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1、雅戈尔御西湖个案报告,项目基本情况,产品及销售情况,1,项目区域分析,2,3,项目分析总结,区域分析,本案位于西湖区文教板块，文二路与学院路交叉口，东至浙江工商大学，西至学院路，南至文二路，北至梧桐公寓；处于主城区较为中心地段，距离武林广场3.5公里，黄龙商圈2公里，西湖景区4公里。拥有较为稀缺的地段优势。（地块原为杭商学院，2007年地王，楼面地价15712元/平米）,3.5km,武林广场,4km,2km,西湖景区,黄龙,周边配套,农贸市场、百货、综合商场（文一物美）、农贸市场,同德医院、新华医院,翠苑小学、行知小学、杭师院附属小学、杭十三中、工商大学,文二路餐饮一条街、两岸咖啡厅等,公共自
2、行车、公交线路20余条、地铁2号线,周边配套,除了公共交通的便捷，本项目在小区内部设置车位比例为1:1，能基本满足住户需求。当然，随着杭州交通的发展，地铁线路的规划也在本案附近，现在本案的销售展示中心即为将来的地铁2号线入口之一。更快速安全的连通杭州的主城与外部。,地铁2号线入口,本案与行知小学中间有一条规划路段，据现场看来，该路段会比较狭小，可能会造成一定的交通拥堵。,行知小学,学区配套,学区房是本项目最鲜明的一个特点及卖点，现今基本上都是小太阳家庭，父母会竭尽所能为孩子创造一个良好的教育环境，本案项目学区划分到杭州著名的行知小学及重点中学杭十三中，为了吸引客户，开发商不惜花大价钱修建行知小
3、学新校区，更多、更好的为本案项目加入该学区做好准备，小学新校区工程进度不落于项目的开发进度。,项目区域分析,2,产品及销售情况,1,3,项目分析总结,产品信息,3#：23层，共168户，153、159、89、135平方；,1#：25层，共72户，90 两房三房、160 四房；,4#：6层，共12户，1个单元，单层阳台错开，增大使用面积，主要为140方以上大户型；,5#：22层，共62户，1个单元，88-169 ,6#：26层，共75户，1个单元，90 舒适型、160 奢侈四房,7#：物业用房，底下带有6000 商业以满足小区住户临时需求,后面2、8、9、10 三幢目前尚未推出，开盘时间及价格都
4、未确定,3,2,1,4,5,6,7,8,9,10,内部景观,欧洲庄园式 纵向景观轴：中心景观泳池和双侧林荫步道 横向景观轴：中庭及东西双庭院、中心喷泉 优点：气势高贵、视野开阔、对称严谨,交付标准,精装修标准：5000元/平米 厨房家电：德国博世 卫浴洁具：德国唯宝 空调：日本大金 龙头花洒：汉斯格雅 电梯：德国蒂森克虏 开关面板：西班牙西蒙 在客户认为最关键的装修要点中例如厨房、卫生间等都采用德国品牌，品质保证、空调采用日本品牌。质量及耗能都有保证。符合消费者心理需求。,外立面采用珍贵的菊花黄干挂石材幕墙、断桥铝木窗、中空low-e玻璃，有较好的隔音效果。,户型配比,据透明售房网上数据显示，
5、御西湖项目在户型配比以130-170方（共257套）大户型为主，去化率以130-140方最高。,数据说明：数据来自透明售房网,主力户型分析,A户型 四房二厅二卫 建筑面积：约158 ,优点： 南北通透，采光较好，布局方正 大开间客厅，连通超大景观阳台 北次卧带飘窗，南次卧带景观阳台 增加了次卧的舒适度 缺点： 厨房门与北次卧门对开，容易造成次卧房间空气不清新 客卫门正对主卧门，对主卧私密性及通透性造成一定影响 在客厅的两侧有少部分过道面积的浪费。,在推户型分析,A户型 四房二厅二卫 建筑面积：约140,优点： 南北通透，采光较好，布局方正 双层挑高阳台增加使用面积的同时，景观效果也有所增加。
6、卧室于书房都带有飘窗或是景观阳台，空间及视野更开阔。 缺点： 厨房开间过短，且设备平台临近次卧与书房容易形成噪音污染 书房有一定的面积浪费，客卫位置不合理,小户型分析,D户型 二房二厅一卫 建筑面积：约90,优点： 主卧、次卧与客厅都朝南，朝向较好双层挑高阳台增加使用面积的同时，两卧室都带大面宽景观阳台。 缺点： 洗漱池放于公共空间，容易弄湿地板，造成房间不洁净，对主卧的私密性也有一定影响。,客户分析,从御西湖项目的地段及户型配比来看，客户以改善置业为主，首次置业很少，外加投资型客户。本地和外地客户都比较多。,推盘情况,2010.10.25 首次开盘,2010.11.17 二次开盘,2010.
7、12.26 三次开盘,2011.5.28 五次开盘,3#楼，共167套，均价3.6万/平米，预约9.9折，一次性9.7折，开盘签约9.9折，老业主再享9.9折四重优惠后最低可达3.4万/平米 去化率97%,推出5#楼，共62套，首日预定53套，均价4万/平米，20天内签约并付首付9.9折，一次性9.7折，一期老业主享9.9折 去化率98.4%,推出6#楼，共75套，首日预定49套，均价4.8万/平米，预约9.9折，一次性9.7折，开盘签约9.9折，老业主再享9.9折四重优惠后最低可达3.4万/平米 去化率89.3%,推出4#楼，均价5万/平米，其中4#为电梯公寓，多层，12户稀缺140方大户型
8、，故没有优惠 去化率9%,推出1#楼，共72套，均价5万/平米，按揭9.9折，一次性9.7折，面积为90方两房、三房；160四房，90方销售情况较好。 去化率 32%,2011. 2.9 四次推盘,价格走势分析,2011.1.26,从图表中可以看出，御西湖从开盘的均价3.6万/平米在2011.1月份突然上升到4.8万/平米，原因有三个： 1、毛胚变精装修 2、雅戈尔在申花版块拿了一块地，当时的地王，楼面地价为1.7万，所以要相应的提高主城区楼盘售价 3、本身推出楼盘关系，前期主要推出的为西边套，旁边为市政主干道，各方面条件相对较差。所以本身定价偏低。,新政前后价格无明显变化,销售量走势分析,从
9、图表中可以看出，御西湖从开盘至今销售量在出现三个拐点： 拐点1：推出房源的减少 拐点2：月底才推出房源，影响当月销售数据且均价提升至4.8万/平米，也一定程度上影响了销售业绩。 拐点3：12月底推出6#，去化率较高故销售业绩较好，新国八条于1月26号正式颁布，而杭州的限购令于2011年2月底才颁布，这一个月的缓冲期，支撑着2月份的销售量 新政后，销售量急剧下滑，其原因是： 投资客的减少，客户大多持观望态势 项目本身原因，目前在售的4#和1#，多为大面积户型，且基本无优惠，均价达5万/平米,项目区域分析,3,项目分析总结,1,2,产品及销售情况分析,SWOT分析,S,W,O,T,1、位于稀缺地段，交通便利，配套齐全。 2、项目为学区房，是目前同档次、同价位楼盘所不具备的。,1、外部环境嘈杂，且交通容易拥堵 2、项目小面积户型比较少，大户型较多意味着总价偏高。剔除了部分想要学区房的改善型需求,1、地铁2号线除了带来交通的便捷也会带来人流的超多，使得居住品质感降低、治安及外部环境质量下降。 2、新政后剔除了一部分投资客，改善型置业也有一定影响。故此期间销售业绩不是非常理想,1、地铁2号线的开通使得项目的投资价值及保值能力迅速增强 2、学区房对于目前的家庭来讲是具有绝对的吸引力，这种稀缺性资源一定程度上也不是钱能够解决的。 3、精装修中的配置迎合消费者对外国品牌信任的心理需求。,