外高桥项目研究0704.ppt

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1、外高桥A1-1、A1-2项目可行性研究报告,上海管理总部发展部 2008年7月,目录,第一部分 公告简介及项目背景 第二部分 项目区位 第三部分 项目基本情况 第四部分 区域规划 第五部分 周边产业概况 第六部分 房地产市场分析 第七部分 市场定位 第八部分 开发设想与计划 第九部分 经济测算与分析 第十部分 项目操作建议,一、公告简介和项目背景,公告简介,2008年6月18日，上海房地产交易中心发布公告，宣布受国有建设用地使用权人（外高桥集团）委托，挂牌出让上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A11、A12地块国有建设用地使用权。,此次公告是上海今年以来第一幅纯住宅用地推出市场，规划总建筑面

2、积为158603.53平方米，土地挂牌底价为119000万元，折合楼面地价7503元/平方米。该地块属于二级市场土地，通过一级土地交易平台出让。,项目背景,外高桥（集团）有限公司,森兰外高桥,外高桥保税区开发股份有限公司,该地块是“森兰外高桥”项目整理推出的首幅地块。 “森兰外高桥”项目即为上海城市总体规划确定的中心城 8片楔形绿地中的东沟楔形绿地，整个项目5.74平方公里土地产权已经在外高桥保税区开发股份有限公司名下，上海浦东新区国资委全资控股的外高桥（集团）有限公司拥有该公司56%股权。目前，该项目的控制性详细规划已经获批，并完成90%的居民拆迁，60%的工厂企业已签订拆迁协议。 为了尽快

3、实施东沟楔型绿地的开发，外高桥保税区开发股份有限公司率先启动“森兰外高桥”项目居住区的建设，考虑到自身资金及开发实力有限，该公司除保留部分土地自行开发外，其他土地拟引入有实力的开发商进行转让。公告所推地块是整个区域内第一块对外转让地块。 我司自2007年起一直与外高桥保税区开发股份有限公司就该地块保持密切接触.,最初按定向转让方式商谈，后外高桥公司因政策风险等原因改为委托上海房地产交易中心进行公开挂牌出让。,上海浦东新区国资委,二、项目区位,总体环境,五角场 6km,陆家嘴 15km,人民 广场 25km,长兴岛,崇明岛,浦东国际机场 40km,虹桥国际机场 45km,A20,A30,外环线,

4、项目所在地,上海长江隧道,上海长江大桥,从项目在上海的位置来看，地块位于中外环线之间，其所处区域是上海连接崇明三岛并通往江苏的重要交通枢纽，地理位置十分重要。 地块距离市中心人民广场约25公里，距虹桥机场约45公里，距浦东国际机场约45公里，交通可及性强。地块距离上海城市副中心杨浦五角场商圈仅6公里，处于其商业辐射范围内。(以上公里数为车程距离),通往江苏启东,中环线,内环线,区域环境,浦东国际机场,张江高科技园区,世博会场址,金桥出口加工区,外高桥保税区,陆家嘴金融区,本项目地块,上海港,从项目在浦东地区的位置来看，地块位于浦东北部海港新城的核心区域，距黄浦江不到2公里，经外环可直通两大空中

5、枢纽浦东机场和虹桥机场。 浦东地区的外高桥保税区、外高桥港区、浦东沿江产业带及金桥功能区等著名产业园区，为项目所在的外高桥地区提供了强大的产业支撑。 海港、空港和即将贯通的沪崇苏隧桥，成就了外高桥地区连接上海与长江三角洲，乃至世界的门户地位。,区位概况,本项目地块,外高桥保税区,金桥出口加工区,轨道交通12号线,轨道交通6号线,高桥镇,高行镇,高东镇,翔殷路隧道,中环线,外环线,上海港,通往沪崇苏隧桥,通往五角场,从项目在外高桥地区的位置来看，地块位处于浦东高行镇镇域，其北面的五洲大道连接翔殷路隧道（通往五角场）和沪崇苏隧桥（通往长兴、崇明岛），是上海东北部最主要的交通枢纽线，地块的地理区位优

6、势明显。 地块紧邻轨道交通6号线五州大道站，6号线连接外高桥、陆家嘴和三林地区，是浦东重要的公共交通线路，地块出行条件十分便捷。 地块处在规划中的外高桥新市镇的核心区域。,三、项目基本情况,地块四至,A1-1地块：东至规划经一路，南至A1-2地块，西至张杨北路东侧绿化带，北至规划纬二路； A1-2地块：东至规划经一路，南至莲心河及A1-3规划幼儿园地块，西至张杨北路东侧绿化带，北至A1-1地块 地块北侧纬二路与五洲大道之间有300米的绿化带；地块西侧与张杨北路之间有70米的绿化带（高压走廊），有两路110KV 高压线，计划埋地，但实施时间目前无法确定；地块北侧纬二路与东侧经一路计划2009年底

7、建成，由外高桥公司负责实施；地块南侧为莲心河，河南面的东煦路目前仍未完成拆迁，建成时间不确定。,绿化带 （高压走廊）,莲心河,幼儿园用地,规划纬二路,规划经一路,6号线五州大道站,张杨北路,地块现状,地块内房屋已拆迁完毕，地势平坦，内为荒草及树木。,地块西北侧的6号线五洲大道站,地块北侧的五洲大道,地块现状,地块西侧的张杨北路,规划指标,地块房屋套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占总建筑面积的比例不小于70%。 地块内配建机动车停车位不得少于0.6辆/户。 地块集中绿地率不小于10%。,周边公建配套设施,农工商超市,邮局,在建社区商业街,M6线东靖路站,M6线五洲大道站,在建商业综合项目,

8、高行镇市民中心,外高桥保税区小学,板块内生活配套建设已逐渐得到完善，但距项目所在地块仍有一定距离。,四、区域规划,外高桥功能区,本项目地块所属区域外高桥功能区 外高桥功能区是浦东新区六大功能区域之一，总占地面积约100平方公里。凭借着外高桥港区和保税区形成了国际贸易、现代物流和出口加工三大支柱产业，是上海重要的物流基地。 外高桥功能区产业基础雄厚，生态资源丰厚，经济发展优势明显。经济增长、人口集聚急需各类配套设施支撑。,外高桥新市镇,本项目地块行政上属于外高桥功能区域管委会下辖的高行镇，位于规划中的外高桥新市镇范围内。 浦东新区共规划有四个新市镇，外高桥新市镇就是其中之一，其位于浦东新区的最北

9、面，包括高桥、高行、高东三镇的部分区域，总占地面积约14.05平方公里，规划人口15.9万 外高桥新市镇紧邻外高桥保税区和金桥出口加工区，是浦东新区唯一一个位于外环线以内、属于中心城区的新市镇，拥有得天独厚的区位优势。 作为上海的北大门，外高桥新市镇通过沪崇苏大通道成为上海与崇明、江苏、山东相连的枢纽。,外高桥新市镇控制性详细规划,2006年5月30日，新区政府批准外高桥新市镇控制性详细规划。 规划中，整个新市镇区域将构建“一心、两轴、八片”的格局。“一心”是指新市镇的中心，即洲海路、张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧楔形绿地内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能

10、；“两轴”中的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，而定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心；“八片”则包括高桥集镇C区、原高行经济园区、新市镇中心居住片区以及东沟楔形绿地等。整个外高桥新市镇的开发建设工作，将在2010年初现雏形，到2020年基本建成。,本项目地块,森兰外高桥,本项目地块,上海城市总体规划确定的中心城8片楔形绿地中的东沟楔形绿地是外高桥新市镇的重点建设项目,其控制性详细规划已经获批。该项目定名为“森兰外高桥”，根据规划，“森兰外高桥”将是一座集生态环境、人文环境、商务环境于一体的国际化新型超生态港城。 “森兰外高桥”总占地面

11、积为5.74平方公里，以五洲大道为界分为商业区和居住区两个组团。 商业区：占地面积273万平方米，其中建设用地面积约38万平方米，规划建筑面积52万平方米，设置时尚主题商业、五星级生态酒店与服务式公寓，总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐。此外商业区内还设有74万平方米的绿化园林,32万平方米的人工湖以及140万平方米的体育公园。 居住区：占地面积256万平方米，其中建设用地面积约130万平方米，规划建筑面积为100万平方米，以低密度公寓和别墅为主，居住区内还拥有生态湿地和水景，以及国际学校和餐饮、医疗及教育资源。,商业区,居住区,森兰外高桥居住区规划,300m,400m,居住区要建设成为集居

12、住、休闲、生态为一体的，具有综合功能的，高起点、高水平、高标准、高品质，优美时尚的国际生态型居住社区，进一步改善地区经济、人文、社会与环境，形成浦东新一轮开发开放的亮点和浦东新区北部地区的重要景观区域。 居住区总占地面积约256万平方米，建设用地约130万平方米，建筑面积约100万平方米，此外在东侧和北侧还规划了124万平方米的生态岛、生态湿地和城市公园。,森兰外高桥居住区开发强度,划沿张杨北路一侧靠近轻轨线为开发强度较高的地块，向东、向南逐渐递减，靠近东侧生态公园为多低层的中低密度开发地块。 地块所在区域为高密度区，容积率为1.8-2.0，住宅层数为1218 层，公共建筑为6 层左右。通过较

13、高密度的综合开发使此区域围绕轨道车站形成一个重要的节点和公共活动场所。,森兰外高桥居住区公共设施规划,居住区与北部地区公共服务中心的距离约为2 公里，规划考虑地区中心可以承担部分居住区级服务设施的内容，如文化体育场馆、行政管理等。在居住区中配合现代化国际社区的功能定位设置了小区级公建配套设施，社区服务设施结合小区级商业中心集中布置。预计上述设施在三年内将逐步建成完善。,本项目地块,项目周边道路规划,本项目地块,本项目地块周边的城市主、次干道及快速路已经基本完善，但地块内的规划道路仍未开始建设，东靖路东西两端未贯通，仍通过原有的东高公路穿行。 地块北面的纬二路、东侧的经一路均计划在09年年底完工

14、，南面的东靖路计划今年二季度开工，09年上半年完工，所有市政道路计划在2010年世博会前全部完工。,东靖路,张杨北路,五洲大道,杨高北路,浦东北路,项目周边交通设施规划,本项目地块,本项目地块紧邻轨道交通6号线，交通出行便捷，五洲大道北面规划为轨道交通停车及检修场地，对森兰外高桥的整体环境有可能造成一定影响。,五、周边产业概况,周边产业园区分布,浦东地区产业基础雄厚，项目地块周边分布的产业园区主要有外高桥保税区、高桥石化园区、金桥出口加工区、金桥现代科技园区、外高桥港区等。其中外高桥保税区和金桥出工加工区均是国家级重点产业园区，而以高桥石化为核心的高桥石化园区，是上海市的重要能源生产基地。 周

15、边产业园区的产业提升、人才引进、功能完善，将给这一区域带来稳定而持续增长的居住需求。,森兰外高桥,外高桥保税区,上海外高桥保税区是1990年6月经国务院批准设立的全国第一个规模最大、启动最早的保税区，集自由贸易、出口加工、物流仓储及保税商品展示交易等多种经济功能于一体，规划面积10平方公里，目前已开发运作区域6.4平方公里。 经过10年的开发建设，截止2000年末，保税区累计批准投资项目4383个，吸引投资总额53.51亿美元，吸引入驻企业9000多家，其中128家为世界500强企业，就业人口近20万，其中1万余名为外籍人士。,外高桥保税区距本项目地块约2公里,高桥石化园区,高桥石化园区主要以

16、高桥石化为产业核心,该公司是我国第一个跨行业、跨部门的特大型经济联合体，隶属于中国石油化工集团公司。 高桥石化占地面积4.2平方公里，拥有炼油能力1130万吨/年、化工产品生产能力100万吨/年，是全球最大的DCP生产商，销量占全球市场的50%以上；同时也是全国最大的聚醚生产基地。目前该公司固定资产达到150亿元，年销售收入超过400亿元，并分别与德国巴斯夫公司、美国加德士公司、瑞士汽巴嘉基公司、韩国SK公司、日本三井石化烷基酚株式会社等世界著名企业合作，成立了合资公司。 政府计划逐步搬迁调整高桥石化基地滨江土地的使用与设施布局，梳理化工区东塘路西侧的用地，拆除部分厂房与设施，整合零星用地，建

17、设组团式的滨江绿化和道路。同时大力采用清洁生产工艺，减少污染源，从废水、废气、废渣和噪声的治理等四个方面着手，改善环境。,高桥石化园区距本项目地块约2公里,金桥出口加工区,上海市金桥出口加工区是由中国政府批准设立的国家级重点开发区，主要发展现代工业、现代生活和现代商贸。 金桥出口加工区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界,东部为现代工业园区和现代商贸园区,约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方公里。 截至2000年底,金桥出口加工区已引进377个项目,协议吸收中外投资87.4亿美元,在投资金桥的世界著名跨国公司中,有26家被财富杂志评为全球500强。 2000年金桥

18、出口加工区实现工业总产值457亿元,占浦东新区总产值的28%。区内年产值超亿元的企业有44家。,金桥出口加工区距本项目地块约5公里,六、房地产市场分析,六、房地产市场分析,土地市场,外高桥近年土地成交情况,外高桥近年土地成交情况,公告号20060313，R=1.6，楼面地价2561元/平方米，住宅，江苏新城,公告号20060312，R=1.6，楼面地价2611元/平方米，住宅，上海宝治,公告号20060214，R=1.6，楼面地价3411元/平方米，住宅，金地集团,本项目地块,公告号20030621，R=1.2，楼面地价875元/平方米，住宅，建浦房产,从供应分布来看，03年外高桥推出的住宅用

19、地分布于高行镇,其中建浦房产项目主要作为外高桥地区动迁户安置基地，因此当时的楼面地价也比较低。06年推出的三幅住宅用地均位于五洲大道以北，由于当时外高桥新市镇规划尚未成形，地块紧邻高桥化工区，生活及配套设施尚不成熟，翔殷路隧道也未开通，区域价值未得到充分的发掘，因此成交价格都不高。 综上所述，地块所在区域由于市政道路及生活配套设施建设起步较晚,生态环境未成型, 相比于上海中外环间的其他区域，其06年的土地成交价格仍处于“洼地”，但在2007年的房价上涨中,该区域的房价涨幅在上海属于较快的区域。（例：金地未未来）,公告号20030508，R=1.3，楼面地价2596元/平方米，住宅，绿地集团,参

20、照板块土地成交情况,森兰外高桥整体开发目标所参照的板块为杨浦新江湾城板块。 由于森兰外高桥在社区规模、区域位置、交通、环境、开发模式、规划水准等方面与新江湾城有相当多的共性，因此外高桥公司在土地运营上一直以新江湾城为目标。 由于本地块是森兰外高桥项目推出的第一块土地，我们可以参考一下新江湾城的土地开发历轨迹。,新江湾城C1地块 土地面积：176842平方米 综合容积率：1.6 可建面积：282947平方米 用地性质：居住 中标人：珠江投资 中标价格：158893万元 中标时间：2005年1月 折合楼面地价： 5616元/平方米（599万/亩）,新江湾城D1地块 土地面积：59253.7平方米

21、综合容积率：1.7 可建面积：100731平方米 用地性质：居住 中标人：浙江绿城 中标价格：126000万元 摘牌时间：2007年6月 折合楼面地价： 12509元/平方米（1418万/亩）,新江湾城C2地块 土地面积：144247平方米 综合容积率：1.6 可建面积：230795平方米 用地性质：居住 中标人：华润置地 中标价格：154100万元 摘牌时间：2006年11月 折合楼面地价： 6677元/平方米（713万/亩）,新江湾城D3地块 土地面积：54208.2平方米 综合容积率：1.2 可建面积：65049.84平方米 用地性质：居住 中标人：仁恒集团 中标价格：130100万元

22、摘牌时间：2007年11月 折合楼面地价： 20000元/平方米（1600万/亩）,2007年上海土地市场回顾,2007年上海房地局挂牌出让的商品房用地数量为149幅，出让总面积约922万平方米。其中住宅及商住综合用地68幅，出让总面积达到675万平方米，较06年出让总面积（515万平方米）增加31%，房地产投资增速明显，但投资过热带来的市场风险也在加大。此外住宅及商住综合用地出让面积仍远远小于当年住宅用地供应计划的1500公顷指标，且成交的商品房用地83%分布在外环以外。与大量开发商渴望在市区拿地相比，外环内土地的稀缺性日益加剧。 从成交情况来看，2007年第四季度共挂牌出让53幅住宅用地（

23、含商住），流标一幅（位于宝山月浦镇），开发商拿地仍比较积极，但由于信贷政策紧缩，市场情景不明朗，加上年底土地集中放量，土地成交价格出现“理性回归”，特别是远郊土地有一定幅度的回调。,2008年上海土地市场走势研判,今年以来房地产市场成交低迷，信贷紧缩更加剧了开发商的资金压力，开发商在拿地上更为谨慎，因此土地需求大幅下降。 2008年政府计划供应住宅用地800-1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。但由于土地市场转冷，政府收紧了土地供应。截止2008年5月仅推出6.5万平方米，且全部分布在外环以外，加上本次公告地块，今年上半年累计供应住宅（含商住）用地仅16万平方米，因此目前

24、全市土地供应仍处于供小于求的状态。特别是外环内土地因动拆迁难度大、土地数量少等原因仍将十分稀缺。 预计政府下半年会适度增加土地供应，维持较为合理的土地供求关系，保证土地价格不会大起、也不会大落。,六、房地产市场分析,商品住宅市场总体概况,上海商品住宅市场总体概况,由于上海市区住宅用地供应紧缺，2007年上海商品住宅供需比值始终维持在1以下，导致当前全市一手商品住宅存量缩减为550万平米，属历史较低水平。同时成交价格大幅上涨，年末成交价格较年初上涨25%。2008年，受观望情绪影响, 市场成交与去年同期相比相对低迷，导致开发商延缓推盘速度，市场表现为供小于求的格局，成交价格在高位盘整，部分楼盘售

25、价有5%-10%的降幅。,上海商品住宅市场08-11年走势判断,根据上海住房建设规划（20062010）测算，“十一五”期间，全市新建住房的需求量约1.2亿平方米。而2006年-2007年全市住宅销售面积为5894万平方米，照此推算，08年-11年全市住宅需求量约为8600万平方米。未来几年预计年均新增住宅供应约2000-2500万平方米，到2011年，市场供求基本平衡。从供求关系可以判断，上海商品住宅价格未来三年总体将总体保持平衡。仍由于土地供应大多在外环以外，结构性矛盾仍很突出，市区新增商品住宅供应将持续紧张。 尽管受宏观政策影响，近期市场成交相对低迷。但从中期趋势看，上海仍将保持强劲的需

26、求和购买力：1、经济与收入持续增长会持续提升上海市民的购买力；2、未来几年仍是婚育高峰期，新增家庭增加，婚房需求旺盛；3、上海作为中国经济金融中心的地位日益突出，对全球和全国高端人才拥有越来,上海商品住宅市场08-11年走势判断,越强的吸引力，上海人口仍将继续增长（主要是机械增长，而其中有大比例的中高端人才）4、房屋是中国富裕阶层偏好的抵御通胀的重要投资品，而在一线城市这种作用更加明显，在通胀时代这一趋势不会逆转。 综上所述，未来几年上海房地产市场的上升趋势不会逆转，但由于价格已达到较高位置，涨幅将低于以往。,浦东商品房市场概况,2007年浦东商品房成交活跃。年初在新增供应持续低迷的情况下成交

27、量逐渐走高，6月份达到成交峰值。而此后政府发布一系列宏观调控政策，严厉打击囤地捂盘，迫使新增供应增加，并在年底达到供应高峰。此时市场出现了浓厚的观望气氛，成交量下滑，但浦东地区相对稳定的刚性需求依然保证了成交量没有出现明显下降。,浦东商品住宅成交走势,2007年浦东商品住宅成交均价在供需矛盾不断激化的作用下保持着稳定增长，年中突破万元关口，同时由于需求旺盛而新增供应低迷，涨幅增大。年末尽管供应量有所增加，但由于浦东许多项目已处于尾盘阶段，整体均价依然保持惯性上扬，此时市场观望气氛较浓，价格涨幅趋缓。预计08年价格会略有回调，但在2010年世博会召开、陆家嘴金融区东扩等利好因素影响下，浦东地区房

28、价依然具有很大的增长潜力，远期来看房价将保持增长势头。,近期浦东商品住宅成交均价走势 （单位：元/平方米）,五、房地产市场分析,区域市场分析,板块商品住宅市场总体概况,商品住宅供求比及成交量示意图 2007年1月-2008年5月,本项目所处板块为高行及高桥板块。 由图表可以看到，项目所在板块及周边地区商品住宅供小于求的局面非常明显。,板块内商品住宅市场分析,2008年由于板块内大部分商品住宅项目基本去化完毕，而部分项目新增供应延后，市场供应量急剧减少，导致需求量同比剧减，供求矛盾突出。08年的供应主要来自于金地未未来项目。 成交均价基本已跃居1万以上，目前商品住宅价格基本在15000元/平米左

29、右。,板块内住宅项目分布,连城新苑,东方城市华庭,仁恒家园,幸福小镇（明丰绿都）,绿地崴廉公寓二期,高桥新城,证大家园五期,春江花悦园,东源明都,东旭公寓,项目所在地,金地未未来,板块内项目概况,板块内典型项目研究,绿地威廉公寓,板块内典型项目研究,社区规划,板块内典型项目研究,仁恒家园,板块内典型项目研究,社区规划,板块内典型项目研究,金地未未来,板块内典型项目研究,社区规划,区域未来供求分析,如无新增楼盘推出，高行及高桥板块现有住宅项目未来可供应量为109万平方米，剔除这些项目中所含的动迁配套房，商品住宅的可供应量约90万平方米。 05年-07年板块内商品住宅年均成交面积约28万平方米，假

30、设未来保持这一成交量。若无新楼盘推出，未来2-3年后该板块将面临没有一手房的局面。而周边除森兰外高桥之外，近期基本已无土地可供。,板块内住宅项目未来供应量统计：,市场小结,区域住宅需求量在周边产业园区的有利支撑下保持稳定增长，但由于板块内住宅项目新增供应延后，目前市场表现为供小于求的格局。若无新增楼盘推出，未来2-3年后区域将面临较大的供应缺口。 板块商品住宅均价目前约为公寓14000-15000元/平方米（毛坯），联排22000元/平方米（因无参照楼盘, 故参照九亭1.6的倍数)。由于周边生活配套设施不成熟，区域环境尚在“孵化期”内，其均价与周边板块及上海浦东其他中外环间区域板块相比，价格相

31、对较低，未来仍有一定的升值空间。 板块内产品以多层及小高层公寓为主。 目前板块内的购房群体，以自住型客户为主，主要来自于在外高桥和金桥开发区、乃至在浦东其他区域工作就业的人群，年龄结构以中轻年龄层次为主。但未来可期引入周边的高端客源。,七、市场定位,项目SWOT分析,市场定位,森兰外高桥居住区整体定位：国际化超生态生活社区 优势：人均绿化面积达65平方米，接近人均绿化面积为70平方米的世界首席宜居城市华沙的绿化率； 周边外高桥保税区、金桥出口加工区等产业园区带来高素质的居住人群，其中仅外高桥保税区就有1万余名外籍人士； 高水准的社区规划，配备体育馆、游泳池等高级娱乐设施，以及国际学校、名牌教育

32、资源和三级甲等医疗机构； 便捷的交通体系 主题：原生态、低密度、高档配套、大型国际化社区 本地块项目定位：浦东北区国际化生态雍雅生活社区 浦东北区 国际化 雍雅 生态 地标性 作为森兰外高桥首个住宅项目迅速确立区域形象,客户定位,追求舒适型居住感受的区域高端客户 置业需求：多以舒适性三房或四房（面积在150平米180平米） 客户来源：主要依托浦东新区外高桥保税区及金桥工业区为一级交易区域，张江高科技园区及陆家嘴金融区作为二级交易区域，辐射浦西周边区域 境外人士及企业高层（外高桥保税区、金桥工业园区，张江高科技园区，陆家嘴金融区等） 浦东新区的私营业主 江浙一带来沪经商的私营业主 追求高附加值的

33、中高端客户 置业需求： 追求高附加值的生活品质；高附加值主题体现在符合业主消费的商业配套、特色的社区文化营造、户型设计紧凑实用、赠送面积、具有良好投资性等方面。 置业多以二房或者一房居多 客户来源： 中高级白领（外高桥保税区、金桥工业园区，张江高科技园区，陆家嘴金融区） 浦东新区当地的政府公务员及事业单位人员 浦东新区的私营业主 浦西周边区域的客群,产品定位,从容积率、提升产品价值等因素考虑，项目可采用小高层+联排住宅产品方案。 在户型设计上，在满足“90/70”政策的前提下，以及利用送空中花园等多种手段来提高二房的附加值和可变性，以期在销售过程中可以满足客户的更多种需求。（具体两套小户型产品

34、的拼合可参考其他类似项目今后的销售情况调整） 产品标准方面，在户型导致通风采光不利的情况下，可采用自平衡通风系统等辅助设备。 一房产品可考虑集中布置，类似酒店式公寓，放置于最后一期进行开发。 为提升产品价值，小高层产品均采用精装修交付标准，标准为1000元/平米。,价格定位,价格定位方法：选取板块内两个具有可比性的在售项目进行比较后，得出08年现时的基准售价，以基准定价为基础，根据价格涨幅判断推断项目未来售价按08年现时，小高层基准售价为16000元/平米（精装修），联排基准售价22000元/平米,价格定位,价格涨幅判断,根据以上判断，08年看平,今后3年的年均价格涨幅设定为：2009年4%，

35、2010年11%，2011年11%,销售周期预判 假设项目09年开始销售，2011年售磬，共分三期进行销售：,价格定位,产品整体均价,八、开发设想,项目总体规划,会所及配套,小区入口,小区入口,产品说明,开发周期,项目销售分为三期,开发计划,按挂牌文件及土地合同要求，项目土地合同于2008年8月1日签订，2009年一季度交地，假定项目于2009年4月开工，分三期开发，每期建设周期为18个月，2009年10月开始销售，每期销售周期为12个月。 整个项目预计于2011年9月结束，总开发周期为30个月。,九、经济测算,按小高层整体均价18668元/平方米，联排别墅整体均价24138元/平方米计算。若

36、实现成本利润率15%，则可承受出让楼面地价为7700元/平方米（837万/亩）,主要经济指标,地价与售价对比分析,在15%成本利润率下：,注：地下车库销售50%，12万/个,在7700元/平方米的楼面地价下：,产品均价按5%比例调整,十、项目建议,拿地流程节点,领取挂牌文件,现场勘察、答疑,交纳竞买保证金、报名,提交竞买申请,参与竞价,现场竞价采用一次性密封报价方式,项目建议,一、谨慎参与的考虑： 1、土地底价已较高。（我们理想的价格是6000-6500元） 2、宏观形势近期仍不乐观，资金面压力较大 二、积极进取参与的考虑： 1、招商在上海的5个项目均位于外环以外，在外环内和浦东新区均无项目 2、项目位于外环内大型社区内，区位在上海极为稀缺综上所述。从江湾城的经验看，大型社区内的土地和房价会相对其他区域增长更快。 综合上述考虑，建议在底价附近参与，最高不超过出让楼面地价7700元/平方米，837万元/亩，总地价121922万元。,谢谢,