宁波江东世纪东方商业广场市场可行性研究报1531414170.ppt

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1、宁波市世纪东方商业中心项目 市场可行性研究报告,以有效率的投资实现开发商、政府和消费者的三盈,发展目标,市场目标 满足市场的需求 产品的快速去化,和总体规划协调 与政府期望一致 满足控制性指标,社会目标,合适的现金流 资金及时回收 盈利的最大化 风险有效规避,财务目标,1、地块适宜于做什么 2、销售对象是谁 3、能卖多少价格,需要解决的三大问题,研究结构,世纪东方项目研究,财务评估,项目定位分析,微观市场研究,地块分析,外部环境研究,通过对世纪东方地块所在区域宏观环境研究，从宏观上判断项目发展潜力和限制条件，为项目定位控制方向。,通过对世纪东方地块本身地理特征、规划指标等方面的研究，从地块本身

2、的角度判断最适合发展的物业类型。,通过对地块可能发展之各功能物业的研究和预测，判断各物业相对市场潜力。筛选及确定各可发展物业。,通过以上研究确定项目总体定位，同时对各功能模块的具体产品进行深化和细化分析，最终确定项目定位。,对项目可能之销售收入及营运成本进行估算，测算项目的收益情况，从经济角度验证项目定位的合理性。,目 录,项目概况 宏观环境分析 宁波商业发展环境分析 宁波商务办公市场分析 项目优劣势分析 项目定位 经济测算,项目概况,项目介绍 项目周边关系 区域规划情况,项目情况,项目位置：位于宁波市三江核心商贸圈核心地块，东面紧临正在开发建设中的宁 波市东部新城中央商务区，北面为科技园区。

3、地块由东西向的中山东 路、宁穿路与南北向的福明路、沧海路四条城市主干道路围合而成。 用地性质：商业。 用地面积：280亩，地块由其中东西向的后塘河一分为二，其中南面部分（南地块） 为77,766平方米，北面部分（北地块）为108,991平方米。 用地指标：容积率2.5、绿地率30%、建筑密度38%、限高100米。 南地块位置：南地块四至范围为东至沈家港河西岸，南至中山东路，西至福明路， 北至后塘河南岸。 政府目标：根据政府规划要求，本项目是一个商业项目，以商业为主，商务为辅， 集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、商务于一体是世纪东方商业中心 的功能定位，而滨河亲水型商区特色是世纪东方的一大亮点。,

4、周边配套,世纪东方商业中心项目区周边2.5公里半径内的大量商住楼在不断开发之中，并已逐步入住，现已聚集了约15万具有高档消费能力的人口。同时，与其紧邻的国际会展区、科技园区、物流园区等都将使世纪东方更具商业、商务投资开发的潜力与价值。 居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐渐增多，区域档次逐年增强。 办公氛围：新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区。目前其办公楼正在销售中，销售速度较为平稳，预计2年后会形成较为成熟的办公区域。另外中信泰富在后西河地块将建造办公楼，与新天地相呼应

5、。 商业氛围：除家乐福商圈外，后西河地块中信泰富广场、沃尔玛超市、上栋国际欧尚超市即将动工建设，区域商业氛围以及与此并存的商业竞争将逐渐形成并增强。,项目概况,项目介绍 项目周边关系 区域规划情况,江东区简介,区域范围：江东区总面积37.66平方公里，辖7个街道，下设72个居民委员会。其中包括被宁波市政府列入东部新城区和市科技园区规划内的江东部分，在进行经济社会发展规划和空间布局时，必须加以统筹考虑，使其融为一个整体。 人口规模：总人口30万，其中包括现有人口19万人，规划居住人口11万人。不包括东部新城和科技园区的人口。 江东经济：2004年，全区实现生产总值32.4亿元，增长16%，其中一

6、产增加值与上年基本持平；二产增加值14.1亿元，增长12%；三产增加值18亿元，增长18%。财政一般预算收入按老口径计算达到11.6亿元，增长48.5%(按新口径计算达到8.9亿元，增长14 %)，其中地方财政收入7亿元，增长51.9%。全社会固定资产投资20.4亿元，增长30%，其中工业投资8.6亿元，增长30%。城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在3.7，城镇居民人均可支配收入达到16470元，增长8%。 江东地位：随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和17平方公里东部新城区建设的启动，江东区将建设成为宁波市商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波市提供综合服务功

7、能的核心区域。,东部新城,东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大 道，东至东外环线，南达铁路以北，北到 途路，全区面积共16平方公里。其中新城核 心区西起世纪大道，东至南北生态走廊（规划中），北起通途路，南至萧甬铁路，面积为8.45平方公里，规划居住和工作人口为15万人左右。 在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。 未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工

8、业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。,东部新城规划,从2005年开始的五年时间，是东部新城开发建设的第一阶段。 主要目标： 核心区初具规模，中心商务初成规模，会展区力争配套齐全，门户区形成气 候、积聚人气； 交通基础设施框架形成，建成“四横三纵”骨干道路，道路总里程达到50公里； 生态建设初见端倪，完成后塘河、甬新河整治及景观建设，基本完成核心区 主干道路系统景观和主干河流水系的综合整治； 配套设施日益完善

9、，建设学校、医院、酒店等配套设施； 人居条件明显改善，新建住宅面积达到100万平方米，建成1个在全省具有较 高知名度的新型小区。 2005年东部新城开发将投入20亿元，其中市政基础设施建设投资8亿元，开发项目投资12亿元。,东部新城交通,未来东部新城将由这7条道路呈三纵四横状沟通，它们分别是： 三纵：江澄路、海晏路、福庆路，3条道路从西向东依次排列，道路总长约 8363.41米。 四横：民安二路、惊驾二路、中山二路、兴宁二路，4条道路从北向南依次 排列，总长约7354.28米。 7条道路总长约15717.69米，设中小桥梁共46座，其中三纵21座，四横25座。各条 道路建设规模如下表：,园区简

10、况：宁波市科技园区是中国科学 院和宁波市人民政府联合建设的高新技 术园区，属于省级高新科技园区。成立 于1999年7月，总规划面积32.9平方公里。 区位情况：园区地处宁波城市东部,紧临新的市行政中心，宁波大学、浙大宁波软件学院座落区内。 交通情况：地处宁波城市东部，紧临新的市行政中心和北高教园区。东临深水良港宁波港，西靠宁波市区，南连杭甬高速公路，北接建设中的杭州湾宁波跨海大桥，距栎社机场仅10公里左右。 园区规模：现已建成6平方公里城区,累计引进内外资项目近90个，总投资愈百亿元；引进科技研发机构40余家，创业企业200余家；引进各类人才2000余名,其中硕士、博士等高素质人才500余名。

11、,科技园区,园区规划：园区根据宁波市城市总体规划 要求，科技园区明确定位为现代化、生态 化的科技新城，即以高教园区为依托，以研究开发、创业孵化和技术创新为重点，以电子信息等都市型高新技术产业为特色，建成集研究开发、创业孵化、都市型特色产业、软件示范、科技商贸、科技住宅等功能于一体的科技新城。 建设情况：园区先后建立了浙江省科技人才市场、浙江省博士后宁波创业基地、宁波市软件产业园、宁波博士创业园、宁波大学生创业园、宁波留学生创业园等一批创业基地（特色园）。 今后目标：引进100家高水平研发机构，100家高新技术企业；建成30万平方米孵化基地，引进1000家创业；引进1000名高素质人才。,科技园

12、区,项目概况,项目介绍 项目周边关系 区域规划情况,宁波市总体规划,构建宁波市未来东部新城区、核心滨水区“一城两心”的发展框架。 宁波城区服务业发展的重心，开始从核心滨水区向“一城两心”转移。,宁波城区的经济社会发展向以核心滨水区和东部新城区这“一城两心”转变，不仅是城市空间布局和文化概念的转变，更重要的是发展轴心和服务对象的延伸。,核心滨水区,东部新城区,中山路主轴线,形成三大功能圈、八大功能亚区的空间组织形态。 三大功能圈： 以核心滨水区和东部新城区为中心的功能完善、高品位、高效率的都市商贸科教圈；,以北仑港和杭州湾大桥为支撑的功能强大、运作高效的现代物流圈； 以奉化溪口、宁海温泉、四明山

13、、象山海洋旅游和东钱湖、慈城古县城、三江文化长廊等人文山水资源为依托的生态旅游圈。,宁波市总体规划,都市商贸科教圈：含核心商贸区、商务会展区、科教文化区等三个功能亚区。 范围：横跨海曙、江东、江北三个建成区和鄞州中心区，总面积约170平方公里。 主要职能：主要的金融保险、商贸流通、中介服务、公共管理和科技教育等城市职能。 发展定位：以生产型服务业为重点，优化提升商贸流通、餐饮娱乐、交通运输等传统服务业，大力发展金融保险、会展商务、中介服务、科教文化、知识服务等物质消耗低、吸收就业多、附加价值高的现代服务业。 商务会展区：范围即规划建设中的东部新城，位于世纪大道以东、通途路以南，面积约16KM2

14、，近期规划面积8.3 KM2。以构建长三角重要的会展中心为目标，重点发展商务会展、行政办公、金融保险、文化信息、现代居住等高层次、高赢利的现代服务业，将东部新城打造成为长三角国际化的贸易服务和先进制造业供应支撑平台，发展成为中心城区的又一核心区块，成为全面展示宁波现代化大都市形象的标志性区域。,宁波市总体规划,江东区规划目标,发展目标：优化服务业内部结构，壮大服务业产业规模，提高服务业技术水平，完善服务业产业功能，培养服务业特色优势，全面提升区域综合服务功能，显著提升服务业对区域经济的贡献率，基本建成宁波市行政管理中心，会展物流中心，商务商贸中心。 空间布局：,“一轴”：即世纪大道，北起常洪隧

15、道，南至同三线与沪杭甬线交汇点。 “二心”：即滨江商务中心和七里垫商业中心 “三圈”：即会展商务圈、物流商贸圈和休闲生活圈 “四带”：即中山路百丈路商业商务带、滨江大道商务休闲带、中兴路汽车服务带、兴宁路商务办公带。,江东区规划目标一轴,江东区主轴-世纪大道承接着连接江东与东部新城、江东与鄞州新城、江东与江北、江东与镇海、江东与慈溪的功能；同时，世纪大道通过同山高速与宁海、象山甚至台州相连，通过杭甬高速与北仑、舟山连接，通过绕城公路与杭州湾大桥相接。 此外，宁波市主轴-中山路连接着老市区与新城区的功能，与世纪大道交汇。二条主轴线构成了宁波未来的新城中心。,江东区规划目标二心,滨江商务中心：位于

16、中山东路、江东北路、百丈路、箕漕街之间及周边区域，与三江口总体功能布局相融合，建成以商务办公、金融保险为主体功能，汇集商业、宾馆、文化娱乐、商务公寓等配套功能，标志性建筑集群，辐射功能强劲，日常运营生态，具有都市魅力的商务活动“新天地“。 七里垫商业中心：位于中山东路、福明路、宁穿路、沧海路之间的区域，将按照“成为城市发展的两点、居民消费的热点和经济发展的新增长点的要求，建成以商业功能为主、商务功能为辅，突出体现现代、科学、亲水的休闲文化特色，集购物、休闲、娱乐、商务于一体的“时尚都会”。 即本项目区域。,江东区规划目标三圈,会展商务圈：以海宴北路、会展路、沧海路、通途路之间地块为核心区域，依

17、托已建成的宁波国际会展中心，拓展主体会展设施建设，强化商务办公、信息交流、酒店餐饮等配套功能设施建设，形成以会展中心为核心，以会展区块为支撑，周边广阔区域服务设施相呼应，体现时代水平和国际水平，在长三角内具有相当竞争力，以会展为特色的综合服务配套商圈。 物流商贸圈：位于杭甬高速公路大朱家出口仇毕村地块，近期形成为专业市场整合、提升、集聚的承载体，中远期着力向商城、特色街等现代商贸流通业态发展，并依托规划中的生活配送物流园区的开发建设，突破物流特色楼宇的培育发展，实现功能的提升和结构的转换，成为区域物流的核心控制商圈。 休闲生活圈：以朝晖路、民安路、姚隘路、中兴路之间区块为核心区域，依托已建成的

18、主题设施，形成以体育健身中心为核心，休闲、餐饮、购物、文化、娱乐等设施浑然一体，形成循环互动、层次错落、个性满足、特色荟萃的商圈。,江东区规划目标四带,中山路百丈路商业商务带：以三江口为起点，沿中山路、百丈路延伸至世纪大道，依托三江口的商业人气，改造提升现有商业网点，重点发展商场、旗舰店、专卖店等，融合发展宾馆、餐映、休闲娱乐等功能。 滨江大道商务休闲带：南起长丰，向北沿江东北路、滨江大道延伸至常洪隧道，以滨江商务商业中心为核心，结合滨江开放式景观改造，南北延伸发展商务休闲功能。灵桥以北重点建设高档商务楼宇、高品质社区，融合庆安会馆商帮文化内涵，培育都市旅游项目；灵桥以南重点发展商务会所、酒吧

19、、咖啡厅、异国餐饮等高档都市休闲功能。 中兴路汽车服务带：以南北两大汽车市场为辐射源，以沿路分布的各类汽车专卖店基础，完善汽车销售、展示、演示、修理、装饰、租赁、保险、培训、会员俱乐部等汽车服务功能，拓展汽车相关商务特色楼宇建设，形成贸易支撑、服务完善、商务推动的未来宁波汽车综合服务走廊。 兴宁路商务办公带：以兴宁桥为起点，沿兴宁路两侧向东延伸至世纪大道。中兴路以西，重点培育发展商务办公楼宇；中兴路以东，依托生活配送型物流园区，开发建设物流特色楼宇，重点培育发展技术、信息、管理等物流服务核心功能。,江东区规划目标-产业重点,会展服务业 现代物流业 中介服务业 商贸流通业 金融保险业 都市房产业

20、 休闲旅游业 社区服务业,宏观环境分析,城市经济地位 人口与生活 城市未来发展规划,宁波位于我国海岸线中段，宁波有漫长的海岸线，港湾曲折。宁波港是上海国际航 运枢纽港的重要组成部分，与世界79个国家和地区400多个港口开通了航线。同时 宁波也是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江。余姚江、奉化江在 市区“三江口”汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛， 水资源丰富。 宁波位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，浙江宁绍平原东端，长江三角洲南翼， 东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三 门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江 三

21、角洲南翼经济中心。 宁波是浙江省经济最发达的城市和全国14个中央计划单 列市（副省级）之一，人均收入居全国第四位，消费水 平居全国第二位。,宁波地理区位,宁波城市地位,宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈溪、 余姚、奉化三个县级市。 全市总面积9365平方公里，人口552.7万人，其中市区面积1038平方公里，人口 210.5万人，登记在册的暂住人口220多万人。 宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较 大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。 综合实力在全国地级以上城市中居20位。 2004年实

22、现生产总值2158亿元，人均GDP达39,000元（约4,700美元）。全市财政 一般预算收入400.96亿元，关税352亿元，包括关税在内年上交中央财政500多亿元 人均GDP和人均财政收入均排在全省第一。市区城镇居民人均住房使用面积达到 17.13平方米。 宁波在中国城市综合竞争力排名第10位，其中结构竞争力、制度竞争力和政府管理 竞争力3个方面名列前茅，分别为第1位、第3位、第5位。,2004年市区居民人均可支配收入15882元，全市农村居民人均纯收入7018元。 居全省首位。 2004年全年完成全社会固定资产投资额1095.7亿元，民间投资占全社会固定资产投资的比重达到49.8%。 2

23、004年全年进出口总额261.13亿美元，其中出口166.90亿美元。居全省第一。 累计引进外资企业8000多家。 到2003年，全市共有30万家个私经济实体，其中私营企业6.25万家，雇工101.87万人，注册资本536.71亿元 注册资金在百万元以上的私营企业达到8万多户。其中超千万元的企业600多户，超亿元的7户。私营企业集团达到80多户。 全市民营有限责任公司已达近4万家，约占全市民营企业总数的60。 宁波有外贸企业5000余家，有自营进出口权的民营企业已有近2000家。,宁波经济概况,2004年宁波市全年实现GDP为2158亿元，总量在全国15个副省级城市中居第6位按可比价格计算，比

24、2003年增长21.9%，过去的5年间宁波的平均GDP增幅都在16%以上。目前，宁波人均国内生产总值已突破4700美元，表现出强劲的增长势头。 随着内外资企业的逐步平行化，民营企业支撑下的宁波经济将进一步得以兴盛。,而良好的经济增长态势，显示出宁波市的经济活力，从而将继续增强各类投资者对宁波地区的投资信心，带动包括房地产、商业、旅游业等各产业的不断发展。,数据来源：宁波市统计年鉴,经济总量,宁波的经济发展长期以来一直都以第二产业为主，稳定发展，工业化程度较高。而第一产业则逐渐让位于第三产业。2004年第一、二，三产业的比重为5.7：57.0：37.3。第一产业完成增加值123.5亿元，增长5%

25、；第二产业完成增加值1230.21亿元，增长16.6%；第三产业完成增加值804.33亿元，增长15.8%。,* 数据来源：宁波市统计年鉴,和其他发达城市相比，相较于宁波的人均可支配收入，其以商业为主力的第三产业在整体产业结构中的地位还有较大的提升空间。,产业结构,2004年宁波市全社会固定资产投资额达到1095.7亿元，比上年增长30.8%。 房地产开发投资持续高速增长。2004年其每月增幅都在50%以上，是今年宁波投资高速增长的支撑点之一 。 同时，宁波市政府对基础建设投入的增加，城市设施将日趋完善，经济环境将进一步改善，进而带动商业、房地产、旅游各类经济形态的发展。,* 数据来源：宁波市

26、统计年鉴,固定资产投资,宏观环境分析,城市经济地位 人口与生活 城市未来发展规划,截至2004年末，宁波市户籍总人口为552.7万人，比上年末增加3.63万人，增长0.66%，人口继续保持低生育水平。其中市区人口206.91万人，增加3.50万人。宁波市居民仍然延续了自农村向城市转移的趋势。 本案所处的江东世纪大道区域是宁波未来重要的人口导入区，世纪大道板块以及东部新城板块众多大型住宅项目的开发将为此区域注入30万人口。高度密集和逐年增长的人口为商业的发展奠定了较为稳定的消费者基础。,数据来源： 宁波市统计年鉴,宁波人口,随着宁波经济的发展，宁波居民人均可支配收入也呈逐年稳步增长态势。城镇居民

27、人均可支配收入从1997年的9068.8元提高到2003年的15882.0元，与上年相比增长了11.2，而年均增长率则为20.68%。 2004年数据显示，宁波居民的收入仅次于上海和温州，消费能力强大。 随着宁波市居民生活水平的逐步提高，其消费能力、消费层次和消费结构也将向更高层次转变，为中高档商业的发展奠定了坚实的基础。,* 数据来源：宁波市统计年鉴,居民收入情况,2004年宁波市区居民人均消费性支出为11283元，比去年同期增长7.8%。其中服务性消费支出为3190元，比去年同期增长13%。,宁波居民已不单单满足于基本的日常生活消费，而是更加注重生活的质量。食品及衣着支出的减低反映了消费者

28、恩格尔系数的降低，价格以外的因素，比如商品的质量、购物的便利性等更被看重。宁波居民消费支出结构的转变，表明宁波居民的消费已摆脱温饱型，开始转向追求自我实现等高层次的服务型消费，这相应要求宁波商业向更高层次转变和发展。,* 数据来源：宁波市统计年鉴,随着宁波居民收入的提高，居民消费结构继续发生转变，消费层次不断提升。食品、衣着和家庭设备、用品及服务支出的比例大体呈现逐年渐低的态势，而医疗保健、交通通讯和教育文化娱乐三方面的支出大体保持逐年增长。,居民消费情况,宏观环境分析,城市经济地位 人口与生活 城市未来发展规划,根据宁波城市总体规划纲要，确定的宁波城市性质为： 国家历史文化名城-江南水乡特色

29、的生态型城市 长江三角洲南翼经济中心-长江三角洲南翼贸易、物流中心，东南沿海重要工业基地 东南沿海重要的港口城市-深水枢纽港及大型远洋集装箱转运中心,总体规划,“十五”时期宁波致力于塑造城市特色、奠定空间构架、增强城市功能、加快城市化发展；形成中心城市一副中心城市一中心镇一一般镇四级城镇体系，全面提高城市化水平。推进人口和产业向城镇的集聚强化城市产业功能。而随着人口导入和城市化进程的加快，将有利于拓充宁波的中心区域面积，打破宁波商业过于集中之局面，带动多点商业中心的形成，从而为本项目及其周边居住、商业环境的形成创造条件。,中心城区将形成为“一心两带三片多点”组团式空间格局：“一心”即以三江片为

30、核心，“二带”即滨海、北仑、镇海产业带，沿运河和铁路的交通生态带；“三片”即镇海、北仑和三江片由二条生态带隔离，形成一个组团式城市，“多点”即围绕中心城三片的十多个卫星城。三江片区仍然是宁波开放建设中心城区的重点，而本案作为三江片的延伸段将承接其区域发展特性，塑就城市地标性商业建筑。,城市规划,宁波城市总体发展目标为：到2020年，全市基本实现现代化，经济和社会发展的主要指标分别超过和达到当时中等发达国家水平。 经济发展目标为：2020年基本实现现代化，人均国内生产总值由现状2.2万元提高到10.5万元，三次产业比为2.5:48.3:49.2，财政收入700亿元，全社会固定资产投资达1550亿

31、元，社会消费品零售总额达1760亿 元，年港口吞吐能力达3亿吨，集装箱吞吐能力达1420万标箱。 2020年恩格尔系数下降到20%。,经济目标,为了构建宁波市物流运输网络，确立宁波物流中心的地位。宁波的城市对外交通将形成“123”交通圈，即市域内形成1小时交通圈，市域外到达上海、杭州、嘉兴、台州、舟山、金华等周边城市形成2小时交通圈，都市区以内形成30分钟交通圈。同时还将建立起以北仑港为起点，以宁波市区为中心的“一绕五射”高速公路骨架。一绕指绕城公路，五射指杭甬高速公路、同三国道主干线（甬台温高速公路）、甬金高速公路、杭州湾大通道、舟山陆岛工程。 “十五”规划的核心交通骨干工程主要是：杭州湾交

32、通通道。绕城公路、两金高速公路。北仑港国际集装箱码头、25万吨油码头、机场二期。杭南运河项目。 基于宁波中心市区现有交通运输体系基本能够满足需要，宁波的交通道路发展集中于外围的城际线路。,交通规划,宁波的轨道交通以三江片为核心，以跨三江、连三片、沿三轴为指导思想构成主体骨架，形成三主三辅六条线、双模式放射状的轨道交通线网。中心城线网规模230公里，其中三江片177.4公里，线网密度0.388公里/平方公里，核心区内线网密度1.193公里/平方公里。 全线网共设置换乘站19座。,轨道交通规划,宁波轨道交通着眼于宁波都市区，将大大有利于拓展宁波城区范围，塑造大宁波形象；更能增强宁波中心城区的凝聚力

33、，为中心城区导入消费人群。,宁波商业发展环境分析,宁波房市情况 总体商业情况 大型商业分布 三大商圈,2004年宁波市房屋供给结构有所改善，房价连续高速上涨态势得到有效控制，各类房屋销售价格上涨势头全线趋缓。与上年同期相比，宁波市房屋销售价格上涨13.9%，土地交易价格上涨8.3%，房屋租赁价格上涨4.4%。 宁波市商品房价格持续走高，但涨幅比上年回落1.5个百分点。市区2004年商品房预售均价为5617.7元/平方米，其中住宅为5067.2元/平方米；高层住宅预售成交大幅增加，成为宁波楼市的一大亮点，全年普通住宅商品房预售中高层占到了55.6%，第四季度比例达到了65%。受需求拉动和投机因素

34、影响，宁波市商品房销售价格去年平均上涨14.3%。 在商品房销售中，住宅价格比上年上涨14.8%，非住宅用房销售价格比上年上涨13.0%，其中商业用房和写字楼销售价格分别上涨15.4%和11.6%；车库、车位等其他用房销售价格上涨11.5%。,宁波楼市综述,2005年以后的宁波房地产市场有望走向真正的产品品质建设中。2005年计划实现房地产开发投资200亿元，进一步控制开发规模，由原来的城市创新过渡到稳步发展战略上来，住宅开工和竣工面积分别达到400万平方米、200万平方米。 在保证东部新区建设的同时，三江片区仍然会是未来几年房地产建设的中心重点区域，计划2005年在三江片启动改造非成套房20

35、万平方米以上。中心城市争取开工建设经济适用住房100万平方米（含人才公寓），其中三江片争取开工70万平方米，竣工35万平方米。,房地产市场,随着2004年宏观调控的到来，宁波的房地产市场已经由前几年的飞速增长全面转向为平稳发展之势。 2004年全市完成房地产开发投资额为234亿元，其增幅为27%，比2003年时候回落了19个百分点。总体房屋销售均价涨幅为13.9%，与2003年相比回落了2.7个百分点。 此外，2004年宁波全市施工面积增幅的回落幅度达26%，新开工面积也比2003年下降了9%。宁波楼市开始有计划有步骤地步入良性发展的轨道。,房地产投资,* 数据来源：宁波市统计年鉴,2004年

36、宁波市社会消费品零售总额已达到595.6亿元，比上年增长14.2%，其中：批发零售贸易企业实现零售额507.20亿元，增长14.4%；餐饮业实现零售额83.46亿元，增长24.2%。餐饮业基数小，发展速度快，显示了未来强劲的发展潜力。 连锁经营发展迅猛。连锁经营销售额达到140亿元以上，增长28%以上，占全市社会消费品零售比重达到23.5%。三江购物俱乐部销售超过20亿元。 汽车消费高速增长成为新的增长点。年末私家车拥有量达到11.24万辆，比上年增长47.2%。 外资零售商业进入快速发展期。一批新的企 业先后开业，全年实现销售约28亿元，占全 市社会消费品零售总额比重突破4.7%。,社会消费

37、状况,* 数据来源：各城市统计年鉴,社会消费状况,消费结构升级加快，消费行为更趋合理。随着居民收入水平的提高，居民消费开始由实物消费为主向实物消费与服务消费并重转变，体育健身、文化娱乐、休闲旅游、教育、高档耐用品成为居民消费新的热点。 2004年居民服务性消费支出3190元，增长13%，超过人均消费支出增幅5.2个百分点。恩格尔系数下降到36.99；居民消费方式、消费结构发生重大变化：刷卡消费、网上购物明显增加，电子商务、送货上门消费增加较快；消费者对名牌、高档、优质和具有多功能商品的需求日益增加。消费行为更趋合理化，已由数量型向质量型过渡，消费已趋向品牌化、休闲化、精神化；新型商品需求活跃，

38、更新换代商品出现热销，如汽车消费保持高速增长，年末私家车拥有量为11.24万辆，增长47.2%。 被福布斯评为“中国大陆商业最佳城市” 9月份，福布斯发布“中国大陆最佳商 业城市”排行榜，宁波市高居第二位。 稳步增长的社会消费品零售额显示出宁波 市商业良好的发展前景。,宁波商业发展环境分析,宁波房市情况 总体商业情况 大型商业分布 三大商圈,宁波全市大型的商业网点（不包括商品交易市场）80%以上分布于西到镇明路、公园路，南到大沙泥街、新河路，东到曙光路、箕漕街，北到惊驾路，用地在4平方公里左右的范围内，集中于三江口附近地区。 宁波商业地产的发展相对稳定，每年的供应量在了60万平方米左右。除了已

39、建成的天一广场和计划中的万达广场(商业建筑面积26万平方米)及时尚中心(商业建筑面积18.3万平方米)等大型项目外，宁波新建的商业地产规模较小，多集中于中心市区，且多以住宅底商的形式出现。 与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州大小商业圈有3个之多，相较而言，宁波市的城市化发展是滞后的。而随着宁波城市化的发展，以鄞州新商圈的形成为代表的一批区域商业中心将陆续崛起。,现有商业情况,天一广场所在是宁波传统的商业中心，区域内历史古迹荟萃。 区域以银泰百货为首的传统百货公司为主，辅以品牌专卖店和大卖场，配合特色餐饮街以及城隍庙的旅游商业，形成了档次齐全、服务完善的一站式商业中心。,市级商业中心区,商圈内天

40、一广场以其显得新颖舒适的购物气氛以及齐全的业态规划知名。多个百货围绕其展开，定位清晰，错位经营。涵盖了宁波主要的消费市场。,宁波市中心城商业网点专项规划（2004年2020年）从市区商业体系、商业业态和政府宏观调控等方面对宁波商业进行了规范。 根据该规划，到2020年，海曙区大型零售网点将控制在19个以内，其中购物中心1个，大型百货店6个，大型专业（专卖）店6个，大型超级市场6个。 规划特色商业街6条，具体包括提升改造城隍庙休闲步行街、开明服饰街、鼓楼步行街，建设环月湖特色商业街、和义路文化休闲街、鄞奉路商贸特色街。 海曙区还将建设和义路滨江休闲区、汽车物流园区、鄞奉路高档商务区、月湖西区四大

41、商业功能板块。 宁波商业大型零售网点将受到控制，转而着重发展特色主题商业街区，从而将发展新型业态与提升、改造传统商业相结合，主力业态与特色经济相协调。本项目商业发展上也亦突出餐饮娱乐等主力业态，打造文化特色主题。,未来发展整体规划,宁波商业发展环境分析,宁波房市情况 总体商业情况 大型商业分布 三大商圈,商场占了85以上,是宁波最主要的商业中心地带； 药行街商圈及鼓楼步行街近中山路附近，也是宁波主要的商业区域； 随着宁波基础设施建设的持续发展，宁波商业对外辐射能力将逐步加强。以在建的宁波万达广场为代表的新一代区域商业中心正在宁波崛起。,宁波的商业街区相对较为集中，大型商场主要集中在中山东路三江

42、口一段，总营业面积约为18万平方米，中山路横贯市区东西，尤其是中山东路，以天一广场为核心，汇集了如银泰百货、长发商厦、新华联百货，乐购超市、金光百货、新世界百货等众多百货商店就、购物中心及超市，其中，营业面积在10000平方米以上的百货,宁波大型商场分布,宁波的超市主要分布在海曙区和江东区，数量约占整个市区超市数量的90%以上。 较具规模的超市江东区有家乐福、好又多超市等；海曙区有欧尚、好又多、乐购、新一佳、农工商超市、苏宁电器、国美电器、永乐家电等连锁超市；江北区有物美和欧尚；鄞州区有麦德龙超市。 宁波本土的超市主要有三江、家世界、家家乐等，除家世界主要在江北、镇海外，其余两家遍布于市三区，

43、三江连锁超市到2004年底网点总数已达50家。 而麦德龙、家乐福、欧尚等外资商业企业共19家已开出连锁门店28家，另外，沃尔玛、欧洲建设集团、易初莲花、法国波邦、香港华润万佳等企业也将落户宁波。,宁波大卖场分布,2004年12月中国零售业全面对外资开放以后，2005年各大外资大卖场纷纷开始抢滩宁波： 沃尔玛计划入住已经开始动工的万达广场；位于后西河地块的江东2号店已经选定； 欧尚首家店落户海曙翠柏路，即将开业。江东2号店也已经在施工中，面积均在4万平方米左右； 易初莲花店选址在环城西路北段。,未来大卖场布局,宁波大卖场在近几年得到了飞速的发展，限额以上连锁超市法人单位数由2001年的13个增加

44、到了2003年的45个。 宁波本土最大的三江购物俱乐部仍然是宁波市民日常生活购物的首选之地，其广泛的布点优势成为了各类生活大卖场最有力的补充。2003年三江的销售额为16亿元，远远领先于外资卖场的领跑者家乐福的3.7亿元。 宁波目前有4家外资生活类卖场：家乐福、麦德龙、乐购和好又多。除了乐购占据了宁波市区核心区域，其它三家企业都遵循了其传统的选址要求，扼守宁波交通主干道，以近郊包围城市中心。 随着即将落成的宁波万达广场进入宁波的沃尔玛超市以及欧尚和易初莲花等将进一步加剧生活类大卖场的竞争，而家乐福也有意在宁波开出二号店。,宁波大卖场市场总结,大卖场未来布局,宁波商业发展环境分析,宁波房市情况

45、总体商业情况 大型商业分布 三大商圈,未来三大商圈,天一广场：天一广场所在是宁波传统的商业中心，区域内历史古迹荟萃。已成为“中国十大特色商业街（区）”之一。天一广场作为城市地标性商业设施，其影响范围不仅是整个宁波市区，同时也对周边县市甚至全国均有一定的影响力； 万达商业广场：以鄞州新城区35平方公里，35至50万的人口以及连片中高档住宅群及高教园区为主要服务对象，同时服务半径将扩大至奉化、宁海、象山以及一部分宁波市区居民； 世纪东方商业中心：以周边2.5公里半径约15万具有高档消费能力的人口为主要消费对象，并与其紧邻的国际会展区、科技园区、物流园区等形成合力，共同形成新的商圈。世纪东方商业中心

46、除为江东中兴路以东居民提供商业服务外，其辐射范围涵盖了科技园区、东部新城区、江北区日湖以东区域，以及北仑、镇海的居民。项目与位于三江口传统商业中心区的天一广场，与位于城市南部的新兴行政区鄞州中心区的万达广场形成三角形的对景关系。,宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街中山东路及药行街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米，是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮点。 宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中高端定位升级。,天一广场,宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区

47、、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌，如：Cartier、 Boss等。 天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业体系。,天一广场,广场分为男装区、女装区、儿童区、数码区、美食区、超市区、百货区、精品区、酒店区、娱乐区,天一广场,天一广场,乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。,乐购生活购物中心,天一广场,商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。 各购物区以不同

48、主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得商场平均租金有所提高。 各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。 鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。 艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。 完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。 天一广场只租不卖，它更侧重于城市形象的塑造。,天一广场,天一商圈主要商场一览,遵循宁波政府推导的“先居住后商业”的城市发展模式，作为鄞州区政府的重点招商引资项目

49、的万达广场，将成为推动宁波新城区成熟的动力，大大提升并支撑起鄞州中心区乃至整个宁波城市南移的发展。 宁波万达广场是万达集团迄今为止开发的商业广场中面积最大、业态最集中的一个。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源集聚，并使之成为继天一商圈之后城市商业的又一极。 万达广场东临天童北路，北靠四明中路，南依贸城中路，西至宁南北路，由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。 与天一广场一样，宁波万达广场只租不卖。,万达广场,万达广场,项目占地21万平方米，总建筑面积47.5万平方米，投资20亿元以上。 包含27万平米的7大商业建筑单体及商铺、一个著名酒店商务区和万达公寓。 其中，国际购物中心位于广场西北，总建筑面积近26万平方米。在这个区域，高度不同的7个单体建筑由主体两层、局部三层的商业步行街相连。7个单体建筑拟分别引进包括沃尔玛、时代华纳等“世界500强”企业在内的大型超市、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等10个以国际连锁为主的不同业态的大型主力店，它们的价格、服务和品牌都具有很强的吸引力。另外，万达广场的小店铺都安排在一条400米长的室内步行街里，也是一个特色。 布置在广场南面的城