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1、目 录案例一：租售房地产开发项目案例案例二：混合房地产开发项目案例案例三：房地产开发项目可行性研究报告案例案例四 房地产开发项目贷款申请报告评估案例案例一 租售房地产开发项目案例1.市场分析和需求预测 X X市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之区人口约60万人，面积187平方公里。 X X市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间，除此之外无房可住的不计其数。 x X市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领
2、导下，城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城镇住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，X X市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。 根据X X市统计年鉴 (1998)显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户300
3、0余户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实惠住房，从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。 从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。 据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺
4、房产约有千余户，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。2.建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及X X市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。3.建设内容和规模 X X小区占地8.78公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。X X北小区项目属二期工程，建筑面积12
5、.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。4.规划选址 X X北小区位于X X市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处，现有建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。5.规划布局 由于本地块的地形现状和特点，规
6、划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路的沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。6.住宅布局 小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个牛公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围合，小
7、区分为4个组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团，以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要人口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要出入口处设置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1:1.2。7.小区绿化为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置，除小区中心绿地外，在零星地块见缝插绿进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园
8、林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。8.方案设想 X X北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济适用方面下功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是： 第一，坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则。改善居住条件的内容较多，让各种户型的人口住得下，辈份、性别分得开，家具、日常用品放得下，同时还让住户买得起。面积小了住不下，居室少了人口分不开，空间小了家具放不下，标准高了买不起，这些客观矛盾在规划设计和方案设计时均做了较为仔细的考虑和推敲。 第二，坚持“节地、节能、节材”的设计原则。土地、能源和建材的
9、合理利用是建筑设计的三个并重的原则，尽量采取小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上，门窗尺寸选型，屋顶保温采取一些行之有效的措施，这是降低工程造价的关键。 住宅单体设计方案共13种类型，其中三室两厅的2种，三室一厅的4种，两室两厅的4种，两室一厅的3种，面积最小的80平方米，在做施工图设计时可根据住户需要灵活选用不同套型住宅。房屋套型有以下几个特点：一是以起居室为“核心”，其他功能空间有机结合并围合其间，行走便捷。二是以中套型为主，大小套型为辅，适应性强。三是厨房、卫生间分开设置，直接采光，通风良好。四是厨房凸出于阳台，扩大了室内空间，丰富了造型。五是居室朝南，采光、通风好
10、。六是平面紧凑，功能全，适合各阶层家庭住用。9.实施进度计划及计算期 计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。项目计算期为6年。10.用款计划 用款计划见表11。表11 项 目金额(万元) 1 2 3土地费用 420 100%前期工程费 28 100%基础设施建设费 10 100%建筑安装工程费 9917 10% 33% 57%公共配套设施建设费 96 63% 33% 4%开发间接费管理费用 99 33% 33% 33%销售费用 99 17% 50% 32%开发期税费 367 4l% 33% 26%其他费用 183 55% 33% 12%不可预见费 449 33% 33% 33%11.投
11、资估算本项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元(按建筑安装工程费的1%计)、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万元组成。详见附表11。12.资金筹措 项目总投资12391万元，其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。详见附表12。13.贷款条件 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。14.
12、税费率 税费率见表12。表12 税费率表(%) 税费项目 税费率 税费项目 税费率营业税 5公益金 5城市维护建设税 7法定盈余公积金 10教育费附加 3任意盈余公积金 0企业所得税 33不可预见费 4房产税(按租金) 12土地增值税30、40、50超率累进15.销售与出租计划X X小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年均为100%。各类房屋销售计划见表13。 表13 房屋销售计划表(%) 年 份类 型 2 3 4 5 高层楼房 40 40 20
13、 多层楼房 30 30 30 10 营业用房 30 30 40 根据X X市近期相同房地产项目的售(租)价和居民购买力的预测，计划X X小区高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，营业用房的一半出售，售价3500元/平方米。售房加权平均价为1670元/平方米。营业用房的另一半出租，租价1000元/年平方米，建设期出租房不预租。16.财务分析16.1 分析依据 建设部发布的房地产开发项目经济评价方法，中国计划出版社出版，2000年。16.2 盈利能力分析 项目在计算期内经营收入20671万元，可获利润4954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2821万元可分配利润
14、。项目缴纳的经营税金为1137万元，所得税为1635万元，土地增值税为2202万元，合计缴纳税金4973万元。和项目业主投入的资本金3000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。详见附表13附表15。 项目全部投资内部收益率(所得税前)为32.8%，在预期可接受内部收益率为20%时，项目净现值为1142万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%，项目净现值为909万元。详见附表16和附表17。 商品房投资利润率利润总额/总投资100% 4954/12391100%40%商品房资本金净利润率税后利润/资本金100% 3319/30
15、00100%110%16.3 清偿能力分析 按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第四年开始分3年等额偿还本金，每年还1297万元；借款利息每年照付，总计付利息722万元。详见附表18。16.4 资金平衡分析和资产负债分析 在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高时(第3年)仅47%。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表19和附表110。16.5 敏感性分析 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的
16、效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至23.8%和21.7%，净现值分别下降至373万元和155万元，投资回收期则增加到3.9和4.0年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为计算期只有6年，而且是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。详见表14和图11。表14 敏感性分析表 序号项 目 变动幅度 (%) 全部投资(所得税前)内部收益率 (%) 净现值 (万元) 投资回收期 (年) 0基本方案32.7811423.74 1开发产品投资1023.823733.941043.6019113.55 2售房
17、价格1043.6921303.551021.741553.99 3预售款回笼进度1035.6213033.631027.897593.96 4租房价格1032.8411483.741032.7211363.74图11 敏感性分析(全部投资、所得税前)1售房价格；2预售款回笼进度；3租房价格；4基准收益率；5开发产品投资16.5 临界点分析临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为14232万元，增加1841万元；平均售房价格的
18、临界点为每平方米1477元，下降193元；土地费用的临界点为2126万元，增加1707万元；售房面积的临界点为101780平方米，减少20880平方米。详见表 15。表 15 临界点分析表 敏感因素基本方案结果 临界点计算 内部收益率(%) 32.78 期望值 20.00 开发产品投资(万元) 12391 最高值 14232 售房价格(元/平方米) 1670 最低值 1477 土地费用(万元) 420 最高值 2126售房面积(平方米) 122660 最低值 10178017.评估结论该项目符合国家产业政策和发展方向，小区房屋销售价格适中，预计工程完工后，销售前景会令人满意。项目的实施将对X
19、X市的建设和改善居民居住条件和居住环境起到积极作用。项目内部收益率达32.8%，6年内上缴各类税金总计达4973万元。具有良好的社会效益和经济效益，且具有较强的抗风险能力。项目选址适宜，总平面布置和方案设计合理，从技术方面看项目亦可行。项目主要经济技术指标见表16。表16 主要经济技术指标序号 名 称单 位数 据 备 注11.11.2项目设计规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售高层住宅楼多层住宅楼营业房出租房：营业房平方米平方米平方米平方米平方米平方米1233201226609100031000 660 660123456789项目经济数据开发产品投资其中：财务费用资金筹措其中：资本金 借款
20、 预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税 万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元123917221239130003891550141342272476991327664440年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均12345财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前) % % % % 年 40.0 67.1 110.6 32.8 3.8 6 7 8 9 全部投资内部收益率(所得税后) 全部投资投资回收期(所得税后) 资本金内部收益率 长期借款偿还期 % 年 % 年
21、 23.6 3.94 39.2 6.0建设期起附表11 项目总投资估算表 单位：万元 序号 项 目 总投资 估算说明 1开发建设投资 12391 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 722 2经营资金 3项目总投资 12391 3.1 3.2 3.3开发产品成本固定资产投资经营资金 12391附表12 投资使用计划与资金筹措表 单位：
22、万元序号 项 目合计 1 2 3 4 5 6 1总投资12391198338246119233155781.11.21.31.41.5自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用 财务费用123911166972219831968143824375470611959471722332331551557878 2资金筹措12391198338246119233155782.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地
23、产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578附表13 售房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号 项 目合 计 1 2 3 4 5 61售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可销售面积(平方米)平均售价(元平方米)销售比例(%)122660 10045898 1696 3745898 1696 3727764 1632 2331001250 32经营税金及附加1127 86 385 392
24、 222 422.1 2.2 2.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加 1024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 l3土地增值税2202 163 732 754 454 994商品房销售净收入171581308588859873352622注：销售比例是各个产品销售比例的加权平均值，以后各案同。附表14 租房收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 4 5 61租房收入1855366661.11.21.3可出租面积(平方米)单位租金(元平方米)出租率(%)5281000 80660 1000 100660
25、 1000 1002经营税金及附加103442.12.22.3 营业税 城市维护建设税 教育费附加91333 3租金净收入1755062624净转售收入4444注：由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中仍然保持足够的有效位数，可能造成表中合计数与各年数字之和不等，在各年数字绝对值小于l时，用“”表示，以后各案同。附表15 损 益 表 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 4 5 61经营收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入20486 185155770057133 534028 66 763 662经营成本12348
26、 948426643282384 4232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)12341 7 94842664326 22381 3 420 33出租房经营费用 31 9 1l 114自营部分经营费用5自营部分折旧、摊销6自营部分财务费用7经营税金及附加1137 86 385 395 225 468土地增值税 2202 163 732 754 454 999利润总额 4954 360162217001020 25110弥补前年度亏损11应纳税所得额 4954 360162217001020 25112所得税 1635 119 535 561 337 8313税后利润 3319 242
27、10871139 683 168公益金法定盈余公积金任意盈余公积金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 1714加：年初末分配利润205112915可供投资者分配的利润2051129209858114316应付利润28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利润2051129附表16 财务现金流量表(全部投资) 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 4 5 61现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净
28、转售收入20486 185 44 1557 7005 7133 534028 66 763 66 442现金流出16673196841217600171910262382.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资(含方向税)开发产品投资(不含财务费用)经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税11669 3111372202163519683754 86 163 119 5947 385 732 535 9395754561 11225454337 11 46 99 833净现金流量4041-1968-2565-59554673067635累计净现金流
29、量-1968-4533-5127 339 3407 40414所得税前净现金流量5676-1968-2446 -59 6028 3404 717 累计所得税前净现金流量-1968-4414-4473155549595676计算指标 所得税前 所得税后内部收益率(FIRR) 32.78% 23.6%财务净现值(FNPV) 1142 316投资回收期 3.74 3.94基准收益率(Ic) 20.00% 20.00%附表17 财务现金流量表(资本金) 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 4 5 61现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6 售房
30、收入 租房收入 自营收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入20486185441557700571335340286676366442现金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.1l2.12资本金预售(租)收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付偿还其他应付款30005501311137220216353891150015009418616311940943857325352339395754561
31、12971551l2254543371297781146998312973净现金流量3319150012521258393716157404累计净现金流量150027521493244440593319计算指标内部收益率(FIRR) 39.16%财务净现值(FNPV) 909基准收益率(Ic) 20.00%附表18 长期借款还本付息估算表 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 4 5 6l长期借款偿还1.11.21.31.41.5年初借款本息累计 本金 建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息 还本 付息年末借款本息累计38917223891722483 14 14 14 483 483
32、483 1383 70 70 7018661866186620251721721723891389138912331530129723325942594259415514521297155129712971297 7813741297 782房地产投资人民币借款2.12.22.32.42.5年初借款本息累计 本金 建设期利息本年借款本年应计利息本年按约定还本付息 还本 付息年末借款本息累计38917223891722483 14 14 14 483 483 483 1383 70 70 701866186618662025172172172389138913891233153012972332
33、5942594259415514521297155129712971297 78 1374 1297 783还本资金来源 7 1784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他 7 7 171 1784095297622293908 3454偿还等额还款本金1297129712975偿还长期贷款本金能力 7 1782976390829566长期借款偿还期(年)6.00附表19 资金来源与运用表 单位：万元序号 项 目合计 1 2 3 4 5 61资金来源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442资金运用2410719834192777253