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1、满足客户使用需求 合理控制景观成本 提升绿化效果 材料品质特色统筹化 设计质量提升,针对项目客户需求制定景观策略 控制软硬景比例,景观单项比例精确化 采用绿化合理操作模式,实现绿化效果的提升 材料运用规范化以利战略采购,实现高品质低成本 搭建信息平台,整合设计资源,提高设计质量,景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源),第三章:景观的功能设计 关注客户需求,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,1. 概述 万科集团满意度调查,规划设计满意度07年86,08年79 活动场地和设施满意度07年62,08年58均为最低,资料来源:集团08年盖洛普满意
2、度调查报告,资料来源:集团2002-2008盖洛普满意度调查数据;其中业主总量根据该年截至9月份统计数据,“活动场地和设施满意度”连续7年持续走低,K=千户,1. 概述 万科集团满意度调查,1.概述 客户投诉,客户最不满意:配置少;不便捷,资料来源:集团客户投诉,数据来源:08年深圳万科成交客户调查统计(营销系统),调查客户量为3041户,运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地,1.概述 成交客户对活动场地关注率与满意率,“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大,1.概述 集团活动配置标准现状,上海公司,深圳区域,2004年集团发布“花城类住区活动配套标准” 上海公司标准,执
3、行较早,控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定,按品类控制户均指标,集团标准,“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板,1.概述 小结,万科集团内对于活动配套标准不完善,执行不规范,最不满意:配置不足;不便捷,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,2. 指标分析:集团内部标杆,资讯来源:根据所属项目物业公司提供,a.确定原则,在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目,选择标准:入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区,2.01 /户,2. 指标分析:集团内部标杆,因纬度和气候不同,平均每户的总活动场地面积因
4、泳池的 差异从南往北依次降低,均值为2.01 /户,b.活动场地面积分析 (含游泳池),3个标杆活动场地均值,不含泳池,不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致,2. 指标分析:集团内部标杆,c.活动场地面积分析 (不含游泳池),运动场地配置普遍较低,平均只达标杆值的42%,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,a.运动场地,儿童活动场地配置尚好,个别公司差距较大,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,b.儿童活动场地,数据来源:选取入住2年或以上社区作为样本,根据各一线公司物业实际统计数据汇总,老人活动场地:指供老人活动使用的器械,棋牌和舞蹈聚会等场地
5、,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,老人活动场地配置普遍不足,平均仅达标杆值68%,c.老人活动场地,数据来源:选取入住2年或以上社区作为样本,根据各一线公司物业实际统计数据汇总,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,除去泳池,综合活动场地52项目均值仅为3个标杆 项目的54%,d.总活动场地户均面积,e.分析小结,2. 指标分析:集团52项目与标杆比较,项目普遍存在综合配置较低的局面,运动场地配置严重不足,老人活动场地关注不够,资料来源:对方公司操业人员提供,上海浦东仁恒河滨城,上海浦东绿城,上海天山仁恒河滨花园,选取项目特点:社区规模大,户数多,在业内评价较高,a.标杆确定,2.
6、指标分析:行业内标杆分析,选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆,泳 池,0.44,/户,儿童活动场地,老人活动场地,运动场地,1.11,0.26,0.25,b.活动场地内外标杆比较,2. 指标分析:行业内标杆分析,与行业标杆相比较,我司标杆值除“运动场地”略低外,“儿童和老人活动场地”配置差距较大,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,2. 指标分析: 主流产品集团活动配置标准,针对主要品类制定住区活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户,户均面积指标合计, 1.60 /户,依据集团产品分类
7、分析主要产品客户人口构成,2. 数据分析:标准配置深化探讨,主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别,G2 孩子三代 10% 后小太阳 40% 小太阳 40% 老年一代 10%,G3 青年之家 85% 青年持家 15%,C 小小太阳 30% 青年持家 5% 孩子三代 10% 后小太阳 20% 小太阳 30% 老年一代 5%,16.1% 12.9% 58.1% 12.9% 21.9% 6.3% 59.4% 12.5% 5.0% 0.0% 65.0% 30.0% 11.1% 0.0% 66.7% 22.2%,2. 数据分析:标准配置深化探讨,12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上
8、,T1 青年之家 50% 小小太阳 20% 青年持家 20% 孩子三代 10% 老年一代 10%,按两大类制定各区域活动配套建议标准,2. 数据分析: 制定按品类地域分类制定配套标准,产品随着市场的变化,客户人群对于活动场地的需求不同,2. 数据分析:衍生探讨,产品客户聚焦细分之后,还可分化为以下类型产品: 人群混合型社区 青年公寓社区 度假类社区 商务综合类社区,-人群结构复杂,社区需提供充足各类场地,-人群结构年轻化,社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场地,对儿童及老人可忽略,-需求特殊化,更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间,景观需求加强,-对会所功能需求加强,其余活动
9、场地可借助周 边或城市配套,注重品质,以建筑面积20 万某项目为例 按平均每户面积100 计算 居住户数 2000 户 目前集团活动场地均值为 0.88 /户 规定配置活动面积标准为 1.60 /户 差额为 0.72 /户 活动场地平均单方造价为 620 元/ ,单方造价增加,(2000 0.72 620 ) 200000 = 4.464 4.5,4.5元/,2. 指标分析: 活动场地成本,增加4.5元单方造价,即可满足活动场地配置要求,2. 指标分析: 小结,集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。,儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户,社区规模较小时(500户),配套标
10、准应适当增大。,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,商业步行街,儿童活动场地,运动场地,会所,泳池,老人活动场地/架空层,主要运动及老人活动场地沿商业街两侧 布局;儿童活动场地组团式布局,容积率 1.45,3. 布置方式: 内部标杆之一:深圳四季花城,服务半径50米,服务半径250米,运动场地,建筑,儿童活动场地,会所,泳池,中心广场,大型场地结合会所和滨河绿化带布置,儿童场地分散布置,容积率 1.70,3. 布置方式: 内部标杆之二:上海春申,服务半径250米,服务半径50米,服务半径250米,步行景观轴线,会所,运动广场,儿童活动场地,大型场地沿景观轴集
11、中布局,儿童场地以组团为单位布局,容积率 2.01,服务半径45m,3. 布置方式: 内部标杆之三:天津水晶城,所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局,3. 布置方式: 行业内标杆之一:上海浦东仁恒河滨城,所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局,3. 布置方式: 行业内标杆之二:上海天山仁恒河滨花园,服务半径200米,会所区集中泳池及运动场地,其余均衡按组团分散布局,3. 布置方式: 行业内标杆之三:上海浦东绿城,3. 布置方式: 投诉较多项目之一,儿童场地不足且服务半径大于50米,缺少运动场地,3. 布置方式: 投诉较多项目之二,缺少运动场地与老人活动场地,会所配套服务半径大于250米
12、,3. 布置方式: 投诉较多项目之三,运动场地配置不足,儿童场地服务半径大于50米,各类活动场地布置必须考虑服务半径,否则降低使用率 正常情况下:成人250米,老人200米,儿童50米,资料来源:美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture,3. 布置方式: 服务半径标准,3. 布置方式: 小结,服务半径为:成人250m,老人200m,儿童50m,运动场地应相对集中布局,儿童活动场地应均匀布局,狭长地块应沿人行路布局,方正地块应中心辐射布局,案例分享,1.成都万科金色海蓉二期,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设
13、计指引 操作指引,4. 场地设计五要素 客户关注度,资料提供:上海公司设计部,根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围,4. 场地设计五要素 营销卖点,资料提供:上海公司设计部,特殊客群关注,营销卖点,品质的基本保证,功能与细节应保证品质,更应重视营销卖点,4. 场地设计五要素 成本控制,资料提供:上海公司设计部,成本高,成本低,全区无障碍设计 高差较大处设置栏杆 贯穿全区的步行系统 儿童游乐区的周界安全 各种铺装材料的安全交接 结合儿童游乐区设置成人健身设施 大面积的起伏变化的草坪 安全的沙坑,高品质进口儿童游乐设备 专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施 一定面积的木平台交流休息场地 室外儿
14、童游泳池 安全的儿童水景,儿童游乐场周边设置洗手洗脚处 增加儿童游乐区的背景音乐设置 环保的分类垃圾桶 儿童区增加太阳能时钟 适合儿童尺度的室外标示系统 四季变化的观花观果的植物,旱冰场 游乐场周边设计厕所 增加带长度的儿童专用自行车道 增设“百草园” 增设“自留地” 增加一些冒险儿童游乐设施,滑板攀岩 增加“故事雕塑” 动物乐园,选定实施,选择实施,选择实施,暂不实施,关注度低(特殊功能+教育),关注度高(安全+基本功能),根据成本要求和客户关注度选定实施内容,根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种),资料来源: 深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查,4. 场地设计五要素
15、 使用者喜好,资料提供:上海公司设计部,针对项目定期审核,确保实施完成度,4. 场地设计五要素 定期审核,4. 场地设计五要素 小结,1.,2.,3.,4.,5.,设计应全方位关注,把好 5个控制关,资料提供:上海公司设计部,4. 场地设计五要素 儿童活动场地实施效果,4. 场地设计五要素 儿童活动场地案例,儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理,设置大型综合 场地为宜,同时介入绿化设计,使场地同时具有景观效果,4. 场地设计五要素 相关知识,目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类 美国标准 CPSC , 欧洲标准 EN1176,U.S. Consumer Product Safety Com
16、mission Guidelines for Public Playground Equipment (CPSC) 美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则,分2-5,5-12岁两个年龄层 提供7种游戏设备的安全要求 攀爬类 团团转 跷跷板 滑梯 摇摇马 秋千 蹦床 设备安全活动范围(固定值) 临界下坠高度,New European Standards (EN 1176) 新欧共体标准(游戏场设备),3-14岁统一年龄层 提供5种游戏设备的安全要求 秋千 滑梯 绳缆跑道 旋转式设备 摇摆式设备 设备安全活动范围(计算式) 临界下坠高度和铺装面范围,资料提供:play & safe 游乐安全顾
17、问公司(香港),4. 场地设计五要素 相关知识,游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求, 地垫的材料和厚度也必须符合高度要求,50mm CFH - 1.5m,75mm CFH 1.9m,110mm CFH 2.6m,资料提供:play & safe 游乐安全顾问公司(香港),概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,5. 设计指引 配置场地指标,根据配置标准计算对应场地的面积指标 整体规划完成后,即应针对此场地指标进行核算,如不满足应适当调整规划,以深圳区域某G2项目为例: 项目占地 42000 规划户数 2140户 景观面积 28900 ,运动场地面积=
18、1.1 2140 = 2354 ,集团主流产品活动配套标准: 儿童、老人活动场地0.25/户 运动场地1.1 /户,儿童场地面积= 0.25 2140 = 535 ,老人场地面积= 0.25 2140 = 535 ,合计场地配套面积为 3424 约为景观面积的12%,5. 设计指引 配置场地内容,5. 设计指引 儿童场地标准配置参考,小型儿童活动场地可选用标准配置,大型由专业单位设计,5. 设计指引 泳池平面布置标准,泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观,泳池区可容纳人数(M)= 成人池面积/3 + 儿童池面积/2.5,泳池休息区面积() = M 0.8,洗手蹲位个数= M / 60,淋
19、浴间个数= M / 30,更衣柜个数= M / 5,以上三项男女更衣室均分,5. 设计指引 泳池更衣室布置标准,更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求,5. 设计指引 宠物公园布置标准,宠物活动规范化,降低邻里纠纷和干扰,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理,合理分配宅间距离,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理,合理分配宅间距离,5. 设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理,合理分配宅间距离,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,6. 操作指引 操作步骤,规划确定之后根据场地指标复核,如不满足则应调整规划。,
20、Step 1,Step 2,Step 3,根据指标选择场地基本布局和内容,拟定设计任务书。,审核场地设计面积和内容,检查细节设计。,根据设计任务书进行设计,可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。,提交深化方案图纸,提交任务书和设计指引,提交图纸和数据指标,6. 操作指引 根据社区规模制定所需活动配套面积和内容,惠州金域华庭配套表 品类:G2 项目占地:3.96万m2 户数:1000 泳池(共900m2) 泳池总水面面积:900m2 儿童池:200m2 成人池:700m2 运动场地(共700m2) 羽毛球场:100m2 架空层乒乓:50m2 架空层练舞室:200m2 多功能场地:350m2
21、 老人活动场地(共260m2) 跳操广场:150m2 按摩走道:30m2 架空层棋牌:50m2 锻炼器械:30m2 儿童活动场地 (300m2) 滑梯:120m2 秋千:50m2 木马:40m2 跷跷板:30m2 沙池:30m2 平衡木:20m2 爬网:80m2 宠物活动场地:100m2,如规划布局不满足场地需求,则应调整规划,Step 1,主要人行系统,景观轴线,人行系统宜简洁布置,6. 操作指引 根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线,Step 2,场地布局要点 游泳池居中布置,可作为销售工具。 室外运动场地考虑充分日照,考虑噪音问题,避免离住宅过近,贴近商业用房布置。 儿童活动场地就近住
22、宅布置,考虑日照和成年人看护区。 建议老人活动场地和中心广场结合,充分考虑日照,应充分考虑可达性和无障碍通道,跳操广场应远离住宅布置。,不同活动场地对日照需求不同,应对应考虑布局,6. 操作指引 依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置,Step 2,惠州金域华庭 品类:G2 户数:1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标 泳池(共900m2) 泳池总水面面积:900m2 儿童池:200m2 成人池:700m2 运动场地(共700m2) 羽毛球场:100m2 架空层乒乓:50m2 架空层练舞室:200m2 多功能场地:350m2,服务半径+布置规则 游泳池 250米-成人3分钟步行距离
23、 布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求 运动场地 250米-成人3分钟步行距离 室外运动场地考虑充分日照 架空层配置要考虑一定的隔音措施 宠物活动场地 无服务半径要求 可布置偏僻处,考虑日照 老年人活动场地 200米 -3分钟步行距离 应充分考虑可达性和无障碍通道,跳操广场应远离住宅布置 儿童活动场地 50米 -2分钟儿童步行距离 就近住宅布置,考虑日照和成年人看护区,230m,6. 操作指引 运动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,儿童池,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,架空层乒乓,架空层练舞室,惠州金域华庭 品类:G2 户数:1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标
24、 老人活动场地(共260m2) 跳操广场:150m2 按摩走道:30m2 架空层棋牌:50m2 锻炼器械:30m2,多功能场地,6. 操作指引 老人活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,宠物活动,惠州金域华庭 品类:G2 户数:1000 按照社区户数计算相应 所需场地面积指标 儿童活动场地 (300m2) 滑梯:120m2 秋千:50m2 木马:40m2 跷跷板:30m2 沙池:30m2 平衡木:20m2 爬网:80m2 宠物活动场地:100m2,6. 操作
25、指引 儿童活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,宠物活动,6. 操作指引 提交设计任务书和设计指引给设计单位,Step 2,泳池(共900m2) 泳池总水面面积:900m2 儿童池:200m2 成人池:700m2 运动场地(共700m2) 羽毛球场:100m2 架空层乒乓:50m2 架空层练舞室:200m2 多功能场地:350m2 老人活动场地(共260m2) 跳操广场:150m2 按摩走道:30m2 架空层棋牌:50m2 锻炼器械:30m2 儿童活动场地
26、(300m2) 滑梯:120m2 秋千:50m2 木马:40m2 跷跷板:30m2 沙池:30m2 平衡木:20m2 爬网:80m2 宠物活动场地:100m2,硬景面积:7510 m2 包括人行系统、广场、 各类活动场地及泳池,软景面积:18200 m2 包括草坪、地被及灌木,6. 操作指引 审核面积与内容并确保软硬景比例,Step 3,6. 操作指引 小结,规划平面初步确定后,根据社区规模制定 所需活动配套面积和内容,根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线,依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置,复核软硬景面积比例7 :3,如规划布局不能满足场地要求,则应调整规划,总结,第四章:绿化苗木的
27、操作管理建议,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,苗源分析 苗源种类,保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗,成品苗价格为地苗的三倍左右,地苗,假植苗,假植成品苗,价格:,X 低,2X 中,3X 高,苗源分析 地苗分布,地苗资源集中地区,低纬度,中纬度,高纬度,地苗资源集中地区较少,大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备,苗源分析 移栽要素,地苗移栽要保证成活率,必须严格遵循季节要求,1月,2月,3月,4月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,西南地区,华南地区,13月,912月,24月,210月,1011月,5月,温带地区 (华东及北方地区),西南地区,华
28、南地区,适宜移植季节,地苗成活率90-95% 假植苗成活率99%,地苗成活率70-85% 假植苗成活率99%,地苗成活率92-97% 假植苗成活率99%,非适宜移植季节,地苗成活率20-30% 假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40% 假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50% 假植苗成活率80-90%,温带地区 (华东及北方地区),以上成活率以1520cm樟树为例,相关数据由各分公司提供,各地区适宜移栽及种植季节,苗源分析 小结,选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果,降低景观成本的必要手段 保证地苗供应,必须提前储备,或者寻找有储备的合作单位 提高地苗全冠移栽成活率,必须遵循季节
29、要求,市场行规:苗木购买熟客可延付苗款,生客需付定金,付清全款才可提苗,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,苗源成本分析 樟树地苗(华南地区),地苗:原生或在移植地超过5年,生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大,不适于反季节移植。,主材价格: 胸径10-19cm,4001000元/株 胸径20-29cm,12002500元/株 胸径30-39cm,28004000元/株,地苗中选用较多的规格为胸径25-30 cm,平均价格为2000元/株,特点:资源分布散,临时搜购不易,必须提前储备,假植苗:地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内,度过成活期的苗木。 观赏效果较差,移
30、植成活率较高。,主材价格: 胸径10-19cm,8002000元/株 胸径20-29cm,22004500元/株 胸径30-39cm,50008000元/株,苗源成本分析 樟树假植苗(华南地区),假植苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm,平均价格为6500元/株,特点:资源较多,价格适宜,但苗木形态差,需要生长期恢复,假植成品苗:假植苗已假植或装入容器种植3年以内,生长状况恢复良好的苗木。 观赏效果较好,移植成活率较高。,主材价格: 胸径10-19cm,12002500元/株 胸径20-29cm,30008500元/株 胸径30-39cm,900015000元/株,苗源成本分析 樟树假植成
31、品苗(华南地区),假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm,平均价格为13000元/株,特点:由于用量大,目前中小规格已稀缺,胸径10-19cm,胸径20-29cm,胸径30-39cm,8002000元/株,22004500元/株,50008000元/株,4001000元/株,12002500元/株,28005000元/株,12002500元/株,30008500元/株,900015000元/株,地苗,假植苗,假植成品苗,综合比较价格,地苗:假植苗:假植成品苗 = 1:2:3,苗源成本分析 成本比较(华南地区),此两种规格资源非常少,苗源成本分析 三地香樟主材价格比较,因气候差异,高规
32、格苗木在各地区的价格差异较大,南方相对较低,成都、上海两地普遍使用地苗,选用中小规格较多,大规格乔木只做点景 深圳普遍使用的是假植成品苗,因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上,(元/株),成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较,苗源成本分析 各区域使用分析,深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗,地苗,假植成品苗,假植苗,大部分苗源产自江浙 地苗及假植成品苗供应量大,地苗大多来自本地 假植成品苗多从华东购入,地苗供应量小,多为假植苗 假植成品苗用量大,苗源多来自本地 反季节种植情况少,苗源成本分析 小结,除深圳区域外,其余三区域普遍采用地苗,全冠移植率较高 各区域苗木成本有差异,提升绿化效
33、果措施应该因地制宜 由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少,应着力于地苗资源的利用,深圳区域提升绿化效果应多采用地苗,保证全冠移栽 其余区域提升效果应适当增加成本,提高种植密度和规格,优质地苗需要提前搜购储备,前置的资金和人力成本较大 结合现状,较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,操作模式分析 内外模式比较,招标模式,战略合作模式,甲指乙供合作模式,内部模式,北京公司 沈阳公司 苏南公司,上海公司 成都公司,深圳公司,公司内部同时存在三种主要模式,外部标杆主要有两种模式,完全甲供模式,甲供+战略合作模式,外部模式,代表公司,主要特点
34、,成都万华公司 麓山国际,龙湖公司 绿城公司,成本控制较好,对图纸要求较高, 但苗木质量不易控制,即时效果差,苗木质量较高,种植即时效果好 合作单位必须有充足资源和图纸深化能力,甲方承担采购任务,苗木质量相对有保障 需要甲方配有专业人员,且占用人力较多,甲方承担采购储备任务,苗木资源质高价低 甲方需自有苗圃,少量项目可操作,甲方承担部分采购储备任务,苗木资源可控 即时效果较理想,甲方需配备多重专业人员,招标模式:采用招投标方式,以低价中标者提供苗木并组织施工。,优点: 成本动态可控,缺点: 低价苗木形态难以满足设计要求,造成现场设 计变更数量较难控制 施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗 不考
35、虑效果的即时性,操作模式分析 内部模式一,招标模式保证绿化成本最低,但实施效果较差,东莞高尔夫项目 绿化成本:100-120元/平米,战略合作模式:选取 2-3家战略协议的种植施工单位,苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化,甲方审核后开展施工。,优点: 施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源,可保证苗木形态和质量。 施工单位同时负责种植施工图的深化,控制苗木品种在其采购能力范围之内。 施工图定价设计,实施成本及变更可控,缺点: 施工方的设计施工一体,需要监控 不能及时反映当时的苗木市场价格,操作模式分析 内部模式二,战略合作模式利用合作方苗木资源,质量有保证,成本可控制,但需监控
36、机制,成都金域蓝湾项目 绿化成本:250-280元/平米,甲指乙供战略合作模式:甲方参与苗木采购,由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护,优点: 甲方参与采购,苗木质量及实施效果可控,缺点: 采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多,不利多项目操作 乙方积极性难调动,操作模式分析 内部模式三,甲指乙供模式保证效果,但资源利用有限,资金占用大,不利于多项目同时操作,深圳东海岸四期项目 绿化成本:480元/平米,完全甲供模式:甲方自行采购所有苗木,并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备,施工单位只负责苗木的施工。,优点: 甲方参与采购,苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围,可根据自身需要
37、进行苗木储备,不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。,缺点: 采购环节占用甲方过多资源。 乙方积极性难调动,操作模式分析 外部模式一,完全甲供模式保证效果,但占用甲方资金及人力多,不利于多项目同时操作,成都麓山国际项目 绿化成本:220元/平米,甲供+战略合作模式:与战略合作单位有苗木的战略采购价格,部分特型苗木由甲方自行采购,甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备,由战略合作单位组织苗木的施工。,优点: 甲方参与采购,苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围,可根据自身需要进行苗木储备,不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。 同时可利用战略单位的苗木资源,缺点
38、: 采购环节占用甲方过多资源。 战略价格无法反映即时的苗木市场行情,操作模式分析 外部模式二,甲供+战略合作模式保证效果,甲方专业人力配备要足,适量占用资金,成都三千城项目 绿化成本:300-320元/平米,招标模式,操作模式分析 推荐模式,从效果、成本控制和可实施性考虑,战略合作模式是较为理想的模式,广州金域蓝湾 绿化成本:300元/平米,成都麓山国际 绿化成本:320元/平米,佛山金域华府 绿化成本:370元/平米,完全甲供,战略合作,三种模式同等绿化成本下效果比较,绿化效果关键问题: 1、图纸的可实施性 2、苗木的品质与形态保证 3、成本可控制性,解决措施: 1、由有设计能力的绿化施工单
39、位结合资源进行苗木施工图深化 2、施工单位保证高质苗源,对苗木种植效果负责,甲方负责监控。 3、施工单位深化图纸时进行定价设计,控制现场变更数量,招投标模式,战略合作模式,招投标+战略模式,甲指乙供战略+招标模式,图纸可实施性,苗品质量控制,成本可控,备注, , ,仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制,大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡, , , , , , , , , , ,操作模式分析 推荐模式解析一,战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题,景观设计部 2-5人/公司 苗木采购团队 1-2人/公司 景观工程团队 0.5人/项目 合计景观人员 4-9人/公
40、司,操作模式分析 推荐模式解析二,三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果,负责设计管理和现场效果确认 负责特型苗木采购和储备 负责现场施工管理和效果控制,专业设计人员构成 成本与工程采购人员构成 专业景观工程人员构成,主要责任部门,监管其余团队,龙湖、绿城管理模式,万科管理模式,景观部 0-5人/公司 物业绿化工程师 0-3人/公司 合计景观人员 0-5人/公司,专业设计人员构成,绿化工程人员构成,设计、采购、现场管理三位一体,负责绿化种植和养护,操作模式分析 小结,战略合作模式能够有效整合苗木资源,控制成本,提升效果 景观应该配备项目现场专业人员,有效控制效果实现,目前上海公司已开始实行景
41、观项目PM制,隶属事业部,有效控制现场,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,温带地区 (华东及北方地区),西南地区,华南地区,适宜移植季节,地苗成活率90-95% 假植苗成活率99%,地苗成活率70-85% 假植苗成活率99%,地苗成活率92-97% 假植苗成活率99%,非适宜移植季节,地苗成活率20-30% 假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40% 假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50% 假植苗成活率80-90%,非适宜移植季节措施,强截枝条与叶片 使用植物激素 树干及土球用保温、保湿材料覆盖,强截枝条与叶片 使用植物激素 树干及土球用保温、保湿材料覆盖,
42、强截枝条与叶片 使用植物激素 加强人工养护,以上成活率以1520cm樟树为例,相关数据由各分公司提供,技术措施 反季节移栽成活率及措施,使用传统技术在反季节移栽成活率非常低,上海,成都,佛山,苗木主材战略价格,非适宜移植季节措施费,10001300元/株,2900元/株,15002000元/株,32003300元/株,以上价格参考上海、成都、佛山08年战略采购合同,取1820cm樟树为例,措施费用已包含在苗木主材单价内,苗木主材市场价格,32003300元/株,23002400元/株,15002000元/株,措施费用不另收,但需选择较小冠幅的假植苗,措施费占主材费用3040%,提高整体主材单价
43、作为措施费补偿,损失苗木效果,无措施费补偿,技术措施 反季节移栽措施费率,传统技术反季节移栽为保活以提高成本或损失效果为代价,最终成本,32004600元/株,2900元/株,2000元/株,广州白云区大一项目现场,技术核心: 通过药物处理,使植物在无需截枝、剪叶的情况下,保持全冠进行移植。,优点: 不改变树形,整株移植 保证树木100%成活,不受季节影响 处理费用较低,缺点: 不适合远程运输,技术措施 保冠移栽新技术,保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽,适宜季节移植技术处理费,非适宜季节移植技术处理费,1520cm,2025cm,2530cm,3035cm,苗木主材价,苗木主材价参考上
44、海08年度绿化战略合同,24003300元/株,39505000元/株,50006800元/株,1300018000元/株,500元/株,700800元/株,8001000元/株,13001500元/株,10001200元/株,12001500元/株,15001600元/株,16001800元/株,技术处理费与主材费比率,2124%,2030%,2024%,910%,技术措施 保冠技术成本分析,保冠技术费率占苗木主材价格20%左右,可全面提升效果,技术措施 小结,保证全冠移栽与成活率,应该采用保冠技术 战略+保冠技术模式同等效果下,综合成本比招标节省7%,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术
45、措施 综合成本,综合成本 外部标杆展示区特点,以溪流水景营造特色,建筑周边乔木密度高,小乔木与灌木层次丰富,上海纳帕 尔湾,展示区景观成本:1200元/平方米,软硬景比例:50%:50%,水景面积比例:15%,乔木/灌木比例:40%:60%,单株乔木覆盖面积:1215平方米/株,大、小乔木数量比例:60%:40%,以大草坪和全冠大乔木组合造景,重点区乔木密集度高,上海龙湖 滟澜山,展示区景观成本:800元/平方米,软硬景比例:70%:30%,水景面积比例:0%(现有河流),乔木/灌木比例:60%:40%,单株乔木覆盖面积:1518平方米/株,大、小乔木数量比例:70%:30%,综合成本 外部标
46、杆展示区特点,楼间全冠中小乔木密度较高,灌木层次丰富,成都龙湖 三千城,展示区景观成本:600元/平方米,软硬景比例:80%:20%,水景面积比例:0%,乔木/灌木比例:40%:60%,单株乔木覆盖面积:1518平方米/株,大、小乔木数量比例:60%:40%,综合成本 外部标杆展示区特点,综合成本 外部标杆展示区成本比较,外部标杆项目展示区绿化三高:成本高、密度高、大乔木量高,项目名称,上海纳帕尔湾,上海龙湖滟澜山,成都龙湖三千城,景观单方成本,软硬景比例,平均乔木覆盖面积,大、小乔木数量比例,1200元/平方米,800元/平方米,600元/平方米,50%:50%,70%:30%,80%:20
47、%,12-15平方米/株,15-18平方米/株,15-18平方米/株,60%:40%,70%:30%,60%:40%,T2,T2,G2,品类,售价,1.4万元/平方米,1.11.7万元/平方米,7500元/平方米,综合成本 外部标杆成本分配,上海龙湖滟澜山展示区约占营销面积的10%,项目占地:191,902平方米(一、二期),展示区面积:32,000平方米(其中含红线外15000平米),展示区占总面积比例面积:,8.9%,综合成本 外部标杆成本分配,龙湖展示区种植效果秘笈大树+高密度+怡情小景,2,3,4,5,1,3,3,6,1,2,3,4,5,6,停车场,白桦林,宅间绿地,休闲平台,婚礼草坪,公共绿地,单株乔木覆盖面积:15-18平方米,大、小乔木数量比例:7:3,宅间绿地,公共绿地,综合成本 成本分配,展示区景观绿化成本应是整体成本的2倍以上,龙湖滟澜山展示区,深圳万科典型项目全期,大乔木与小乔木比,单株乔木覆盖面积,7:3,3:7,15-18平方米/株,35平方米/株,展示区绿化成本,480元/平方米,210元/平方米,2,1,:,