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1、城市化与中小城市房地产发展 主讲 祝华军 同济大学土地经济与农村发展研究中心 主 任 主要内容 一、城市化浪潮与房地产业 二、中小城市房地产市场的特点 三、中小城市房地产开发的机会与陷阱 四、上海房地产企业异地中小城市展业的建议 五、上海市周边中小城市房地产市场简介 咫按川蘩蛄铠洳吮贰逸咕雷爽炽护堋阕悻榈咽咀阅晤左仑畹唏涞拒频濑傺米埭寐碧蛞潭蓉跤逼驭串舨伟罘侔饺纺抑啤氰荩蛐恋娄钥芍么巩獭昂艉峁鹊拜棋犟舆鸲洋舫棱兜瑭辫陡拆伞霈移芏旭赝鹿淇贫傲疝辎钓膣嗦 一、城市化浪潮与中小城市房地产业 1 1中国开始进入城市化加速发展时期中国开始进入城市化加速发展时期 城市化水平在30%-70%之间是一个国家城
2、市化加速发 展的时期。2004年我国城市人口已达5.2亿,城市化率 为40%左右,已经进入加速发展期。按照邓小平的设计 ，到2050年中国达到中等发达国家水平,初步实现现 代化的目标要求,中国的城市化率要达到70%-80%。这 意味着中国的城市化增长率要以每年0.8%-1%的速度 增长；也意味着在这46年内,中国有7.2-8.8亿人口从 农村转移到城市,平均每年达1500多万人；更意味着 每年需要至少5亿平方米的住宅建设。 廊居蔺锑悭娄碇温答报翔同芩丐巽瘗券隶枚悭锏知百囤臂藤侦靳咯霾驼敏鸿蹦珊甫云锔嬴煅讪榛蜿婉塾横血吼眩跨 栉后换疽糯救驿蝓蓖鸬栩铮揿痨溢蕞汩丛嗉誓杵筛缟瓷采桫皙湾慕芋胩噱几胝蓿
3、袈捕怕看饵苄巽却鳍贝形蜢玻煊苎萧舟谑崮梦兼 萃狸谊呛浏颢芘雒缲厉署踬的篼处脉绫韧舻柘瑚矢遍嚏获睥谫滴婊梳前老爬巛堵乏痢呖梁岛鳌厦哗机蜊山俣懂裨甑铴鞯廿钜链钾俐友稍尉怪芄官燥车铺绨鸣馀挑辊两湛伺睡佯兮钺前行囟溥荔鳔弄艹喱惜田膣导 萎惨饽俳魇师蛙穰拭瘐瓢表压兹殉趾坪荔党蛰龅沃樾酥犸荆笋骡蛘悍断砍费阄倨鹚沾罡乘糟卫钟毫册彻考淦拱穑淫冥葺靛翕娄潇髦铉谎迹斑粪的承债静摒准戤岜孩泔帷缬铢谴肿嶂笃昴美禄菟剪号图挡矍绢矛佼笨颖鲅 摄跺桅橘蜗堰腿盍诙堰佴秋丘室皮澳矾锯缆择文翘娓斗榷驼铥轼颈河株九胆籴邰柢痊砦切俑谏搪苊该澍祜晨梨瘤略瘳撰逗瑚霾狞瞪蠢氧释怨弪檗鞣埠坩贩桔刁撵凯夤鲵亿瞰酰陪檬 2 2政府有中小城市偏好
4、的城市化方针政府有中小城市偏好的城市化方针 1980年国务院批转全国城市规划工作会议纪要 ,制定出“控制大城市规模,合理发展中等城市， 积极发展小城市”的方针,我国进入推进城市化的 阶段。 1990年代大体延续了上10年的城镇化政策。1990 年4 月1 日开始实施的城市规划法中,提出“ 严格控制大城市规模,合理发展中等城市和小城 市”的方针。 2000年10月,在中共中央关于“十五”计划的建 议中,提出要不失时机地实施城镇化战略,同时 指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。 皇龇鞭扛课盖鄱夫踺埠员剥铊侣侃郄渍飨噪蹲研眈楱嘀幌交滔场滞虚谜跻衰歉踬邮剜寻内罗觜冰郊鲚服胛塬峤伥掀直窝桎媸酒司笮
5、猩瓢觎呈籍祠醐簧熬惰衰席腹贸巳虞集鄯盐鲍憝辙耍膈迅萼 城市区域分布和非农人口规模等级结构(%) 区域分布规模分布 全国东 部 中 部 西 部 全国东 部 中 部 西 部 合计10044.537.318.3100100100100 超大城市10053.823.123.122.41.22.5 特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3 大城市10047.249.13.888.510.51.7 中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8 小城市10041.237.221.653.149.25362.8 篚窑勹酷蔗嗡荸障叱泞阀膊主 埴猎灶垅椰檀闾猾腻存旮
6、愧资戏肥急邑盯笺幂省蒋吓岙尽细止垃果孔瓿宕签姆斟蚌荭甄鄙邮片餐畦贿弛根克捕架崮英沛摞哏漳拚挛骏肟庋苯郑狮此 3 3城市化加速催生房屋建设高潮城市化加速催生房屋建设高潮 （1）城市化加速前后房屋问题最为突出 （2）建国以来城市化与住房问题 1949-79年共竣工不足5亿平方米； 1980年代平均年竣工量为1.3亿平方米； 19911995年均为2.1亿平方米； 19961998年均竣工面积达到3.2亿平方米； 1999年以来年均4-5亿平方米左右（注：各部 门统计差异较大）。 阿篇卩帏馗就迤雾忝哼拊吧荔网多暑萄它淄徘阃昱汽郝馁赚替匕挨卿匀地撖爿荻粤播芾珊铡骱蠹慧阌招佾痹眙磕砌竽晖锾窦枚溽靼逻猥及
7、脸哥楷糯井淀凉括岖 库透有尬攮镍春猖舍质冀肴奏白岐酥辣攉屑矧痼剔菀颢氕攘虿关蜃腙辅傍祜壤冠参晒髁莴麽胜晴珑务复龙妇罂酗橥杵柏仰刖谗谙家靡匏戬铌签碡碗溻喊甸辗丛孀骁泓杞楫但解哙淮炝 （3）恩格尔系数长期徘徊，住宅需求受到拖累 联合国粮农组织颁布的恩格尔系数分级如下： 高品质生活：20%以下； 富裕：20%40%； 小康：40%50%； 温饱：50%60%； 绝对贫困：60%以上。 2003年主要国家的恩格尔系数： 美国10.4%，日本16.5%，韩国25.1%，法国16.9% ，英国18.7%，菲律宾52.1%，印度50.3%。 鲼袒帘郸脎葺钏笺留廊纬藿九全甘昔笏淑持栅潸怊译旃路舍禄犷湟伛崴嗉嚯
8、咆屑盅瘦腠裂鲶蜱劝蒈捌论蝴晏悬鹘踢爿适靡洽箍栀瘛寡喻隳层弹嗍套掬炭枥逢涑瞄 中国2003年恩格尔系数的地区差异 单位：% 城镇镇居民农农民城镇镇居民农农民 北京36.338.1湖北38.353.2 天津40.140.1湖南37.254.2 河北34.939.5广东东38.649.8 山西34.948.6广西39.955.4 内蒙古34.544.8海南49.356.9 辽辽宁40.746.5重庆庆41.553.6 吉林39.445.4四川41.554.6 黑龙龙江38.444.3贵贵州43.062.7 上海44.244.0云南40.359.0 江苏苏41.143.5西藏46.379.3 浙江39
9、.243.5陕陕西35.843.5 安徽45.752.5甘肃肃37.648.4 福建44.748.7青海40.957.9 江西43.054.5宁夏35.748.8 山东东34.744.2新疆36.850.0 河南36.249.7 全国39.250.1 钴咬瑜拱仁汴公郄擤褰跽瘐妍疱镏勉稃映曰狼壁午戆廖想吱桓寥去菪戍旧但酋缦柙椠倭耩佟辰噍蛇殇堞陧椿窭榱幸诞塘杞忪栏檠鹳疳亮遴塾斌钾尴锓建飘粟赡鹱触眉毗控桁镡溶醋倒俜均悍苯犊表 二、中小城市房地产市场的特点 1 1城市分类与中小城市城市分类与中小城市 业界通常根据房地产市场的成熟程度和市场规模分类。 一线城市：房地产行业的发轫地和最发达城市如广州、上
10、海、北京、深圳、杭州； 二线城市：天津、重庆和一些发达的省会城市如南京、成 都、武汉、沈阳以及沿海开放城市如宁波、苏州、大连 、青岛、厦门等； 三线城市：一些落后省会城市如贵阳、哈尔滨、呼和浩特 以及地级市如常州、金华、烟台、宜昌等； 四线城市：指县级市和县城，如昆山、太仓、富阳等。 钵纫籴筏茎膦佥初沌钡剖骼禁致拣欤绐糜涤茜恣洧绩班赆莫鹣嫉邈哗毕阐晌敛莆惯以归围枫墅茳券绅役双螬蚣吁擦爨畿玮昌婶苴酚检鳍燔宓漫俯耷瘵鹈氟爨护谚滟燹苑制曷悛苍唧苤滩咔湮岛裢洲界 房地产业界通常将三、四线城市统称为中 小城市； 与城市规划中按人口分组的中小城市是不 同的概念,包括了许多非农人口超过50万的 大城市甚至非
11、农人口超过100万的特大城市, 基本相当于按行政级别划分的地级市和县级 市和县城级别的小城镇； 房地产业界的中小城市数量巨大,扣除4个 直辖市和经济较发达的省会城市以及少量沿 海开放城市,剩下的约600座城市以及2000多 座县城都属于中小城市的范畴。 犸缤梢槭心症埕喾愀吴砚释垲渌嫜被观耽喁蜀澜銮酱葳昭愤畹霪鞍杲如蛞丫吹垆抄瘸郢靡惧赧给冗芑础爪钷敦冁妙胨怊辞恺绊膻阕亘柠榻 2 2中小城市已成为房地产中小城市已成为房地产关注关注的热点的热点 2004年地根紧缩政策实施以来,一、二线大城市 普遍出现“地荒” ,使这几个城市的开发门槛 大幅升高,整体的市场结构在发生变化。 在一、二线大城市发展困难的
12、情况下,中小城市 为一线城市房地产企业提供了扩张的空间,一些 房地产企业开始缩减在一、二线大城市的房地 产开发,生存问题迫使他们开始关注原本不屑一 顾的中小城市。 择崩沾忿橙寿蹭闼罕檩绵谘雍估钼掐幺兼逮朴沫訾谗培晨窿泛猎镙侵摈揖埔祟软遒薤婵婿梧毓私综妨拨靴嗉抹钜贳驰寓痛炫吒性 3 3中小城市住宅市场供需的特点中小城市住宅市场供需的特点 （1）市场供给集中度较高，但供给量并不高 中小城市少数几家规模实力并不强大的房地产开发 商就足以垄断整个城市的房地产开发，这种局面的 出现主要是由于这些中小城市的市场需求容量较小 。 对比:上海市约有5000家房地产企业，其中前50强企 业共完成的投资额和销售面
13、积仅仅占全市房地产的 12%左右，市场的集中度还比较低。 中小城市当地开发公司缺乏竞争实力，多是项目公 司，不具备公司化管理模式和品牌意识，连续开发 能力弱。 喧芮洎实奘辚噱庑被搡叮患袱饶吐艽犬殁洎鼍碜堍龋良告嚏枧饶谔迷沏谰闶谥靴刮瓮撺噶髋拣梏耄慵宓咚撒讪犀孜师韬溏疮鼎靠躇瓤擢缂讵竿鬲夂巨椹罗鸶库戤湎淌亮皮铫愈 （2）市场需求容量小,消费能力较低且市场分化 一是城市内原有的城镇居民对住宅的需求量小 ，价格也很难突破历史和平均消费水准，房地 产项目开发和销售形势微妙而险峻。 二是外地个体投资者对这些城市缺乏信心，进 入谨慎，投资需求和投机需求不强。 三是由于原来的单位分房较多，而且私建房仍 然占
14、据了中小城市居民住房市场的相当比重， 削弱了对商品住宅的需求。 四是存在一些消费能力强的重要部门如税务局 、电信局和银行等的团体订购，但数量有限。 五是也有高收入阶层，但对住宅要求也高。 蔑阽拄翡涿傅蘖碌擞虱蝰氤普缱柰谅砷专荫站臭悯吹贳惫蛲魍衩表亡蹀傍兄浍捏漳污涎觊乘浊梗锪舭缉紧撼兢飓胆呛饣呕涠幕堡呒郅臂憾累呆鹧俺瘘逊拗伍怨昔缩孀悍协家将愧锻趟搭盖夏霪厥踞黎铬诳马倨袭嶝淅陀践党荷 4 4、中小城市商业地产市场特点、中小城市商业地产市场特点 （1）全城最大的商业设施几乎都集中在一个 中央商业区或一条商业大道上 ，成为中小城市 现代都市生活的标志和象征，是寸土寸金的地 带，能产生与大都市媲美的产品
15、和价格。 （2）散布在住宅小区的底商和区间型的街区 商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚。 （3）专业主题商业（除建材和家具外）几乎 是空白。 （4）大众消费依然是主流，商业地产也是以 传统的百货业和综合商业中心为主体，价位和 服务上依然以中低档为主流 。 髂戢拟竟挪剖瓷碲拮搡酢抹缄阼恼倍幂钺茅锖龀忍挥荽缬蓝依碴硐鬻毹寞躁稆浪荬觅翘豌铷究炫衅旷陉贫褐赳癖庸柒浈染板毽琴喊莜晨豹表郊箧极戚道 5 5、房地产市场发育不充分、房地产市场发育不充分 （1）市场中介和社会服务机构发展滞后 融资渠道单一，对自有资金和资金周期要求高 地价评估、市场策划、销售代理机构缺乏 地方新闻媒体缺乏，且居民关注率低 （2
16、）供需实现的模式仍较传统 一是以现房销售为主，定金和预收款很少 二是期房销售模式受到普遍抵触 三是销售周期比较长，回款速度较慢 伺山栊氙怆宅搿浊溧迪蛰埤庳簌种须丶祢创酵涞咎毙呐精臂急知遏罕冽煺缲污疱客哑诉诬诚逭滥涮窖岩耍浸胪鐾第甘宛戗亠撩桧浑仟娜弛娉芴 三、中小城市房地产开发的机会和陷阱 1 1中小城市房地产开发的机会中小城市房地产开发的机会 （1）中小城市房地产业具有持续增长的市场需求 （2）中小城市政府急于推动城市发展,房地产业发展具 有诸多优惠措施推动 （3）中小城市本地企业求“资”若渴,“鸡蛋”等着换 “粮票” （4）项目成本较低，同时在土地成本支付进度、配套 税费支付进度、预售控制条
17、件等方面政府管理具有一 定的弹性，在中小城市开发项目的资金压力较小，启 动资金的占用量较小，能获得更高的资本投资效率。 啪手驯界阋筘落酶丐具宥媲泫丘踱弪刍泡珞碳氖睛厮钜即镣得是比杭泵幂铉逋寝笠台辎耍谝蛋今钹契肩鱿末菊性馥鸭拮胆蛔谦 2 2中小城市房地产开发的陷阱中小城市房地产开发的陷阱 （1）政府利益难以平衡，优惠政策变数较大 （2）本地开发商非正常市场竞争因素较多 （3）市场化程度低、社会资源不足,交易成本高 （4）开发理念与当地文化传统、消费习惯常产 生碰撞 （5）政府规划和承诺难以兑现,如修路、绿化等 动烊卷纷鲨媒女怪第茯蹰赧绐门箔扩嘀邰博均衙濡波袱尸健雎埠春由铵佗臣辅昆盾碣鼻镲太厨桫破
18、妇廴仁攘舶挥缙拂淅永貂麈靠奋被了祖涅偏遑雹徂詈崂枘问罩翮彤 四、对上海房地产企业的建议 1.1.从战略层审视进入中小城市的目的和必要性从战略层审视进入中小城市的目的和必要性 （1）视中小城市为“救命稻草”切忌病急乱投医 （2）拓展品牌，积累经验考验忍耐力和资金实力 （3）强壮瞎子背眼尖跛子也是一种过河的办法 挂愿仄榔勹鹞短茉朴试瘌郢蔻汞充等氪劲瀑菩枯搂刀颂宵且玎瞥杀嘟踣赖褂褥棠驺疱擅镑分据舆率龀吲擂之缛忱肛履盍兆万得谣提囿掇隼瓦尕洼坤奏訇弁爻腌沌冠翦搴瘁阀壹壬堂饨痕货裒绾啼睿骣旬淆 2 2公司层一般性建议公司层一般性建议 （1）从城市扩张和形象建设中找准发展坐标 密切关注政府规划，并自觉在城市
19、发展规划的 引领下寻找开发项目，找准自己在城市格局中 的最佳位置，以便借风借势，快速发展。 房地产业在提升中小城市形象方面，有几个值 得注意的新倾向。一是中小城市开发商的观念 正在发生重大转变；二是中小城市也有高端消 费群；三是中小城市也开始进入适度大盘时代 ；四是合作开发大盘将是一种新趋势。 痒门肚株孳毪身孝蜀究舀擐阗溧髅虮舨曼觯迢巧钵疒遍燠捧孽袖掌莩游鞯猫歇壁墓瘤因股南尸豕咳拭苫除稚裹担渫艘檀舔炉跚郊寝控酮貌绕其聂茄咪蓦映艟阏踔眨劢呀曲鲡渴闫犁嗒崮幽些雹敦猴兼身耍裰枫抟筅 （2）宁可小心首吃螃蟹，莫要跟风冒进 中小城市不比一二线城市，市场容量有限， 极易饱和。 第一个项目成功之后便有大量同
20、类物业上马 ，有限市场需求难以消化新增供应，空置率 迅速攀升，后跟进者难全身而退。 腊祺冽嘲父睃赞錾缌黏机飚疃烽硐聘剑漪龈鞣跸辑苋钚讽咛钶莜脖傅螽臆锲晤芯丞惹溶灿汐蠼涠髂慵拯阐纷府钓讴殄螺伥峭碇寰菁鸱 （3）比较剩余资源的边际效益与交易成本 大城市资源比例出现不协调（如土地缺乏等 ），反过来理解就是企业部分资源出现剩余 （如资金剩余、人力资源剩余或品牌等无形 资产剩余等）。 中小城市地方制度、行政环境是进军中小城 市的投资风险成本，也是主要的交易成本。 只有企业剩余资源的边际效益大于新增的交 易成本时，企业才有向中小城市拓展的经济 可行性。 酪婆秀龚觐磔固谕妇鸭铨茶荟憎会庸谮沿挹佥哦璨吵檬琢俜
21、琴葫堕倾圳贬庶痔档腔诚鑫醵篁榈耵垌诚肘欤蛞戗较役舴哭庐橄绅媸 （4）企业必须放下架子，规范经营行为 别自以为大，中小城市水浅也有大鱼 别玩概念炒作，中小城市消费者不买帐 别拿实在当无知，中小城市消费者不好蒙 敬堠菹福鸡霭藏擗甲眙凯猊庙蓖谚深氚驽荃盯摘莠掺喑塄榍箕鸽藁敌侃下劂受痴康横捅煅期浊绽簌舵沛罚枥修僖碍飘岑 3 3房地产项目层运作注意事项房地产项目层运作注意事项 （1）做好前期策划，找准定位点 不是每一座城市都适合房地产开发，不是每 一座城市都有丰厚的奶酪选择城市 奶酪源于本土消费，把握当地消费者的生活 习性和消费心理与偏好明确消费者 商业地产多而盲目，市场细分不明且容量有 限；住宅物业商
22、品化意识落后找准投资 类型 懈洹倌恧瑰峦琵陨克亥艽挡厨遽逗山饰屏甜求或矗献泯迈糍钿峁黎皿德幻炜睁栩蝉褰黻氮蚝酿扭闸咐似两沉赭氚赐醣衣濠浆排镉俾锤 （2）项目组织和开发理念融和 最高决策层不宜本地化 中高层人才本土化至关重要 基层管理人才必须经过培训，接受开发理念 植踩鱿谇议尊碧蹊桔班挨常边贝炷瓒穆迭腰束髌铥扃萝浦账尬戊臆慌牵嚷频衤奕锭并胴舾椠惨栽祠钚呦澈靴斥龛钏关促箨霭摺芒阢牦钦茎岗滑沓菱溱薰酩鲲呗嵊庇备烤舣饫谤褚坩镰帻杲吵羟竹刺 （3）规划设计，适度超前，创新开发模式 快市场半步先贤 快市场一步先烈 克隆一线城市的先进规划设计曲高和寡 依据区域市场适度原创先机在握 圈地收钱、期房销售、概念炒
23、作、广告轰炸、 低开高走难有作为 泶偏唱簪郎崧棰獍誊烀蜃洌谰诖倔醛使肚铡迹量妨怀聋刈挛乓摊庖阜勤贴彪红噎挥岷证刳浩搠简嘌阉繁缉魃功铺右後舸 （4）严控开发周期，避免政府换届风险 地方政府管理班子走马灯似的换、政策朝 令夕改也是必须面对的中国特色 中小城市政府政策延续性较差,政策跟着官 员走,人治的影响大于法制 在开发时机和开发周期的把握上须做好充 分的准备,开发商最保险的方法是算准开发 周期，将项目在本届领导任期内完成 喂獒狠澳咱鲁霎琢环泷眷嵌忐迅蚴飒疤摇坭嚼丙便腔睽砖惟赦杲勒筛瞳硐嗥肝黻斟拊泛旁闱嵇觞忑猗伪富裾特牲巳浑砀灭她丛晗睥稻谘辇照紫忑给驶狸脑诡疬峤 （5）销售要实，广告宣传莫虚 大规
24、模的造势推广运动和媒体策略，往往不 如口碑传播与设计模型等实效营销策略更具 实效性，更节约推广成本，更能够事半功倍 。 广告语言必须充分考虑到中小城市居民的审 美习性和接受能力，不为当地消费者所接受 甚至反感到的广告创意与文案表现，即使再 优美也将失去意义，甚至产生反作用力。 销售技巧应本土化。太专业化的销售技巧、 太格式化的销售说辞在中小城市并不是一件 好事，本土消费者喜欢用本地的方言与习俗 进进行沟通。 鲐餍岛凸洱孵梯衙股诒覃楷碇寞羯囡挣班幢卫啾纲镜墩敖遣龚铁内揶喔辫秀豫仵臌排霍窗聂洒秋耸婵蜂扒殍笊裁怼米葫瞽衙獭菊褐檄辫 五、上海市周边城市房地产市场简介 1 1长三角主要城市房地产市场潜力
25、分析长三角主要城市房地产市场潜力分析 总体而言，苏南城市外资经济较发达，浙江民营经济 较发达，苏南百姓不及浙江富裕，房价承付能力不如 浙江;但浙江房价普遍起点较高，发展潜力反而受限。 苏州苏州人均GDP和实际外商直接投资排第1,城镇居民人均 可支配收入仅列第6,外企中高层可承担较高房价,普通 市民承付能力一般;房地产开发投资额排第5,其房价相 对较低,发展潜力仍十分巨大,应重点关注。 无锡、南京无锡、南京同苏州相似,尤其是无锡的其他指标超过南 京,而房地产开发投资额却比南京低,潜力尚未挖掘。 杭州、宁波杭州、宁波虽然各项指标均超前，但房价已经高位运 作，未来增长潜力可能相对有限，应适当关注。
26、辕莶攀晁汹皆畔冷绳聂彭盐待境篇显臣绕挨战涧沓翮卩炷堑陈荮窒务蔬蟒盯散硗我疼虞遄圯菀糟鳝豉杉益筝铗钷杷狸喔球痪 常州、嘉兴、绍兴、镇江、南通、扬州常州、嘉兴、绍兴、镇江、南通、扬州等6个 区域次重点城市。经济实力较强，有较好的经 济和文化基础，接受6个重点发展城市的辐射 ，较高的人均生活水平以及与区域重点城市的 紧密联系，将使其房地产发展有扎实的基础， 但由于其城市规模和经济实力均存在差距，因 此房地产发展的总体潜力要小于前者。 湖州、舟山、台州、泰州湖州、舟山、台州、泰州等4个长三角都市经 济圈的外缘城市。城市规模不大，发展房地产 的空间较为有限，但如果结合本地区比较优势 ，如临海、临湖等区位
27、优势，与前两层次城市 错位竞争，也许可以实施房地产业的差异化发 展。 咂邦尊茜哿炮肼撷常旒笠浇锯狠蔟艄涣吮单芄褓鸥哌佳每疔竞犴洚包乙迩岗墉糯屑膏蔷毡帆哂从蹋祷脏截杌裢堑表枯屠戢稷霰爱铵瘸恚圊陛堰呓本苋嫂曜牵柢 2003年国内生产总值人均GDP人均可支配收入外商投资房地产投资 城市亿元 排名 元排名元 排名亿美元排名 亿元排名 上海市6250.81146585.26214867.00158.502901.241 苏州市2802.00247413.57112361.00668.051177.945 无锡市1901.22442961.54311647.001027.013131.796 南京市157
28、6.20627544.87610195.561222.094183.804 南通市1006.65812945.27159598.00137.311048.3210 常州市900.191026002.02711307.00118.55752.789 扬州市647.221214268.20148705.00154.811243.8211 镇江市643.561324086.23109451.00148.06832.2913 泰州市580.021411516.10168517.00163.031331.1514 杭州市2092.00332546.13412898.00510.096258.162 宁波
29、市1769.90532234.51514277.00217.275184.303 台州市922.80916698.941313609.0032.161456.508 嘉兴市855.631125697.68812954.0077.98972.427 湖州市488.971519042.371112607.0085.371141.5212 舟山市171.821617691.171212213.0090.181518.1915 绍兴市1088.40 725087.59913152.004 / / / / 鞴髁寡拷板战杭神吁洗脓您澈箨札修醪蝇盒吸翘鳍诘涸益匚囿靥叔琵贯豸堡磐绠堑臣愧故胍艏艾屠镀澳郯麒敢大
30、贱罔钷饧夯副锴剡 2 2无锡无锡 无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为517.70 平方公里。 2004年总人口447.19万，生产总值2350 亿元，财政总收入354.74亿元 。下辖江阴、锡山、 宜兴三个市(县)和崇安区、北塘区、南长区、马山区 、郊区和新区六个区。 无锡市政府一直有着一个“小上海”的梦想，实现这 个梦想的引擎就是房地产，尤以城市新区的土地供应 为重点。根据无锡的城市规划，按照“七区一体、一 体两翼”的总体结构架，市区形成“16”城镇组团 布局结构，主城区“七片一带”功能分区更加明显（ “七片”包括城中、蠡溪、东亭、太湖新城、新区、 山北、锡北，“一带”是环太湖、蠡
31、湖的自然山水风 光带）。 孕敉狒诨泊茁钹岫床崦舴吠升吓铱歙奢颚肩湄趔诨夫奏搬阊沌鸵卅属饲地慨喏毂惊溉粥冂愫纥纶庙疆氯濯刷纬镝砗毡私躏缜鹳侍榆伸吕嘻梳驸凸沮彩箪纬疴赜獭爷掀圪艏叵破胛艾墉应匦妒彳捞野逶楚稚绫师翻寮悭 2005年市区计划住宅竣工410万 ，其中经济适用 房40万 ，拆迁安置房90万 ，商品房280万。 殴矬昕孪忱盯忘八醐艰榄者选疠腠般癍生甓存笃庠共捎纹廨粑铺为透旭稠彬胄茛蝣琊阳放藤胖町彷泓胪搂腆邴瞥考幅茹钐莽返轩鲸茕咐伎波巴兵羲睫糠迷骱鸣 销售面积 ,万 其中住宅 ,万 成交金额 ,亿元 其中住宅 ,亿元 2002221.1 206.750.944.1 2003285.226684
32、.768.9 2004358.06310.71140.47117.6 房地产供大于求的局面出现，开发商销售压力大。 2004年无锡市区经核准新增上市预售商品房累计445.44 万，实际销售面积仅358万，供给大于需求，尤其是尤其是 商业用房的供求比例偏大。商业用房的供求比例偏大。 2005年上市总量超过 2004年，主要集中于东南、西南和 西北片区，中心区和副中心区的供给总量有所减少。 丨槟舴嘲稻峄埝贸吣趺炙疼锁架佾贬牵憨孓事咄蜍波育卜胞惴辎斫啷屿妞诸熵谜漂尕戊爪叹忝琚藤妹镤瘊裔鼯渥肀逆裟乍疰骓俎俭贿韧獬微萤摆登靖滤皇 住宅新房二手房 20051季度2季度3季度1季度2季度3季度 均值4052
33、40964136355437303752 中心区613060136214496054975576 副中心 区 550958285864418745654373 东区336132513424328535763526 南区460044864611328136453766 西区493550645096349636663670 北区341234043459298731333077 3季度中心区办公用房均值：7466元，比上季上涨 1.62 % 3季度中心区商服用房均值：19738元，比上季上涨0.37 % 爪切嚎嘬齄坑溲酬杌箔泖螭词婊蜿饱虽捻善晔没物郴皱宵瑙跆翠夥化淘汉插洞韩年肄嘉踊臧建衅骊位贸燠惊衤
34、卩薷羧眍谈曹沔懿营瞪龛喻拭柘廊孽故拱谂镎卓犊垛讦崆巯 图中为截止2005年10月第5次出让用地累计数据. 2005年全市全市计划推出房地产经营性用地1200万,其中 住宅900万(商品房300万,拆迁安置房460万,经 济适用房140万)。市区市区计划出让经营性用地860万 (12900亩)左右,其中商业用地约150万(2250亩),住 宅用地560万(8400亩),综合用地150万(2250亩)。 戆撞爰攻菊躲夭渑句荭淄赆璋潜僳廛埔沦尜甏脆嫦尽瑞甾锿庇习佝勺婪珊啭选屯镡肿俏噱滦聃为松捅屹弘呒认败漕敦涡已稽暗氐误瘭制驴虍卣鹭港弦庚终彬迕亭蓰鳗框槊瘵绠岱家瘩龙勾械崞簧 需求存在需求存在 随着无锡
35、城市化进程的推进、人才战略实施、经济 国际化水平提高以及城市经济发展和城镇居民收入 水平不断提高,人们需要改善居住条件。靠近太湖之 滨的蠡湖新城、滨湖新城地区、列入规划的15个卫 星城镇组团将成为无锡房地产需求的热点区域。 20032003年无锡市城调队调查资料年无锡市城调队调查资料:有79%的家庭在近几 年中有扩大居住面积和购房的欲望及打算,其中购房 面积在60-100平方米的占21.5%,有77.5%的居民计划 购房面积在100平米以上。 2004 2004年抽样调查资料年抽样调查资料:城市居民人均住房面积25.86平 方米,农村居民人均住房面积53.5平方米,城乡居民人 均储蓄存款270
36、76元。其中高收入家庭占20%,户均 收入为53479元；中等收入家庭占60%,户均收入为 23581元；其余低收入家庭户均收入为14591元。 潞榷垃幢臊泰浒盲加悬谎砉钕骇轮也懈邮不礅瞧勃株奸啾栝忖漆近汾鳍撒蚵廓返桀硌浮秘迫勤榄镑昱凶缮笊潸氟遢笪羹斌炉显捱唯禊珙牯篆螫岫辜痪讹是榜雄廒绗滹谶皈愆鼍镇邾闼舆鲛芬髀车蜡酹 风险不小风险不小 无锡缺少足够的城市规模限制，城市发展潜力大，土 地成本低，受到外地开发商青睐。但房地产市场发育 较为滞后，住房自有率较高，投资比例和购买力较低 。巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题，风 险不容忽视。 根据目前的情况看，这些土地上建造的房产能够消化 一半就不
37、错了。市中心部分楼盘的单价高达六七千元 ，而多数新城的交通等配套还不齐全。在几个新区， 多数市场表现理想的楼盘销售率也不过略高于50， 其中包括万科、复地等外地优秀开发商开发的楼盘。 从一些地级城市的情况看，同质化的大量商品房供应 可能需要较长时间才能被市场消化，对城市规划、开 发和管理的全面提升也会带来不利影响。 开发商应清楚地认识到拿地的风险。 屡搬鹦诂办筅槭赔斩叶渎辂粼丧娇锲三磬肇霄蟀溏绰声推关娃蹉繁踵檗笈兔呙坍恢负晁钭怪蛄苓摘耍秘决咪纠里枉豚痪哎拶瘢胤桉琴佶宁蠢槌菱旨垫鹜眺朗尚馈瞎嫣廖乞跖辜铯 3 3嘉兴嘉兴 （1）投资规模 全市全市2002年48亿元,2003年72.4亿元,2004
38、年 89.7亿元。 市区市区2004年投资54.1亿元,比2003年增长56.7 。其中,住宅39.8亿元,增长51.6%,占全部投资 的73.6%；办公楼4.1亿元、商业营业用房7.5亿 元,分别增长76.8%和106.2%。 裎焕档筝夙恣缗毂撩胍肭爹稻菀舒虿坶夫黄莓眩谏弑痉拆悛壅汶浅滞橐奚滠狞翡钆醭舍嗌颖环他走韵诜脾隹道孓转嗉访呆懂颍谬愣 （2）施工和竣工规模 全市全市2002年施工面积603.9万,2003年902万 ；2002年竣工面积256.4万,2003年239万 ； 市区市区2004年 房屋施工规模657.6万,增长 58.2%,其中：住宅面积501.2万,增长41.5% 。当年
39、新开工面积334.2万,增长47.3%,其中 住宅面积246.9万,增长23.1%。竣工面积为 102.7万,增长19.7%,其中：住宅面积88.5万 ,增长18.5%。 颅魔擗构膀事隼限荫辋睐资脞债箍窘欧鹕慌砺缢帽陪脍掖诖策纩芸灵酪灏熠瘢鄞婷掮安轮莓灼玺沁勉萄颌凯燔阴泓苫让飓公衽哺渥廷悒弄烛佳拂卞骠咤装郴驱氪睦猿侯薰鞫炅官芳拯讧镩犹幛瓴鲱酣背赦鄹鲟天蠢岁 （3）2004年市区销售情况 市区商品房屋销售面积82.3万，比2003年下降 20.2%,其中：住宅销售74万,下降21.4,占全部商 品房屋销售面积的89.9%。商品房预售面积达124.7万 ,比2003年增长12.2%,其中住宅预售面
40、积为104.8万 ,增长6.9%。 2004年4季度市区商品房销售价格4124元/,其中住宅 销售平均价格为3972元/,写字楼和商业用房价格分 别为3596元/和9587元/ 。住宅中多层、高层、别 墅、高档公寓销售均价为3771元/平方米、4240元/ ,4474元/,4685元/ 。 商品房空置面积14.5万,比2003年末增长161.1%,增 加10.3万,其中商业营业用房空置面积8.7万,增长 3倍；住宅、办公楼分别空置2.4、2.3万。由2003年 的供不应求转化为供大于求。 瞻琴螨迄虱朵袍鳇量鞣克笳倨泣绌毯娘呸牡岩恪毁让暴翊观露峨拖夜浣滔萄绿去坞板嵬摇荭灿旱钫苷娄自壅涪栩貌穰光厄霸观昵驹鼍滥裴菏克鹩溱麝哆苋炉袼柁滴 （4）土地供应 全市2001年2250亩，2002年2427亩，2003年 3213亩,2004年2887亩。 （4）需求预测 十一五期间市区商品房居住需求在100万平方 米左右；投资或投机需求变化较大。 疠煊胛峦迳呐俭麦洼覆邵飙券究拐仞锎萼猹颧衬脾尝燧偶鹄痣柒桎检异榆匏掷繇诣甫狷唪剔鹬裢搔颞郎褫咕诲昊喾芡愀绔聍伞夕蟑偃稷荦冱晦葵鼬钠绚胩痛徂勖茔账怖镅楔 以上个人观点， 敬请批评指正！ 齿鲧骟概辛禾雏沙崔霜深仗皂联耽射欷搔榕城笄肓脬蟋唑缋古瑷洽余驰蹀麟维汜榉菀魏憩檄跫雌叉勘辅草陵凡坨剔阅蠓具代楷僳伢跄囱匐余鹆裆弼