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1、 为您我做到 四川中原市场研究中心/2012/4/12012年第一季度城南区域报告四川中原物业顾问有限公司目 录一. 城南区域环境分析51. 市场配套建设情况（包括道路、公园等建设、规划情况）52. 商务金融配套建设53. 旧城改造情况6二. 城南区域土地市场分析61. 供需走势平稳 略有小幅增长62. 商业用地独占鳌头73. 地价大幅缩水 均为底价成交84. 多板块齐头并进95. 小结9三.城南区域住宅市场分析101. 城南区域第一季度住宅供应分析101.1 供应季节性回落101.2 高层产品主导供应101.3 中/大户型为主流112. 城南区域第一季度住宅市场成交情况分析122.1 成交低
2、位徘徊122.2 价格松动 向合理回归12四. 各片区住宅市场分析131.大源一枝独秀 站南/顺江供不应求132.站南价格领跑城南14五. 总结、预测151.城南区域市场总结152.城南区域市场预测16图表目录图 1 ：城南土地供需走势（单位：亩）5图 2 ：城南区域住宅用地供需6图 12 ：2012年1季度各板块商品住宅成交均价概况(元/平方米)13一. 城南区域环境分析1. 市场配套建设情况（包括道路、公园等建设、规划情况）l 天府新区 再造一个新成都天府新区以成都高新技术开发区南区、成都经济技术开发区等，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、
3、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方千米。其中，在成都范围内的面积有1293平方千米，约占整个天府新区规划面积的81%。截至3月20日，天府新区成都分区今年在建或拟建项目增加到657个，总投资7215.2亿元；其中2012年年度投资1187.2亿元，新开工项目308个，总投资2710.4亿元，今年的投资总额为517.7亿元。l 成仁快速路工程成仁快速路工程地处天府新区高新片区在建的成自泸高速高架桥下层(北起绕城高速，南至华阳界)，总投资 7 亿元，建设周期为 2011 年 12 月至 2012 年。该道路由双向六车道及非机动车、人行道组成，全长 6800m
4、 ，宽 50m 。施工内容包括道路、排水、电力、绿化等。成仁快速路是中心城区东南部方向对外联系的主要快速通道之一，建成后将进一步完善城市基础设施配套功能，缓解中心城区交通拥堵压力，有效提升天府新区的投资环境和人居环境。2. 商务金融配套建设l 新川工业园项目新川创新科技园位于天府新区高新片区“中和组团”，总占地面积10.34平方公里，项目基础设施投入约200亿元。起步区总投资150亿元。作为高新片区三大产业化项目之一，新川创新科技园起步区建设项目尤其引人注目。总投资150亿元，起步区建成后，将提供超过4万个工作机会。l 医药科技研发与产业化中心项目成都天河生物医药科技研发与产业化中心项目，将建
5、设生物医药孵化及高端研发区、综合服务区、重点项目定制区、公共功能服务区、综合配套区等孵化载体，总投资 50 亿元。在成都高新区的大力支持下，天河生物医药科技研发与产业化中心将于 5 年后全面建成并投入运营，力争园区产业规模 5 年达到 100 亿、 10 年达到 500 亿，地方税收 10 年内达到 50 亿元，形成强大的孵化服务功能。l 国际低碳环保产业孵化器项目成都高新国际低碳环保产业孵化器项目，将打造低碳环保总部基地、研发试制中心、科技厂房、科技服务区，总投资 40 亿元。将设立科技企业总部区、研发创新创业区、科技厂房区、科技服务产业区、综合配套区五大功能区，项目完工后将吸引入园企业 8
6、5 至 100 家，园区企业总产值预计将达到 120 亿元。3. 旧城改造情况l 暂无旧城改造项目二. 城南区域土地市场分析1. 供需走势平稳 略有小幅增长2012年1季度城南土地成交量为378.28亩，环比增长51.8%，供需走势平稳，且有所增长；但同比2011年1季度减少48.7%，土地市场整体仍在低位运行。政策的影响，已经自下而上的深入到土地，开发商拿地愈加谨慎，各大开发商的退让造成中小企业的购地良机，而政府为了引进高新技术产业，更是在城南的人民南路南延线周边推出大量土地。图 1：城南土地供需走势（单位：亩）数据来源：中原数据库 2. 商业用地独占鳌头从土地性质来看，2012年1季度商业
7、及住宅用地供需占比分别为65.6%及34.4%，商业用地独占鳌头。城南区域随着天府新区规划的出台，本季度城南区域住宅用地供需虽有所增长，但是仍处于低位；而商业用地供需齐齐增长，分别环比增长96.4%和62.7%。且这些地块集中于高新区，或是政府为了鼓励各高新技术产业的开发，供地以商业为主；再加上住宅市场持续遇冷，商业地产却不受政策影响而能保持较快的发展步伐。图 2：城南区域住宅用地供需数据来源：中原数据库 图 3：城南区域商业用地供需数据来源：中原数据库 3. 地价大幅缩水 均为底价成交自2011年4季度起，城南区域出让土地价格大幅缩水，本季度更跌破1000元/平方米，其中住宅用地为915元/
8、平方米，商业用地为797元/平方米，且底价成交已成为主流。这些地块集中于高新区，政府为了引进高新技术产业及金融，以较低的价格出让土地；且地块均以挂牌的方式成交，较大程度上减少了土地的溢价空间。图 4：城南土地楼面地价（2011年1季度-2012年1季度）（单位：元/平方米）数据来源：中原数据库 注：文中所提及的住宅及商业用地数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额住宅（商业）总可建面积。4.
9、 多板块齐头并进本季度，城南区域出让土地集中于大源、站南及中和板块。其中大源板块持续发力，成交地块基本属于核心商务区的小宗商业地块；站南板块的2宗地块则被金融及保险公司拿下；而科华路的地块还未走上拍卖台即中止。图 5：各板块土地供需情况（单位：亩）数据来源：中原数据库5. 小结l 土地市场走势平稳。楼市受到政策的持续高压而低迷，土地市场供需也在低位运行；而各大开发商资金压力已凸显，拿地尤为谨慎，成交也无较大波澜。l 商业用地独占鳌头。本季度城南区域成交地块以商业为主，或是低迷的楼市影响住宅市场，而不限购的商业地产相较更受到青睐；且其中高新区大量推商业用地引进产业。l 地价大幅跳水。本季度甚少开
10、发商于城南区域购地，成交地块多属于政府为了引进保险及金融产业而低价出让的商业地块。l 多板块齐头并进。本季度城南区域的土地供需集中于大源、站南以及中和板块，基本属于天府新区的范围，而随着天府新区建设工作的推进以及城南的发展，这3个区域将会产生更多的优质土地。三.城南区域住宅市场分析1. 城南区域第一季度住宅供应分析1.1 供应季节性回落2012年1季度城南区域商品住宅市场新增供应套数3482套，环比减少60.6%；供应面积38.62万平米，环比下降57.8%，回落明显。一方面是由于1季度属于市场淡季，供应出现周期性回落，还有就是楼市低迷，去化缓慢，开发商商品住宅存量较高，不得不暂缓推盘放量。图
11、 6：城南新增预售供应季度走势数据来源：中原数据库 1.2 高层产品主导供应本季度城南区域新增商品住宅以高层建筑为主，供应套数占比达到44.7%，其次为小高层及超高层建筑，分别占据24.8%和29.5%的比重。另外还有极少量的多层物业发售。整体来看，城南区域内除了低密物业较为稀缺外，其余物业建筑类型分布相对较为均衡。图 7：2012年1季度城南新增预售供应各建筑类型占比数据来源：中原数据库 1.3 中/大户型为主流城南区域本季度中户型以及大户型产品为供应的主流产品，其中70-90户型占比31.7%，90-120户型占比为27.9%。而由于城南较多项目定位为中高端，决定了区域内大户型占据较大比重
12、，120以上大户型占据32.6%的较大比重。图 8：2012年1季度城南新增预售供应各面积段占比数据来源：中原数据库2. 城南区域第一季度住宅市场成交情况分析2.1 成交低位徘徊城南区域本季度成交商品住宅5021套，环比减少20.2%；成交面积47.89万平方米，环比减少8.9%，仍然处于低位徘徊。在强有力的宏观调控下，楼市的投资性需求被遏制，改善性需求被压制，长期观望的刚需爆发短暂；虽然经历了2次降价潮，成交量仍然不见起色，市场持续低迷。图 9：城南商品住宅成交季度走势数据来源：中原数据库 2.2 价格松动 向合理回归城南区域本季度商品住宅市场成交均价为8355元/平方米，环比下降7.6%，
13、同比减少12.1%，价格松动明显，逐渐向合理回归。一方面由于国家的宏观调控，限制了楼市的需求，市场持续低迷；供应端却持续放量，去化缓慢，造成存量不断上升；以保利、华润等品牌房企带头，掀起一轮降价潮以促销产品。另一方面则由于中和、顺江等新兴板块的迅速发展，各性价比项目陆续推出，以高成交量拉低整体价格。图 10：城南商品住宅成交均价季度走势数据来源：中原数据库 四. 各片区住宅市场分析1.大源一枝独秀 站南/顺江供不应求城南本季度独领风骚的为大源板块，其供需双双在城南区域各大板块中遥遥领先。板块内知名开发商扎堆，包括保利心语花园、华润凤凰城、建发天府鹭州、复地雍湖湾、都城雅颂居等。由于天府新区规划
14、的出台，区域价值不断提升，发展前景良好。站南板块及顺江板块本季度均出现供不应求，主要是由于政策限制需求，板块内多数楼盘为了消化存量，大幅降价促销，比如绿地圣路易名邸、南城都汇、蓝光金楠府等；长期观望的刚需也在节后爆发，果断入市以较低价买进。图 11：2012年1季度各板块商品住宅供需概况数据来源：中原数据库 2.站南价格领跑城南本季度站南板块价格约9746元/平方米，在城南各大板块中居于首位，站南板块由于高端项目云集，成交价格遥遥领先，但由于南城都汇的降价促销，其均价较之前明显降低；大源板块价格为8320元/平方米，保持了较高水平；红牌楼板块则由于配套完善、地段良好且中高档项目较多，成交均价为
15、8967元/平方米；而顺江及中和板块价格则相对较低。图 3：2012年1季度各板块商品住宅成交均价概况(元/平方米)数据来源：中原数据库 5. 总结、预测1.城南区域市场总结l 土地：略有增长 走势平稳2012年1季度城南区域土地市场供应土地465.75亩，成交土地378.28亩，土地市场供需略有增长，整体依旧走势平稳。楼市受到政策的持续高压而低迷，土地市场供需也在低位运行；而各大开发商资金压力已凸显，拿地尤为谨慎。虽然推出用地以商业为主，但是多属于政府为引进企业而低价出让，且均以挂牌方式底价成交。l 供需：供应大幅回落 成交保持低位2012年1季度城南区域商品住宅市场新增供应套数3482套，
16、环比减少60.6%；供应面积38.62万平米，环比下降57.8%，出现大幅回落。而成交商品住宅5021套，环比减少20.2%；成交面积47.89万平方米，环比减少8.9%，仍然处于低位徘徊。强有力的宏观调控政策限制了需求，成交量始终低迷，造成存量不断上升，开发商不得不暂缓推盘放量。l 价格：松动明显 向合理回归2012年1季度城南区域商品住宅市场成交均价为8355元/平方米，环比下降7.6%，同比减少12.1%，价格松动明显，逐渐向合理回归。一方面由于国家的宏观调控，限制了楼市的需求，市场持续低迷；供应端却持续放量造成存量不断上升，开发商不得不降价以促销产品。另一方面则由于中和、顺江等新兴板块
17、的迅速发展，各性价比项目陆续推出，以较高的成交量拉低整体价格。l 板块：高端项目聚集 板块逐步分化城南为高端项目聚集区域，站南、大源、红牌楼等板块高端项目扎堆，品牌房企云集，多以较大大户型产品为主。顺江、中和板块为新兴板块，以首次置业刚需为主要目标客户群，产品性价比较高，以中小户型为主，城南板块之间市场出现一定的分化。同时，随着天府新区建设的展开，站南、大源及中和板块将进一步升级。2.城南区域市场预测l 土地：底价成交依然为主流政府推地将按照既定计划按部就班的进行，但为了引进高新技术产业，或继续以挂牌方式出让商业地块。而各大开发商在调控严厉的情形下，拿地热情不高，或对某些中小开发商是一个购地时
18、机，但是总体来说，底价成交仍然是主流。l 供需：整体仍旧低位运行虽然一季度刚需爆发，造成市场呈现供不应求的局面，但是整体来说楼市依旧冷清，开发商存量依然较高，故供应方面不会出现冲高的情形。而成交方面，刚需的爆发是基于购房者在限购后的长期观望，其整体购买力依旧有限，后劲明显不足；而其余购房需求明显被限制，故后期市场成交或出现小幅回落，供需整体依旧在低位运行。l 价格：或继续小幅下挫从各大开发商发布的2011年年报中，可见其资金压力明显加大，故在年初掀起一轮降价潮以应刚需，而达到去化及回笼资金的目的。但是刚需爆发的“小阳春”太过短暂，开发商虽然放缓推盘，但存量依旧不断攀升，尤其是各中高档项目，故后期市场价格将继续下挫。l 板块：多板块前景看好随着天府新区规划的出台，城南区域建设将进一步轰轰烈烈的展开，处于天府新区核心的大源、站南和中和板块将持续升温，其区域价值将再次提升与显现，区域发展前景持续看好。以上报告内容由四川中原地产提供联系电话：028-86766488 传真：028-86767658E-mail: 网址： 说明：除特别注明外，本报告中所有数据、图表和内容如有引用须注明来源四川中原地产四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路6号财富中心C座27层 电话：86766488 传真：86767658 16