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1、利润揭秘与费用细谈,全成本培训系列之二,彼得德鲁克(Peter F. Drucker)被尊为“大师中的大师”，对世人有卓越贡献及深远影响，以其30余部著作，奠定 了现代管理学开创者的地位，被誉为“现代管理学之父”,“企业经营者者只需要做两件事：,第一是销售,第二是控制成本”,全员营销！,全成本管控！,彼得德鲁克(Peter F. Drucker)被尊为“大师中的大师”，对世人有卓越贡献及深远影响，以其30余部著作，奠定 了现代管理学开创者的地位，被誉为“现代管理学之父”,“管理者，就是把事情做得正确的人。企业家，就是做正确的事情的人。”,赚一块钱VS省一块钱利润=收入成本,横向比较 纵向分析期
2、间费用细谈,利润导向 精细管理全成本管控及考核,赚一块钱VS省一块钱利润=收入成本,横向比较 纵向分析期间费用细谈,利润导向 精细管理全成本管控及考核,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企主要收入来源： 商品房、车位销售收入 投资型物业租金收入,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,土地出让金、契税、佣金、拆迁补偿费等,土地成本,每个
3、企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用,前期工程费,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费
4、用 期间费用 税费,各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,项目发生的管理费用，包括工资和福利费
5、、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，以及资本化利息,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括集团管理费用、销售费用,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,包括营业税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、契税、印花税、房产税等,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地
6、成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,全成本范围,共8大类 250多项,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,行业平均标准： 占总支出的65%,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用 期间费用 税费,行业平均标准： 占收入的7%-10%,每个企业都要遵循的公式：,利润 = 收入成本,房企成本构成： 土地成本 前期工程费 建安成本 基础设施 配套设施 开发间接费用
7、期间费用 税费,预征税率：12% 清算税率：20%,房地产行业平均税率 营业税及附加：5.09%5.64%,营业税=销售收入5% 城建税=营业税5% 教育费附加=营业税3% (外资不缴) 防洪堤围费=营业税0.13% (外资不缴) 物价调节基金=营业税0.1%,房地产行业平均税率 营业税及附加：5.09%5.64% 土地增值税（预征阶段）：1%2%,面积144 /户的住宅，车位，商业： 土地增值税=销售收入2%,房地产行业平均税率 营业税及附加：5.09%5.64% 土地增值税（预征阶段）：1%2% 企业所得税（预征阶段）：5%,企业所得税率：25% 房地产行业预征利润率：20% 企业所得税= 25% 20%=5%,房地产行业平均税率 营业税及附加：5.09%5.64% 土地增值税（预征阶段）：1%2% 企业所得税（预征阶段）：5% 土地使用税（计入管理费用税种）,土地使用税=用地平衡面积 510元/半年 缴纳至取得大确权为止,房地产行业平均税率 营业税及附加：5.09%5.64% 土地增值税（预征阶段）：1%2% 企业所得税（预征阶段）：5% 土地使用税（计入管理费用税种） 印花税,a.销售不动产： 印花税=销售收入 0.03%0.05% b.合同印花税： 印花税=合同金额 0.05%,