第7讲物权.ppt

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1、第7讲 物权,1、物权概述 2、所有权 3、用益物权 4、担保物权,第一节 物权概述,阅读与思考： 1、什么是物权？ 2、物权的产生、变动与公示。,5min,一、物权的概念与特征,1、物权的概念 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权等。 2、物权的特征 （一）物权是绝对权。 （二）物权的客体是特定的独立物。 （三）物权的内容是物的直接管领和支配并享受其利益。 （四）物权具有排他性,下列权利中属于物权的有（ ）,1、李某对自己的房屋享有的权利 2、刘某对自己的承包地享有的权利 3、张某对与王某订立合同而享有的请求王某支付价款的权利 4、谢某对自己

2、出资设立的公司享有的权利,二、物权的分类与效力,1、物权的分类 （一）自物权与他物权,权利主体, 也称完全物权，对自己所有的物享有的物权, 也称限制物权，对他人所有的物享有的物权,区分意义： 所有权是自物权、完全物权，是他物权的基础。,（二）用益物权与担保物权,设立目的, 以使用收益为目的，设立在他人财产之上, 以保证履行债务、实现债权而设立在他人财产之上,区分意义： 1、设立目的不同。 2、对物支配的内容有所不同。 3、性质有所不同：用益物权具有独立性，担保物权具有从属性。,（三）主物权与从物权,独立存在, 能独立存在，不需要依存于其他权利, 需要依存于其他权利，不能独立存在,区分意义： 从

3、物权依存于主物权，同生共死。没有主物权，就没有从物权,（四）动产物权与不动产物权,权利客体, 以动产为客体的物权, 以不动产为客体的物权,区分意义： 1、成立要件不同。 2、不动产物权和动产物权所受限制不同。,三、物权的效力 （一）物权的排他效力 物权的排他效力，是指在同一物上不得同时成立两个以上内容相互矛盾的物权。即“一物不容二主”。,1、所有权-所有权 2、所有权-他物权 3、抵押权-抵押权 4、抵押权-质押权 5、质押权-质押权 6、抵押权-用益物权 7、用益物权-用益物权,（二）物权的优先效力 1、物权相互间的优先效力 即可并存之排他性。 2、物权债权 所有权 债权 他物权 债权 所有

4、权的优先购买权债权的优先购买权 例外规定 A、买卖不破租赁 B、抵押不破租赁,想一想,1、甲8月1日与乙签订房屋买卖合同，售价50万。8月5日与丙签订同一房屋买卖合同，售价50万元。10日，与丁签订同一房屋买卖合同，售价70万，并于当天办理了产权登记手续。乙、丙得知，诉至法院，请求确认转让房屋行为无效。本案如何处理？ 2、企业法人甲有净资产100万。2010年欠乙100万，2012年欠丙100万，2013年欠丁100万，但与丁签订了以甲仅有的楼房为抵押的合同，并办理了登记。问：乙、丙、丁的债权如何实现？ 3、甲有一栋房，于2012年5月1日出租给乙，租期5年。2014年3月1日，甲将房屋卖给丙

5、，并办理了产权登记。现丙要乙搬出，乙不允。你怎么看？,（三）物权的追及效力 1、物权追及效力的含义 物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力。 2、物权追及效力的限制善意取得 所谓善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的占有人将该动产或不动产转让给第三人，第三人出于善意取得该动产或不动产的，依法取得其所有权，原所有人不得主张物权的追及效力请求第三人返还该动产或不动产，只能向占有人（转让人、无权处分人）请求赔偿损失的法律制度。,善意取得的条件： 标的物可以是动产、不动产。 处分人无权处分。 第三人通过交易转让已经实际有偿取得该财产。 第三人受

6、让该财产时属于善意。 善意取得的法律效果： 第三人取得物权。原所有人的物权消灭。,甲、乙公司于2010年3月1日签订大蒜、绿豆买卖合同，约定由乙公司代办托运，货交承运人丙公司后即视为完成交付后绿豆行情暴涨，丙公司以自己名义按130万元价格将绿豆转卖给不知情的己公司，并迅即交付，但尚未收取货款。甲公司得知后，拒绝追认丙公司行为，要求己公司返还绿豆 1丙公司将绿豆转卖给己公司的行为法律效力如何？为什么？ 2甲公司是否有权要求己公司返还绿豆？为什么？,（四）物权的妨害排除效力 1、物权妨害排除效力的含义 又称“物上请求权”，是指物权人对物的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为回复其对物的圆满支配状态而

7、产生的请求权。 2、物权妨害排除效力的内容 返还原物请求权。 恢复原状请求权。 排除妨碍请求权。,四、物权的变动,1、物权变动概述,（1）物权变动的概念 物权变动，即物权的产生、变更与消灭。,（2）引起物权变动的法律事实,1、事件,2、事实行为,3、法律行为,(3)非法律行为变动物权,五、物权的保护 物权的法律保护，是指国家运用各种法定方法保护物权人对财产进行管领和支配的各种权利。 物权保护的方法 （一）确认产权。 （二）返还原物。 （三）恢复原状。 （四）排除妨害。 （五）消除危险 （六）赔偿损失,第二节 所有权,1、 所有权概述 2、 所有权的取得、行使和消灭 3、 所有权的主要形式 4、

8、 共有 5、 建筑物区分所有权 6、 相邻关系,一、所有权的概念和特征 （一）所有权的概念和特征 所有权，是指权利人对自己的不动产或动产，依照法律规定享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）所有权的特征 1、所有权是自物权。 2、所有权是完全物权。 3、所有权是无期物权。 4、所有权是具有弹性力的物权。,所 有 权 的 内 容,二、所有权的取得 （一）所有权取得的概念 所有权的取得，是指民事主体根据一定的法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。 所有权的取得主要有原始取得和继受取得两种方法。, 根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所

9、有人的意志而取得财产的所有权,根据法律规定，最初取得财产的所有权或依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权,（二）所有权的原始取得 1、生产劳动 民事主体通过自己的劳动创造出新的财产进而取得该财产的所有权的方式。 2、收取孳息 原物产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。 3、国家强制 国家根据法律、法规的强行性规定，采取强制措施将一定的财产收归国有的法律事实。 4、无主财产 （1）国家取得所有人不明的埋藏物、隐藏物 （2）国家取得无人认领的遗失物的所有权 （3）国家或集体取得无人继承的财产所有权,5、先占 先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主动产而取得所有权。 先占的成立应具备的条件： （1）

10、先占的标的物须为无主动产。 （2）先占人须以所有的意思先于他人占有标的物。 （3）先占不得违反法律、法规的规定。,甲将自己的房屋出租给乙，租期8年。为经营酒店，经甲同意，乙将该房进行了装修，花费了8万元。现在租期到了，装修的费用乙要求甲承担部分。甲不允，该案应如何处理？,你怎么看？,6、添附： 添附是指不同所有人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或利用他人之物加工成为新物的事实状态。 添附有三种情况： （1）附合：不同所有人的物紧密结合在一起而成为新物； （2）混合：不同所有人的物掺合、融合在一起而成为新物； （3）加工：将他人的物加工制造成为具有更高价值的新物。在确定添附物的所有权归属时，

11、应充分尊重当事人的意志。, 添附的法律效果：, 附合的效果 1、动产附合于不动产之上，由不动产所有人取得附合物的所有权，原动产所有人可取得与其原财产价值相当的补偿。 2、动产与动产附合，主物所有人取得附合物的所有权，不能区分主物、从物的，价值较大的一方可取得附合物的所有权，价值较小的一方取得相应的补偿，如果价值相当的，各动产所有人对附合物按价值比例共有。, 混合的效果 准用动产与动产附合的规定。, 加工的效果 1、当事人就加工物的所有权有约定的，按约定办理。 2、当事人没有约定的，加工物一般归原材料所有人所有，由原材料所有人对加工人的劳动给予一定的补偿。 3、在加工人是善意的前提之下,如果加工

12、的价值显然大于原材料价值的，加工物也可以归加工人所有，由加工人对原材料所有人给予补偿。,牛刀小试,1、甲乙均为养鱼专业户。甲有鱼塘10亩，乙鱼塘2亩，中间仅有一堰坝隔开。一日天下大雨，水势大涨，漫过堰坝从而使2鱼塘合一。问甲乙2家的鱼如何归属？ 2、甲乙为邻居，甲有一段黄杨木，乙为著名木雕艺术家。一日，乙在甲的黄杨树上进行雕刻，使之成为一件价值数万元的艺术品。该木雕作品归谁所有？,（三）所有权的继受取得 1、买卖 所有权换价金。 2、互易 所有权换所有权。 3、赠与 无偿转让。 4、继承与遗赠 取得遗产。,所有权取得的方式,课堂小练,1、甲养了一群奶牛，一日甲怀疑一奶牛患有严重的传染病，为了避

13、免传染其他奶牛，将该牛牵至深山后扔下。乙路过发现此牛，牵回，经细心调养，牛恢复健康。甲闻讯后要取回奶牛。乙不允。此案该怎么处理？ 2、甲在清理旧物时扔掉一堆旧衣服。乙拾得，发现一口袋内有现金2000元。问乙能否取得这笔钱？ 3、甲有天然奇石一块，不慎丢失。被乙捡到，配以基座，陈列于客厅。丙十分喜爱，乙赠之。甲发现，向丙追索。此案该如何处理？ 4、甲在自家庭院里挖出乌木，价值800万元。乌木归谁所有？,三、所有权的变动规则 不动产物权变动 合同 + 登记 = 物权变动 动产物权变动 合同 + 交付 = 物权变动 船舶、航空器和机动车等物权变动： 合同+交付 = 物权变动 + 登记 善意第三人,（

14、1）登记主义 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（第9条。） 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。,（2）交易中的动产物权变动 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。(第23条 一般规则 ) （1）简易交付（第25条 买方先占有） （2）指示交付（第26条 第三人占有） （3）占有改定（第27条 卖方留用）,（3）登记对抗 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 （第24条 准不动产）,小试牛刀,甲有一台

15、车打算转让。乙愿意支付15万元购买，付清全款后，甲乙约定5天后交付并办理过户手续。第二天，丙表示愿意支付16万购买此车，甲当即同意并将车过户给丙。 乙得知后起诉甲和丙，要求丙归还汽车，并赔偿损失。 你认为车子的所有权归谁？,四、所有权的消灭 （一）所有权消灭的概念 所有权的消灭 是指因某种法律事实致使财产所有人丧失其所有权，或者由于权利主体的消灭而形成所有权转移。 （二）所有权消灭原因 1、所有权转让 2、所有权客体消灭 3、所有权主体消灭 4、所有权抛弃 5、所有权被强制消灭,一）国家所有权 二）集体所有权 三）私人所有权,五、所有权的种类,六、共有,1、共有概述 2、按份共有 3、共同共有

16、,共有-某项财产由两个以上的民事主体共同享有所有权。 包括：按份共有与共同共有两种类型。 共有是所有权的联合，不是独立的所有权类型。,（一）按份共有 按份共有，是指两个或两个以上的自然人或者法人，对同一项财产按照各自份额享有权利和承担义务的共有。 （二）按份共有的内部关系 1、共有物的占有、使用、收益和处分 （1）共有物的占有、使用、收益：依各自份额行使 （2）共有物的处分：应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,2、共有人有权处分自己的份额 （1）共有人分出、处分自己的份额时，其他共有人有优先购买权； （2）共有人抛弃的份额，归其他共有人共有而非国有； （3）某共有人可以

17、自由决定以其份额设定抵押 3、共有物的管理：由全体共有人共同进行管理 （1）保存行为：可单独为之。 （2）改良行为：需要份额多数的共有人同意。 4、共有物的费用负担 在内部按各自份额比例分担,课堂训练,甲乙丙共有一套房，其应有部分各占1/3。为提高房屋价值，甲主张将房屋铺上木地板，乙表示同意，丙反对。下列说法正确的是（ ） A、没有经全体同意，甲乙不得铺木地板 B、甲乙可以铺木地板，因为甲乙的份额超过半数 C、甲乙只能在自己的份额部分铺木地板 D、若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋,（三）按份共有的外部关系,1、共有人对第三人的权利 第三人侵害共有物时，成立连带债权，每个共有人均可以行使全

18、部的物上请求权或债权请求权。 比如：甲乙丙丁四人以3:3:2:2比例出资购买一台车。现戊将车的轮胎扎破，致损2000元。甲能以自己的名义请求戊赔偿2000元。 2、共有人对第三人的义务 共有人对第三人造成损害，成立连带之债,（四）共同共有,共同共有是指两个或两个以上的人基于一定的共同关系对于同一标的物之全部，不分份额地、平等地享有所有权。 只要共同共有关系存在，共有人就不能主张分割共有财产，只有在共同共有关系消灭后才可以分割，但是在共同关系消灭后共同共有就转变为按份共有。,共同共有的主要类型 1、夫妻共有财产 2、家庭共有财产 3、遗产分割前共同继承的财产 4、合伙财产 5、推定共同共有,共同

19、共有的内部关系 1、使用收益：共有人之间享有平等的权利和义务 2、共有财产的处分和重大修缮 -须经全体共有人一致同意。 3、共有物、共有财产的管理 -保存行为和改良行为皆须全体共有人同意 4、共有物的管理费用负担 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定； 没有约定或者约定不明确的，由共同共有人共同负担。,共同共有的外部关系 在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外； 在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权、承担债务。 共有物的分割 共同关系消灭时共同共有转变为按份共有，因此可以主张分割共有

20、物，其分割方法与按份共有的完全相同。,【小试牛刀】,甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住，甲未经乙同意，在该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下列哪种说法是正确的? A、甲、乙是继承房屋的按份共有人 B、加盖的房屋应归甲所有 C、加盖的房屋应归甲、乙共有 D、乙有权请求丙返还所购三间房屋,七、业主的建筑物区分所有权,（一）建筑物区分所有权的概念 业主的建筑物区分所有权，是业主对其独占使用部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互间对建筑物的整体享有管理权。 业主的建筑物区分所有权是复合所有权。其中，专有权居主导地位，区分所有权人拥有专有权，就必然享有

21、共有权与管理权。,（二）建筑物区分所有的客体要件 建筑物指住宅、写字楼、办公楼等。 建筑物区分所有的客体要件： （1）须具有构造上的独立性。即：建筑物在构造上，（如独占使用部分、共有部分）可以被区分，能与建筑物其他部分隔离。 （2）须具有使用上的独立性。即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。 （3）须在构造上具有共用的部分。即各专有部分人为了利用其专有部分必须利用共用部分，如一住宅楼，各单元房的住户必须共用一个楼梯，必须共用一条通道等等。,（三）专有部分的单独所有权 （专有权）,1、业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 2、业主不得违反法律、法规

22、以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,（四）共用部分的共有权（共有权）,建筑物的共用部分为相关区分所有人所共有，均不得分割。 各区分所有人对共有部分，应按其目的加以使用。 共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。 此种共有在性质上应当属于按份共有，但是不得请求分割。 转让专有部分的所有权必须同时转让共用部分的共有权，专有部分和共有部分不得分开转让。,业主共有财产部分,（1）道路属于业主共有 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 （2

23、）关于绿地的归属 合同明确约定归个人所有的属于个人所有 法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有 其余的一律归全体业主共有,关于车位的归属,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，然后才能对外出售、出租。,其他归业主共有的财产,凡是必须由业主共同使用的部分都应当归业主共同所有，如楼梯、过道、建筑物的外墙等； 不是必须由业主共同使用的部分可以通过业主公约、出让合同等约定归业主共有。,共有部分的处分,共有部

24、分财产不能单独转让、抵押、出租； 业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,业主对共有部分的权利和义务,（1） 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 （2）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定； 没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,【课堂训练】,甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的? A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收人 B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C、若甲出卖其

25、住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意,（五）对共有部分的管理（管理权）,1、业主大会与业主委员会 业主大会是全体业主进行集体决策的自治性组织，全体业主均有权利参加并在业主大会上行使表决权。 业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间行使业主大会的部分职权和其他由业主大会授予的权利。,物权法第74条：下列事项由业主共同决定：,（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资

26、金 （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,业主对于业主大会决议的撤销诉权,物权法第78条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,你怎么看？,冯某打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯某开始建楼。

27、由于资金不足，冯某盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯某经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯某只好将楼房的第二层出卖。孙某买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续，冯某在出卖第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。2002年，冯某积攒下一笔钱，打算将楼房的第三层盖起来。孙某表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，冯某无权加盖第三层。冯某则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯某诉到法院，要求维护自己的合法权益。,下列说法中正确的有（ ）,A、孙某买下的第二层楼房与冯某的第一层楼房之间形成区分所有权关系 B、楼顶归孙某所有，加盖第三层的权利当然应转归孙某，他对楼顶上的空间有利用的权利，其他人无权干涉 C、冯某在加盖第三层时必须征得孙某的同意，不得擅自加盖，否则就侵犯了孙某的权利 D、冯某有权加盖，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用,感谢您的关注,