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1、,西南饰品第一城,西南美博第一城,目录,具体活动,活动配合,活动概述,宣传包装,2011春季服装博览会需求目的,活动举行,具体工作的铺排,4月10日,5月1日,5月5日,活动方案定稿 确定活动费用,时尚媒体新潮、演绎公司资源联系及推广宣传； 地铁数字电视、公司分众传媒资源的联系及推广宣传。,4月20日,5月10日,活动筹备阶段,活动举行,活动线路,线上推广,物料设计,物料筹备,宣传物料：视频的制作；喷绘、易拉宝、布幅、手提袋和吊旗的设计 活动物料：舞台背景墙设计、抽奖工具金蛋的制作等,线下组织,商家参加活动的动员 活动赞助渠道资源的联系,宣传、活动物料的准备,分业态进行展示：如时尚女装、时尚男
2、装、潮流宝贝、饰品和化妆品业态进行展示，传达此次活动的主题。,推广语建议： 炫彩春夏，美饰你我！ 西南饰品节，盛大推出！ 精彩女人世界！ 西南美博第一城，盛装开启！,线上宣传：拟与新潮时尚杂志合作，导入时尚、个性、品质的商品展示,宣传包装,宣传包装,线上宣传：地铁电视，导入时尚、个性、品质的商品展示，进行促销活动的传递,活动信息的传递 制作活动专项视频资料（囊括金荷花商场内的品牌服饰和品牌饰品等），传达此次活动的时间、地点和活动参与方式等信息。 建议投放时间： 4月25日-5月10日(为期15天） 建议投放形式： 一分钟专题，3次/天,炫彩春夏，美饰你我,自有资源,宣传包装,线下宣传：自有资源
3、（卖场资源+公司平台+管理项目） 原则：最经济，最有效,氛围包装,宣传包装,卖场内设置吊旗+喷绘,饰品节 + 开业庆典,活动配合：资源整合（政府资源+公司资源+行业资源+商家资源） 原则：便捷、有效和实用,具体活动,活动一：西南饰品节，盛大推出,活动时间：5月5日 活动形式： 时尚达人歌舞秀：针对春夏新款饰品，选取5-8户商家的产品进行现场搭配，并进行走秀展示，同时穿插热辣的歌舞（拉丁）。 奖励：通过最终评委的评选，产生一、二、三等奖（分别奖励300、200和100元现金）。 卖场促销：设置专门的促销区，筛选出卖场内主力商家（30家,收取租金的形式进行花车促销摆展，5月1日-5月10日），每家
4、提供1-2款一定数量的新品进行特价摆展销售 要求：商家必须使用我方提供的统一的促销标签和包装袋，形成统一的促销模式 奖励：消费满100元以上的消费者可凭购物发票到指定地点进行砸金蛋（奖品为价值5元、10元和20元不等的精美礼品）。,具体活动,诚信商家：借用饰品活动举办之际，进行诚信商家的颁奖仪式（提升颁奖仪式的调性，形成口碑效应，为后期租金的收取和空余商铺的顺利招商起到铺垫作用） 参加对象： 前期通过各级评审产生的诚信商家 物料要求： 视频的制作、诚信商家奖牌,诚信商家颁奖,活动一：西南饰品节，盛大推出诚信商家颁奖,具体活动,活动时间： 5月10日 活动形式： 美容化妆大赛：选择并组织B3栋商
5、场内化妆品商家5名（也可以发动其下线经销商技师参与）分别进行新娘妆、生活妆和彩妆比赛。 评委：邀请卖场内卖场内化妆技师及公司领导担当比赛评委，共5名 要求：参与者自带模特和相关化妆物料及相关饰品。 奖励：通过5名评委的现场打分，产生一、二、三等奖（分别奖励2000、1000和500元现金）。,活动二：美博城盛装开启：美博城开业庆典,具体活动,活动二：美博城盛装开启：美博城开业庆典,活动配合： 现场走秀及文艺演出 现场走秀： 参与化妆比赛的模特进行走秀，进行2011年流行妆容展示。 文艺演出： 欢庆腰鼓队（老年活动腰鼓队）及舞狮表演等，突出惊艳面世的喜庆氛围，为商场的运营造势。 热辣拉丁舞，调动
6、现场的氛围，吸引人们对商场开业的关注，形成口碑效应。 氛围渲染，产品展示： 活动现场设置美容体验区、产品展示区和特价促销区等来配合开业庆典。,谢谢!,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进
7、行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到 哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路,三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来,区域 市场分析,专业 市场分析
8、,项目 市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤,第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专
9、业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
10、待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数,数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法
11、 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第二步 区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要
12、城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第三步 专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法,第四步 项目市场分析 （微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户
13、分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势） 的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可
14、判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免
15、威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,