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1、2011年02月28日,2010年房地产市场总结及2011年预测,PART 1 市场篇,全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现,2010年房地产开发投资逐步恢复，2010年1-12月全国住宅投资开发完成额34038.14亿元，同比增长32.9%。,全国市场房地产开发投资情况,2008-2010年全国房地产开发投资走势,2010年1-12月全国房地产开发投资额完成48267.07亿元，同比增长33.2%；分月度看，同比增长率呈平稳趋势。其中2010年1-5月的同比增幅达到年度最高，为38.2%；与08年、09年的同比增幅相比，2010年房地产开发投资仍处于逐步增长阶段。 住宅投资额与房
2、地产开发投资额走势基本趋同，处于平稳上涨阶段。2010年1-12月全国住宅投资开发完成额34038.14亿元，同比增长32.9%。,08年,09年,10年,全国市场商品房供应面积,2010年新开工面积增长明显，但进入岁末涨幅有所回落；预计2011年初房地产开发各项指标将延续2010年末的走势,预计2011年初房地产开发各项指标将延续2010年末的走势。 2010年全国房地产开发企业施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。商品房新开工面积继09年9月走
3、出负增长后，同比增幅明显放大。 2009年1-12月全国住宅施工面积25.08亿平方米，同比增长12.5%；住宅竣工面积5.77亿平方米，同比增长6.2%。 从各指标同比增幅看，商品房市场和商品住宅市场的开发指标走势非常趋同。,2008-2010年全国商品房供应面积同比走势,08年,09年,10年,全国市场商品房供求关系,2008-2010年全国商品房竣工面积、销售面积走势,2010年全国商品房竣销比失衡，成交市场相对较好； 2010年1-12月全国商品房竣工面积7.6亿平方米；商品房销售面积10.4亿平方米，商品房竣销比1：1.37 。,数据来源：国家统计局,2010年1-12月全国商品房竣
4、工面积7.6亿平方米；商品房销售面积10.4亿平方米，商品房竣销比1：1.37 。 2009年1-12月全国商品房竣销比为1：1.33，商品房供求失衡，供应紧张的局面虽较11月有所缓解但仍然供不应求。 2008年全国商品房竣工面积5.85亿平方米，销售面积6.21亿平方米，商品房竣销比1：1.06。,08年1：1.06,09年1：1.33,10年1：1.37,全国市场商品房销售情况,2008-2010年全国商品房销售面积、销售金额走势,随着楼市调控政策的出台及传统销售淡季的来临，预计2011年1-2月份商品房市场成交量将呈现下滑趋势，高位成交量难以为继,数据来源：国家统计局,2010年1-12
5、月全国商品房销售面积10.4亿平方米，同比增长5.2%；销售金额10.1万亿元，同比增长18.3%。 2009年全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售金额4.4万亿元，同比增长75.5%。 2008年全国商品房销售面积6.21亿平方米，同比增长-18.5%；商品房销售金额2.4万亿元，同比增长-18.6%。,08年,09年,10年,全国市场销售价格走势,2008-2010年全国商品房成交价格走势,2011年1-2月，预计全国商品房成交均价呈现下探势头，预计在5000元/平方米左右。 2010年上半年价格有所波动，下半年全国商品房销售均价走势明显平稳,数据来源：国家统
6、计局,随着成交量的回落，高位成交价格将难以为继，预计2011年1-2月商品房成交价格将小幅下降,08年,09年,10年,全国市场2011年1月重点城市成交表现,全国重点城市11年1月成交量除广州及成都外均出现环比下降，集中跌幅在10%-30%；成都1月成交263万平方米，成交量为列举重点城市之首，涨幅程度也最大。 北京、上海、广州一线城市1月份成交量突破100万平方米，除成都外，其余城市成交仅在30-90万平方米。 从各重点城市成交均价来看，6个城市成交均价呈现上涨，涨幅均在4-12%之间，其中以北京、苏州和合肥涨幅最高，达11%以上。下降的城市中，杭州下降程度最大，超过8%。 预计未来一段时
7、间全国各城市成交量还将维持低迷态势，成交价格回落可能性较大。,1月份全国重点城市商品住宅成交量除广州及成都外全线下跌；成交价格涨跌互现,全国市场2011年1月成交量下滑原因分析,2010年楼市优惠政策的退出和楼市新一轮调控政策的密集发布，使得楼市政策空间不再宽松,2010年价格的上涨使得成交价格处于高位，抑制了部分刚性需求者的购房意愿，市场重现观望,央行上调存款准备金率，加息预期渐行渐近，货币政策趋于收紧，投资投机者购买减弱,1月份全国重点城市商品住宅成交量出现下滑的原因主要有：楼市处于传统淡季；加大首付比例、限贷、提高存款准备金率等系列调控政策的先后出台，加重了楼市的观望氛围。,1,2,3,
8、PART 1 市场篇,全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现,2010年，北京市商品住宅供求关系较为均衡，供求比接近1：1,北京市2010年1-12月商品住宅供求走势图,2010年北京商品住宅市场整体呈现出“供求均衡”的市场局面。市场总供应量达1200.5万平方米，总成交量达1198万平方米，供求比接近1：1； 2010年北京各月市场供应不稳定，最高月供应量为238万平方米，最低月供应量仅为34.1万平方米； 2010年北京成交量较2009年出现下滑，环比下跌51%，市场走势与供应走势趋同，月均成交量达100万平方米。,北京市场供求分析,数据来源：CRIC,2010年，北京市商品住宅
9、出现“量跌价涨”的局面，虽然成交量下滑，但成交价格持续攀升，成交均价20342元/平方米，同比上涨41.85%,北京市2010年1-12月商品住宅量价走势图,2010年北京市商品住宅总成交量达1198万平方米。受4月份国家出台对房地产的调控政策影响，其后各月成交量走势跌宕起伏，但总体上还处于上扬走势，月度成交量保持在100万平方米左右； 商品住宅成交均价呈稳步上扬态势，从1月的19177元/平方米上涨到12月的20694 元/平方米，2010年北京商品住宅成交均价为20342元/平方米，同比上涨41.85%。,北京市场量价分析,数据来源：CRIC,各环线商品住宅期房年初与年底成交均价对比图,2
10、010年年初和年底北京市商品住宅期房成交均价涨幅最大的是四环至五环路，为45.6%。 2010年，商品住宅五环路内价格超过了万元，北京城区内万元房难觅。,2010年，北京市商品住宅五环内成交均价接近2万元，三环内价格突破3万元,北京市场各环线成交价格分析,数据来源：CRIC,从2010年各档次住宅产品成交量来看，普遍较2009年出现下滑，中低档次产品仍占据市场份额首位；高档住宅价格持续攀升,北京市2010年1-12月各档次商品住宅成交量走势图,2010年各档次商品住宅成交量、价走势图,2010年各档次普通住宅中，以中低档所占比例最大，成交面积达491万平方米，占总成交量的41%； 其次是中档住
11、宅产品，成交面积240万平方米，占总成交量的20%； 高档住宅产品成交量为60.2万平方米，占总成交量的5%左右。,备注：低档：1万元/以下，中低档：1-2万元/，中档：2-3万元/，中高档：3-4万元/，高档：4万元/以上,北京市场档次分析,市场供应仍呈现出集中于中小面积段、中小户型的特点，二房、三房产品为主,面积段,户型,2010商品住宅供应量中，以90平方米以下、90-120平方米为主，其供应总量分别为408万平方米、206万平方米，占比达34%和17.2%。 分面积段供应情况来看，基本呈现出随着户型面积的增大，供应量逐渐下降的趋势。但400平方米以上的别墅产品或类别墅产品市场供应仍占有
12、一定份额。,2010商品住宅供应量中，以二房、三房为主，其供应总量分别为395万平方米，388万平方米，占比达32.9%、32.3%。 分户型供应情况来看，基本呈现出“中间大，两头小”的市场局面。,10%,北京市场供应结构,较2009年市场，2010年商品住宅不同总价段、面积段产品均有大幅度下滑，主要是受不断出台的限购政策影响,16,2010年各面积段商品住宅成交量占比图,2009-2010年各总价段商品住宅成交量对比图,北京市场成交结构,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,2009-2010年各面积段商品住宅成交量对比图,2010年各总价段商品住宅成交量占比图,2010年土地市场成交建筑
13、面积3268万，同比上涨34.9%; 2010年平均楼面地价5062元/，同比上涨25.2%；溢价率达到269.8%，同比09年上涨2.5倍。,2008-2010年北京市土地市场成交走势图,2008-2010年北京市土地市场成交价格及溢价率走势图,北京市场土地市场,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,2010年全市共成交土地280宗，同比上涨57.7%；成交的土地面积为3010万平方米，同比上涨55%；成交规划建筑面积为3268.1万平方米，同比上涨34.9%。分用途看，工业用地成交量在不断的上升。从容积率变化来看， 2010年全年成交土地的平均容积率水平为1.1，比2008年平均容积率1
14、.3略有下滑。 2010年北京市成交的土地单价为5462元/平方米，同比上涨36.1%，其中居住类土地单价为10274元/平方米，同比上涨3.01% ； 成交的楼面地价为5062元/平方米，同比上涨25.2%，其中居住类8191元/平方米，同比上涨36.8% 。 溢价率方面，2010年成交土地溢价率高达269.8%，同比上涨了2.5倍；其中居住类用地溢价率达到238.5%，同比09年的88.7%大幅上涨。,2010土地市场成交火爆，高溢价率、高楼面价、国企大规模拿地成为市场主要特点,北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）溢价率前十名,2010年北京土地成交呈现出高溢价率的特点，其中成交的
15、通州区梨园镇其他多功能用地溢价率高达698%，楼面低价为8291元/平方米。 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地为2010年最高楼面地价地块，达到24066元/平方米。 海淀区东升乡居住、商业项目地块在楼面地价方面相对也较高，达到了16836元/平方米。,北京市场地块排名,数据来源：CRIC,北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）成交金额前十名,北京市场地块排名,数据来源：CRIC,2010年，在房地产调控政策的压力之下，较2009年的疯狂拿地阶段，北京土地市场整体相对平缓。2010年综合用地成交总价前两名都在1月以及3月份；排行榜39名集中在1012月。 2010年
16、综合用地总价第一名是位于北京大兴区亦庄板块的北京经济技术开发区北侧绿化带A-C1、B-C1、C-F1地块。受让方为北京和裕房地产开发有限公司 ，成交总价达17.40亿元。,2010年，北京土地楼板价最高到达14067元/平米，是海淀区北蜂窝商业金融项目。土地受让方是北京住总正华开发建设集团有限公司和北京正华永兴房地产开发有限公司 。 相对于2009年北京综合用地，2010年楼板价前三名都在18000元/平方米以上。在房地产调控力度趋紧的大背景下，2010年土地市场表现相对平静。,北京市2010年土地市场（居住商业综合用地）楼板价前十名,数据来源：CRIC,北京市场地块排名,2010年,首开集团
17、以成交金额122.76亿元、销售面积68.09万平方米位列第二名,2010年北京全年度企业销售金额十强排行榜,2010年北京全年度企业销售面积十强排行榜,Soho中国以成交金额224.6亿元，成为2010年北京企业成交金额排行榜第一名。北京首都开发股份有限公司排名第二，成交金额达到122.76亿元。 北京金隅以成交面积81.31万平方米，位列2010年北京企业销售面积排行榜第一名。北京首都开发股份有限公司 排名第二，共成交面积68.09万平方米。 2010年，万科在北京收获颇丰，较2009年的前十名之外，2010年在销售金额和销售面积两方面都上升至第三位。,数据来源：CRIC,数据来源：CRI
18、C,北京市场企业排名,备注：上表数据统计口径为商品房。数据以CRIC系统更新后本版为准,2010北京房地产市场总结,北京市场,PART 1 市场篇,全国房地产市场 北京房地产市场 首开项目市场表现,2010年，首开（监测住宅）项目销售面积达到34万平方米，成交金额超80亿,首开项目市场表现项目分布及成交概况,首开股份在京销售、预售项目共9个，分别为首开幸福广场、首开常青藤、首城国际、首开知语城、北京香颂、国风北京、石榴派、璞瑅、首开智慧社。 2010年全年，首开9个项目共成交34万平方米，接近3639套，成交金额突破80亿元。,2010年首开项目成交情况,备注：上表数据统计口径为监测竞品商品住
19、宅部分成交数据，与企业销售排名使用的商品房统计口径不同,首城国际成为供给、成交双料冠军，表现极为抢眼,首开项目市场表现项目供给、成交面积排行,2010年供给面积对比,2010年成交面积对比,2010年，首开9个项目中，只有6个项目有供给，分别为首城国际、璞瑅、首开常青藤、首开智慧社、国风北京、石榴派。 项目总供给量为42万平方米。其中首城国际供给量最大为14万平方米。,2010年，首开9个项目中，全部开盘销售，总销售面积达到了34万平方米。 其中首城国际成交量最大为11万平方米。首开智慧社、首开常青藤紧随其后分别为10.4万平方米、4.6万平方米，其余项目成交量均低于5万平方米。,璞瑅销售单价
20、最高，首城国际成交金额最大,首开项目市场表现项目成交单价、总金额排行,2010年成交单价对比,2010年成交总金额对比,2009年，首开9个项目中，其中销售价格最高的为璞瑅项目，销售均价为36929元/平方米； 首城国际、首开幸福广场、国风北京 3个项目销售价格处于第二军团，均价都在2.3-2.8万元/平方米之间；北京香颂、首开常青藤、石榴派三个项目销售价格处于2.0-2.2万元/平方米；首开知语城、首开智慧社项目销售价格在1.5-1.7万元/平方米。,2009年，首开9个项目中，总销售金额达到了80个亿。其中首城国际成交金额最高为31亿元，国风北京成交金额为16亿元，璞瑅项目销售金额达到了1
21、2亿元，成交斐然。其余项目成交金额均低于10亿元。,望京板块东湖湾一枝独秀，大西洋新城项目表现出色,首开项目市场表现板块情况,2010年年度望京区各竞品项目供给、成交情况汇总,2010年年度望京区各竞品成交金额排行,2010年，首开股份的东湖湾、大西洋新城、国风上观三个项目成交较好，累计成交金额达到了28.4亿元。其中东湖湾变现出色，成交4.4万平方米，13亿元。 2010年，望京区东湖湾项目表现极为抢眼，成交面积4.4万平方米，成交金额达到了13亿元。,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,单位：亿元,方庄区竞品项目成交量均未超过10万平方米,首开项目市场表现区域情况,2010年年度方庄区
22、各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度方庄区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,2010年，方庄区域各竞品项目共计供应14.8万平方米，成交19万平方米，供求比为1：1.28，区域市场呈现出“供小于求”的态势； 2010年，方庄区域竞品中中海城项目以1123925平方米成交量排名第一位，成交金额24.3亿元；而世华水岸为区域内成交均价最高的项目。,首开项目市场表现区域情况,东坝区金色漫香林、富力又一城、首开常青藤项目成交优势明显,2010年年度东坝区各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度东坝区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,数
23、据来源：CRIC,2010年，首开常青藤项目共计成交46859平方米，成交量处于区域各成交竞品中的第三位；成交金额10亿元，成交均价为21161元/平方米； 区域竞品中10年总成交量超过5万平方米的项目为富力又一城和金色漫香林。其中远洋一方也是成交均价最高的项目。,首开项目市场表现区域情况,使馆区太阳公元是区域高价格、高成交量项目代表,2010年年度使馆区各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度使馆区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,2010年，首开幸福广场项目共计成交885平方米，成交量处于区域各成交竞品中的第三位；成交金额0.2亿元，成交均价为25383元/平方米，是
24、区域成交均价最低的项目。 区域竞品中太阳公元项目成交量优势明显，达5.84万平方米，平均月成交量在0.5万平方米左右，成交均价为40444元/平方米，是高价格、高成交量项目的典型代表。,数据来源：CRIC,首开项目市场表现区域情况,CBD南区首城国际位居区域成交量第一位,2010年年度CBD南区各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度CBD南区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,数据来源：CRIC,2010年，首城国际项目共计成交109031平方米，成交量处于区域各成交竞品中的第一位；成交金额31亿元，成交均价为28378元/平方米，是首开集团10年成交状况较好的项目。 2
25、010年，CBD南区各竞品项目共计成交面积为16万平方米，成交金额42.4亿元，平均成交价格为23429元/平方米。,首开项目市场表现区域情况,昌平区北一街8号成交金额最高，达8.37亿元,2010年年度昌平区各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度昌平区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,2010年，昌平区各竞品项目共计成交5.74万平方米，成交金额为9.05亿元，平均成交单价为15762元/平方米。 区域竞品中北一街8号项目成交情况最好，成交量为49465平方米；其次为紫金新干线项目，成交7158平方米；其余竞品项目成交量较少；从成交均价来看，北一街8号项目是区域各竞品
26、项目成交价格最高项目，达到16929元/平方米，富力桃园项目成交价格也达到15483元/平方米，其余竞品项目成交价格均低于10000元/平方米。,数据来源：CRIC,首开项目市场表现区域情况,顺义区鲁能顺义新城成交量最高，达172216平方米。,2010年年度顺义区各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度顺义区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,2010年，顺义区在成交面积表现最突出项目为鲁能顺义新城项目，共计成交172216平方米，成交金额为4.93亿元；其次为金汉绿港项目，共计成交面积为38162平方米，成交金额为5.57亿元。 2010年，在成交价格方面表现最突出的项
27、目为智地香蜜湾项目，成交价格为16652元/平方米；其次为金汉绿港项目，成交价格为14583元/平方米；其余项目成交均价均低于10000元/平方米。,首开项目市场表现区域情况,CBD东区东恒时代项目领跑区域市场，各方面表现突出。,2010年年度CBD东区各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度CBD东区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,2010年，CBD东区监测项目中东恒时代项目成交金额为1.44亿元，问鼎本区域监测项目中成交金额冠军，成交面积为4549平方米，同样位居第一；其余项目在成交面积以及成交金额方面均表现平平，壹线国际项目成交面积331平方米，成交金额0.05亿
28、元；爱这城项目成交面积741平方米，成交金额为0.13亿元；金地名京项目成交面积为755平方米，成交金额为0.15亿元。,首开项目市场表现区域情况,房山区中粮万科长阳半岛成交金额突破20亿元，达到23.53亿元成交。,2010年年度房山区各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度房山区各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,2010年，房山区域竞品项目中在成交面积中表现最明显的是加州水郡项目，共计成交190085平方米；其次成交为中粮万科长阳半岛项目，共计成交面积为160699平方米，位居第二；中国铁建原香小镇项目成交位列第三，共计成交123455平方米。 2010年，房山区域竞
29、品项目中在成交金额方面表现最突出项目为中粮万科长阳半岛项目，达到23.53亿元，是竞品项目中唯一突破20亿元的项目。,首开项目市场表现区域情况,马驹桥K2海棠湾与龙湖蔚澜香醍两个项目领跑本区域,2010年年度马驹桥各竞品成交金额排行,单位：亿元,2010年年度马驹桥各竞品项目供给、成交情况汇总,数据来源：CRIC,2010年，马驹桥区域各竞品项目中在成交面积方面表现最突出的项目是K2海棠湾项目，共计成交面积为77919平方米；其次表现第二的项目为龙湖蔚澜香醍项目，共计成交面积68560平方米； 2010年，马驹桥区域各竞品项目中成交金额最高的项目为K2海棠湾项目，累计成交金额达到14.26亿元
30、；而龙湖蔚澜香醍项目同样成交金额表现不错，与K2海棠湾项目相差无几，共计成交金额为14.17亿元。,PART 2 市场走势预测篇,房地产市场走势预测 土地市场走势预测,关注点1：2011年北京房地产市场趋势？,观点：供求失衡短期难改观，但成交量高位下滑的可能性大，价格上涨乏力。市场虽不易出现大起大落，但成交量下滑，价格震荡甚至下行的可能性依然存在。,短期内供应量大幅提高难度大，住宅用地受挤压,供给量小幅增长，短期难以大幅提高,住宅用地受挤压,保障房用地增加住宅用地受冲击 房地产投资增速较快，全年北京房地产投资为2901.1亿元，同比增长24.1%。 “十二五”期间，北京市将实现保障性住房占整个
31、住房供应的60%。未来5年，北京市将建设、收购各类政策性住房100万套，这也意味着住宅用地的将受到挤压，短期内供应量难有大幅提高。 政策调控方向明确，加快保障房建设，严厉打击囤地和捂盘惜售，提高市场有效供给。,市场走势预测,保障房供应将进一步加大,北京政策性住房的建设力度还将加大。2011年北京将优先优质安排保障房建设用地，将确保今年保障房建设用地占住宅用地供应比例超过50%。确保保障房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住宅用地供应总量的70%。,短期内供给难大幅提升 2010年1-12月全市住宅新开工面积总量为2063.4万平方米，同比上升49.5%；竣工面积为2263.6万平方米
32、，同比下降4.5%。下半年增长虽较快，但全年总量仍不足。 2010年，全市成交住宅类用地规划建筑面积为1249.6万平方米；略高于2010年住宅供应量1177.2万平方米，也高于1195.6万平方米的成交量。,投资性需求、改善性需求受到抑制 通货膨胀压力仍存，货币超发严重、大量民间资金找不到出口以及美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度。上半年流动性较好，投资需求仍然旺盛。 政策调控方向较为明确，“京15条”对第三套房限购已经将绝大多数的投机、投资需求屏蔽， 自住需求难释放，禁购、限购导致有效需求大幅减少 国内经济复苏提速，经济企稳回暖，自住需求旺盛，但是目前北
33、京市房价过高，将众多自主需求置之门外，致使自住需求难以释放。 当前的限购政策将绝大多数的非户籍人口剔除，有效需求大幅减少，后市成交量的持续低迷必然引发价格的反应。,高位成交量难以为继,投资性需求：需求旺盛，但遭遇政策遏制,改善性需求：优惠政策取消,自住需求：难释放，限购导致有效需求大幅减少,高成交量难以为继，投资需求遭遇政策调控，禁购、限购导致有效需求大幅减少,市场走势预测,商品住宅价格上涨乏力，但仍以平稳震荡为主要趋势,北京商品住宅市场价格上涨过快，价格回调压力加大。政策层面调控思路明确，将遏制房价过快上涨。 从增量上看，保障性住房的受益人群将会超过购买商品房的人群，这将极大的缓解北京市的住
34、房问题。 整体来看，由于限购等一系列政策的实施，2011年供求失衡持续的可能性较大，但价格大幅下挫可能性较低。预计2011年北京商品住宅价格上涨乏力，仍将以平稳震荡为主要趋势。,市场层面： 房价过快上涨，回调压力加大,政策层面： 北京为“遏制房价过快上涨”的重点区域,2009年北京市商品住宅价格走势,价格上涨迅速，上行压力加大,遏制部分城市房价过快上涨,国11条：二套房贷首付40%,遏制价格过快上涨,市场走势预测,新国8条：二套房贷首付60%,京15条：保障房建设、限购,一线城市,二线城市,三线城市,一线城市未来面临的调控压力较大，但总体供应有限，市场运行会以量跌价平为主。,未来二线城市总体需
35、求依旧稳定，成交量以持平为主；部分房价上涨过快的城市价格有调整压力，总体来看，幅度不会太大。,未来三线城市将会承接更多来自一二线城市的投资资金，总体来看会量价齐升；而一些具备高铁、旅游、养老等概念的城市，上涨空间较大。,量跌价平,政策因素,资金运动规律,抑制部分高房价城市房价过快上涨,由高风险城市流向低风险城市,量平，价格小幅波动,量价齐升,流动性过剩的基础仍在，调控压力下，未来城市走势将出现分化,市场走势预测,关注点2：2011年北京土地市场趋势？,观点：目前土地价格已经达到高位，随着2010年土地供给量增加，未来土地价格上涨空间有限。房价上涨预期看淡，土地溢价水平将有所回落。但优质地块仍将
36、成为开发商抢夺的重点。,对于闲置土地的处理将加大囤地开发商资金压力，提供土地市场有效供给。这使得土地价格上涨压力进一步加大。 我们预计，2010年土地市场价格上涨空间有限，但个别优质地块争夺将依然激烈。,土地市场价格上行压力加大，优质地块依然是争夺的焦点,供给加强，房地产升值预期降低,信贷货币环境较为宽松，上市融资渠道通畅,2010年土地供给加强 北京国土资源局和土地整理储备中心表明：2010年将加大土地供给量，居住类土地供给规模在2500公顷，约3000万平方米建筑面积，较2009年增加一倍多。 房地产市场升值预期减弱 房价上涨势头将被遏制，房价已经到达了高位上涨乏力。 市场增值预期降低，土
37、地市场升值预期看淡，土地价格已经到了高位，上涨空间有限。 拿地黑马央企地王压力渐增 央企参与拿地，并制造多个地王引起中央高度关注。地王央企压力较大，预计2010年黑马顾虑将所有增加。,信贷环境较为宽松 2010年信贷规模虽较2009年有所下调，但是信贷总量依然较大，货币环境较为宽松。在以“维稳”为目标下，明年适度宽松的货币政策将继续得以保持。 企业融资环境较为宽松，信贷资金来源通畅。 上市融资渠道通畅 资本市场表现良好，股票市场稳中有升，具备消化、吸纳新股能力。 上市较为通畅，尤其是H股上市通道。,市场走势预测,PART 3 宏观经济及政策篇,宏观经济运行回顾及预测 房地产政策回顾及预测,经济
38、增长基础仍不够稳固，结构性矛盾较为突出：2010年经济企稳回升形势已定，但经济回升的基础还不稳固；工业增加值同比增幅平稳，但经济结构仍面临深层次的矛盾，外需不足的局面仍未明显改观。,工业增加值增幅趋于平稳，但结构性矛盾仍突出,GDP已明显回升，但回升的基础尚需巩固,2010年，全国地区生产总值累计实现397983亿元，同比增长10.3%，且呈现逐季度回升态势。中央保增长、扩内需的政策取得明显成效，经济企稳回升局势已经确定，但经济回升的基础尚需继续巩固，外需不足依然严峻，扩大内需和结构调整的任务仍相当艰巨。,2010年11月，全国工业增加值同比增长13.3%，比10月份上涨0.2个百分点。工业生
39、产回暖趋势基本确定，但工业企业仍面临着结构调整和外需不足的困境。,数据来源：国家统计局,数据来源：国家统计局,全国市场宏观经济形势,08年,09年,10年,CPI 、PPI明显上涨，由2009年的负转正,出口明显改善，并走出同比负增长,2010年12月份，工业品出厂价格（PPI）同比上涨5.9%。 CPI（居民消费价格指数）在2009年转正的基础上上涨，12月同比上涨4.6%，通货预期明显加剧。,2010年12月份我国出口值1541.5亿美元，09年11月以来首次走出同比负增长，同比增长17.9% 。但世界经济转好的形势仍不稳固，外部需求的持续增长有待进一步验证。,出口形势明显改善：月度出口数
40、据明显改善，2010年初走出负值区间；工业品出厂价格指数由负转正，CPI同比涨幅1.7%，通货膨胀渐近。,数据来源：国家统计局,数据来源：国家统计局,全国市场宏观经济形势,负值区间,信贷投放量低于去年，流动性从紧,2010年12月人民币贷款增加4807亿元，受季节调整影响和央行信贷微调影响，信贷量处于紧缩阶段。全年信贷投放额度已完成7.92万亿元，低于去年全年新增信贷总额，预计未来流动性趋于平稳。,通胀预期&流动性过剩：2010年信贷投放额度已完成7.92万亿元，低于去年全年新增信贷总额。但对对通货膨胀的预期仍愈发强烈。黄金价格创下历史新高的主要动力正是全球通货膨胀预期的增强,黄金价格创新高，
41、国内通胀预期增强,自2010年4月开始，国际黄金价格在突破1100美元/盎司大关后，呈明显上攻趋势，12月初便突破1400美元/盎司关口。避险需求以及通胀预期的加强正是黄金价格持续攀高的两个主要因素。,数据来源：央行,全国市场宏观经济形势,9.58,7.92,全国市场宏观经济形势预判,2011年，GDP将保持平稳增长。2011年，我国经济将由政策刺激下的较快增长转为结构调整中的稳定增长阶段，全年GDP增长呈现“前低后高”走势，内需扩张仍为主要动力。 2011年，一季度GDP增长率有望继续突破两位数。由于2010年我国经济增加率较高，预计一季度同比增长率有望突破两位数。,2011年，GDP将保持
42、平稳增长，一季度GDP增长同比值有望继续达到两位数。面对转变发展方式、调整经济结构的战略性目标，继续增强内需拉动力仍然是新一年中国经济的首要任务。,2010年GDP走势平稳,全国市场宏观经济形势预判,2011年，通胀预期加剧、信贷将继续收紧，年中加息可能性大,PART 3 宏观经济及政策篇,宏观经济运行回顾及预测 房地产政策回顾及走势预测,09年,10年1月,受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。,国十一条 取消优惠,新“国十条” 差别信贷,9.29新政 限购、差别信贷,10年4月,10年10月,10年1月：09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。 1
43、0年4月：新“国十条”出台，市场成交在5-7月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。 10年9月：限购、差别信贷政策，市场调控再加码。,2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求,出台政策2010年政策演变,三次楼市调控影响力明显低于预期，12月成交出现反弹，年末呈现翘尾现象；从各类城市来看，一线城市受政策影响最深，成交起伏较大；二三线城市在政策后也出现一定的波动，但整体幅度较小。,出台政策三轮楼市调控，政策效果不明显,数据来源：CRIC,从月度成交数据来看：年末各地成交由于赶搭政策末班车等原因，都出现成交翘尾现象，原先受政策影响较深
44、的一线城市表现尤为明显； 从周度成交数据来看：11月整体市场周度成交基本趋于平稳；12月中下旬出现明显上扬，其中一线城市涨幅尤为明显； 从易居代理数据来看，来访量有所下降，但认购量和签约量在12月都有所上升。,54,政策环境分析2011年政策初见端倪,2011年房地产市场一系列调控措施：,1月31日,【青岛】,青岛市政府新闻办召开新闻发布会，介绍了青岛出台楼市限购令的相关情况。具体实施细则尚未公布。,各城市国八条落地政策：,2月1日,【上海】,上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房。,【北京】,【南京】,【成都】,【济南】,按
45、照“新国八条”有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。,2月12日,山东省济南市有关限购细则规定从即日起至12月31日，济南市户籍及非户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。,政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示，未来房地产调控的趋势不会改变。一系列调控措施还将继续出台。,55,政策环境分析2011年“国八条”新政解读,2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。201
46、1年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。,政策点评：,1、本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。 2、这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前各城市限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买，这个政策对市场的杀伤力很大!,各主要城市国八条落地政策解读,上海版国八条落地政策与全国版高度一致
47、,青岛版国八条落地政策火速落地的城市,上海落地政策与全国版国八条保持了高度一致。从限购、信贷等方面入手。 二套房限购，三套房一律停售。具体细则与国八条高度一致；信贷收紧，二套房首付不得低于60%,利率1.1倍；房产税落地试行；国务院要求的具体调控目标上海计划在3月公布。,青岛反映速度最快，政策颁布速度快，1月31日在本市网站上公布。 从落地政策的细节来看，青岛版国八条与全国版国八条保持了高度一致。限购、信贷均严格执行了中央的要求。,1,2,政策环境分析各城市国八条落地政策,北京版国八条落地政策5年连续社会保险及纳税证明,北京落地政策与全国版国八条保持了高度一致，部分条文更加严厉。从限购、信贷等
48、方面入手。 其中对购房人资格要求5年以上的条文成为北京版政策的关注点。对北京版政策的详细分析见后面京十五条分析。,3,深圳、广州、哈尔滨、南京、成都、太原、南宁、长春、贵阳等城市也相继出台了国八条落地政策，各地政策以贯彻执行中央国八条政策为主。,贷款利率提高，必然会增加贷款者的购房成本。但首套住房首付已由最低二成提至三成，贷款利率已由最低七折升至八五折对购房者的影响更为直接。 上海、重庆相继落地房产税，但在此之前国八条公布，其调控力度远超房产税且更多关注各地执行力度，掩盖了房产税的调控效果。,国八条是主力，加息、房产税只能敲边鼓,加息效果尚未显现,房产税落地政策过于温柔,国八条是主力，加息、房
49、产税只能敲边鼓,对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。 每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。 若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。,上海、重庆房产税政策较为相似，先皆是对多套和高档房的住宅征求持有环节的税收；差异之处于重庆直接向高档房“开炮”，以别墅和单价为参照系，涉及面小，税率略高；而上海方案主要以套数和面积为衡量标准，涉及面略大，税率稍低。 舆论渐渐将房产税视为抑制房价的“终极武器”，落地后成了一枚“小小的子弹”。,政策环境分析加息、房产税政策解读,58,政策环境分析新政市场表现,【北京】,2011年前四周北京二手住宅成交套数走势,2011年前四周北