广州保利鱼珠项目定位报告.ppt

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1、保利鱼珠项目 定位报告,2010年10月,CATALOG,目 录,PART 1 ：项目定位 PART 2 ：规划调整 PART 3 ：分业态定位,项目定位,鱼珠项目面面观,大广州视角看鱼珠,琶洲,白鹅潭,白云新城,新城市中轴线南段,珠江新城员村,20102020年，广州要打造国家中心城市， 将重点打造珠江新城-员村、琶洲、白云新城、白鹅潭、新城市中轴线南段等五大重点地区， 积极引导总部企业进入五大城市功能区等比较优势突出的企业总部集聚区，推进空港总部集聚区，海港总部集聚区和广州（黄埔）临港商务区加速发展，建成亚太地区重要的总部经济基地,具有岭南特色的行政中心,广佛之心、广州国际商业中心、水秀花

2、香的宜居新城,承担金融商务、信息服务等高端服务功能，努力建成具有国际一流水准的CBD,以会展博览为核心，建成国际会展中心,广州实施北优、中调、西联战略的重要节点和城市副中心，建成白云山西麓的宜居新城和文化、商住新区,广州（黄埔） 临港商务区,南沙保税港区 海港总部集聚区,白云国际机场 空港总部集聚区,广州（黄埔）临港商务区，是广州建设国家中心城市的重要部署之一，是广州“东进”战略的策略性节点地区，将成为与白鹅潭相对应的东部综合门户,房地产发展视角看鱼珠,本项目是距离珠江新城员村琶洲CBD最近的板块，优先承接城市中心化发展 有条件发展成为下一个城市核心,规划视角看项目,黄埔区新定位：港城一体、宜

3、业宜居的现代化滨江城区，近快实现从传统的工业城区向现代综合服务型城区的转型,广州（黄埔）临港商务区 功能：以港口现代物流、航运服务、商务服务为重点 空间布局：“13”的空间布局 一个核心区：由鱼珠临港地块、护林路一带构成的临港商务区核心功能区 三个延伸区：长洲城市游憩商业区，临港商务区产业支撑区（沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区），临港商务区服务配套区（黄埔大沙地“回”型商圈）,本项目,根据政府规划，本项目是黄埔临港商务区的核心功能区和启动区，是有历史文化底蕴，以“港口经济”和“港口文化”为主打的港口服务聚集区,广深高速,南沙港快速,华南快速,京珠高速东线,东二环高速,广园快速,本项目,广

4、园快速,广深高速,东二环高速,环城高速,东圃出口,渔珠是广州东部门户，城际交通可达性强,10分钟珠江新城，20分钟新塘，30分钟东莞，90分钟深圳、香港,城际交通视角看项目,自驾车10分钟抵达珠江新城：项目周边交通四通八达，主干路为黄埔大道、中山大道、环城高速、广园快速组成的路网 现状双地铁上盖，未来两条地铁线：项目临地铁5号线三溪站、鱼珠站，步行5分钟距离；未来5年内修建鱼珠-新塘的地铁10号线 目前仅2条公交线路：261路（中山八-东风路-冼村-员村-鱼珠）、43路（火车东站-员村-鱼珠码头-大沙地）,本项目,地铁5号线三溪站,地铁5号线鱼珠站,广园快速,科韵路,环城高速,黄埔大道东,中山

5、大道,黄埔东路,珠江新城,10分钟车程,城区交通视角看项目,5分钟地铁步行圈,自驾车、地铁出行便利，对商业、住宅均有拉动力；但当前公交线路不发达,地铁10号线 鱼珠-新塘,地块分析,地块分析,1、项目现状为鱼珠木材市场、鱼珠物流基地 2、地块较方正，呈长条形，有突出的半岛部分，私密性好，有利于规划布局 3、地块南向望江，临江面长约1600米，是广州城区难得的江景资源规模大盘,鱼珠木材市场,鱼珠物流基地,南向江景,南向望江、1600米江岸线、私密半岛， 有打造中高端住区的资源优势,鱼珠物流基地,鱼珠木材市场,景观视线,西向可远眺新中轴线、电视塔、双子塔、保利国际广场等地标建筑,南向望长州岛，水面

6、开阔、烟波浩淼,东南向望地块的半岛，私密性好，媲美二沙岛,与滨江东、琶洲等江面相比，项目江景面长、江面开阔、有私密半岛,地块周边环境,黄埔区府片区,鱼珠片区,周边以建材（木材）专业市场、汽车4S店、港口码头为主，生态环境一般 周边楼盘较少，最近为美林湖畔花园 黄埔港码头无搬迁计划，受码头、大货车影响，周边环境不佳，对打造高档居住区有较大负面影响 项目对面长洲岛有黄埔军校旧址，有旅游资源但尚未成功开发,黄埔港,港口、码头给项目外围环境带来较大负面影响， 项目必须实现自我中心化，凭自身规模、资源优势突围,地块现状及指标,地块规模庞大，总建面150万，属于旗舰大盘，可打造产品线丰富 涵盖住宅、写字楼

7、、shopping mall、公寓、酒店、商业风情街、专业市场、文化娱乐等多种业态，是都市综合体物业 地块被水道和鱼珠村分裂成两块，整体性略显不足，有一定干扰,项目体量庞大、规划业态丰富，有条件从区域突围，实现自我中心化,项目整体定位：,广州核心 旗舰级滨江半岛生活圈,规划调整,住宅,住宅,公寓,公寓,公寓,公寓,公寓,酒店,Shopping mall,写字楼,写字楼,写字楼,写字楼,写字楼,商业街,商业裙楼,商业裙楼,商业裙楼,商业裙楼,地标： 酒店写字楼,专业市场及办公,文化娱乐,写字楼： 41.8万 酒店： 11.4万 公寓（酒店式办公）： 39.6万 住宅： 39.5万 住宅底商 2.

8、2万 大型商业： 7.8万 中小型商业裙楼： 7.3万 风情商业街： 3.5万 文化娱乐： 3.2万 专业市场： 7.5万,现有已知规划,市场经验表明， 各业态销售速度（现金回收能力）,商铺住宅公寓写字楼,各业态溢价能力（利润最大化能力）,商铺住宅写字楼公寓,当前项目规划中，销售速度慢、风险大的写字楼及裙楼高层商铺体量较大,适量缩减写字楼及裙楼高层商铺体量 转化为更易变现的现金牛产品公寓产品,住宅,住宅,住宅公寓,住宅公寓,住宅公寓,住宅公寓,住宅公寓,酒店,Shopping mall,酒店公寓,乙级写字楼,商业街,商铺裙楼,商铺裙楼,中小商业,商铺裙楼,地标： 酒店写字楼,专业市场及办公,文

9、化娱乐,调整后的规划,甲级写字楼,乙级写字楼,调整后的规划,调整前指标,调整后指标,分业态定位,1 住宅定位,住宅观点,1、市场经验表明，住宅既能实现溢价，又能产生现金流，故本项目住宅体量保持不变（39.5万）,2、全广州来看，项目这类城市中心的资源型大盘很少，但入市时将会与系统内江景综合体大盘琶洲湾重合，故建议在产品线设置上与琶洲湾形成一定差异化,珠江,黄埔大道东（高架桥）,专业市场及办公,公寓,公寓,公寓,公寓,公寓,文化娱乐,酒店,村居民楼,第一梯队,第二梯队,第二梯队,第三梯队,公寓,住宅产品层次划分,本项目住宅户型配比及价格控制,本项目以125-135、150-160改善性产品为主，

10、 主要面向市场主流的二次刚需改善客户，可以较好规避市场风险,住宅定位论证,市场视角1：黄埔区住宅市场来看,01年来黄埔和十区楼市的成交及价格（万平米；元/平米）,黄埔区作为广州老工业区，近3年的年成交量仅1018万，仅占全市十区成交的2以下 2010年第一季度黄埔区均价9334元/，与中心六区（14568）价差5200元/，黄埔价格洼地效应明显 黄埔区住宅主力户型集中在91-100小三房、110-130四房，为面向刚需客户的紧凑型产品,黄埔指标盘：区府物业黄埔花园,性质：黄埔区府对面十年成熟楼盘，超市、交通等配套齐全 在售产品：G1、G2栋中央园景单位，76两房，91-100三房，110小四房

11、，130四房 签约均价：12268元/,黄埔区以为90-130小三房、紧凑四房为主，最好楼盘现均价13000元/， 本项目在黄埔区无竞品,市场视角2：天河东部板块住宅市场来看,江源半岛 70-106两/三房 均签约价1.82万，毛坯,翠屏领东天河 69-113两房三房 均价1.5万，装修标准2000,华景里 100-146三/四房 均价2.万，装修标准3000,东方新世界 80-137两房至四房 最后一栋签约均价2万，装修标准3000,骏景花园东御苑 160-183四房 均价1.8万，装修标准2500,保利琶洲湾 135-330-600三房至五房 预计均价2.5万以上，装修标准6000以上,黄

12、埔花园 76-130一房至四房 均价1.3万，精装修,本项目,美林湖畔 75-134两房至四房 二手价1.4万，精装修,天河公园板块，2万,员村-东圃板块，1.8万,渔珠板块，1.5万,黄埔板块，1.3万,琶洲板块，2万,天河东部板块新盘奇缺，130-180舒适三房四房比较抢手，价格1.5-2万元/ 未来除琶洲湾外，其他个盘与本项目相比毫无竞争力,天河区供货少，区域内指标楼盘均处于尾货阶段，缺乏高产品质素的指标大盘，为本项目提供市场空档期 天河客户购买力强劲，区内一手个盘价格已升至15000-20000元/以上 区内品质楼盘主力面积段为130-180舒适三房、舒适四房,市场视角3：广州中心城区

13、住宅市场来看,广州城区的大体量资源豪宅还有多少？,凯旋新世界,星河湾海怡半岛,保利鱼珠项目,汇景新城,城区大体量顶级资源豪宅主力面积段在200-500，售价在25000-50000元/ 保利琶洲湾，是系统内相近区域直接竞品， 本项目在户型大小和产品定位上需要与琶洲湾形成一定差异化,广州城区大体量资源豪宅主要为凯旋新世界、星河湾海怡半岛、汇景新城、琶洲湾等，200以上大户型的后续货量约4300套 城区内大体量顶级资源型豪宅整体均价在25000元/左右，其中部分豪宅更是达到35000、50000的高价 城区内大体量顶级资源型豪宅主力面积段为200-300舒适四房、五房，部分资源顶级产品做到500左

14、右的复式或超豪大平层,保利琶洲湾住宅的产品档次定位,琶洲湾住宅： 比肩星河湾海怡半岛、汇景新城的城市顶级豪宅住区,保利琶洲湾VS保利鱼珠项目竞争策略： 产品档次差异化，推货时间错位，避免系统内同期竞争,保利鱼珠项目住宅定位： 城央江景中高端大型住区,主力户型论证,观点:,1、大户型豪宅淡市滞销机会大，旺市溢价能力高，市场风险较大,2、小户型住宅不管淡市还是旺市，均能实现快速销售，市场风险较小,论证如下：,主力户型论证,对比两个时间段可知：180平米以下户型的成交，受大势波动的影响明显较小。 从内部成交结构来看：无论大势好坏，160平米户型都是市场成交的分水岭。,表：2008年1-12月，200

15、9年3-2010年3月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布,市区楼盘成交结构对比分析,本案95-160的产品，在市区属于首次置业和首次改善型产品，刚性需求较强,200903-201003,回顾1：市场低迷时城市资源型大户型豪宅表现,个盘经验表明：纯大户型豪宅，遭遇市场调整时销售会有一定阻滞，有一定风险,表：2008年200平方以上纯大户型江景豪宅严重滞销,2008年，大户型豪宅市场一片沉寂，滨江东和珠江新城江景豪宅在较少进行线上推广的情况下，月均销售都没超过5套。 星河湾6号，进行了大力度的推广，并且采取了带6000元装修标准的低价入市，也仅实现月均42套的销售速度。汇景新城则在市场低迷时选择了封

16、盘调整。,2009年市场回暖，旺市下城市资源豪宅的升值空间最大，也突破历史规律与常规竞争格局，创造前所未有的成交纪录。城市不断进步，豪宅也不断被超越。,回顾2：市场热销时城市资源型大户型豪宅表现,个盘经验表明：城市资源型豪宅，在旺市能够打破常规，超越和突破竞争格局,市场低迷时，品牌发展商在市区亮点楼盘的突破产品都在160平米以下。,表：2008年市区销售表现较好的楼盘,回顾3：市场低迷时市区中小户型精品楼盘表现,个盘经验表明：160以下的产品，淡市亦可旺销，抗风险能力相对较强,旺市时，以万科为代表的品牌发展商在老城区打造市区小面积豪宅，不断突破市场单价天花板。,个盘经验表明：市中心75120的

17、小面积产品， 旺市以豪宅品质、小面积控制总价来实现单价突破，达到高价出货目的,表：2010年市区小户型豪宅楼盘,回顾4：市场热销时市区中小户型精品楼盘表现,典型案例：万科华庭、万科金域华庭,新趋势：老城区的城市小豪宅,典型案例：万科华庭、万科金域华庭、万科金色家园,前提条件： 1、位于极少有土地供应的老城区内， 2、地块规模小，自身配套少，主要依靠城市配套 3、客户群为老城情结的人，总价承受力有一定限制,小户型也能做豪宅！ 打造城市小豪宅，提升产品溢价能力！,小豪宅打造重点：,1、总价控制：单价贵，但通过控制建筑面积来控制总价，实现“贵价”与“快销”,2、产品创新：采取空中复式、偷面积等方式，

18、尽量降低建筑面积（当前此种做法已行不通）,3、豪华公共空间：入户门廊、入户大堂、电梯厅、停车大堂等公共空间，从空间尺度到装修标准，均按照豪宅标准打造,4、外立面风格：在外立面等方面，通过细节提升档次（如钻石墙、金属材质雕花）,4、品质交楼标准展示：展示区及交楼标准,案例：万科华庭,老城区，小户型高品质的小豪宅 赠送面积约30，产品创新,提升档次的产品亮点打造,万科金域华府 钻石墙,万科金域华府 10米挑高酒店式大堂,万科金域华府 10米跌水瀑布,万科金域华府 西关窗花,提升档次的产品亮点打造,万科华庭 Artdeco外立面，装饰金属材质雕花,万科华庭 入户大堂前门廊,住宅小结,住宅定位： 城央

19、江景中高端大型住区 户型配比： 主力户型为125-135三房、150-160四房的刚需改善产品 主力总价控制在150-320万,本项目住宅户型配比及价格控制,2 公寓定位,调整后的公寓规划,调整前指标,调整后指标,调整后公寓面积： 酒店公寓+住宅公寓=49.5万,公寓户型配比,酒店式公寓：共9.9万 50年产权：7万 40年产权：2.9万,住宅式公寓（50年）：39.6万,住宅式公寓,酒店式公寓,主力户型,购买客群,与酒店关系,服务/管理,中小户型至奢享大户型均可,投资客、短住生意人,本地刚需、改善或投资客户均可，客户群覆盖面广,与酒店错位，基本无竞争,与酒店存在一定程度竞争,普通物管,酒店式

20、管理服务，专业酒管公司管理,案例,富力公园28、大学时光,保利世贸公寓、珠江新岸公寓,由于目标客户、服务及价格模式不同，可细分为住宅式公寓、酒店式公寓、商务式公寓，并进而衍生出不同的产品面积及定位。,价格,根据住宅定价原则，容易溢价,符合市场酒店公寓平均水平，控制总价,商务式公寓,100以下单间为主,50-100单间为主,投资客、商务客,竞争不大,毛坯为主，单/总价控制,写字楼物管,敏捷国际公寓,市场公寓分类及特点,保利世贸公寓 50155 均价2.6万，装标6000,达镖国际公寓 42-66平方单间 公寓均价2万装修标准3000,倾城2009 40-90单间/一房 均价2.1万，酒店装标,威

21、尼国际公寓 40100平方 酒店公寓高层2.1万，装修标准3000,君临国际公寓 41-141平方公寓 均价2.9万 装修标准6000,朱美拉公寓 50-80平方公寓 均价3万，装修标准6500,正佳万豪金殿 5773单间，124-180公寓 均价3.95万，装修标准6500,珠江新岸公寓 44-88公寓 均价2.1万，装修标准3000,广州各类在售公寓分布情况,天河北,珠江新城,琶洲,方圆大学时光 29-117单间至三房 均价1.3-1.5万，装标2500,酒店式公寓(40-50年) 酒店式公寓(70年) 住宅公寓 商务公寓,市场上的公寓类型以酒店式公寓为主，可为70年产权或40-50年产权

22、，主流走货价格2万2.5万；住宅、商务公寓作为补充形态公寓，满足市场的不同需求。,富力公园28 215-273公寓 均价2.6万，装修标准6000,尚峰 87-187两房至三房 均价1.7万，装标3000,敏捷国际公寓 55-150公寓 均价1.7万，毛坯,广州公寓市场表现,表：近期广州市场公寓项目情况汇总,目前市场上的商务型公寓的价格、消化速度不如酒店式公寓和住宅型公寓，显示出商务型公寓市场价值偏低，后续销售乏力； 市场表现而言，酒店型公寓溢价能力高、消化速度快，住宅型公寓量价平稳，市场表现好且风险低。,根据市场表现，项目的办公、商业用地应调整为住宅式公寓和酒店式公寓。,公寓部分定位,1号地

23、住宅式公寓可行性论证： 1、1号地块一线临江，拥有最佳景观资源； 2、整体连片开发，形成滨水居住区； 3、满足中高端改善型客户需求。,2号地酒店式公寓可行性论证： 1、2号地块紧邻五星级酒店，就近享受配套服务； 2、临近办公区和商业区，投资价值最高； 3、与住宅形成互补，主要满足投资客户的需求。,酒店式公寓：共9.9万 50年产权：7万 40年产权：2.9万,住宅式公寓（50年）：39.6万,新政下，第二套住宅与商用物业同样交5成首付，门槛一致 以富力公园28为例，水、电、管道煤气均可通过技术层面调整为民用收费，降低生活成本,前期由于属性、面积大、总价高而出现滞销，后期通过价格调整、赠送管理费

24、等优惠促进成交。,借鉴：面积过大、总价过高的“豪宅型公寓”，消化速度并不理想。,住宅公寓案例1富力公园28,珠江新城，40年商业用地，做大户型豪宅的项目。,老城区，50年办公用地，做中端户型的项目。,住宅公寓案例2尚峰,中端定位、中面积为主的“中产公寓”市场接受度高，同时吸纳自住、投资客户,大学城，40年商业用地，做中小户型住宅的项目。,住宅公寓案例3大学时光,低总价的刚需单位备受自住买家青睐，并能吸引部分投资客。,住宅公寓案例小结,本项目住宅公寓定位：刚需+改善型的大型滨江生活区,从尚锋和大学时光的经验来看，中端户型住宅公寓更能实现快速走量，并有较大的溢价空间。 本项目公寓住宅产品体量较大，

25、并拥有滨江景观资源，客户定位最终必然以常住群体为主，舒适型住宅产品最为抢手。 考虑项目内部竞争，公寓住宅应与160平方的住宅在定位上有明显区隔。 本项目的住宅公寓的产品定位与尚锋较为相似，主力打造居住价值高、风险低的中高端住宅公寓。,酒店公寓案例保利世贸公寓,酒店公寓案例保利世贸公寓,保利世贸公寓，2010.4.18首期发售1栋酒店式公寓，截至2010.10.8共成交498套单位，成交率86%，是今年最热门的公寓项目之一。成交均价为2.6万,50单间是热销户型，销售速度快、备受投资客青睐；大面积公寓相对滞销。,借鉴：从销售角度出发，酒店公寓控制大户型，以中、小户型为主,酒店公寓案例领峰W公寓,

26、借鉴：50以下单间为最热销产品，全成品公寓价格大幅提高。,住宅公寓案例小结,本项目酒店式公寓定位：星级滨水酒店公寓,从保利世贸公寓和领峰W公寓的案例来看，50平方单间是最受市场欢迎的产品，控制总价，从而实现快速去货。 本项目酒店公寓临近五星级酒店，定位要与酒店匹配，全成品豪华装修将是提升档次、实现高单价的途径。,公寓价格预期,同区域公寓/住宅售价对比,同区域内，公寓比住宅售价下浮约19%。,价格预期划分,小结：居住类产品配比,珠江,黄埔大道东（高架桥）,专业市场及办公,公寓,公寓,公寓,文化娱乐,酒店,村居民楼,第一梯队 住宅,第二梯队 住宅,第二梯队 住宅,第三梯队 住宅,第一梯队 住宅公寓

27、,第三梯队 住宅公寓,第二梯队 住宅公寓,第二梯队 住宅公寓,第二梯队 住宅公寓,第二梯队 住宅公寓,本项目居住类产品户型配比及价格控制,3 写字楼定位,调整前指标,调整后指标,写字楼调整后规划,乙级写字楼,江景甲级写字楼,地标酒店+写字楼,写字楼调整原则： 1、减少写字楼体量，增加公寓面积 2、多做乙级写字楼，少做甲级写字楼 3、单栋写字楼体量过小，减少栋数，增大单栋体量,写字楼建议,Q3,Q1,地标业态组合？,区域写字楼需求分析？,Q2,写字楼的定位及价格预测？,待验证的三个问题,Q1,Q1,区域写字楼需求分析,2010年1-8月广州写字楼成交情况,广州写字楼供应不平均,在售项目少,单一大

28、体量项目对市场总体供求关系影响大 10年1-8月与09年同期成交分别43.7万和27.3，同比增长超60%，10年6-8月，成交大幅上涨 10年1-8月写字楼价格波段上扬, 随中途成交价格有所回落,但总体向上趋势不变，8月全市均价高达22721元/,广州写字楼受个体项目影响大,10年与09年成交量同比增长超60%，成交价格波段上扬，写字楼价量上涨成为趋势,2010-2011年广州写字楼市场供应情况,2010-2011年广州写字楼市场新增供应量井喷，超过180万，供应主要为甲级写字楼(166万,84） 市场供应有一半来自珠江新城，天河北和环市东分别13 虽然新增供应量巨大，但超过113万为只租不

29、售，占总货量56%,可售写字楼只有66.6万,占总货量33%, 市场一手可售写字楼供应将非常稀少。,2010-2011年供应达到180万高峰期； 新增写字楼以甲级为主，主要分布在珠江新城、天河北，多为只租不售,注：包括在售及未来供货,未来可售写字楼情况,商业市场转暖，至2011年可售高端甲级写字楼大批涌现，其中广晟国际大厦、利通广场等项目均由原来只租不售改变成销售状态，,甲级写字楼销售不平均，个盘差异大，月均约2000/月，而乙级写字楼成交平均，月均4000/月，从销售速度出发，乙级写字楼比甲级理想,写字楼销售情况,琶洲与项目区域对比,琶洲商圈现有写字楼销售情况,琶洲定位为会展、国企总部基地，

30、是广州未来发展的重点区域 区域写字楼供应量不大，但实际成交情况不理想，销售困难，主力成交价16000-17000，；租赁均价为70元/月，区域商务氛围不足是主要原因，前景与现实存在差距 黄埔鱼珠区域没有琶洲板块强大的经济支撑点，也没有琶洲未来规划利好，在此条件下，大量写字楼对区域市场是重要挑战,参考比项目区域成熟多倍、利好更多的琶洲写字楼的滞销，鱼珠板块写字楼将面临严峻出路,东城国际、怡港大厦、广州裕港大厦案例分析,区域写字楼缺乏，未形成商务氛围，缺乏体现档次写字楼,东城国际 售价：11500元/,广新大厦 租金：60元/,黄埔传统中心区,开发区,科汇金谷 写字楼11000元/ 公寓13500

31、,国际玩具城,乙丰项目,代表写字楼,未推写字楼,高新经济区,黄埔传统居住及商业中心区，交通便利，商业写字楼有一定雏形，,旧区府、海关所在地，集中大量海关、港口等相关产业，板块有保税区，是黄埔目前最重要的经济区域,罗岗新政治、经济中心，大量500强企业所在地，板块有科学城研发孵化区，存在写字楼、商业综合体，但由于板块只有前景，未形成商务氛围，孵化区内空置率高,黄埔商圈分布情况,怡港大厦 售价：10000元/,黄埔区域写字楼市场供应情况,区域写字楼成交量低，成交项目少，未来供应量少，暂时难形成市场热点,黄埔区域写字楼市场成交情况,黄埔区写字楼成交及供应情况,黄埔区行业情况及分析,区域行业比例最大是

32、依托港口的报关、小型物流、中小型贸易公司为主， 该类客户数量大，但需求面积小，办公要求不高，100内的乙级写字楼可满足客户需求 区域行业固化，可发展空间不大，导致区域内办公需求小，区域写字楼发展慢,依靠港口行业的中小型企业为主导，面积需求小，100乙级写字楼可满足客户需求,制造业习惯厂房兼办公，在区域内寻找总部办公机会不大,区域内部分大型企业总部：,500强企业内有90多家在黄埔区域内设厂或总部；但该类制造业习惯在厂区兼备办公，所以办公需求不大 大型制造业如需办公形象则选择城市中心的高端写字楼，如宝洁企业在开发区，但企业总部办公在中泰广场,黄埔区行业情况及分析,写字楼结论,通过对区域现状、客户

33、群体分析,从区域现状出发：区域商务氛围未成熟，区域客参照写字楼少，更没有甲级写字楼可选择 从客户群体出发：区域内大型制造业客户在厂区内办公，对外办公需求不大； 区域内与港口相关行业如报关公司、物流公司数量多，需求100以下面积乙级写字楼,减少写字楼总量，把原设计41.8减少到34.8万，把写字楼变更成公寓销售 少做甲级写字楼，只保留地标超甲级写字楼及望江甲级写字楼 其余4栋写字楼建议单元面积100以下乙级写字楼,名称：科汇金谷 位置：萝岗科学城科学大道 规模：占地15万，总建30万 业态：独栋写字楼与公寓组成，写字楼47栋、公寓2栋，共49栋，会议展览中心、裙楼商业， 户型：写字楼单栋3000

34、至7000，公寓36-40单间、67-81两房和103三房 售价：写字楼11500元/（毛胚），公寓13000-15000（带1000元/装修） 成交情况：总货量：222587，成交67922，成交30%，月均5660 成交客户来源及特点： 自用客户：区域内客户小新塘拆迁，行业分散，大客户有铁通集团、岭南学院、东莞超市私企主、皮具私企主 投资客户：广州市区写字楼投资客户及珠三角私企主 成交原因分析： 区域内唯一可售写字楼 区域现售价不高，升值空间大 独栋写字楼产品特殊，面积不大，中型企业可做企业总部，有冠名权,项目投资性强，区域唯一可售写字楼，位置可吸引珠三角客户,区域写字楼案例分析,项目客户

35、分析,黄埔区域客户,大广州客户,珠三角客户,区域客户，特别是依靠港口经济的物流、报关、贸易公司是项目写字楼第一批客户，但该批客户只需求小面积的乙级写字楼 2010年商业市场升温，写字楼投资形成新高潮，回顾在售的富力盈信、科汇金谷等项目，大广州的商业投资客户将成为项目写字楼的重要客户组成 项目交通便利，城际交通通达性强，珠三角客户，特别是增城、东莞、深圳私企业主以投资为目的，将是项目写字楼重要补充客户,项目写字楼体量大，单一客户难支撑多栋写字楼销售 从科汇金谷的成交客户得到以下客户圈层分析,Q2,写字楼定位及价格预测？,Q3,地标业态组合？,地标组合,地标业态：五星级酒店+写字楼 位置：五星级酒

36、店在高楼层 写字楼在低楼层,参照国内一线城市同类地标综合体物业 发现业态组合规律,案例1,广州西塔（广州国际金融中心）,67-100F，四季酒店,4-66F，超甲级写字楼,1-3F，写字楼大堂及酒店大堂,2栋服务式公寓,B1-5F，友谊商店,主塔楼（地上103层，地下4层）,附楼，7-28层,裙楼，6层,1-4F，四季酒店宴会厅,5F，会议中心,6F，公寓配套会所,1、位置：广州珠江新城中轴线 2、体量：总占地3.1万，总建45万 3、规划：1栋432m地标，位列中国第二高楼；两座配楼 4、业态组合：全部自持（只租不售） 五星级酒店：9.27万 服务式公寓：4.2万 商业配套：3.03万 甲级

37、写字楼：18.4万 会议中心：0.65万,珠江新城CBD、广州新地标 业态为五星酒店+超甲级写字楼,业态组合特点： 1、全部自持，只租不售 2、针对区域酒店、办公需求旺盛特点，地标主楼为五星级酒店+写字楼+商场 3、地标主楼高楼层设置五星级酒店，制造噱头、提升项目档次,案例2,广州高德置地广场,珠江新城92万都市综合体 主楼业态为七星酒店+超甲级写字楼,F1-5 B塔 16层写字楼,F1-4 A塔 22层写字楼,F1-4 B塔 20层写字楼,F2-3A塔 22层写字楼,F2-3 B塔 20层写字楼,F2-4 39层 写字楼,F2-4 16层 服务式公寓,F2-4 47层塔楼 30-47F 朱美

38、拉酒店 7-30F 写字楼 6F 艺术馆,-3 38层 住宅公寓,-3 45层住宅,F1-5 A塔 37层写字楼,1、位置：珠江新城中轴线 2、体量：总占地7.4万，总建92万 3、规划：5个地块、13栋建筑，最高一栋47层高 4、业态组合： 五星级酒店，自持 服务式公寓，自持 写字楼，自持 购物中心，自持 住宅，销售,负2-6F 商场 Seasons mall,业态组合特点： 1、除住宅朱美拉公寓销售外，酒店、写字楼、商场、服务式公寓全部只租不售 2、鉴于珠江新城对写字楼需求量大，故地标建筑规划酒店+写字楼组合 3、地标建筑高楼层设置七星级朱美拉酒店，提升项目档次,案例3,北京银泰中心,1、

39、位置：北京朝阳CBD核心地带 2、体量：总占地3.13万，总建面35万 3、规划：3栋超高层建筑，其中中央主楼高250m，两侧配楼高186m 4、业态组合： 五星级酒店：3.17万，自持（只租不售） 服务式公寓：5.84万，销售 商业配套：3.03万，自持（只租不售） 甲级写字楼：2栋7.25万，合计14.5万，1栋销售、另1栋自持（只租不售） 顶楼：北京亮餐厅,北京制高点、长安街地标,35万商务核心都市综合体,业态组合为 主楼：五星级酒店+高端公寓 两副楼：超甲级写字楼,酒店定位：极致尊贵的精品酒店中国第一家柏悦酒店，提升项目档次 公寓定位：柏悦居现代豪华公寓;柏悦府专属府邸式公寓,境外销售

40、带动境内销售 商业定位：悦生活奢侈品零售中心、国际名店城，引入全球顶级奢侈品提升档次 写字楼定位：世界500强中国总部，前期1栋整售给PICC回收资金，后期自持,Building Section,案例5,北京银泰中心,柏悦府：专属府邸式公寓，50-58F，21套，549-869，销售,柏悦酒店：34-49F，共计237套，自持 只租不售,悦生活PARKLIFE奢侈品零售中心，-1-3F、5F的平台花园，自持 只租不售,PICC中国人民保险公司，整栋销售,银泰写字楼5A甲级写字楼，自持 只租不售,柏悦居：公寓，7-33F，共计216套，面积133-240，销售,北京亮餐厅与酒吧：顶层（66层）,

41、主楼（地上60层，地下3层，250m）,附楼，44层，191m,裙楼，4层,业态组合特点： 1、居住与办公相对独立 2、地标主楼为五星级酒店+豪华服务式公寓，保持居住的高档性 3、地标主楼高楼层设置五星级酒店，制造卖点、提升项目档次,柏悦酒店大堂，60层,地标建筑业态组合建议,地标业态组合： 270m地标主楼： 高层：五星级酒店 中层及低层：超甲级写字楼,商业副楼,高端商业,270m地标主楼,五星级酒店,超甲级写字楼,酒店配套商业,酒店：五星级酒店，自持，占据价值最高、景观最好楼层 商场裙楼：自持，主题名店城，酒店的一部分 超甲级写字楼：自持，形象体现，为区域商务地标,从其他地标建筑总结业态组

42、合： 1、地标多使用酒店加超甲级写字楼的组合 2、商住分离，保持建筑的整体档次 3、酒店占据最好资源、位置,4 商业定位,商业调整规划,调整前指标,调整后指标,商业地块分区定位,洲际港城 物业：SHOPPINGMALL+地标高端商业 规模：9.3万 档次：中高端 销售：前期自持为主，可整体销售,洲际步行街 物业：公寓裙楼街铺+写字楼裙楼街铺 规模：7.3万 档次：中端 销售：前期快速销售，实现现金流,洲际风情商业街 物业：4层独栋/联排商铺 规模：3.5万 档次：中端 销售：前期快速销售，实现现金流,综合体商业除Shopping Mall和地标高端商业可考虑自持， 其他裙楼附属商业和风情商业街

43、均以销售为主，快速实现现金流,从大广州视角看项目,白云空港核心商圈 核心竞争力：空港经济驱动区域商业发展 商业代表:以万达广场为代表的新兴商业中心，真补区域核心商圈空白点 客群:白云区及周边消费人群,南站核心商圈 核心竞争力：物流+客运+专业市场驱动区域商业发展 商业代表:以亚运城、吉盛伟邦、美嘉国际服装城等为代表新兴商业 客群:番禺区本地客户、华南地区及全国专业市场采购客户、投资者,城市核心区 核心竞争力：顶级一线品牌带动，属最高端消费圈 商业代表:以环市东、天河城、珠江新城为核心，汇聚太古汇、西塔 、四季MALL、凯德商城、友谊商店、丽柏广场等顶级商业中心 客群:广州顶端消费人群为主，同时

44、吸纳华南甚至全国最高端消费者,会展、临港核心商圈 核心竞争力：超70万会展经济与临港经济驱动商业发展 商业代表:区域与白云空港核心相似，但缺乏代表性核心商业中心 客群:黄埔区、海珠区东部本地客户、候鸟型交易会客户，临港商务、办公人士等,本项目紧邻天河，以交通便利、临港资源、153.1万城市综合体， 具备打造东部核心商圈，填补区域市场商业空白点的条件,从黄埔区视角看项目,黄埔大沙地中心城区 核心竞争力：黄埔区府所在地，黄埔区商业中心 商业代表:好又多、百佳、周大福、苏宁电器、广州酒家、麦当劳 客群:黄埔区居民及部分增城人,开发区东区商业中心 核心竞争力：开发区东区商业中心 商业代表:东区商业城（

45、4万） 客群:开发区东区居民、工厂工人等,黄埔南岗副中心城区 核心竞争力：定位为黄埔副城市心区，黄埔东部商业中心 商业代表:领好广场（ 2.5万） 客群:南岗城区居民及区内企业、工厂职工,天河车陂商业中心地带 核心竞争力：东天河，专业市场发展较为发达 商业代表:易初莲花、好又多等 客群:东圃、车陂周边居民,黄埔区消费力强，但区内商业不饱和，消费外流非常严重：以占广州全市180的土地面积、136的人口，创造了占全市112的GDP、18的工业总产值和13的高新技术产品产值。但区内却没有真正意义上的SHOPPINGMALL,萝岗新城中心 核心竞争力：规划新区，市政及商业配套完善中 商业代表:暂无明显

46、代表商业体 客群:萝岗、科学城内企业商务、办公人士，当地居然等,黄埔区商业分散，各自为政，缺乏聚集的商业中心 本项目Shopping Mall+五星级酒店+甲级写字楼+高档住宅， 有条件打造黄埔核心商圈，聚集区域商业氛围和消费,案例借鉴：广州万达广场,类似点：综合体开发，规模大；但商业环境较差、商业氛围清淡、消费力不足,位置：白云新城（原广州白云机场） 规模：占地12.64万，总建面39.2万。 定位：广州新商业中心、一站式时尚娱乐体验城 配套：车位2000个 商业业态：“订单模式”，联合协议、共同参与、平均租金、先租后建 。40%经营零售百货；60%经营餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等产业：

47、大商业：9万 甲级写字楼：3万 普通写字楼：5万 酒店：3.7万 室外步行街：2.1万 精品名店：2.9万 设计亮点：商业街区为主线，搭建“室内/外商业街+商场”格局：商业中心室内步行街，室外步行街及城市步行街，3条步行街连接起5个城市广场，形成综合性的特色商业街区。 品牌：沃尔玛、万达自有品牌（万千百货、万达国际影城）,商业+写字楼+酒店+步行街+公寓，广州万达在白云空港商圈打造城市综合体 本项目可参考开发,案例借鉴：广州万达广场,“组合店”模式”，即主力店相对独立的布置，使综合体内部商业共存共生，业态互为补充,室外步行街及空中连廊,商业广场与写字楼,天幕步行街,在购物缺位且区域消费力不足的白云新城，复制万达第三代商业产品城市综合体，成功打造商业街+商场“组合店”模式,项目规划设计参考,商业比较集中的街区，根据特业特色，设计步行街，规划临街商铺，方便聚集人气和销售,设置临街商铺，服务社区居民，完善综合体商业形态。,SHOPPINGMALL与地标裙楼商业2-5层以空中连廊相联，使不同档次的商业业态成为互补的整体,用连廊引导人流，沿步行街分割商铺，综合体商业均好性提升、扩大可售货量,SHOPPINGMALL业态参考建议,洲际港城,自持或先租后售：差异化定位、错位经营，服务住宅/酒店/写字楼 以文化、品牌、旅游名店城提升项目档次,写字楼裙楼商业1.2万,写字楼、公寓裙