,75两房两厅一卫，间隔方正实用，阳台面积较大,88三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积少，干湿功能分区明确,荔山公馆项目基本情况,主力户型,32,（一）竞品介绍,贰.产品价值,66两房两厅一卫
17、，户型间隔方正，但房、厅的空间较小，没有赠送面积,89三房两厅两卫，功能分区明确，南北对流，没有赠送,水榭春天项目基本情况,主力户型,120三房两厅两卫，传统的三房布局，南北对流，没有赠送面积,33,（一）竞品介绍,贰.产品价值,124三房两厅两卫，赠送面积达到40,156四房两厅两卫，赠送面积达到55，可利用成6房的空间,金光华龙岸项目基本情况,主力户型,34,（二）相对优势,贰.产品价值,金色半山在项目层面具有三个相对优势：交通便利、低容积率、万科品牌和万科物业。,35,（二）相对优势,贰.产品价值,1.户型层面三个相对优势：南北通透，楼间距大，全面家居解决方案。 2.首推复式产品尚有创新
18、产品优势，动静区分明确，功能齐备。,36,（二）相对优势,贰.产品价值,综上，金色半山有五大相对优势： 1.交通便利：万科2010年在深圳中轴线上的新地铁物业项目，在地铁5号线杨美站旁， 从清平快速经红岭路直达罗湖中心区；从南坪快速经梅观路和彩田路直达福田中心区。 2.低容积率：容积率1.55，园林绿化率约40%，600平米游泳池、儿童泳池和按摩池，十多处院落空间，南北通透，最大楼间距约110米。 3.万科品牌和万科物业：万科是中国最大的专业住宅开发企业，具有22年住宅开发经验，在30多城市，开发了200多个项目，为20多万家庭提供了优质的产品和物业服务。 4. 复式创新产品：全新居住体验，动
19、静区分明确，功能齐备，兼具别墅格局和高层视野。 5.全面家居解决方案：减少时间、精力浪费；高性价比；完善的售前、售后服务。,37,目 录,壹.项目价值 贰.产品价值 叁.客户价值,38,金色半山,坂田,布吉,清平快速,红岭路,（一）首置客户,叁.客户价值,1.主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、东门。 2.主要行业：金融贸易、IT行业、公务员群体、个体经营者。 3.主要职位：以职员为主，其次为个体经营者和中层管理人员。 4.家庭收入：主要为10-20万和20-30万。,东门,国贸 地王 商圈,南坪快速,福田 中心 区,梅林,彩田,景田,皇岗,华强,园岭,八卦岭,笋岗,清水河,黄贝岭,洪翠,
20、39,（一）首置客户,叁.客户价值,根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，教育配套齐全，南北通透，采光通风性好，物业管理好，全面家居解决方案。,40,（一）首置客户,叁.客户价值,客户语录：1）关键是价格不要太贵；2）总不能老租房子住，结婚一定要有自己的房子。,41,金色半山,坂田,布吉,清平快速,红岭路,（二）首改客户,叁.客户价值,1.主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、华强。 2.主要行业：主要为个体经营者、金融贸易，其次为IT行业、公务员群体、制造加工和房地产行业。 3.主要职位：主要为个体经营者和部门经理，其次为职员和高层管理人员。 4.
21、家庭收入：主要为20-30万和30-40万。,东门,国贸 地王 商圈,南坪快速,福田 中心 区,梅林,彩田,景田,皇岗,华强,园岭,八卦岭,笋岗,清水河,黄贝岭,洪翠,42,（二）首改客户,根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，园林景观，楼间距大，南北通透，采光通风性好，全面家居解决方案。,叁.客户价值,43,（二）首改客户,叁.客户价值,客户语录：1）清水河居住还可以，主要是受臭气影响较大，想要换个环境好的地方居住；2）今年内想要小孩，同时也要考虑教育配套的问题；3）万科的品牌还是不错的，一般都会去看看，但价格都蛮高的，不过都具有一定的升值潜力； 4
22、）上下班时间控制在30分钟左右车程的范围都可以接受啦。,44,金色半山,坂田,布吉,清平快速,红岭路,（三）再改1客户,叁.客户价值,1.主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、华强、洪翠。 2.主要行业：主要为个体经营者、IT行业和教育行业。 3.主要职位：主要为个体经营者和中高层管理人员。 4.家庭收入：主要为50万以上，其次为30-40万。,东门,国贸 地王 商圈,南坪快速,福田 中心 区,梅林,彩田,景田,皇岗,华强,园岭,八卦岭,笋岗,清水河,黄贝岭,洪翠,45,根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，复式创新产品，南北通透，采光通风性好，万科
23、品牌和万科物业。,（三）再改1客户,叁.客户价值,46,客户语录：1）在这边居住还是挺好的，生活配套很成熟，环境也比较好，就是户型不行；2）买房的话，户型、通风采光等一定要好；3）周边环境也要好，像现在住这里的环境就不错；4）我老公老说万科的股票，他对万科的房子也比较感兴趣，有新盘都会去看看。,（三）再改1客户,叁.客户价值,47,金色半山,坂田,布吉,清平快速,红岭路,（四）再改2客户,叁.客户价值,1.主要工作区域：国贸地王商圈、福田中心区、华强。 2.主要行业：金融贸易、公务员群体和IT行业。 3.主要职位：个体经营者和高层管理人员。 4.家庭收入：50万以上。,东门,国贸 地王 商圈,
24、南坪快速,福田 中心 区,梅林,彩田,景田,皇岗,华强,园岭,八卦岭,笋岗,清水河,黄贝岭,洪翠,48,根据居住状态、关注重点和家庭生命周期，金色半山对首置客户的主要价值为：交通便利，底TOWN产品送地下室和花园，南北通透，采光通风性好，万科品牌和万科物业。,叁.客户价值,（四）再改2客户,49,客户语录： 1）有时会到梅林天虹购物，比较方便；2）万科的楼盘都有关注。,叁.客户价值,（四）再改2客户,50,叁.客户价值,（五）小结,金色半山,坂田,布吉,清平快速,红岭路,东门,国贸 地王 商圈,南坪快速,福田 中心 区,梅林,彩田,景田,皇岗,华强,园岭,八卦岭,笋岗,清水河,黄贝岭,洪翠,综上，四类客户工作区域、从事行业较为集中： 1.工作区域：主要为国贸地王商圈、福田中心区、华强，其次为东门和洪翠。 2.从事行业：主要为金融贸易、个体经营者，其次为公务员群体、IT行业、房地产、制造和教育行业。,51,1. 金色半山主要客户价值为：交通便利，南北通透，采光通风性好，全面家居解决方案，万科品牌和万科物业。 2.针对再改1和再改2客户，客户价值尚有复式创新产品。,叁.客户价值,（五）小结,52,THANKS！,