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1、Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,http:/ 中管网房地产频道,Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,住宅”偷面积”招数,http:/ 中管网房地产频道,“方法论”,http:/ 中管网房地产频道,Gemdale Corporation,Text,深圳人“敢为天下先”的精神，使得深圳的地产人一直在产品方面孜孜不倦地创新。住宅产品创新的一招是“偷面积”。 所谓“偷面积”，就是钻建筑面积计算方法的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。 产品创新，一个实用的方式
2、，就是“偷面积”的创新,Gemdale Corporation,Text,近日在深圳的楼盘中，发现继“大露台”、“入户花园”、“送夹层”、“凸窗”、“步入式凸窗”后，发展商和建筑师们又有了“偷面积”的新招。 在这将汇总在深圳地产市场中的“偷面积”新招逐一列举，以便于大家偷师学艺 ,“武林秘籍”,Gemdale Corporation,Text,万科“万科城”、“17英里”的半地下室 佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗 佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁 京地“海世界”的过道花园和露台花园 中信华南“中信红树湾”的空中院馆 金光华“新天地”的6米高入
3、户花园和客厅偷面积 金众“香诗美林”的共享梯厅 百安隆“阳光新干线”的生活阳台,“万科城”的地下秘密,Gemdale Corporation,Text,其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积,Gemdale Corporation,Text,万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送,在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室,Gemdale Corporation,Text,半地下室可以采光,半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米,Gemdale Corporation,Text,由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件,室内采光还是很不错的,Gemdale Corp
4、oration,Text,宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房,宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积,Gemdale Corporation,Text,宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房,宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅,Gemdale Corporation,Text,宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房,宽景HOUSE的一楼单位半地下室之二房,Gemdale Corporation,Text,宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地下室（穿过一楼）！被送了半地下室约 50多平方米,宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送
5、的半地下室,Gemdale Corporation,Text,宽景HOUSE的二楼单位被送的半地下室,Gemdale Corporation,Text,万科“17英里”的半地下室,万科实际上在东海岸的TOWNHOUSE户型中，已经出现过大面积地赠送半地下室空间的案例。 在“17英里”TOWNHOUSE户型中，万科仍然乐此不疲，对TOWNHOUSE户型大送特送半地下室,Gemdale Corporation,Text,万科“17英里”的半地下室,万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相 同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利,Gemdale Co
6、rporation,Text,万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的 空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。,武功秘籍揭密！,“佳兆业 ”秘籍之一“百变凸窗”,Gemdale Corporation,Text,佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸
7、凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。,Gemdale Corporation,Text,这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。 业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）,验收和交楼的凸窗,打掉凸窗后的样板 ！,Gemdale Corporation,Text,佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的 外墙与外窗齐平,Gemdale Corporation,Text,该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空
8、间也没有压抑感,Gemdale Corporation,Text,“桂芳园”和“可园”的“可拆卸凸窗” 在拆卸凸窗后的室内空间,“佳兆业 ”秘籍之二“隐藏式衣橱 ”,Gemdale Corporation,Text,佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣橱” “桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2 米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为,Gemdale Corporation,Text,卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。,Gemdale Corporation,T
9、ext,“可拆卸凸窗” 和“隐藏式衣橱”是“桂芳园”、“可园”在市场竞争中的秘密武器，难怪佳兆业地产能够在布吉独霸一方！,招商“城市主场”的无敌“步入式凸窗梁 ”,Gemdale Corporation,Text,早就听说招商的“城市主场”在凸窗上大偷面积。从“城市主场”样板房中取经收获颇丰啊！嘿嘿 ,Gemdale Corporation,Text,在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线,Gemdale Corporation,Text,在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样,Gemdale Corporation,Tex
10、t,这可能是深圳目前最大进深（1.5米）的步入式凸窗了,Gemdale Corporation,Text,步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。 步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。,Gemdale Corporation,Text,“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间,Gemdale Corporation,Text,在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）,在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步
11、入式凸窗的上梁结构,Gemdale Corporation,Text,Gemdale Corporation,Text,招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园”、 “可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙即将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积,“海世界”的过道花园和露台花园,Gemdale Corporation,Text,在施工现场可以看到一些两层高的预留洞口，有的处于内走廊一侧的入户门边（过道花园），有的处于阳台一侧（露台花园），显然，这些地方是不计入建筑面积的。这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为
12、单层的室内使用面积。 委实被“海世界”这种大胆的“偷面积”手法吓了一跳，也算开了一回眼。,处于内走廊一侧的入户门边（过道花园）,Gemdale Corporation,Text,处于阳台一侧（露台花园）,Gemdale Corporation,Text,这些不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积,Gemdale Corporation,Text,委实让“海世界”的这种“偷面积”手法开了一回眼,“中信红树湾”“香蜜山”童子功,Gemdale Corporation,Text,“中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点,Gemdale Corporation,Text,
13、“中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同工,两者的区别： “金地.香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不计入建筑面积， “中信.红树湾”的空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积；,Gemdale Corporation,Text,“中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热点,Gemdale Corporation,Text,我认为，“偷”一半面积的“偷面积”方法，比如“中信红树湾”的“空中院馆”，比如 “香蜜山”的“入户花园”，最好在大户型中采用,对于小户型，应该多采用“全部偷面积”的方法，而不宜采用“偷一半面积”的“空中院馆”
14、和“入户花园”；对于中等户型，也应该慎重选用,金光华“新天地”的6米神功,Gemdale Corporation,Text,罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销，除了其8500带装修的深南大道楼之外，与其大量的“偷面积”给消费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要，它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高入户花园”和“客厅偷面积”。,Gemdale Corporation,Text,“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花
15、园设计成两层高度，可以 100%的“偷面积”。,左右错层的入户花园（两层高度）,Gemdale Corporation,Text,近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠,“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼,Gemdale Corporation,Text,一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米的入户花园，真不亚于近100平方米的户型,Gemdale Corporation,Text,在了解“新天地”时，听说了一种新鲜的“偷面积”方法“客厅偷面积” ,在楼书上被称为“可延展客厅”。,“客厅偷面积”指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（据说
16、每家有9平方米）。,Gemdale Corporation,Text,在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。,在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。,Gemdale Corporation,Text,如此一来，这套原本建筑面积紧54平方米的二房单位，加上“可延展客厅”和“落地凸窗” 所“偷”的面积，使用面积将大大超过其建筑面积,金众“香诗美林”的轻功-共享梯厅,Gemdale Corporation,Text,香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花
17、园,Gemdale Corporation,Text,“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举。 由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计 入容积率，也属于“偷面积”部分。这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。,Gemdale Corporation,Text,“香诗美林”所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园,“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举,百安隆“阳光新干线”的必杀绝学 -生活阳台,Gemdale Corporation,Text,2005年元旦，罗湖“阳光新干线”解筹。客户在参观其样板房时都被告知，“阳光新
18、干线”的生活阳台也算是“偷面积”的招数。 “阳光新干线”现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。,绝杀!,Gemdale Corporation,Text,由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。 这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的,Gemdale Corporation,Text,“阳光新干线”生活阳台的“偷面积”做法，以前尚未见过,“阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台,后续,Gemdale Corporation,Text,多多看盘，细心解盘，就能多多发现深圳各个楼盘各显神通的“偷面积”新招,其实万变不离其宗,仔细体会面积规范,寻找适合项目的应变方法,无非如此.,Gemdale Corporation,Text,感谢在资料整理工作中:独孤剑朱能为蒙面剑李江龙的大力支持!,谢谢大家,Thank you,金地（集团）股份有限公司,