【商业地产】江苏徐州某房地产项目策划方案-上海合厚-2008年【PPT】-99PPT.ppt

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1、,策划是理想世界和现实世界的摩擦，如果我们始终要对未来有所选择，那么我们就始终在策划。 人生就是由不间歇的策划构成，未来是永恒的未知，人们本能地在一个接一个的选择中构建着自己的命运。从自我意识觉醒的那一刻起，我们就面对着抉择的思索，成功的喜悦出现在理想世界与现实世界契合的那一刻，但却无法抗衡永恒的未知，如同艺术的根源，策划深循此道，在无限开放的未来，抉择单一的足迹。 无限开放的未来，便是无限虚无的未来，只有去策划才可去面对。永恒变幻的世界本为虚无，无可言说。生命却无法承受没有意义的世界，每个意义都是灵性的召唤和坚强的意志，无数的意义构成了文化，而终究每一个意义的诞生都需要一次策划的找寻。 策划

2、的历程来自人生的使命，直面未来的意志与智慧滋生出灿烂的生命力。理想世界与现实世界的摩擦迸发出耀眼的火花，而这一瞬的光芒会照亮整个世界。,策划的艺术,合厚 6 步地产营销法,品牌形象,直复营销,艺术创意,文化导入,事件营销,新闻策划,品位调性,文化内涵,目标市场,焦点事件,吸引力,社会关注,成就高端地产品牌,一、2008年市场观点浅谈: 1、徐州市房地产市场供需持续稳步上升。 徐州房地产市场开发面积、销售面积、销售额连年持续增长。 展现良好的发展态势。市场长期看好，短期存在波动风险。 08年市场主要影响来自宏观政策对市场发展的影响。,2、第二套住房政策影响深远. 近年来拉动房地产市场上涨的“改善

3、型住房需求, 与投资型住房需求”受到一定程度的抑制。 反映在开发过程中是：明年中高端房市场存在观望的风险。 这一风险与开发资金链风险，以及利润最大化之间存在深 层次矛盾。主要反映市场竞争加剧，部分价位房源供大于求。,3、70/90政策影响初现, 产品供应趋向同质化。 70/90政策逐渐显现对市场的影响。 产品同质化使得房地产市场竞争加剧。 产品开发针对目标人群的跨度大。带来定位、 宣传推广等多目标人群问题。,4、消费群特征:,高端消费人群,改善型消费群,首次置业型消费群,拉高市场价格，根据喜好消费,购买能力强，市场消费主力，二次以上置业 存在政策限制风险。,刚性购买需求，但价格承受力低。,5、

4、策划需要关注的主要两个问题： 1、怎样树立高端领导品牌？ 产品特点方面？ 推广特点方面？ 2、怎样开发使得风险相对较小，利润最大化。 产品规划方面 营销定位方面,项目一：,徐州市200721号（奎河西地块），土地面积28亩。,项目先天特质： 1、黄金地段：高档住宅基础。 2、高容积率：与高档住宅品质存在矛盾。 3、项目成本较高：（拿地成本，高层建筑成本。拆迁成本） 客观要求产品走高端路线。,两种开发方案： A：高性价比开发策略：针对首次置业人群与中端消费客群。 推出高性价比产品，低单价高总价。结合概念户型与地段优势。,优势：常规开发策略，市场接受度较高。 劣势：利润低，不易形成高端品牌形象。没

5、有形成品牌价值。,两种开发方案： B：高端品牌开发策略：针对高端消费群。塑造差异化产品， 差异化概念。走高容积率豪宅路线。 例：上海世茂滨江、深圳金域兰湾,优势：利润率高，品牌形象高，易成为品牌明星楼盘， 对品牌价值贡献大。 劣势：存在开发难点：1：产品概念设定、2：高层房型设计难度 3：2线城市消费群普遍对高层房的心理抗拒问题、 4：资金压力大，周期长、5：除地段优势外的购买理由设定。 6：消费者关注的景观环境优势不易体现。,合厚建议：B方案。,理由及分析：1）高容积率做豪宅，随着土地价格的攀升， 已逐渐成为一种趋势。 2）在房产市场发展日趋激烈的背景下， 追求单个项目利润及企业品牌影响力是

6、地 产企业稳健的发展方式。 3）宏观调控政策对两类人影响相对较小： a：高端消费人群；b：首次置业人群。,操盘策略：,1、能吸引高端消费群的独特产品。 2、3.5容积率下景观环境要素的变化。 3、豪宅各项概念导入。,豪宅5要素,1稀缺,少数人享有,2占据不可复制的自然资源,3产品本身,4阶层-圈层贵族生活,5文化传奇历史,产品建议：引领风格时尚，公寓酒店化，贵族化。 让公寓看起来象5星级酒店。并在徐州 第一个导入多重豪宅概念。,产品建议：东南亚风格贵族豪宅。定义都市豪宅概念。 东南亚风格贵气十足，品质感强。 理由：精巧、适合高容积率产品、高格调吸引人，实景案例。,1、概念园林：徐州第一家空中园

7、林：香缇雅径。 利用商业屋顶做私密精美园林。,实景案例图片：,规划设计充分利用建筑本身空间，高层入口显现尊贵。,2、概念空中泳池：徐州第一家空中景观泳池。 利用商业建筑屋顶，与园林景观结合，有效利用并控制水景面积。,空中园林厚重大气的酒店式风格。,3、概念私密会所：徐州隐性高端会所。 利用人防或地下商业，内容：壁球、沙弧球、 高级酒吧等高档概念内容，日后可承包或转 卖给经营商。,4、豪华概念样板间，富丽华贵，冲击力强，在徐州掀起 豪华风热潮。,开发策略： 1、通过格调设定，概念导入将产品做成徐州 独一无二的高端公寓。利用传媒重新定义高端物业标准。,2、通过特色概念来弱化高容积率的问题。加强地段

8、优势。并体现出私人私密的高端物业特点。,3、占据多重第一，形成徐州第一品牌形象。 第一个空中园林， 第一个隐性会所， 第一个空中泳池， 第一个5星酒店风格豪宅。 顺势推广集团品牌。,4、产品方面选择高端人群关注的豪宅切入，提升价格和品牌形象，搭配投资客和首次置业的小户型（高单价低总价）。 以高带低。人为制定投资空间。通过高单价赚取品牌价值。,成本控制思考： 1、园林在于精美和独特。不在于大小。 2、独有的配套概念超前。胜在装修。 3、5星酒店感觉，控制在有限的公共区域。 4、豪华样板间，标价出售。 5、高端会所，做足概念，今后出售或出租。,楼面价加建筑成本加各项成本粗计：成本3600元/平以上

9、 （不包括拆迁） 。实际运作成本将突破4000元/平方米。 目前颖都上花园4500元左右。 上述策划，“本案”可完全超越颖都上花园产品。 必将引领5000元/平方米以上高端地产市场。,整合营销,合厚 6 步地产营销法,品牌形象,直复营销,艺术创意,文化导入,事件营销,新闻策划,品位调性,文化内涵,目标市场,焦点事件,吸引力,社会关注,成就高端地产品牌,1、新闻策划：项目需要社会舆论关注，并且越来越被开发商所重视，特别是期房阶段或大盘营销楼盘，新闻焦点意味着知名度的传播速度。上海合厚丰富新闻营销经验，是楼盘全方位营销的必要专业补充。 经典案例：Cityscape China “中东石油巨资登陆上

10、海”新闻攻势。 2、品牌形象：品牌形象就等于楼盘品质，与建筑设计、园林设计一样，品牌形象设计是产品的重要增值因素之一，上海合厚对品牌的专业理解，善于将品牌内涵视觉化。 经典案例：中房樱桃苑、上海大华蓝郡、西子绿城嘉汇湖畔居 3、文化导入：豪宅卖的是文化，缺少文化氛围的房子缺少想象空间，品牌楼盘需要文化导入，需要为产品赋予时间厚度与人文厚度。 经典案例：上海颐景园、杭州颐景园,4、事件营销：“广告”靠阅读吸引消费者，“事件”靠行为吸引消费者，上海合厚的观点是每个楼盘都可以具备多种能引起消费者关注的方式。 经典案例：上海颐景园上海百名摄影家、佛山颐景园包机看房、红色经典 5、艺术创意：平面创意、文

11、案撰写都在为楼盘创造着某种气质和格调，楼盘给消费者的档次感就体现在这些气质格调中。 经典案例：上海金山豪庭，上海颐景园、中房樱桃苑、上海大华蓝郡、西子绿城嘉汇湖畔居 6、直复营销：在大众媒体之外，开拓分众营销渠道，从大众营销转向精细化营销。,策略为本，创意先行,一、案名建议： 案名思考：高贵，大气，能体现第一品牌内涵。,主推：龙商*淮海公馆 辅推：龙商*御华园,Logo设计：,顶级产品 顶级广告,紧紧抓住产品的两大特点：顶级住宅、黄金地段。 我们用如下语言来树立消费者的心中形象。,淮海公馆,你想象不到. 做生意就是为了住 淮海公馆. 只有淮海路才匹配 淮海公馆. 淮海路中的奢华殿堂.,整合推广

12、,第一步、新闻炒作：,事件营销：品牌导入期，引起社会关注。迅速拓展知名度。 直复营销：建立客户俱乐部，建立点对点数据库营销平台。 艺术创意：合厚擅于把握高端品牌艺术调性。 文化导入：为豪宅注入文化理念。 （具体方案暂略）,徐州市200714号（保温瓶厂地块），土地面积77.5亩,项目二：,项目先天特质: 占地面积：51654平方米 总建筑面积：13.98万平方米 容积率：2.7,合厚大盘操盘经验： 1、大盘针对客群并非单一客层，不同客群之间有一定影响。 2、大盘土地规划中地块优劣要有所区分，产品匹配土地条件。 3、品牌包装推广要“以高带低”。 4、形象推广与渠道推广不同述求要明确。 5、大盘推

13、广节奏需把控，留有升值空间。 6、大盘关键在于首期人气关注与资金回流速度。 7、大盘运作需要守正出奇的产品策划与营销策划 (大概念+绝对优势产品)。,面对换房需求客户首次置业客户 打造徐州终极生活大社区！,操盘策略,大概念园林,领军户型,全龄功能,嵌入式景观商业,策划四大独有购买支撑体系,规划建议 参看合厚相似案例讲解：,浦东樱桃苑:占地7万余平方米，总建筑面积约15万平方米，16栋1214层的小高层。,规划建议：,1、卖点一： 大概念园林 “徐州第一大手笔园林”。,无数案例证明大围合不愁卖,买得价高。,2、卖点二：领军户型 引领居住升级.,大盘吸引大众：两类客群 1）改善型人群 2）首次置业

14、人群,规划策略： 小房型南向沿街：90平3房概念。成长型户型概念。 50平米小复式公寓。 改善型房型：楼王概念。入户空中花园概念。,120140平方米 入户花园房型,90平米3房2厅,4050平方米 小复式公寓。,3、卖点三：全龄功能 首次置业、改善置业都喜欢。 099岁共享空间。,龙商生活手册,4、卖点四：嵌入式景观商业 住宅商业都好卖。 商业街：充分利用小区景观。 小区：充分利用商业街人群。 商业街与小区视觉通透但交通隔离。,整合营销,案名建议： 龙商 城,为品牌系列化做准备。,Logo 设计,“龙商城”品牌调性与”龙商 淮海公馆”有所区别, 龙商城面对主流市场.以综合独有的产品力为核心卖

15、点. 从主流市场切入. 龙商 淮海公馆以特色产品,住宅中的贵族形象, 奢侈品形象为核心卖点,从高端市场切入.,200米天域楼距。缔造徐州楼王。 龙商城 购房终极之选。,依托“龙商城” 与“龙商 淮海公馆”两大产品, 龙商地产企业品牌全方位提升. 推广时需要考虑未来的企业品牌发展战略.,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网

16、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、 引起关注 蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束 塑造品牌,扩大销售,2、 形成热点 形象雏形,时间： 3个月,时间： 1个月,时间： 2个月,时间： 23个月,时间： 1218个月,时间： 3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注 蓄势待发,形成热点 形象雏形,引爆销售,

17、深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升， 以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报 手段：现场

18、、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力 手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障 手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、 专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、 智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘

19、：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、 欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区

20、位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网

21、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、

22、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、 封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、 答谢 】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、 特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、 开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、 新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ

23、:69031789,房地产卖点排行榜：,1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 9、成熟社区 9、投资概念 9、绿色概念 9、服务 9、豪宅 9、一期公开发售 16、全海景,17、送礼促销 17、一线江景 19、发展商品牌 19、身份地位 19、e概念 19、环保概念 19、生态概念 19、繁华路段 24、品味 24、错层 24、配套设施 24、白领 24、孩子 24、CBD概念 24、封顶 24、中心花园,34、价格 34、艺术活动促销 34、TOWNHOUSE 34、二线江景 34、园景 34、文脉 34、热销 34

24、、加推 34、加拿大园林 34、都市主义 44、业主联谊会促销 44、人工湖景 44、高尔夫 44、文化 44、物业管理 44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念 44、二期公开发售 44、最后一期发售 44、现房 44、主题园林 44、艺术园林 44、亚热带园林 44、园林规模 54、欧陆园林 57、音乐概念 57、产权酒店 57、知情权 57、精装修 57、奥运村概念 57、尾盘销售 57、德国风格,57、宣言 66、折扣促销 66、特价单位促销 66、各类比赛促销 66、开放日促销 66、另类促销 66、艺术促销 66、独立别墅 66、酒店公寓 66、大户型物业 66、山水景观

25、66、水景 66、跃式 66、复式 66、板式 66、建材与配制,66、情缘 66、地铁概念 66、内部认购 66、板式房开放 66、江南园林 87、名人效应 87、音乐会促销 87、表演活动促销 87、送私家花园 87、运动概念 87、河景 87、景观 87、新工艺新材料 87、使用率 87、楼间距 87、会所,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池 87、户口 87、单身公寓 87、亲恩 87、商业路段 87、火爆人气 87、外立面全现

26、87、交楼 87、入伙 87、欧陆风格 87、自然园林 111、付款方式 111、竟卖 111、车房互动 111、商务公寓 111、国际公寓,111、学院派公寓 111、自然湖景 111、自我标榜 111、空中花园 111、口碑 111、大型超市 111、工薪阶层 111、外销 111、先锋人士 111、答谢 111、法国风格 111、意大利风格 111、树木 111、新加坡会所 111、岭南园林 111、园林社区,111、澳洲风情 111、度假式概念 134、巨奖促销 134、征集活动 134、新旧房互动 134、旅游概念 134、安全 134、新独院住宅 134、经济适用房 134、张扬个

27、性 134、大露台 134、规格 134、专业组合 134、大规模 134、创新技术 134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基 134、竣工 134、海派建筑风格 134、和式筑居 134、新加坡风情 134、滨海风情 134、热带园林 134、现代主义 134、旅游规则 158、绿化率,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型 2、配套设施 3、交通 4、精装修 5、板式 5、建材与配制 6、景观 6、新工艺新材料 6

28、、使用率 6、楼间距 6、会所 6、泳池 6、户口,7、大型超市 8、规划 8、专业组合 8、大规模 8、创新技术 9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段 2、CBD概念 3、中心区概念 4、奥运村概念 5、地铁概念 6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层 2、跃式 2、复式 3、空中花园 4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术 2、德国风格 3、欧陆风格 4、法国风格 4、意大利风格 5、海派建筑风格 5、和式筑居 5、新加坡风情,1、小户型 2、TOWNHOUSE 3、产权式酒店 4、独立别墅 4、酒店式公寓 4、大户型物业 7、国际公寓 7、商务公寓 7、学院派公

29、寓 10、新独立住宅 10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦 有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间 商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种 短期的促销工具。 SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销 手段。,房地产促销：,合作目标 营销策略 促销预算 促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351359

30、8 QQ:69031789,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、 退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、 消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、 会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。 2、送全屋豪华装修。 3、送全屋家私。 4、送空调。 5、送全屋家电。 6、送国内旅游。 7、送国外旅游。 8、内部优先认购8折优惠。 9、开盘8.8折优惠。 10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。 12、送私家花园。 13、购房入户

31、口。 14、送名牌学校入学、入托名额。 15、购房有机会抽奖得汽车。 16、元旦节购房优惠。 17、春节购房优惠。 18、元宵节购房优惠。 19、情人节购房优惠。 20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。 22、儿童节购房优惠。 23、中秋节购房优惠。 24、国庆节购房优惠。 25、重阳节购房优惠。 26、父亲节购房优惠。 27、教师节购房优惠。 28、圣诞节购房优惠。 29、3.12植树节购房优惠。 30、6.24荷花节购房优惠。,房地产促销110种：,31、购房抽奖送半套。 32、业主自己设计户型。 33、看房送午餐、水果。 34、立面揭

32、晓日优惠。 35、封顶日优惠。 36、楼型设计获奖优惠。 37、样板房亮相日优惠。 38、公关活动促销。 39、交楼日优惠。 40、提前入住优惠。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,41、3.15优惠。 42、购大房间优惠。 43、购经典户型优惠。 44、购珍藏户型优惠。 45、购房优惠车位。 46、样板房情景体验优惠。 47、展销会9.79.9折优惠。 48、联合促销优惠。 49、获得荣誉优惠。 50、旧业主重新购房优惠。,房地产促销110种：

33、,51、旧业主介绍新业主优惠。 52、某特殊阶层购房优惠。 53、首十名买家送装修礼金1万元。 54、送山景优惠。 55、送江景优惠。 56、送湖景优惠。 57、送河景优惠。 58、首期1.3万，送600元/m至上装修。 59、限量发售优惠。 60、心水价优惠。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、 阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价。 62、房交会优惠。 63、及时认购尊享95折。 64、

34、一次性付清8优惠。 65、1万元即可入住，5年免息。 66、送3年地铁费。 67、送高尔夫门票。 68、送会所3年健身门票。 69、送社区6年图书馆门票。 60、送签约公证律师费。,房地产促销110种：,71、送价值28万元游艇会会籍。 72、送高尔夫会会籍。 73、送特色园林恋景观亭一个。 74、送印花费。 75、首5个买家现金回赠2万元。 76、送两年供楼利息一半。 77、家私套餐优惠券1000元。 78、免费酒店住宿一晚。 79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具。 80、送黄金生肖礼品一个。,房地产促销110种：,81、送周年金牌一个。 82、送纪念名表一块。 83、俱乐部会籍及

35、免1年年费。 84、俱乐部及人工湖消费券1000元。 85、社区游乐入场券及活动券500元。 86、优先入校及独享学费优惠。 87、旧房换新居优惠。 88、现场落订即送现金最高达5000元。 89、独享2年共16厘租金回报。 90、提供最长30年按揭。,房地产促销110种：,91、最高8成按揭。 92、送9成按揭计划保险费。 93、送私家园林式泳池。 94、拍卖优惠。 95、试住促销。 96、特价单位促销。 97、名人效应促销。 98、各类比赛促销。 99、征集活动促销。 100、开放日促销。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料

36、免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。 102、音乐会促销。 103、表演活动促销。 104、艺术活动促销。 105、车房互动促销。 106、送私家花园促销。 107、星级管家服务促销。 108、另类营销促销。 109、房产保险。 110、送入伙酒席/喜宴。,房地产策略核心：,产品,地段,社区,受众,竟品,品牌,房地产策略核心：,街区,位区,市区,项目所在的地段分析三步法,硬件,软件,宏观,房地产策略核心：,产品,概念,信誉,品质,生活方式,中国市场，50年内主要 还是做好产品。取得消 费者的信任为重中之重。,房地产接触点规

37、划：,无需求,有需求,必经路段,CHECK IN,售楼部,样板房,看楼通道,结束,四大传媒 DM 互联网 电子邮件 鼠标垫 日历卡 短信息 的士贴 户外 公交车,看楼车 水牌,道旗 灯杆旗,工地灯箱 围墙,售楼小姐 服务资料架 专题片 形象广告 海报 吊旗 手提袋 户型图 形象画册 楼书,情景销售,灯杆 吊旗 横幅 空飘,登记电话,房地产接触点规划：,项目,售楼部,现场户外,大型户外,硬广,软文,围墙,空飘,601、602公交等,刀旗,的士/车亭,新闻报道,电视专栏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春节/情人节/元宵节,3.8妇女节/植树节,端午节,5.1、青年节/

38、母亲节/护士节/地球日,儿童节,荷花节,教师节/重阳节,国庆/中秋节/父亲节,岁暮/小年,平安夜/圣诞节,乞巧节,年度推广规划：,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,

39、任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、 引起关注 蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束 塑造品牌,扩大销售,2、 形成热点 形象雏形,时间： 3个月,时间： 1个月,时间： 2个月,时间： 23个月,时间： 1218个月,时间： 3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注 蓄势待发,形成热点 形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布

40、,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升， 以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报 手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力 手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源

41、，提高亲和力，加强品牌屏障 手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺 新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、 专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、 智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、 和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海

42、量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、 欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林 社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独

43、立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】

44、,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开 发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、 封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现

45、房、 答谢 】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、 特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、 开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、 新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 9

46、、成熟社区 9、投资概念 9、绿色概念 9、服务 9、豪宅 9、一期公开发售 16、全海景,17、送礼促销 17、一线江景 19、发展商品牌 19、身份地位 19、e概念 19、环保概念 19、生态概念 19、繁华路段 24、品味 24、错层 24、配套设施 24、白领 24、孩子 24、CBD概念 24、封顶 24、中心花园,34、价格 34、艺术活动促销 34、TOWNHOUSE 34、二线江景 34、园景 34、文脉 34、热销 34、加推 34、加拿大园林 34、都市主义 44、业主联谊会促销 44、人工湖景 44、高尔夫 44、文化 44、物业管理 44、交通,房地产卖点排行榜：,4

47、4、中心区概念 44、二期公开发售 44、最后一期发售 44、现房 44、主题园林 44、艺术园林 44、亚热带园林 44、园林规模 54、欧陆园林 57、音乐概念 57、产权酒店 57、知情权 57、精装修 57、奥运村概念 57、尾盘销售 57、德国风格,57、宣言 66、折扣促销 66、特价单位促销 66、各类比赛促销 66、开放日促销 66、另类促销 66、艺术促销 66、独立别墅 66、酒店公寓 66、大户型物业 66、山水景观 66、水景 66、跃式 66、复式 66、板式 66、建材与配制,66、情缘 66、地铁概念 66、内部认购 66、板式房开放 66、江南园林 87、名人效应 87、音乐会促销 87、表演活动促销 87、送私家花园 87、运动概念 87、河景 87、景观 87、新工艺新材料 87、使用率 87、楼间距 87、会所,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产卖点排行榜：,87、泳池 87、户口 87、单身公寓 87、亲恩 87、商业路段 87、火爆人气 87、外立面全现 87、交楼 87、入伙 87、欧陆风