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1、写字楼的规划布局与建筑设计,主讲人： 北京新纪元建筑工程设计有限公司 董事长 总建筑师 曾繁柏,今日探讨的主要内容,通过实例与诸位共同探讨以下五个问题： 一 产品定位及目标客户群的分析 二 交通、人流的组织 三 平面功能的合理性分析 四 立面性格的选定 五 智能、节能、环保、生态在方案中的体现 联系方式：13901337826,（一） 目前写字楼产品有如下几类： 产业园区高新技术产业园区 文化创意产业园区 创业园区（孵化器） 综合写字楼 公寓式办公（SOHO） 酒店式办公,一 产品定位及目标客户群的分析,（二） 写字楼的建设标准分类： 3A或5A通讯自动化（CA） 办公自动化（OA） 建筑管理
2、自动化（BA） 火灾消防自动化（FA） 建筑维护自动化（MA） 3A、5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描述，实行3A、5A的最终目的是要创造一种更安全舒适高效的办公环境。,一 产品定位及目标客户群的分析,（三） 写字楼客户群的分类： a. 从企业性质上分： 科研、生产型高新技术企业、文化创意型企业 管理型大中型企业 服务型中小型企业、个体企业 营销型中小型企业、个体企业 b. 从企业发展上分: 创业型 成长型 稳步发展型,一 产品定位及目标客户群的分析,（四） 产品与客户群关系： 产业园区高新技术企业、文化创意企业、创业型企业（科研、生产型） 综合写字楼大中型企业、成长型企业（管理、服
3、务型） 公寓式办公（SOHO）创业型企业、成长型企业、个体企业（服务、销售型） 酒店式办公临时办公,一 产品定位及目标客户群的分析,（五） 产品定位涉及的因素： 经济整体经济水平、开发商利益、客户群承 受能力 环境交通、自然环境、对环境的影响及环境对自身的影响 人文建筑自身文化色彩与空间感受 街区文化周边建筑情况、整体感染力,一 产品定位及目标客户群的分析,（六） 写字楼产品定位内容： 客户群承受力、增值部分的5-10%，人均20万左右，2.5元/天 租售价格8-12年回报， 2.5元/天 10年回报，9125元/平方米 建筑标准土建、机电、装修标准（对价格的支撑） 提升价值手段设计（功能、交
4、通、停车、环境、采光、通风、节能、内部空间、外观）,一 产品定位及目标客户群的分析,（七） 实例： 1. 建外SOHOSmall Office & Home Office,一 产品定位及目标客户群的分析,（七） 实例： 2. CBD国际大厦综合写字楼,一 产品定位及目标客户群的分析,（七） 实例： 3. 天香园（生物科技孵化器）园区性独栋办公,一 产品定位及目标客户群的分析,（七） 实例： 3. 天香园（生物科技孵化器）园区性独栋办公,一 产品定位及目标客户群的分析,（一） 影响交通、人流组织的因素： 项目所处位置上班交通形式 周边城市道路状况规划条件 产品定位 功能配置,二 交通、人流组织,
5、（二） 交通、人流组织的原则： 满足规划条件和法规要求开口要求 便捷、顺畅环路、避免交叉、便于管理 可识别性强，均好性强 适用性强，并预留发展的可能不同的定位， 不同的要求（停车位大小、车道宽度、坡度、停车数量等）,二 交通、人流组织,（三） 实例： 1. 望京中旅贸综合楼,二 交通、人流组织,（三） 实例： 2. 建外SOHO,二 交通、人流组织,（三） 实例： 3. CBD国际大厦,二 交通、人流组织,建外SOHO CBD国际大厦,（三） 实例： 3. CBD国际大厦,二 交通、人流组织,（三） 实例： 4. 上海总部基地,二 交通、人流组织,（三） 实例： 4. 上海总部基地,二 交通、
6、人流组织,（三） 实例： 5. 天香园,二 交通、人流组织,（三） 实例： 5. 天香园,二 交通、人流组织,（三） 实例： 6. 天鸿总部大楼,二 交通、人流组织,（三） 实例： 6. 天鸿总部大楼,二 交通、人流组织,（一） 影响平面布局的因素： 规划设计条件（用地、面积、限高） 自然条件（气候、周边、环境） 国家的法律法规消防规范 产品定位不同的产品有不同的平面布置形式（走道式、中筒式、独栋式、单元式） 节能、环保、生态要求,三 平面功能的合理性分析,（二） 平面布置原则： 满足规划条件，满足法规要求 适用、经济支撑产品定位，较高使用率（一般60%左右） 均好 （三） 关于层高、空调方式
7、选定,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 1. 建外SOHO办公楼,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 2. CBD国际大厦,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 3. 建外SOHO公寓,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 4. 鑫丰大厦,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 5. 天香园（一期典型平面）,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 5. 天香园（二期典型平面）,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 6. 金都杭城4#楼（改动前方案）,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 6. 金都杭城4#楼（改动后方案）,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例
8、： 7. 天鸿总部大楼,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 8. 银谷大厦,三 平面功能的合理性分析,（四） 实例： 9. 财智中心,三 平面功能的合理性分析,（一） 立面性格的种类（意识形态）： 张扬内敛 小家碧玉气派大方 简洁繁琐 简单丰富 现代传统 西式中式 清新压抑（苦涩） 轻巧稳重 粗狂细腻 低档高档 贫瘠富贵 平庸个性 过时超前,四 立面性格的选定,（二） 一般规律一： 政府办公楼简洁、气派、稳重、不张扬（大多对称） 大中型企业办公楼现代、丰富、气派、高档 商业写字楼个性、超前、丰富、气派 总部写字楼现代、清新、个性,四 立面性格的选定,（三） 一般规律二： 深色稳重、气派
9、浅色清新、明快 灰色内敛、高雅 鲜艳色时尚、低档,四 立面性格的选定,（四） 实例： 1. 汇合,四 立面性格的选定,（四） 实例： 1. 汇合,四 立面性格的选定,（四） 实例： 1. 汇合,四 立面性格的选定,（四） 实例： 2. 36#院工程,四 立面性格的选定,（四） 实例： 2. 36#院工程,四 立面性格的选定,（四） 实例： 3. 建外SOHO,四 立面性格的选定,（四） 实例： 3. 建外SOHO,四 立面性格的选定,（四） 实例： 4. 天鸿总部大厦,四 立面性格的选定,（四） 实例： 5. 天香园,四 立面性格的选定,（四） 实例： 5. 天香园,四 立面性格的选定,（四）
10、 实例： 6. 望京中旅贸综合楼,四 立面性格的选定,（四） 实例： 6. 望京中旅贸综合楼,四 立面性格的选定,（四） 实例： 7. 金都杭城4#楼(甲方提供的资料),四 立面性格的选定,（四） 实例： 7. 金都杭城4#楼(甲方提供的资料),四 立面性格的选定,（四） 实例： 7. 金都杭城4#楼(甲方提供的资料),四 立面性格的选定,（一）智能、节能、环保、生态在建筑中的体现： 1. 建筑群整体布局设计考虑生态节能 2. 建筑外墙采用智能呼吸式双层幕墙，保证高层建筑也可 开窗自然通风。 3. 采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置 4. 利用空气热压原理有效组织自然通风系统 5. 单元式
11、外墙预冷预热及通风换气装置 6. 水源热泵及地源热泵技术的有效应用 7. 混凝土楼板制冷供暖（水冷以及风冷）技术 8. 太阳能光伏发电以及电能高效存储利用系统,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（二）相关国家政策的要求：50%与65% 公共建筑（办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑、交通运输用房）：以20世纪80年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能耗的基础（基准建筑）。在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%（GB 50189-2005） 居住建筑：北京地区普通住宅冬季采暖，在1980年住宅通用设计采暖能耗
12、基准水平的基础上节能65% （DBJ 01-602-2004）,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求： 1. 建筑的体形系数： 严寒、寒冷地区建筑的体形系数应小于或等于 0.40。,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求： 2. 外围护结构热工设计：,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求： 2. 外围护结构热工设计：,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求： 2. 外围护结构热工设计：,五 智能、节能、环保、生态如何
13、体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求： 2. 外围护结构热工设计：,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求： 2. 外围护结构热工设计：,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标要求： 2. 外围护结构热工设计：,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（三）公共建筑满足节能50%要求的各项指标： 3. 窗墙面积比： 建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。 当窗（包括透明幕墙）墙面积比小于0.40时，玻璃（或其他透明材料）的可见光投射比不应小于0.4 4. 屋顶： 屋顶透明部分的
14、面积不应大于屋顶总面积的20%,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（四）居住建筑满足节能65%要求的各项指标： 1. 采暖：除低层住宅外，北京地区普通住宅的采暖设计热负荷指标，不宜超过32W/平方米 。 卧室、起居室的室内设计温度，不低于18摄氏度 通风换气次数，不低于0.5次/小时 2. 空调能耗： 卧室、起居室室内设计温度不高于29摄氏度 体积通风换气次数：当利用空调机降温时，应不低于1.0次/小时，当利用自然通风降温时，促低于10次/小时,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（四）居住建筑满足节能65%要求的各项指标： 3. 外围护结构：,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（四）居住
15、建筑满足节能65%要求的各项指标： 4. 外窗和外门：应采用气密性级别较高的外窗（包括阳台门），其气密性等级应按照国家标准建筑外窗气密性能分级及检测方法选用，其等级不应低于4级水平,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（五）有关建筑的零能耗问题,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（五）有关建筑的零能耗问题 围护结构,五 智能、节能、环保、生态如何体现,围护结构方案设计,（五）有关建筑的零能耗问题 室内环境控制,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（五）有关建筑的零能耗问题 能源系统,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（五）有关建筑的零能耗问题 控制系统,五 智能、节能、环保、生态如何体现,（五）有关建筑的零能耗问题,五 智能、节能、环保、生态如何体现,中国商业地产是一个具有巨大发展潜力新兴行业，在中国经济和社会飞速发展的形势下，经过不断的探索和改革，在不久的将来必将会得到良好的发展，同时商业地产的良性发展也必将推进和带动经济的空前繁荣。对我们建筑师和设计公司而言，我们的每一次创造都是我们辛勤汗水的结晶，我们也希望为中国商业地产的发展和繁荣发挥我们专业、提供精细的服务。,结 语：,谢 谢,